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SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构2019年9月6日云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案项目规划整体思路建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析建筑规划布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析我们的目标目标解析项目目标解析核心问题解决思路报告总体框架核心问题确定项目区位项目交通分析项目四至分析项目属性判断项目优劣势分析项目收益测算项目盈利模式项目售价及租金判断项目收益判断项目规划整体思路建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析建筑规划布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析我们的目标目标解析项目目标解析核心问题解决思路报告总体框架核心问题确定项目区位项目交通分析项目四至分析项目属性判断项目优劣势分析项目收益测算项目盈利模式项目售价及租金判断项目收益判断思路的前奏本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资客）…………SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.5我们的目标城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新换代！开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.6综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。初级阶段：简单功能叠加发展阶段：融合发展成熟阶段：多元发展商业居住商务商务商务商业商业居住居住娱乐休闲文化休闲娱乐文化公园体育综合体（COMPLEX）---是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游项目目标解析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.7综合体从来都是城市的中心，能成为区域城市地标，区域中心和象征……项目目标解析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.8商业酒店办公住宅项目活力的核心，建立高端形象形成完善配置，信息平台项目利润实现的关键实现较高的销售价格保持物业形象利用其他功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流公寓为商业提供客源公寓可能降低整体档次商业为写字楼、酒店、公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼和酒店可共享大堂作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力……项目目标解析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.9模式特征典型案例模式一商业核心模式城市核心区；交通可达性：地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛，一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场模式二写字楼核心模式客户（产业）支持，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其它功能，影响其规模和档次；商场、公寓等配套完善。广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场。模式三住宅核心模式项目的区位条件不是很好，以居住为主的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模不大。深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号模式四均衡发展模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万㎡以上；开发商强劲的实力和丰富的经验。专业经营管理和物业管理。香港太古广场、北京华贸中心项目目标解析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.10——项目是典型的城市综合体，应以商业为核心，酒店为形象展示，住宅为价值提升部分，商业形态、档次及建筑规划决定着项目整体的价值。项目目标解析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.11价值一一个城市GDP新的贡献之源价值二城市发展延伸的城际中心价值三创造一个新的自我增值区整合城市资源，再造城市核心项目目标解析项目整体开发战略——依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.12领导者挑战者品牌知名度高项目具有无可复制的资源产品创新局部或全面领先，市场亮点垄断形象标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者商业为市场标杆的高形象，结合独具魅力的产品及景观广场,打造城市中心名片挑战者领导者补缺者追随者√√项目产品价值所在挑战曲靖固有商业形态，重新定义曲靖商业价值，创新打造难以复制的产品特色项目目标解析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.13跨越曲靖——创建全新城市地标曲靖首席都市综合体高品质与完美配套的高尚住宅/公寓一个充满城市意向的商业中心开放、活力的城市客厅——中央广场独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区高端形象、树立典范——五星级酒店项目定位要素提炼项目目标解析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.14契合市场需求的业态组合及布局？提升项目营销、经营价值的建筑规划？项目各产品市场定位？2项目核心问题确定1项目以什么铸就核心竞争力以成就自己的高位目标！？3在高位目标确定之下，项目要重点解决的便是如何确定核心竞争力。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.15我们从项目开发的背景分析开始，为核心竞争力的树立寻求支撑！SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.16背景分析壹趋势：站在现在看未来——SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.17关于这个城市——思路的原点……Part1SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.186136川渝城市群13滇中城市群Part1城市发展分析以昆明为核心，携手曲靖、玉溪和楚雄，滇中4州市要加快新型滇中城市群建设步伐，用11年时间建设成我国向西南开放的重要桥头堡枢纽以及国际化经济开放示范区——《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009－2020年）》曲靖：滇中城市群中重要的城市增长极，区位优势明显，未来发展空间较大。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.19核心任务：构建合理的珠江源大城市城镇体系，中心城区扩及麒麟城区、沾益和马龙两片区，越州、三宝、珠街三组团；主城区定位：依托自然地理特征和区位、交通、资源优势，建设适宜人居住、创业的珠江源山水生态园林城市。——《曲靖市关于加快推进珠江源大城市建设的实施意见》Part1城市发展分析曲靖中心城区规模（人口仅为户籍人口）年份2008年2010年2020年城区面积34.2平方公里50平方公里100平方公里人口数40万50万人以上100万人以上未来中心城区范围曲靖市总体规划框架：打造珠江源大城市，现代工业城SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.20在中心城区建设：一个主中心（项目所在区域）；二个副中心（西市区与南市区）；一个体育行政中心；三个工业片区；一个储运物流区；城市发展备用地。曲靖中心城区规划重点：麒麟主城区城市多中心的逐渐形成，曲靖房地产、商业等市场将迎来更大的发展空间。Part1城市发展分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.21曲靖市2004-2008年国内生产总值及增长率图示342.5441536.8650.4787.5712.3%12.9%15.5%13.0%12.4%01002003004005006007008009002004年2005年2006年2007年2008年GDP值（亿元）00.020.040.060.080.10.120.140.160.18增长率曲靖市GDP增长率曲靖市2004-2008年社会销售品零售总额及增长率图示67.6155.3123.1105.291.512.9%26.1%17.1%14.9%12.7%0204060801001201401601802004年2005年2006年2007年2008年社会零售品销售总额（亿元）00.050.10.150.20.250.3增长率社会消费品零售总额增长率曲靖市2004-2008年城镇居民人均可支配收入及增长率图示83411223910803949788786.2%7.3%7.1%7.0%6.4%020004000600080001000012000140002004年2005年2006年2007年2008年人均可支配收入（元)0.0560.0580.060.0620.0640.0660.0680.070.0720.074增长率曲靖市城镇居民人均可支配收入增长率Part1城市发展分析GDP、社会消费品零售总额以及人均可支配收入三大基本指标均有平稳增长态势；良好的经济发展态势为项目开发奠定较好的经济基础。曲靖经济指标分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.222008年云南各洲市经济指标情况指标州市GDP值（亿元）社会销售品零售总额值（亿元）人口数（个）城镇居民人均可支配收入值（元）昆明市1600.0700.061914,482曲靖市787.6155.357612,239玉溪市596.194.922613,264红河州514.7104.9——22,256大理州371.7103.5——12,865楚雄州306.090.4——13,031从云南各州市经济指标排名情况来看，曲靖经济总量占第二位，但因人口总量较大，人均可支配收入较低于其他州市。Part1城市发展分析曲靖经济指标分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.23单中心城市扩张城市多极化大都市化形成都市群形成城市特征指标特征•城市中心拥有最优势的可达性和区位优势；•城市要素向中心聚集；•城市中心规模经济、涵盖了城市商务、商业、金融等所有城市功能。•由城市更新改造背景形成大量购房需求；•政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设；•在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重。•郊区快速干道初步形成、市政基础设施完善；•郊区主流客户为本区域的中高收入阶层；•购房目的为第一居所、第二居所或投资。•中心城扩大规模、效率低；•主城、副城、新城分化。•都市绵延区•多城互动。人均可支配收入〈300美元人均可支配