住宅项目总体解决方案(1)

住宅项目总体解决方案面向项目的住宅开发总体解决方案，住宅开发中最关键的资源是什么？不是土地，不是资金，是研究与开发，是正确的卓越的营销。什么是住宅？住宅开发？什么是房地产开发?现代企业的哑铃型结构，研发---制造—营销。住宅开发企业的哑铃型结构研发—建造—营销。其中研发部分R&D就是前期的市场调研、产品企划，规划设计。建造相当于制造业中的制造，而营销和制造业中的营销相对应。一、市场篇（为谁建造房子？）1、住宅市场需求大势基本研判（1）中国城市居民的居住现状和巨大需求可以保证住宅的巨大需求。（2）城市化将使得住宅开发拥有巨大的市场。（3）有效供给持续不足。萨伊定律给我们的启示：供给能自动创造它的需求。（4）80年代建设的住宅已经进入更新期。（5）个人资产最重要的表现是住宅，中国进入置产兴业的时代。2、房地产发展的几个阶段从80年代初的改革开放以来房地产开发经历了三个阶段：初级阶段——争夺资源的阶段。发展阶段——争夺市场的阶段。管理和产品营销是企业利润的最主要来源。这就是我们所处的时代。成熟阶段——争夺顾客的阶段。3、北京住宅市场的营销环境，机遇和挑战宏观环境（1）人口环境：庞大的人口基数。（2）经济环境：高收入，高购买力，GNP的高增长，大量的外地移民对北京房价的支撑。国际职员对房屋价格支撑。国际投资对房价的支撑。（3）政治法律环境：对消费者的保护立法越来越健全，各种技术规范。（4）人文环境：亚文化层次多，教育背景、职业种类、收入、家庭形式、价值观念。住宅需求的形式多种多样。微观环境（1）供应量的增加，北京地区也已经出现现房销售的趋势。（2）产品的同质化。大部分项目并没有建立起自己的品牌。（3）行销手段上相同或相似，导致剧烈的低层次竞争。（4）后期服务的低劣导致消费者的信心不足，许多消费者暂时持币待购状态。（5）住宅开发的进入门槛比较低，使得一些资质很低的开发商进入住宅市场。（6）三外（外资、外地、外行）的进入加剧了竞争。（7）消费者日渐成熟，要求提高生活品质。（6）法制更加健全，对消费者更有利，而对部分开发商来说越来越不利。4、加入WTO之后给住宅开发带来的机遇和挑战（1）涉外经济活动会更加频繁，给写字楼、高级公寓带来巨大的机会。有效需求更加旺盛。（2）外资的进入，使融资渠道更加畅通，从而改变国内企业单纯依靠银行信贷融资的局面，使房地产金融更好地为房地产开发服务。（3）有助于增强城市居民的住房购买能力。汽车的增加，使住房郊区化成为下一波浪潮。（4）促进中国的城市化，使城市的租赁市场更加活跃。（5）高档建材和住宅部品的进口量增加、先进的建筑设备的增加，有利于开发商降低成本。（6）国外设计力量和其他开发服务机构的进入带来先进的理念。（7）消费者精神生活和价值观念的变化。审美能力、对生活方式的感悟能力增强。（8）促进建筑施工、设计、代理服务、物业管理水平的提高，促进全行业的水平的提高。5、面向项目的市场研究：（1）任何一个项目的开发决不能只凭经验和感觉。前期的市场调查和研究是形成开发战略和具体方案的基础。（2）对市场的研究就是寻找目标市场的过程，和目标顾客的过程。（3）研究内容包括：a、区域市场的研究；b、寻找目标市场，确定细分市场或细分市场组合；c、生活方式的研究。d、目标市场的顾客状况，特别是目标客户的生活方式研究；e、消费者的各方面的需求；f、项目自身情况研究g、竞争对手研究h、在研究的基础上确定产品定位；I、在研究的基础上进行产品创新；j、在研究的基础上营销创新。（4）市场也是不断变化的，研究必须持续进行（5）研究的方法：委托信用良好的专业市场研究公司或者房地产咨询公司同时聘请顾问监督它。研究成果应该不断积累，研究是面向项目的、面向营销的。既要防止文牍主义，又要防止浅尝辄止。（6）消费者的需求；a、物理空间需求；b、日常生活需求；c、身体健康需求；d、养老育幼需求；e、室内外物理环境需求；f、生态需求；g、教育需求；h、人文关怀需求；I、艺术与审美的需求；j、社区成员之间沟通和交流的需求；k、自我实现需求。