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沿海·馨庭整盘营销全案沿海项目组2012年5月Ⅰ市场概述政策环境GDP增幅近年来首次跌破8%的低位线，经济弱势明显经济活跃程度减弱，经济增速回调态势确立拉动经济的“三驾马车”同步下滑，特别是2月开始下滑最为明显受累于经济下滑严重，A股市冲高回落，重回原点CPI、PPI双双回落，通胀回落给降息救市创造了空间经济背景刺激政策上半年释放资金及降低利率同步推进；存款准备金率的放松，新增贷款金额也跟随大幅增加；政府通过促进项目投资，调整产业结构；11条刺激政策对于房地产依然维持稳定与严格的调性外还预留了“保持发展合理性”的原则；限购后多个城市进行试探性松绑或优惠措施，地方政府补贴或优惠均被允许，但触及松绑限购的措施则被制止；标志着行业政策从极度严厉转向合理微调房地产行业正向周期的开启，多方对后市的预期逐渐转向乐观楼市上半年从谷底反弹，确立了市场上行的轨道我们认为：刺激政策出台支撑市场回暖,后市预期乐观2012年上半年，在年初楼市表现低迷后，一季度市场不断释放出对刚需有利的积极信号，积压已久的需求开始在市场利好的带动下逐渐入市，3月份楼市出现“小阳春”的现象。而部分犹豫不决的改善型需求也开始入市，“红五月”“红六月”造就了2012年上半年楼市成交的辉煌......2012年上半年佛山楼市以筑底——回暖——升温三个阶段运行佛山市场1-2月份佛山整体市场呈现低迷局面，供需萎缩明显。为应对低迷的市场，开发商加大促销折扣的力度，新推货项目普遍定价上有5-10%的降价幅度，价格跌至限购以来的最底位。阶段1（1-2月中）：供需低迷，市场触底，开发商降价幅度大触底楼盘名称新推组团推货量户型面积（建筑面积）价格让价幅度保利香槟花园二期1、2座111套79㎡、92㎡6800-8%保利东湾5号地1、2座232套97㎡、105-106㎡、136-140㎡、155-168㎡9893-10%依云上城17座56套194㎡9350-6%保利香槟花园二期4座55套79㎡、92㎡6800-8%保利东湾7号地1座87套123㎡、135㎡、173㎡10800-5%0100020003000400050006000700080009000100000500001000001500002000002500003000001.02-1.081.09-1.151.16-1.291.30-2.052.06-2.122.13-2.192.20-2.262.27-3.43.5-3.113.12-3.183.19-3.253.26-4.14.1-4.84.9-4.154.16-4.224.23-4.294.30-5.65.7-5.135.14-5.205.21-5.275.28-6.36.4-6.106.11-6.176.18-6.246.25-7.12012年各周佛山市商品住宅成交对比商品住宅成交面积商品住宅成交均价佛山市场1.存款准备金率下调，释放出大量资金流通市场2.85折贷款优惠利率再现3.佛山年度房价涨幅明确同比不超10%4.多盘集中推售首置型产品，刚需客户大量入市5.央行、发改委、住建部声明支持首套购房贷款优惠2月中存款准备金率下调后，楼市回暖的序幕自此开启。在鼓励首次置业的信号刺激下，开发商配合地大量推售刚需产品吸引客户，使成交量持续攀升，引发本年的第一波回暖潮。阶段2（2月中-4月）：金融政策刺激，刚需大量入市，引发回暖回暖各项目开盘现场吸引大量客户，火爆场面再现佛山市场阶段3（5-6月）：回暖效应扩散，以量带量，量价齐升升温在3-4月份刚需带动起成交回暖后，进入5-6月份市场热度依然不减，且除刚需继续推动市场外，改善型的需求也逐渐跟进入市以量带量的效应逐渐显现，改善型需求的大量入市是市场进一步回暖的指标信号。刚需释放改善跟进投资及占有需求1.佛山公积金贷款首付最低两成个别楼盘开始执行2.扬州对个人购买成品住房最高奖励合同价款千分之六3.5月18日起下调人民币存款准备金率0．