八达楼项目改造发展建议

GlobalVisionREGLONALSTRATEGIES国际视野地方战略GlobalVisionREGIONALSTRATEGIES国际视野地方战略八达楼项目改造发展建议报告结构一、项目分析二、市场环境分析三、项目定位四、物业改造建议五、营销统筹本策划报告的思路：快速销售快速回款速度为王现金为王鉴于本项目的特殊性，项目组经过对项目情况和市场的分析，认为本项目销售时间不宜过长，建议在为开发商实现较高利润的基础上，力求快速销售，为开发商快速回笼资金。本策划报告将以此思路展开。第一部分：项目分析1、项目经济指标分析公寓体量小，套数少。户型开间较小，仅3.6m。几乎所有单位均没有设计阳台，实用性相对较低。4楼北面单位可利用露台赠送面积。公寓部分本项目公寓部分共有5层，每层17套，户型面积30㎡~50㎡，每层建筑面积约680㎡，公寓共85套，总建筑面积约3400㎡。2、项目经济指标分析本项目裙楼部分共有3层商业，每层约3000㎡，商业总建筑面积约9000㎡。设置有4个人行楼梯，其中2个为3.5m开间的宽敞楼梯。商业体量适中，宜开发中大型商业市场。项目进深约60米，水平交通的人行距离相对较大。垂直交通不够完善，实际仅靠2个楼梯联系2、3层卖场。商业部分3、项目现状分析建筑临街而立，具有一定的昭示性。原有外立面形象较差，品质感较低。周边环境较为脏乱，多为路边摊贩。门前广场面积较小，不够开敞。4、项目区域环境分析云星·城市春天项目地处北湖老城区，位置相对较偏，周边生活配套完善，路网四通八达，公交系统较为欠缺，背靠广西卷烟厂，北面及东面与明秀小区仅一街之隔，距南城百货、南棉商业街、云星·广东商城、盛天名都等商业住宅项目有一定距离。本案盛天名都北湖国际布艺城广西卷烟厂南城百货苏宁电器明秀小区明秀小区南棉宿舍南宁28中南师附小北湖市场4、项目分析总结通过以上分析，我们对本项目可以总结出以下几点：项目地处北湖老城区，但位置相对较偏。周边生活配套成熟，超市、学校、医院、餐饮、休闲娱乐场所一应俱全。路网四通八达，但公交系统较缺乏。公寓体量小、套数少，销售难度较小。商业体量适中，宜开发中小型商业市场。商业部分垂直交通较不完善。第二部分：市场环境分析1、公寓市场分析目前市场在售小户型项目，仅云星·城市春天剩余少量单位，盛天名都小户型已售罄，预计隆源国际公馆明年会有相当大体量的小户型产品推出。项目名称云星·城市春天公寓规模约1700㎡套数336套在售户型36-42㎡公寓定位大城·小家销售情况销售率已过80%，剩余约60套。所有单位赠送简装，取得了较好的销售成绩。销售价格当前折后均价5800元/㎡客户构成以本地客户为主，占60%以上，主要来自北湖片区附近居民及青秀区。置业目的以过渡房及投资为主。客户分类客户来源客户特征主力需求户型重要性核心客户北湖片区附近居民置业目的主要为其子女购置过渡性用房及购买作为投资物业，长年习惯生活于北湖片区，对周边的生活环境有较强的依赖感。对价格较为敏感，价格承受力较低。40-50㎡☆☆☆☆重点客户以青秀区为主的南宁其他片区投资客看好北湖片区成熟的生活市政配套，对该片区的升值潜力有较高的预期，以投资目的进行置业。30-40㎡☆☆☆潜在客户南宁周边县市及区外客户。对南宁的城市环境和发展速度感到非常满意，希望在此购房作为投资物业或以此获得南宁户口。30-40㎡☆☆2、公寓客户分析3、商业市场分析区域商业市场概况北湖市场盛天名都云星·城市春天广西一建万秀村四组综合大楼南宁机械施工公司振宁公寓商业街味精厂临街商铺北湖片区是南宁的老城区，商业形态主要以零散的街铺为主，业态大多为餐饮娱乐、五金、布艺、网吧、小商品等。云星·城市春天和盛天名都项目进驻后，为北湖商业市场带来一股春风，大大提高了该片区的商业价值。3、商业市场分析小结：北湖路全段包含有有单位住房：广西一建公司、南宁机械施工公司、南宁味精厂等；楼盘：振宁公寓、云星·城市春天、盛天名都和隆园国际等；及大型农贸市场和师质一流的南宁市28中等配套，生活配套成熟，生活成本低。