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兰考兰考位于河南省东北部，是焦裕禄精神的发祥地；地处中国东部和中部的衔接地带，东连商丘，西通开封、郑州，北接菏泽是通往鲁西南的重要门户。辖11个乡、5个镇，451个行政村，总人口80万人。兰考县概况交通区位优势明显兰考县域内陇海铁路、连霍、日南、阿深高速公路与国道310、220、106纵横交错，兰考铁路站为三级货运站，郑徐高速铁路规划中还将在兰考设客运站，因此，兰考县区位交通优势十分明显，在开封市所辖县中地位突出。从兰考往西半个小时可到达七朝古都开封，1小时可达中原商都——郑州，往东1小时可达陇海铁路和京九铁路交会城市商丘，往东北1小时可达鲁西南的重要门户菏泽、4小时可达世界著名不冻港口——连云港。优越的交通区位优势给兰考的经济发展和对外开放提供了得天独厚的条件。县城发展现状作为国家级贫困县，兰考县享有财政扶贫资金、以工代赈、农田水利基本建设、农业产业结构调整等多种优惠政策，而这些政策的实施，为兰考县的农村经济发展提供了有力的政策保障。县城北部中原油田兰考基地的扩张建设，南部兰兴集聚区的发展，将会直接带动了兰考县城的南展北扩，对于引导县城建设用地增加有明显拉动作用。工业经济发展迅速兰考县坚定不移地实施工业兴县战略，工业经济发展迅速，初步形成了“板材加工、吊装机械、民族乐器、纺织”四大特色产业。是河南省最大的桐木板材加工基地，全国泡桐开发大县，豫东地区最大的小型吊装机械生产基地。2004-2009年经济发展状况兰考县经济发展迅速，2004年至2009年生产总值年平均增长率在18%左右。02040608010012000.050.10.150.20.250.30.35生产总值（亿元）环比增长生产总值（亿元）41.950.263.872.395100.3环比增长19.81%27.09%13.32%31.40%5.58%2004年2005年2006年2007年2008年2009年兰考——人均可支配收入50895978644766207553845917422198237324942995326401000200030004000500060007000800090002004年2005年2006年2007年2008年2009年城镇居民人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）2009年兰考县城镇居民人均收入约1243美元，房地产即将进入快速发展时期，人们对于房地产需求日益增强。良好的发展机遇必然促进兰考县经济社会的快速发展，基础设施、工业集聚区等建设用地迅速增加。同时兰考是国家级扶贫开发重点县，国家、省、市对兰考县经济一直比较关注和支持，有很多特殊优惠政策可以利用，因此，作为河南省确定的25个城镇化建设试点之一的兰考，必将有较好的房地产开发前景。兰考房地产市场房地产板块划分目前兰考县以人民路、中山路为分界线，划分为四个区域，北关、西关、南关、东关，其中西关和北关是目前房地产发展的主力板块，大部分楼盘都集中于这两个区域，东关无楼盘投放。“行政向北、生活向西”是目前兰考县房地产发展的主力方向。北关南关东关西关本案楼盘分布图在售项目已售项目排号认筹目前兰考县共有楼盘10个，其中，有2个项目已经售完，另有1个项目处于前期认筹阶段（预计明年上半年开盘），而正在销售的有7个项目，其中大部分楼盘已处于销售后期，市场上目前可售房源相对较少。本案黄河花园朗坤华庭中山商业街裕兰大厦黄河佳苑天泉花园兰博湾财富广场西城中央花园西苑名家开发商：兰考东方房地产开发有限公司项目位置：兰考县汴兰大道与黄河路交叉口项目概况：该项目总建2万平方米，由4栋小高层组成，临街2层、局部3层为底商，其中住宅建筑面积1.4万平方米，商业6万平方米。销售价格：未定销售情况：目前正在接受前期VIP预约登记总套数：106套开盘时间：2011年上半年户型面积（㎡）套数三房115321231813656合计：106东方·西苑名家户型配比：分析：该项目地段佳，开发商实力较强，户型设计控制合理，售房部管理较规范，是目前兰考县新投放小高层规模相对较大项目。财富广场开发商：河南泰宇房地产开发有限公司项目位置：兰考西关汴兰大道北侧项目概况：该项目占地375亩、总建38万平方米，其中商业面积18.5万平方米，住宅面积19.5万平方米销售价格：均价1800元/㎡销售情况：一期已基本售完，仅剩余顶层少量房源，二期于2010年11月份开始排号，目前已排200号左右总套数：720套（一期）优惠政策：二期VIP认筹5000元抵10000元户型面积（㎡）套数两房80-9072三房116568130-14072复式8合计：720户型配比：（一期）分析：该项目地段位置相对较好，规模大，是目前兰考第一大盘，未来将建成集银行、保险、宾馆、写字楼、会展中心、超市、医疗诊所、中小学校于一体的综合商业贸易中心。与本案较近，后期将成为直接竞争对手。项目名称总建筑面积（㎡）销售均价（元/㎡）总套数已售套数开始销售时间朗坤华庭0.6万260036302010年7月东方西苑名家2万未定10602011年上半年黄河佳苑1.5万160040322010年8月财富广场38万1800720（一期）7002009年8月裕兰商务大厦1.3万250036362010年7月天泉花园0.5万240030222010年7月中山商业大街25万1600600（一期）5802010年1月西城中央花园13万——8328322007年10月供需市场分析目前兰考县市场总体供应量在90万平方米左右，存量约为35万平方米。