5个百分点4.6月8日起下调人民币存贷款基准利率0.25个百分点5.河南认房不认贷、首套房贷款7折利率等措施公布后取消佛山市场禅城上半年供需基本平衡，市场回暖下成交量持续攀升今年上半年禅城新增供应50.07万㎡，相比同期下跌14%；而成交面积为47.66万㎡，同比增幅11%，历经一年限购禅城区楼市上半年显回暖迹象，并且供需之间处于基本平衡的状态；禅城区价格从2011年上半年的高位开始跌落，今年上半年均价为8501元/㎡，回归到近年来低位，仅次于08年下半年。4月份新增供应突破20万㎡，五一节点供应较上年旺盛，而传统淡季6月不淡，也再次出现推货小高峰；成交走势节节攀升，自3月开始市场逐渐回暖，并出现端午成交旺过五一的现象，因此6月的成绩反比传统旺季的5月更旺，6月成交更高达11.63万㎡；价格自限购后开始迅速下跌，至本年2月才开始有回调趋势，除五月价格优惠外，上半年各月价格基本维稳。0200040006000800010000120000.0020.0040.0060.0080.00100.002008H12008H22009H12009H22010H12010H22011H12011H22012H1禅城区半年度商品住宅供需对比供应面积成交面积成交均价禅城市场禅城区11-12年月度供需对比05101520251月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月02000400060008000100001200014000禅城新增面积禅城成交面积禅城成交均价降价促销以价换量，撬动刚需后拉动整体回暖刚需价格成交量今年上半年禅城以保利及招商为首的项目价格跌幅10-15%吹响刚需释放的集结号。刚需产品为主的项目涌现，多个日光盘的出现，拉动整个禅城的成交量开盘成交率一览：2、3月保利香槟、保利东湾：8-9成4月依云水岸：8成5月盛南新都、兆阳御花园：7-9成6月兆阳御花园、依云上城：6-9成刚需群体对价格敏感度高，开发商不断以低价试探，刚需持续释放，以此为支点撑起禅城区的成交，形成结构性回暖。禅城市场禅城借力低价促销，回暖后，各方开始借势升价收回折扣优惠•碧桂园城市花园余货收起98折•凯德瀚城推出一批特价单位，现已收回价格回归•保利香槟价格上调8%•保利东湾新一批单位价格回升14%试探性调价•兆阳御花园以9500元/㎡开卖9座，相同类型的1座价格调整至10000元/㎡•世博嘉园三期首推9000元/㎡，加推亦增加500元/㎡降价与调价是组成今年上半年的主旋律：降是为了打开市场复苏的大门；调是对市场恢复信心的表现。禅城市场板块格局基本定型，价格阶梯分布明显南庄城西城北祖庙城南亚艺佛山新城刚需产品主导刚需与改善为主改善产品主导投资主导6500-8000元/㎡13000-20000元/㎡8500-10000元/㎡9300-12000元/㎡下半年禅城中心区格局：经过一轮价格的调整禅城的格局基本定型，核心区以中大户型主导，中小户型产品分布在三条主干道的西北三个板块上。优质地段的中小户型产品开始减少，环线内外的产品价格差距再次拉大。禅城市场下半年禅城区供应稳定，板块错位格局明显镇街或板块项目产品货量：万㎡城南盛南新都90-130㎡4城南世博嘉园78㎡两房、110-115㎡三房、130-160㎡四房5城南兆阳御花园90㎡三房、120-150㎡四房5城南雅庭国际87-98㎡三房3城西卓远景峰30-40㎡、80-90㎡2城西星汇国际公馆62-80㎡两房、89-98㎡三房3城西罗马新都90㎡三房2城西保利香槟花园79㎡两房、90㎡三房、140㎡四房2城西星晖盛汇园75㎡两房、90㎡三房、120㎡四房3城西喜居60-70㎡两房，105㎡四房2城北东海国际40-60㎡公寓、90㎡三房、120㎡四房5祖庙岭南新天地90-130㎡、180-220㎡3祖庙铂顿商业中心35-53㎡公寓2东平碧桂园城市花园124㎡-160三、四房、300㎡大户