住宅项目特征定价模型研究

西南交通大学硕士学位论文住宅项目特征定价模型研究姓名：陈亮申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：钱晓群20070501住宅项目特征定价模型研究作者：陈亮学位授予单位：西南交通大学相似文献(10条)1.学位论文李萍天津开发区“清谷”住宅项目前期策划研究2007随着市场经济的不断发展和深化，房地产业在市场经济总体格局中的地位愈益突出，房地产市场竞争日益激烈。在这一大背景下应运而生的房地产项目策划，也越来越受到重视。中国加入WTO后，外资开始涌入房地产业，其先进的开发理念和管理技术，规范的市场经营观念，成熟的项目策划模式，对国内开发商造成了强大的压力，房地产业面临着严峻的考验，因此加强房地产项目策划对房地产开发商规避项目风险，提高项目运作能力，提高自己的综合实力有着十分重要的意义。本文以天津开发区“清谷”项目为例，从该项目的市场环境开始分析，通过一系列的数据和趋势分析，勾勒出天津经济发展的现状和未来的发展趋势。再结合近年国家和天津市出台的各种土地和房地产政策详细分析了经济、政策对本项目的影响，采用SWOT分析等技术手段，通过与项目区域内部和同档次竞争对手的比较，详细分析了项目的优势、劣势、机遇与挑战。在市场调研的基础上，对房地产市场进行了细分。通过市场细分的结果，结合项目的具体情况，分别对该项目的设计、价格及物业管理进行市场定位。本文的第四章在项目市场定位的基础上对该项目的总体设计进行了规划，随后用技术经济的方法对该项目进行了财务评价和风险分析，最后对该项目的营销策略进行了简要的说明。本文的最后对全文进行了总结，本文希望通过对该项目的前期策划对项目未来运作起到一定的实际意义。2.学位论文高冬艳壹品星海新座住宅项目营销策略研究2007改革开放以来，我国的房地产业出现了前所未有的变化，其显著特点之一，就是住宅商品化的广度和深度正在不断地发展。尤其是近几年，随着一系列房改政策的出台，房地产业在国民经济中的支柱作用日益显现出来，伴随着房地产市场的进一步繁荣，我国的房地产市场已由原来的卖方市场转变为买方市场，市场竞争更趋激烈。房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地，很大程度上取决于其是否能生产适销对路并且吸引客户的产品。而能否生产适销对路并吸引客户的产品的关键所在就是房地产市场营销策划。策划本身是一种手段，其目的是为了帮助开发商在市场风险最小的条件小实现项目开发利润最大化，提高企业的价值。落到实处就是要有缜密的市场研究和市场细分、精确的市场定位及完善的市场营销组合策略，只有将各部分工作进行有效的整合，才能实现上述目的。本文的研究内容根据项目操作的实际过程展开。首先在第二章从宏观、区域微观环境等方面对房地产市场的营销环境进行分析；第三章从项目的竞争对手与顾客的需求特征方面进行分析；第四章根据市场调研及营销环境分析的结果，对大连房地产市场进行市场细分，然后选择目标市场，并针对目标市场作出了项目的产品定位。第五章则是通过分析壹品星海一期客户资源和销售活动，对壹品星海新座营销策划中的产品、价格、渠道、促销等战术性问题提出了自己的观点和建议。3.学位论文高笑语北京中原西三旗住宅项目营销战略研究2007随着社会经济的发展，城市化进程的加快，房地产业己成为国民经济发展中的基础及支柱产业，房地产市场也不断发展。房地产市场在体制完善的过程中，逐渐走向良性发展轨道，而房地产开发项目也在日益成熟的市场中面临着竞争与挑战。当前市场竞争的日趋激烈，市场环境的日益复杂，房地产开发项目的营销战略往往成为项目成功的关键。而实际上在房地产开发项目的营销中往往还存在许多偏离，没有明确的营销战略原则和方法作指导，开发商盲目地进行炒作概念。这不仅造成房地产市场的紊乱，也严重影响了开发商的盈利。因此，开展房地产开发项目营销战略问题的研究具有十分重要的理论和实践意义。当代社会进步与国民生活水平的提高，消费者对房地产产品需求呈现出多元化的趋势。