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2019/9/8济南祝甸路项目前期报告2客户目标3目标界定：土地价格达到200万/亩开发目标界定客户的要求土地价格是否能达到200万/亩？项目运作的市场可行性多大？项目的最高容积率为3.0，容积率为多少合适？此地块可支撑的商业体量有多大？未来此项目建筑、规划是什么样？土地开发可考虑的方式有两种，一是出让土地，二是合作开发。约束条件项目现为工业用地，转为国有用地后出让，技术经济指标的弹性较大；有3万平米商业以2000元/平米的价格还建，且还建部分商业为最好位置商业。4项目属性界定5城市规划城市东部是济南城市发展最快的方向，资源投入多，政策更加倾斜，消费者也将更加注重这一方向。行政机关：山东省的省级政府部门和济南市主要政府部门集中在城市中心城区。商业中心：市级商业中心在中心城区，以泉城路为核心，呈放射状。文教区域：重点高等院校集中在中部的东向和南向区域。商务办公：集中在泉城广场、二环东路、山大路、经十路等区域。项目位于规划的燕山新区风貌区中东部，本区域不在城市的主要发展方向上本项目本项目6城市规划商业非处于规划中的主要商业网点，在洪楼商圈与正在形成的高新区商圈之间，商业发展并不具备太大的优势济南商业网点规划——“一核、两区、四片、四心”“一核”指的是都市级商业核心区，将位于古城区的济南传统中心商业区提升为都市级商业发展核心区。“四心”指的是四个市级商业副中心。其中燕山商业副中心位于燕山新区，该中心将融购物、文化、会展、旅游为一体。北园大街洪楼英雄山路泉城路本项目高新区市级商圈：泉城路商圈经四路商圈次级商圈：英雄山路商圈洪楼商圈专业商业密集区：北园大街商圈（家居建材市场）未来商圈高新区商圈7城市规划从区域房地产的发展方面分析，本区域为房地产开发较为成熟的区域，在建房地产开发较少城市东部是济南城市发展最快的方向，资源投入多，政策更加倾斜，消费者也将更加注重这一方向。城市中心的聚集力量较为显著，但城市郊区化、边缘化发展日益强化，东部新城未来发展空间巨大。富翔天地上海花园泉印兰亭东方花园欣馨家园齐鲁世纪城8项目交通路网发达项目距花园路200米左右，花园路为城市主要干道之一。公交项目周边公交线路，有30路、118路、80路、113路等经过。公交连接区域洪家楼、泉城广场、齐鲁医院、大明湖、洛口服装城、火车站及西市场等地。项目周边交通状况道路交通：项目有四条公交线路，可连接泉城广场、齐鲁医院、火车站、西市场等城市重要结点9教育配套历城五中为历城区最好的中学，历城双语实验学校。医疗配套项目对过即为森特医院，齐鲁花园医院。生活配套星河商城、星河农贸市场、益康百姓超市。娱乐配套嘉年华KTV项目周边交通状况嘉年华KTV森特医院齐鲁花园医院星河商城益康百姓超市农干院历城双语实验学校历城五中银座华信店环联小商品市场山东大学星河农贸市场项目地块周边配套：周边教育、医疗配套较好，生活方便10地块四至：地块周边主要为成熟居住区和农干院东部为农干院；北部为沿街商铺，紧靠东方花园和上海花园；西部为辛甸；南面为假日丽景。地块四至11地块内部现为破旧厂房、砖厂等，内部平坦，无可利用资源，易于拆迁，北面沿街面长670米，东部沿街面长220米地块内部平坦，现地块内建筑多为破旧厂房和一家正在经营的砖厂，内部无可利用资源；靠近祝甸路有两所幼儿园；地块东部为低档餐饮和经营的商铺，客户群体主要为农干院的学生；地块四至及内部情况12地块指标：地块占地约222亩，在周边属较大规模开发，最高容积率为3.0项目区位项目占地148137平米，约为222亩；最高容积率可为3.0；目前土地为工业用地，转为国有土地后出让。13项目属性界定地块四至及内部情况区域事实区域属性界定位于城市东北部，城市重点向东发展，处于洪楼商圈与高新区商圈之间非城市重点发展方向，商业发展的优势不大周边在建楼盘较少，成熟社区较多区域成熟居住区四路公交连接城市重要结点交通便利项目周边教育、医疗等基础配套资源较好周边配套完善面积约为220亩，整体容积率≤3.0中等规模中等强度开发项目界定：非城市重点发展方向，成熟居住区，中等规模开发14项目问题界定15-50510152025303519871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006商品房价格增长率住宅价格增长率CPI增长率萧条阶段（1998-1999）主要特征有：交易量锐减；价格到达底部；实力较差的开发商破产现象较为普遍复苏与增长阶段（2000-2004）主要特征有：交易量回升，购房者大部分自用，投资者较少；房地产价格回升，但期房价低于现房价；房地产投资逐步增加，开发速度加快衰退阶段（2008）主要特征有：交易量从明显减少直到锐减；房价在开始时涨幅减缓，然后因金融危机、地震等因素影响下跌，楼价下跌速度较快；市场推出楼盘逐步减少，实力差的开发商难以为继繁荣阶段（2005-2007）主要特征有：交易量急剧增加，购房自用者所占比例减少，投资者活跃；房价越来越高，期房价逐渐超过现房价，当房价炒得过高，政府不断推出调控措施；开发投资量急剧增加中国房地产进入衰退期房地产周期16政策解析2007年9月出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定，对申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。2007年央行先后6次上调存贷款利率，5年以上贷款利率上调幅度超过14%。2007年1月至2008年5月，中国人民银行14次上调金融机构存款类人民币存款准备金率，由9％调至16.5％。2008年8月27日，央行和银监会规定，“对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。”