型5东平翠堤明珠180-230㎡五房2东平保利东湾100㎡三房、130-170四房6东平依云水岸90㎡两房、130-150㎡四房2东平沿海馨庭90-120㎡2东平星海岸120-180㎡2亚艺保利天玺150㎡四房、200-250㎡五房3亚艺依云上城90㎡三房、150-200㎡五房3南庄绿岛明珠别墅、90-140㎡3南庄万科城90-100㎡、160㎡6南庄港宏世家130-190㎡2南庄汇银W新港湾70-160㎡3城南万科广场30-50㎡2城西名汇嘉园40-108㎡2城西御景上苑70-140㎡2现时禅城区在售项目约38个，未来下半年会有约23个项目推出新货，另外还有5个全新的项目，届时将会有28个项目有新货供应，下半年新增供应合计约86万㎡；禅城新增供应仍然会以刚需中小户型为主，主要集中在城西及城北板块，城南板块也会有部分刚需产品放出，约合48万㎡，超过半数；改善型产品在下半年也会有较大的放量，主要集中在佛山新城及亚艺板块，该类产品约占3成；禅城市面上不少热销的标杆楼盘在下半年开始进入尾盘，如碧桂园城市花园、星星花园国际等。板块货量：万㎡城北5城南19城西19东平19南庄13亚艺6祖庙5禅城下半年以城南、城西、东平，以及南庄会有较大的货量放出，祖庙和城北货量会相对较少。禅城区东平新城本项目碧桂园城市花园星海岸东海国际盛南新都保利香槟罗马新都兆阳御花园依云上城万科金域蓝湾项目所处区域项目分布碧桂园城市花园推售时间范围产品（㎡）均价（元/㎡）签售情况2011.1南区9、10座98-1641150098%2011.3南区8座105-1171150098%2011.4南区6、7座105-1649000-1100098%2011.8南区4、5座98-1638500-900099%2011.10中区4座105-1178500-900093%2011.11中区5座105-1179000-9500带1800元/㎡装修96%2011.12北区1座338-34811000-1200025%2012.3中区6座90-117折后8500-9500带装修86%2012.6中区3座50212000元/㎡（毛坯）或14000元/㎡（带装修）10%项目规模：占地：14万㎡总建面：58万㎡项目南区和中区在售余货单位，预计今年将推出中区剩余单位和北区单位，货量约5-8万㎡。目前集中火力宣传“天墅”复式组团，少量的中区\南区尾货售价去到10000元/㎡以上，单价普遍上涨500元左右希尔顿酒店和华润万家的进驻，能够提升周边的商业价值和配套设施，对周边具有良性的促进作用。南区中区北区该项目小户型产品比较受市场追捧，近期价格止跌回涨，宣传上以商业配套为卖点，下半年将推北区小户型为主。星海岸城市花园4座5座1座2座3座9座20座8座11座12座占地：6.5万㎡总建面：17万㎡推售时间范围产品（㎡）均价（元/㎡）开卖情况2010.34、5座80-899000-10000（带1000元装修）60%2010.61、2、3座130-1609800-1080080%2010.129座81-8711000-12000（带1800元装修）60%20座158-17013000-140002011.18座81-8712500（带1800元装修）30%2011.311座180-22013500（带1800元装修）不足20%2011.612座127-1551050020%2011.1214座124-1739500-1030027%2012.621座140-1539700-1100030%14座21座以一线园林作为卖点宣传，近期推售以大户型产品为主，在售少量小户型户型较差；整体销售率偏低，价格并未松动，后续不多，主要以大户型为主，预计今年以消化尾货为主，价格可能会有所下调。东江国际项目规模：占地：3.9万㎡总建面：12万㎡推售时间范围产品（㎡）均价（元/㎡）开卖情况2010.89、10、11座70-121870070%2010.98座91-113950070%2010