如舒适、便捷、绿色环保、社区氛围等居住因素，地段、升值潜力等投资因素相继纳入消费者考虑范畴。相应的房地产发展商在努力提供质优价廉的产品时，还应当努力提高自身企业的技术与产品的创新力和市场营销力，并且持续地进行营销理念创新和营销手段创新，不断增强市场影响力，以在未来竞争激烈的房地产市场上生存发展。本文全面分析北京西三旗住宅项目所遇到的问题及其解决方法，在详细的区域市场调研的基础上，充分了解客户群的消费取向、心理特征、生活形态，并以此作为项目的开发基础，通过竞争项目供需分析，市场细分找到了北京城建集团西三旗住宅项目目标市场。通过营销战略将市场内的潜在需求达至最大化有效需求，增强目标客群对本项目的归属感及满足感，从而建立项目的竞争优势，实现了土地价值最大化，树立品牌效应，赢得良好的经营业绩及社会效益。4.期刊论文徐琛高档住宅项目物业管理要追求三种卓越-城市开发（物业管理）2009,(6)随着房地产业的蓬勃崛起,一批售价不菲的高档住宅小区如雨后春笋般涌现,成为城市一道靓丽的风景,也对物业管理提出了很高的要求.我们深刻意识到应当摒弃传统的物业管理思维定势,要有着与业主的地位、经济、文化等相对称的服务品质,以保持物业生命的延续和品牌凸显.物业管理创造生活方式,而卓越的物业管理创造优质生活.因此,做好高档住宅项目物业管理要追求三种卓越,即定位卓越、服务卓越、人才卓越.5.学位论文王宏“丽园阳光”住宅项目营销策划方案研究2008随着经济的发展和人们对房屋居住需求的不断提高，房地产业这个朝阳产业在逐渐步入鼎盛的阶段，并成为国民经济的支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。与中国房地产业的兴起、发展、逐渐成熟的进程同步发展的是，房地产项目营销策划内容的丰富和多样化也在不断地积累各种成与败的经验。房地产商已经从对房地产营销策划的认知、了解阶段，到了接受房地产营销策划并在项目运作中注重对各种营销方式使用的阶段。本文将结合“丽园阳光”项目的实际情况，在销售推广方面做出较为细致的策划方案的研究。这一研究针对房地产营销策划的内涵、人文背景、职能范围、目标界定等作出描述，透过以往的国内外的先进理论，在4Ps、4Cs、4Rs营销组合理论的阐释基础上，找寻出一套比较可行的适合“丽园阳光”项目的营销策划方案，积累一些能够提供给开发商和业主带来双赢局面的有效方法，并在理论研究基础上提出一些揉合实际操作在内的探索经验。本文的创新点在于将理论与实践相结合，通过对各媒介资源在不同阶段的多寡配用，在满足推广效果的同时，降低了项目的推广成本。根据“丽园阳光”住宅项目的实际销售情况表明，该项目营销策划方案中的核心诉求定位及消费人群定位比较明确，能够有效的与购房人群形成良好的互动，但由于该项目的推广方案目前还处于正在执行的过程中，因此不能对该方案做出一个最终的检验和评价。该方案在执行不到2个月的时间里实现了购房人群广泛的认知，在执行3个月后销售业绩逐渐转好，达到了既定的预期销售目的。6.学位论文张剑住宅项目开发的风险管理研究2005随着国民经济的发展，我国的住宅开发产业正处在迅猛发展的阶段，但是在住宅开发中蕴涵着大量复杂的风险而我们开发的决策者和管理者的风险意识还很淡薄、行业的风险管理水平还相当低，因此这将给开发商带来巨大损失，并造成社会资源的浪费。本文通过风险管理理论在住宅开发过程的应用，对整个开发过程的风险因素进行了解析，并提出了一些应对办法，这种应用还处在探索阶段，还需要更多的实践来完善。希望本文能给开发商以借鉴作用。7.学位论文朱仝房地产定价中的成本问题研究——以北京“世嘉”系列住宅项目为例2007近年来，中国的房地产业从兴起走到火热，地价的抬升顶高了房价，房价因市场的火爆进而拉升了地价，使得房地产定价问题一直是社会各界关注的焦点问题之一。在市场火爆、购买力不断攀升、价格轮番上涨的背后，是投资泡沫和房产价值思考的深层问题。住宅供应市场一大特点是住宅供应急剧减少，造成因供求关系变化带来住宅价格提升。