近年来，随着云星.城市春天、盛天名都和隆园国际等知名楼盘相继开发，商业价值不断提升，商业形象趋于时尚现代化。通过对北湖路商业调查，临街商铺租金价格在30～110元/㎡·月，平均租金约70元/㎡·月。备注：转让费为带货转让收取地段租赁单位街铺面积（㎡）租金（元／㎡·月）经营业态备注北湖路西面万秀村四组街商铺66间20～4030～60餐饮/烟酒/美发/五金/装饰/生活用品靠近北湖市场，经营业态丰富。广西一建公司16间20～3070～100烟酒/服装/鞋/百货/银行商铺已售出，目前经营户的合同至今年7月到期，届时会重新招商。万秀村四组综合大楼――9620.3整栋：28单层：100商务、酒店共三层，正在招租，可整栋整层出租。北湖路东面万秀村四组街商铺12间20～3545～70煤气/烟酒/美发/五金/生活用品/通讯商铺面积大，内设有厨房和厕所等生活配套，租金相对较高。南宁机械施工公司26间15～2850～80烟酒/美发/煤气/五金/摩托维修紧靠城市春天，长久以来租金价格较低，随着城市春天的开发，价格也开始上涨，涨幅约60%。南宁味精厂临街商铺7间20～3075～110餐饮/烟酒/美发商铺靠近北湖路与明秀路路口，来往人流与车流较多，租金较高。其他振宁公寓商业街36间20～3026～50毛线/干洗/服装/美发/美容/化妆品/皮具/鞋商业街位于北湖路西面，虽近北湖菜市，但租金较低，目前经营状况不佳。3、商业市场分析小结：该市场的消费现状，“摊位经济”、“占道经营”占据着目前居民消费的主要渠道，购物环境脏乱差、乱摆乱卖、商品参差不齐、质量低劣等现象严重。市场名称北湖市场商业面积22亩摊位数量629个铺面数量80间摊位租金200～650元/个/月铺面租金60～140元/㎡/月摊位业态蔬菜肉类服装水产品水果熟菜粉/酸其他244个155个75个65个44个24个14个9铺面面积2㎡2㎡2/8㎡4㎡2㎡2㎡2㎡2/8㎡铺面业态禽类粮油日杂干货水产禽蛋水果门诊26间12间11间7间4间3间1间1间开间进深3×6、3×10、6×10市场状况市场内经营农贸产品种类较丰富，但禽类加工店、日杂水果等种类经营分散不集中一般为三至四间一行，内部设施陈旧，杂乱不堪。经营服装铺面：75间，租金50元/㎡/月，无管理费，转让费约1.2万左右、视货存数量定价。3、商业市场分析小结：该项目是北湖区域最早投入的现代综合商业物业，目前经营状况良好，为北湖商业片区的基础性商业物业。项目名称云星·广东商城开发商广西华实房地产开发有限公司建筑设计汉森国际设计顾问•伯盛设计（甲级）代理商博多（广州）销售∕招商总代理项目规模占地面积：200亩总建面积：40万平方米商业面积：4.5万㎡一层总铺面：420间商铺概况商铺公摊临街41%，内铺43%，层高：5.5米销售价格9000～50000元∕㎡，均价25000元∕㎡。经营业态一楼北面为国美电器，西面街铺为麦当劳，其余商铺可经营百货商品。二、三楼为人人乐超市。主力户型产品格局街铺内铺户数40个380个面积20～50㎡10～20㎡价格40000～52000元∕㎡9000～28000元∕㎡租金（暂定）200～270元∕㎡90～150元∕㎡其他数据地下车位：1634个物业管理费：未定3、商业市场分析小结：该项目打造集餐饮、小吃、购物、休闲等多种业态聚集的大型社区商业中心。项目名称盛天名都开发商广西盛天房地产开发有限公司地理位置南宁市北湖北路8号代理商宝资嘉整合推广7604沟通机构建筑施工福建昌鑫园林规划广州普邦园林项目规模占地面积：9亩，总建面积：6.4万平方米商业面积：1.2万㎡一层街铺：150个商业规划项目共三层商业及210米步行商业街商铺概况商铺面积10～50㎡销售价格一层销售均价：2万元/㎡，最低价：8000元/㎡，最高价：5万元/㎡租金60～200元/㎡经营业态一层：服装、餐饮，二、三层整体出租。