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第1页体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告第一篇地块解析1．1本项目地块解析本项目地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50米，北望环城南路。项目用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段不可多得的地块。图1.1项目地块位置图本项目地块第2页----地块现状地块地面已平整，周边建筑物林立占地面积：4600㎡1.2本项目地块优劣势分析【项目优势分析】区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重要的地理位置，整体规划配套完善。生活优势---本项目周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本项目西接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的地方。发展优势---位于西安市中心地段，发展潜力和升值空间很大。昭示优势---因为项目的区位优势十分显著，对项目的后期形象有很好的正面影响。资源优势---本项目周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。【项目劣势分析】环境劣势---本项目地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角第3页度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。【项目机会分析】发展机会---本项目所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，项目区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建设，所以项目周边未来发展潜力巨大。空白机会—目前项目区域商务地产项目云集，只有少量住宅项目，本项目的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。市场机会---目前西安市住宅项目开发建设离市区越来越远，而城墙内的项目往往价格甚高，环城路周边项目则备受消费者青睐。置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在项目区域置业，本项目目标客户群体范围广，容量大，对项目的销售有很大促进作用。分析结论：本项目个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针对目标客户分析市场需求，依托本项目特色，借助周边生活环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传，同时致力于项目形象的改善，以求一举竖立起本项目的人气热潮。第4页第5页第二篇项目产品定位建议2．1项目开发类型选择建议----项目地块的开发类型建议考虑项目良好的临路状况以及地处南门外重要地理位置，同时考虑西安市特别是西安二环内的地产市场状况：本地块未来的开发不应因为地块小而简单、简化，应通过项目联体塔楼的造型气势配合项目配套，提升项目自身形象及商业部分市场价值。2.2项目开发思路：未来项目的竞争不仅仅是产品的竞争，而是区域的竞争、人气的竞争、经营的竞争、国际接轨的竞争、文化的竞争、品牌的竞争，如何在如此激烈的市场竞争中脱颖而出呢？我们认为目前开发产品，不仅仅需要选择良好的地段、而是应该充分的发挥区域的规划优势，借助“居住+商业+商务”的特质来进行整体项目的开发，项目的开发不仅仅看重于眼前的回报，应该从长远的角度进行项目的规划及开发。第6页2.3项目规划理念本项目的开发面积不大，但是应当将项目发展成一个多功能的综合型房地产项目，包含几个不同功能的区域。如何协调好各功能区域之间的关系，达到优势互补，是本项目首要需要解决的问题，为此，本公司将从项目地块特点入手，分析研究本项目的整体规划理念。针对项目地块特点，建议本项目整体规划理念应遵循以下几点：充分利用本项目的地块特点；充分发挥本项目的规模优势；树立南门外标志性建筑；充分发挥区域居住+商业+商务的特色。充分考虑周边建设节奏，周边市场因素。2.4主要功能建议居住本项目最基本也是最重要的功能为居住功能，居住功能的直接体验为户型设计、朝向、面积等因素。根据西安市房地产市场调研分析，对项目住宅部分建议如下：2.4.1户型设计的原则户型设计应该从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑，营造健康的环境和生活。例如：在设计上考虑最大限度的接收太阳光，确保第7页户户最大限度采光、通风、透气；利用天然的太阳能节省电能；卫生间具备通风换气设施；厨房设有烟气集中排放系统；在材料、部件的使用上提倡使用可重复、可循环、可再生的材料和无毒、无害、不污染环境的产品。户型具体设计从以下几个方面来分析：1、动静分区：使户内空间从功能使用的角度分隔，客厅、餐厅等公共活动区域同卧室、书房等私密性空间严格区分，使活动与休息互不干扰。2、主次分区：考虑家庭结构与活动功能，将主卧、次卧、书房与其它次要空间严格分开。3、干湿分区：厨房、卫生间与厅房严格分开，从卫生角度营造居住室内健康环境。鉴于以上户型设计原则，建议本案在户型设计时贯彻以人为本的设计理念，功能区域明显、布局合理、提高得房率，配以飘窗、低窗、拐角窗、大型景观阳台等开放性元素，整个房型设计注重人性化的需求，同时注重用弹性分割体现个性，用功能区域突出住宅性格。2.4.2户型比例配置结合西安市房地产市场整体状况，项目周边竞争楼盘状况，居民消费水平基本项目具体定位。户型比例如下：第8页套型3室2室2室比例30%50%20面积101-129㎡71—100㎡50—70㎡商业本项目的商业功能区主要集中在裙房部分，商业作为整个项目乃至项目周边的服务配套设施，建设目的主要满足区内客户以及未来的周边消费者消费需求，同时也可以通过规划建设以及经营种类的塑造为项目赢取特色。休闲会所：提供商务、娱乐等服务。结合项目档次进行推广。如设立体育休闲项目运动、休闲、餐饮、商务主题建设等。会所大堂示意图会所大堂最能反映项目的品位，不需要太豪华，但一定要有风格和主题。第9页宴会厅示意图咖啡座示意图体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告第10页第三篇项目开发经济收益预计3.1项目销售额预计目前同区位市场销售价格：项目名称销售价格进度情况西宝花园3700元/㎡一期基本完工长安国际广场公寓12000元/㎡准现房世家星苑3800元/㎡已入住该区域同类项目销售全程均价为3800元/㎡左右。本项目预计建筑面积为51740㎡其中裙房部分约占25%左右，住宅部分占75%住宅部分销售面积为：38805㎡38805㎡×3800元/㎡=14745.90万元裙房部分销售面积约为12935㎡12935㎡×10000元/㎡=12935万元预计项目总销售额为2.7亿元体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告第11页3.2预计总建设成本3.2.1建安费（1500—1600元/㎡），按照1600元/㎡计算应为：1600元/㎡×51740㎡=8278.40万元3.2.2土地及各项税费总计（四证齐备）为：6000万元3.2.3财务费用：按照30个月计算约为：500万元3.2.4税金：27000万元×5.5%=1485万元3.2.5不可预见费：500万元3.2.6广告及销售费用：27000万元×4%=1080万元3.2.7成本费用合计：8278.40万元+6000万元+1485万元+500万元+500万元+1080万元=17843.40万元3..3收益预算预计项目总销售额：27000万元预计成本费用：17843.40万元总投资收益：27000万元—17843.40万元=9156.60万元所得税：9156.60万元×33%=3027.68万元投资净收益：9156.60万元—3027.68万元=6134.92万元投资收益率：6134.92万元÷（17843.40万元—1485万元）=41%2005年12月24日