6、竞争对手研究：（1）建立竞争者情报分析系统，特别是建设竞争对手资料库。（2）主要的研究目标是产品细分市场的竞争者。（3）找到目前你的主要竞争对手，详细研究他的产品设计、市场营销。（4）通过研究对手，确定自己的产品战略和营销战略。1、确定项目的目标市场（1）市场定位就是将目标市场定位在哪个或者哪几个细分市场。（2）在市场研究的基础上，根据需求的市场饥渴程度，寻找目标市场。（3）根据企业的核心竞争力或者综合竞争力确定目标市场。（4）根据地块的特征情况。（5）根据竞争者的情况确定。8、细分市场研究（1）按经济地位划分为四个阶级：精英阶级、中产阶级、劳动阶级、穷苦阶级。（2）第一居所，第二居所？。（3）自住？投资？（4）一次置业者和二次置业者多次置业者。（5）按家庭划分：传统大家庭、核心家庭、丁克家庭、单亲家庭、独居者。（6）职业分层：IT业、金融业、艺术家、教师、律师、开业医生、中层白领雇员独立创业者、大型公司高级职员、体力劳动者。（7）按教育背景划分高等、中等教育、初级教育。高等教育又可以分成海外归来者和在国内受教育者。（8）按照价值观念分（9）基本客户（主流客户）、次要客户、集团客户。（10）其它购房偏好：对某种配置的偏好，对教育、养老等。9、SWOT分析在项目的前期阶段，对于给定的地块儿，必须进行SWOT分析，即优势（superiority）劣势（weakness）、机会（opportunity）、威胁（threaten）二、产品篇（R&D.产品企划）1、高尚生活方式总体解决方案的概念住宅开发商为顾客提供的是生活方式总体解决方案，是和他的社会身份、社会分层及经济状况相对应的生活方式总体解决方案。消费者购买房子买到的是一整套为客户度身定制的高尚生活方式。建筑师设计建筑、设计社区就是设计生活方式，是设计高尚生活方式总体解决方案。２、住宅产品应该具备的特性（1）安全性：（2）舒适性；（3）均好性：（4）多样性：（5）个性：（6）可持续发展性。（7）地域性（8）生态性。（9）景观性（10）智能性（11）社区性。３、社区规划一流的规划是形成高品质住宅的关键。规划形成良好的社区空间，良好的景观和整体环境。规划水平的高低，决定了生活方式总体解决方案水平的高低。（1）规划的原则：a、先做景观规划和生态规划，最后做建筑规划。或者三个规划一起做。不要让景观填单体建筑的空。b、总体规划设计的各子系统的整合与协调，形成完整的社区规划包括：总体布局、单体的形式和建筑风格，道路、交通与停车位系统，绿化景观设计、环境生态空间设计、交往空间设计、健康空间设计、安全空间设计、智能空间设计、文化空间设计、配套公建设计、综合管线设计等。c、创建社区、创建小镇、构建现代的生活空间空间是人本主义的，满足人的多方面生理和社会需要的。空间是从内到外又从外到内的，从社区空间、单体空间到住宅内部空间，从实体空间到虚拟空间。d、构建小区的街道、围合空间。e、户型设计户型设计、厅（客厅、餐厅）设计、卧室（主、次卧室）设计、厨房与卫生间设计、过渡空间设计、储藏空间设计、阳台设计和住宅建筑立面造型设计等。f、居住小区道路交通布局g、重视均好性：强调日照、朝向、景观、环境的均好。单体的均好性和户型的均好性。确定价值区域的均好性。h、和城市规划的互动与衔接：道路的连接，文脉的协调，生活资源的共享，社会资源的共享，公共资源的共享。I、对建筑密度的控制j、容积率的控制。k、各种建筑形式的选择都是追求更完美的空间。l、规划创新：四菜一汤应该被打破。m、环境空间的营造。n、沟通交流空间的营造。o、健康空间营造。p、文化空间的营造：建筑、园林、北京音乐q、安全空间的营造。r、智能空间的营造s、教育空间的营造t、纯静休闲空间营造u、步行空间营造v、平台分流思路w、应该为未来的物业管理留出接口。x、小区应该有一套识别系统（VIS）４、景观与生态（1）对环境艺术的重新诠释：环境艺术和建筑空间是一个有机的整体。