开发商资金链受到威胁投资、投机客户和改善居住条件客户购房需求被抑制市场反应：整体市场观望氛围浓厚，降价、销售量下滑从2008年9月-10月，央行3次下调贷款基准利率，2次下调存款准备金率，1次下调存款准备金基准利率好公积金贷款利率，1次下调最低首付款比例为20%人民币升值，美国金融危机蔓延，经济进入调整期房地产进入调整期财政部明确支持地方政府救市经济进入调整期，新政促进房地产需求从2008年10月23日，央行减免土地增值税、房地产契税和印花税松动信贷政策将会缓解开发商资金紧张压力，给购房者一定信心，鉴于政策发挥作用的滞后性，房地产回暖需要一段时间在当前的市场情况下，城市核心地段的高升值潜力产品市场较为乐观。行业振兴计划仍未出台17目前各区域住宅供应套数及比例3727,41%982,10%1838,19%1266,13%1616,17%东南西北中项目所在的东部是济南房地产供应量最多的区域，区域竞争激烈供应量2008年市场供应量23019套、226.97万㎡，比07年同期下降约35%。从区域分布上来看，东部所占比例最高，其次是西部，两区域供应量占总体的六成以上；受旧城改造的带动，中部供应量在总供应中所占比例较往年有较大提升。东、西两区已成为住宅供应市场的两大主力。一方面反映了城市向东、西向分发展战略；同时体现老城升级、改造步伐的加快。。截至今年2月份，东部的供应仍然列第一，共3727套，占总供应量的41%。2008年普通住宅供应量区域分布（面积）40%11%22%14%13%东南西北中2008年普通住宅供应量区域分布（套数）39%9%22%14%16%东南西北中1808年住宅市场成交量下降；在政策、价格等因素影响下，年底开始有小幅回升。成交量08年受经济危机及房产形势影响，购房者观望情绪较重，楼市成交量下降。年底，在政府政策及开发商折扣优惠的吸引下，受楼市低迷压制的自住刚性需求得到部分释放，月成交量有所增长。12月份部分楼盘开盘或者推出新房源，成交量达到全年最高。目前世界及国内经济仍在萧条时期，消费者信心指数低，楼市短时间内回暖可能性极小。19受房市低迷影响，2008年二手房成交量下降10.3％，尤其是下半年成交量下降幅度较大二手房市场二手房成交量情况14248160701441113000135001400014500150001550016000165002006年2007年2008年单位：件08年二手房成交件数较07年有所下降，降幅约10.3％。这与房地产市场整体低靡有较大关系，购房者信心不足，对未来走势看跌，观望气氛较浓，因此成交量较07年有一定萎缩。但比06年仍有上升，增幅为1.14％。各月二手房成交情况169176278915221522139013821040100484879093273916.426.815.7711.7311.7310.2711.577.958.226.355.9975.620200400600800100012001400160018001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月024681012141618件数面积（万平米）08年始尚未受到房市低迷的影响，成交量较大。下半年，由于市场影响，购房者观望情绪较大，成交量逐步下滑。09年1月份，成交二手房739件（5.62万平米），比去年同期降低56%。20住宅成交均价月度变化400050006000700080009000整体54225440553057655264565158026494620359956299649160095991东539555455646609059855855604164426245560770646180625563070801080208030804080508060807080808090810081108120901090208年成交房源中，5001-6000元/㎡的比例最大，其次为6000-7000元/㎡。而东部市场均价6307元/㎡，高出市场平均水平。价格情况区域均价均价区间成交情况从市场总体来看，08年初均价为5422元/㎡，随后在上半年各月起伏不定；下半年，市场观望气氛加重，在成交量萎靡的状况下，成交房源多集中在均价6000元以上的项目，使得市场整体成交均价不断攀升，截止到08年底，均价达到6493元/㎡，比上年同期上升20%左右。09年初，在市场形势及交易淡季影响下，均价有所回落。2月份成交均价5991元/平米，同比增长10.13%，环比下降0.3%。东部市场08上半年价格平稳上升。下半年在竞争楼盘打折优惠及新开盘项目低价影响下，价格有所下降。09年2月成交均价6307元/平米。成交房源中，均价在5001-6000元/㎡比例最高，为46%，如盛世花城、中齐未来城、领秀城等；其次是6001-7000元/㎡，所占比例为25%，如保利芙蓉、名士豪庭、翡翠郡北区、锦绣泉城、阳光100等。7001-8000元/㎡的房源成交量位列第三，所占比例为15%，代表项目有：海尔绿城全运村、万达城市广场等。2008年成交房源价位分布（套数）4%6%46%25%4%15%4000以下4001-50005001-60006001-70007001-80008001以上21东部二手房价格区间为5150-6850元/平米。区域整体均价约5600-6500元/平米，二手房价格受楼盘品质影响较大。二手房市场东部区域二手房价格区间为5150-6850元/平米，区域整体均价约5600-6500元/平米。区域价格较高的楼盘均临近二环东路或经十路，高新区的二手房源价格则相对较低。东部二手房源价格与去年同期相比有300-800元/平米的涨幅。项目周边项目品质对其二手房价格有很大关系。二手房最高的是富翔天地，在6700元/平米左右，其次泉印兰亭和上海花园在6100-6300元/平米之间，较低的是齐鲁世纪园，约5800元/平米。东部区域各监测样本价格雷达图01000200030004000500060007000中润世