一层出租率80%。客户分类客户来源客户特征主力需求铺型重要性核心客户北湖片区附近商铺铺主。对改善已有铺面经营情况有强烈意愿，渴望通过改善经营环境和业态增加收入。部分客户原有铺面经营状况良好，希望在熟悉的区域开分店，扩大经营范围。15-20㎡☆☆☆☆☆南宁其他片区投资客看好北湖商圈未来的发展前景，希望通过投资获取高额回报。10-15㎡☆☆☆☆重点客户南宁周边县市客户一部分客户已投资目的购买铺位，另一部分客户希望通过在南宁经商以此谋生。10-15㎡☆☆☆4、商业客户分析5、市场分析总结作为老城区代表，北湖片区配套完善，生活成本低，居住价值高；片区辐射整个南宁，居住客群覆盖中低阶层，对其有一定的号召力；大量的原住居民是北湖片区与其他片区最大的优势；北湖商圈氛围浓厚，有一定底蕴，如布艺市场等专业市场对民众有一定吸引力；北湖菜市周边是北湖商圈最为繁华，商业核心区域；第三部分：项目定位面对激烈市场竞争，本项目如何突出重围？如何实现快速销售，快速回款的目标？除了差异化……还是差异化人无我有，人有我优！唯有将差异化进行到底，才能将本项目摆脱旧的形象，重新冲出市场！1、项目整体定位城北中央首席科技复合城定位解读：弱化本项目位置较偏的劣势，将项目辐射范围扩大整个城北片区。以科技化公寓与数码通讯电子市场作为差异化的产品和业态，抢占市场空白点。以“复合城”的概念概括本项目公寓及商业产品，树立较高的市场形象。市场定位1、项目整体定位南宁国际电子贸易中心形象定位及案名建议解读：以高形象、高姿态入市，让客户对本项目产生联想。2、公寓定位北湖成熟社区中央·青年科技公寓新一极市场定位市场定位解读：放大本项目周边生活配套完善的优势。将北湖片区定义为成熟生活社区，弱化本项目位置较偏的劣势。适当的在公寓产品中加入少量科技化的要素，如新风系统、吸尘系统等，以“科技公寓”作为公寓产品的亮点，提高公寓产品的竞争力，跳出竞争激烈的市场。2、公寓定位形象定位率先引领北湖进入科技生活时代！3、商业定位北湖商圈·电子通讯产品·批发零售旗舰市场定位市场定位解读：以电子通讯产品作为主要业态，弥补市场空白。将一层或两层商业划分为小铺出售，面积小，总价低，高回报，轻松投资。3、商业定位形象定位5万就是包租公·北湖商圈轻松掘金！国内知名企业定点直销！给您“价平质优”的电子产品！4、商业业态规划1、2、3层全部作为电子通讯产品市场方案一：优点：大型专业市场，易形成市场影响力与号召力。缺点：商业运营难点多，氛围沉淀时间长，销售周期较长。方案二：1层作为电子通讯产品市场2、3层作为餐饮娱乐业销售或招租优点：招商快，销售周期相对较短。缺点：专业市场规模较小，较难形成市场号召力。第四部分：物业改造建议1、立面改造建议改造建议：将原有外立面的瓷砖改为铝塑板外包，显示出现代感、科技感。局部可挑出部分墙体、架子，空间上虚实结合，丰富空间层次感。裙楼立面局部改为玻璃幕墙，提升项目的品质感。改造费用控制在20万元左右。2、平面改造建议改造建议：北面临街主入口处增设自动扶梯，加强垂直交通，提高2、3层商铺的价值。大部分划分为小面积铺位，局部保留面积稍大的铺位做为主力店。东面入口处扩大，将展示面打开，营造更多的街铺。一层西面的商场办公、管理室、库房等移至南面，减少进大而带来影响。扶梯设置费用在50万元左右。原平面图南移入口扩大增设扶梯增设扶梯增设扶梯2、平面改造建议修改后平面2、平面改造建议修改后平面特卖场休息区休息区特卖场将部分商铺前期保留作为特卖场及客户休息区，促进整个商业的人流及经营状况，后期出售。第五部分：营销统筹高调亮相，预热启动高端形象导入、开盘前客户登记开盘强销期时间阶段工程进度销售节奏营销强度全面改造销售中心开放改造完成启动期（09.10－09.11）造势期（09.11－09.１2）引爆期（10.１－春节前）1、销售周期2、销售策略公寓先动，商业同步可以预计本项目公寓部分销售速度快，单价高；商业部分，一层小铺由于门槛低，只需推广顺利