先做景观规划，让单体建筑成为整体环境艺术的一部分。（2）小区公园化将被人性化的关爱、回归自然和返璞归真逐渐取代。（3）建造能够参与其中的景观（4）变平面绿化为立体绿化（5）小区环境的功能遮阳、防尘、防风、降噪、降温（6）社区环境不只是一个绿化率５、生态住宅必须是符合生态住宅的标准才能算是生态住宅。二套已经出台的生态住宅的标准。聂梅生、秦佑国的《中国生态住宅评估手册》、开彦的《健康住宅建设技术要点》，这些“标准”和规范的出台标志着中国的生态住宅结束了停留在概念阶段的历史。真正按照标准建设的小区就是广州的汇景新城。在此之前主要就是黄汇主持的‘“北潞春”生态住宅包括如下一些模块：a、小区环境规划设计：包括：区位选址、交通、施工、绿化、空气质量、噪声、采光与日照、微循环。b、能源与环境：建筑主体节能、常规能源系统的优化、可再生能源c、室内环境系统的优化：室内空气质量、热环境、光环境、声环境。d、小区水环境：污水的处理和回用、给排水、雨水的处理和利用、绿化景观用水。e、材料与资源：绿色建材的使用、就地取材、资源再利用、垃圾处理、室内装饰。６、单体解决方案采取什么样的单体建筑形式取决于：市场定位的细分市场、容积率、产品的档次、地理位置、周边的情况、包括开发商对土地的评估、细分市场的购买力、文化。住宅的建筑单体大致有如下几种建筑形式：a、高层塔楼：可以大幅度节约占地面积，利于摊薄地价和配套建设费，适宜于在地价高昂、人口稠密的地区建设，土地的节省可以形成中心花园和组团绿地；但塔楼的设计常常带来较为明显的弊端，如朝向、采光、通风以及景观等条件的不均匀性，不能形成良好的室内物理环境。加之使用率普遍偏低，容易出现消极空间。b、板搂、板式小高层三大优势：一是每户占的面宽比较大，进深较小，通风、采光各方面条件比较好；二是从室内空间的行为路线来看，板楼是从中间进，两边相对近；三是从朝向来看，一户可占到两三个面宽，朝南的房间自然就多了。通风采光效果好，室内有良好的物理环境。c、多层：是一种非常适宜居住的建筑形式，容易设计出优良的户型和一流的环境艺术景观，便于形成良好的室内物理环境。缺点是占用土地相对较多。d、townhouse：有非常好的建筑艺术效果和内部空间结构，是一种高品质、高性能、高价格的住宅，占用大量的土地（和多层比），适宜于建设在城郊。e、别墅度身定做，真正高档。独特的设计，一流的文化品位，优良的施工。７、新的内部空间----新户型时代：（1）了解人们的户型需求，需要不断研究追踪人们的生活方式的变化，研究家庭结构、人们的购房需求。（2）户型设计基本原则：紧紧抓住所定位的细分市场。满足人的多方面的需要、充分挖掘人的各种物质的精神的需要.现代感、追逐时尚,艺术感、动静分区、私密性、便利性、安全性、舒适性。明厨、明卫、双卫或多卫、餐厅与起居厅位于同一开间。（3）住宅户型趋于多样a、从空间形式上可以分为平层、复式、跃层、错层以及跃层和错层的变化。b、从面积上可以分为：大户型、中户型和小户型。c、从服务对像上：不同的家庭形式d、在结构上，大开间住宅、轻型框架结构。（4）扩大住宅的适应性和选择性，让住户参与设计完善（5）明确合理的功能分区。在户型设计中我们强调五个主要的功能区：即礼仪、交往、私密、功能和户外。（6）户型的各个部分解决方案客厅、卧室、厨房、卫生间、“玄关”。步入式衣橱和储藏间、阳台和窗、洗衣机位置的考虑、保姆间、清污分离、大户型。（8）户型的创新和探索a、从shoo到loftb、从平面到立体的空间探索c、从平层户型、复式到跃层、错层、一错再错、跃中有错。。d、万科青青家园提出建设“没有见过的户型”。e、在满足功能上的需要之后，重点是满足人们心理上的需要。f、户型与私密性的问题。g、关于洗手间的数量。。h、主打户型，户型时尚（6）什么时候提出户型解决方案。（7）缺陷户型a、起居厅大而不当、形状不好或尺度不合理；b、入户无过渡空间；c、餐厅面积过大或过小；d、主卧室的宽度小于3米或面积过小；e、