在售项目仅有财富广场、中山商业大街开发体量相对较大，其他楼盘规模均较小。260016001800250024001600050010001500200025003000朗坤华庭黄河佳苑财富广场裕兰商务大厦天泉花园中山商业大街销售均价（元/㎡）在售楼盘价格分析市场在售项目均价2083元/平方米，其中多层项目均价在1700元/平方米，小高层项目均价2400元/平方米。8.54%2.92%64.58%6.88%16.15%0.94%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80-90㎡100-120㎡100-120㎡120-130㎡130-143㎡138㎡两房两房三房三房三房四房供应产品结构三房占到市场供应量的87.6%，其中100-120㎡三房占到总体市场供应量的65%，两房、四房市场投放量极少。811479658010203040506070朗坤华庭黄河佳苑财富广场裕兰商务大厦天泉花园中山商业大街整体去化速度目前兰考整体去化速度在23套/月，其中多层房源去化速度相对较快，财富广场、中山商业大街主要以多层为主，规模相对较大，去化速度较快；小高层产品由于入市较晚，客户接受度相对较低，去化速度相对较慢。在售项目月去化量单位：套市场购房客户特征兰考房地产市场供应楼盘主要集中在西关、北关，而市场购房客户主要以自住和改善性需求为主，具体购房客户情况如下：（1）兰考所辖各乡镇购房群体：以周边个体经营户和在外务工人员为主，占50-60%的比例，这些购房者主要以自住为主，生活富裕、文化层次不高是他们的主要特点。（2）县城工薪阶层购房群体：以各行政单位人员、教师、医院等各事业单位人员和个体经营户为主，占到购房主体40%—50%，这些购房者主要以自主和改善性需求为主，工薪收入、文化层次相对较高，对价格敏感是他们的主要特点。市场小结市场供应量不足。目前兰考县每年去化量约为25万平方米，而目前市场存量仅为35万平方米，市场严重供应不足，后续项目如无法跟进，就会出现供不应求的局面。预计2011年市场房价仍然会有较大幅度增长。深耕周边乡镇市场推广。市场客户较为单一，主要以县城区客户为主，并伴有大量的乡镇客户，因此，针对兰考县项目推广更应该深耕周边乡镇市场。三房110-120㎡为市场主力热销户型。由于客户主要以自住和改善性客户为主，因此实用性和高性价比产品在当地受到热捧。目前兰考县仍处于房地产发展的初级阶段，对于营销宣传等方法仍然较为低级，但同时市场需求较为旺盛，市场缺乏大型企业及推广公司的介入来引导整个市场的开发和宣传。地块现状及未来发展前景项目概况该项目位于汴兰大道与310国道交汇处东500米，总占地570亩，处于目前兰考县房地产开发的热点区域，迎合了城市的发展方向，交通便利，开发前景较好，未来升值潜力较大。三一零国道本案未打通道路新修路汴兰大道地块现状地块整体较平整，规模大，建成后，将成为兰考县第一大盘；内部基本以农田为主，仅在南段存在少量的民房需要拆迁。成功案例剖析——西城中央花园西城中央花园2007年开始投放市场，是兰考首个规模化的社区，成功地打造了兰考楼王形象。1、2007年10月29日，西城中央花园一期开盘，200套房源，3个小时内被抢购一空，销售均价800元/平方米。2、2007年11月9日，西城中央花园二期开盘，200多套房源，三天内售磬，销售均价为900元/平方米3、2008年1月9日，西城中央花园三期期开盘，在1、2期火速售磬的基础上，开盘当天销售近百套，销售均价为1100元/平方米4、项目四期为别墅产品于2009年12月份推出，五期为临街门面房，截止到目前整体基本销售完毕，销售周期历时三年半。项目位置：人民路与振兴路交叉口开发商：兰考江川房地产开发有限公司总占地：186亩总建筑面积：13.5万㎡物业类型：多层住宅南展：铁路以南地区与连霍高速公路之间将形成兰考县产业集聚中心，主要安排高新技术项目、外资项目以及县内新上的工业项目，建成工业经济区。北联：城北延伸县城道路与日南高速对接，并逐步与中原油田兰考基地连成一体，形成行政、文体、商住区，成为兰考县行政中心。西扩：随着日南高速公路的建设，西部地区将处于日南、连霍两条高速公路交叉的区域，交通条件极为便利，又是联系开封市、郑州市的必经之道，其发展动力较强。东控：东部包括建设路以东的广大地区，其重点是进行内部结构的调整，将原有效益不佳的国企土地进行用地置换，进行房产开发，将其建设成为兰考的主要居住区。城市空间发展取向可以概括为“东控北联，西扩南展”。兰考县未来发展方向主要居住区工业经济区居住区行政、文体、商务区老城区兰考县房价走势分析兰考县房地产从2007年开始起步，经过近三年的发展，房价增长近3倍，年增长率约50%左右，进入2010年后，小高层产品开始投放市场，房价开始大幅度上涨，今年较去年每平米上涨近千元。2500800120015000500100015002000250030002007年2008年2009年2010年销售均价（元/㎡）09年以前市场供应产品为多层小高层产品投放兰考伴着重大的发展机遇，以及政府的大力扶持，未来城市的发展空间较大，发展前景较好。目前兰考县房地产发展尚处于初级发展阶段，即将进入快速发展期，随着县城经济的不断发展、人民收入水平的不断提高，房地产市场将迎来一个新的发展契机。回报完毕！Thanks