而开发商在此轮热潮中，常常会欠缺理性，忽视成本跟抬地价，进一步恶化了整个房地产企业的未来发展环境。本文以北京世嘉房地产开发有限公司的世嘉系列项目为例，基于目前中国房地产市场的现状，从房地产开发公司的视角，对房地产定价体系进行了深入浅出分析。本文从对市场房地产价格的分析入手，进而引入到价格中的成本因素对定价的影响分析以及成本的刚性增长对房价的推动力量，再举出所开发的房地产项目的实例，来具体说明成本的增长以及因市场、政策变化等原因使得成本不断升高对房地产价格的影响。本文将从成本的角度、从另一个侧面，分析一下房地产价格中的成本构成问题，从而剖析一下高涨的房价下面，成本的推动力量，使人们慢慢地从火热的激情中回归到理性的分析状态中来，严肃地对待成本问题，也是一个既想做好、更想做长久的房地产企业必须未雨绸缪、在火热的同时冷静思考的大问题。进一步为建立以市场为主导，以有效需求为依托的中国房地产市场打下基础，推动我国房地产市场健康有序地发展。8.学位论文梁春雷住宅项目开发投资区位选择的研究2008房地产业是我国国民经济的重要产业，住宅项目开发投资是我国房地产业的最主要投资业务之一。目前，在我国房地产业中，住宅项目开发投资在我国房地产项目开发投资中占有很大比重，我国房地产企业的主营业务大部分是住宅项目开发投资。房地产开发投资投入巨大，风险极高，科学准确决策非常重要。选择最佳区位，是房地产项目开发投资成功的关键。特别是在中国这个各地区间自然条件和社会经济条件差异十分悬殊的大国，更应该注重房地产项目开发投资区位的选择。房地产项目开发投资自身固有特性和选择最佳区位不但能有效地保证房地产开发的效益，同时还能有效地规避风险。住宅项目开发投资作为房地产行业的主要投资业务，它的区位选择有着很大的行业借鉴意义和应用价值。在市场经济条件下，企业无疑是经济活动中最活跃的行为主体。因此，本文将目标定位于作为微观经济主体的房地产开发企业。通过对住宅项目开发投资区位选择这一投资决策管理问题的进行研究，我们期望能为房地产开发企业提供相应的决策参考，希望寻找到适合我国房地产企业开发投资住宅项目的区位选择决策科学方法。本文通过研究住宅项目开发投资的固有特性和住宅区位的特征，认为住宅项目开发投资的固有特性和住宅区位的特征决定了区位选择成为住宅项目开发投资成败的关键。本文基于价值工程的原理，尝试性地提出住宅项目开发投资区位选择的标准是“预期区位价值性价比最大化”。为了科学地评价和预测住宅项目开发投资区位价值，本文还尝试建立住宅项目开发投资区位价值评价体系，和探讨了的各种常用的评价方法的优劣，认为层次分析适合我国房地产开发企业，适合我国房地产业的住宅项目开发投资的现状。最后，从理论和实证两方面，详细介绍了层次分析法的基本原理和基本步骤，以及其在住宅项目开发投资区位选择决策分析中的应用。本文希望通过对住宅项目开发投资区位选择的研究，让广大房地产投资者、经营者、管理者充分了解和认识到区位选择在住宅项目开发投资区位的重要性，掌握住宅项目开发投资区位选择的方法，为我国住宅项目开发投资在区位选择问题上的分析和决策提供思路和方法。我们希望尽自己所能，为我国房地产业的持续、健康、规范发展作出贡献。9.学位论文张宁体验营销在住宅房地产项目中的系统应用——以JDMJ项目为例2009房地产行业发展显示：自1998年以来，我国房地产市场快速发展，房地产行业已经快速成长为国民经济支柱型产业，房地产业快速增长、高利润率和行业进入门槛低，使得大量热钱进入住宅房地产业，住宅房地产开发呈现产品同质化、营销推广方式同质化、营销模式同质化等特征，住宅房地产竞争日趋同质化和白热化，住宅房地产企业急需营销理念更新。2004年，伯德·施密特博士（BerndH．Schmitt）提出体验营销，认为：世界经济进入体验经济时代，企业需要将营销的重点，侧重于客户群的体验上，关注客户自我实现需求，而不是单纯产品功能和效益的诉求。体验营销理念的出现，使住宅房地产企业从日趋同质化竞争中摆脱出来，体验营销逐渐成为住宅房地产企业热门营销理念，但住宅房地产企业对体验营销理念认识存在偏差。