关于“无理由回购”在五爱深港项目的风险预估

“无理由回购”在五爱深港项目的风险预估“无理由退铺（或称回购）”的概念：相对于住宅地产中的退房概念，商业地产项目推出“无理由退铺”通常是向投资者承诺在若干年的期限中，全额或部分返还对经营不满意的投资者的购铺资金。商业地产的规模开发已经成为前期规划优势与后期经营难度的双刃剑，而开发商在其中扮演的角色则显得更加重要。“无理由退铺”的操作手法不但需要开发商有雄厚的资金实力，同时也意味着对商业项目前景的信心，而投资者则从中得到了更多的投资安全保障。以五洲商业广场为例，2004年五洲商业广场共计推出188个铺位以“无理由加价退铺”的形式销售，承诺在商场开业满5年之后的前3个月内，都可以无条件退铺。同时，在返还原总房款的同时，一次性补偿业主总房款的10%作为投资回报。在5年期间，经营所得都归业主所有。可以看出，五洲当时“无理由加价退铺”的操作行为，不仅仅证明一个公司的实力和信誉，而且能够最大程度地减少投资者的经营风险，免除投资者的后顾之忧，因而受到了市场的高度追捧。据了解，“无理由退铺”在国内许多城市已经有成功运作的先例：苏州中国国际服装城，开发商向业主承诺：“交房后第5年业主有权无理由退房，并返还全部房款”。被市场评价为不仅显示了开发商的实力和信心，同时还将投资者的风险降到了零。开盘以来销售业绩十分理想。长沙王府井商业广场，商业广场的负一楼自营式商铺“流行前线”采取“无理由退铺”政策，清除了投资者的投资风险。所谓“无理由退铺”即指任何购买了“流行前线”自营式商铺的投资者在A座负一层开业后50日内，无需任何理由均可无条件提出退铺。为此，开发商提出了“旺铺养三代，不旺退回来”的口号，此举得到了市场的认可。珠海老香洲商场，为了保证投资者的收益，刺激购买热情，开发商推出了3到5年的返租计划和回购方案。以香洲百货为例，一方面保证返租投资者的年回报率高达9％左右，同时也承诺购铺者在5年返租期满，可以无理由退铺。“无理由加价退铺”对于开发商来说的确承担了很大风险，但也可以说风险是可控的，首先，地段决定投资者不退。作为五爱市场这样的黄金地段，未来5年之中已经不可能再出现这样的商铺了，商业物业本身的增值将给投资者创造不忍舍弃的利润。其次，经营决定投资者不退。五爱深港项目已经拥有了可行的业态组合（分层业态合并），其中许多都将是填补五爱市场的稀缺业态，同时老的五爱市场已趋于饱和，商业模式也将面临升级，这就已经为深港项目的持续旺场奠定了基础。终上所述，所有已经集合在五爱深港项目中的商业资源已经使“退铺”行为很难实现。因而，地天泰阁公司认为无理由退铺（或称回购）的操作手法风险可控，可以用于五爱深港项目的商铺操作！广大服装城的业主朋友们，苏州国际服装城从03年开发据今近五年，目前这一不是烂尾却胜似烂尾的项目面临着极大危机。相城区人民法院近日去服装城查封开发商帐户，发现开发商22个帐户中除开贷款保证金外，已没有一分钱。该发展商法人代表也已好久不露面了。该发展商目前的想法，就是希望尽快能从这个烂尾项目中脱身，他目前光欠3000多户业主的违约金就高达1.5亿之巨，还有欠政府的土地金及容积超标金、相关罚款也有8千多万，另外销售至今开发商从没有开过一张发票，所以还有数千万的税金没有缴纳。业主朋友们大家都知道，办产证没有发票我们如何办理啊！所以目前这个项目肯定不是开发商能够妥善处理的。而当地政府虽然在前段时间表态希望能解决相关问题，但是由于种种复杂的原因，并没有向业主代表们告知实际解决问题的时间表和相关解决措施。在今天的宏观经济背景下，房地产行业受到收紧贷款等宏观调控的影响，如果没有政府的强势介入，那该项目就是再等五年都不会得到解决！那我们广大业主朋友们的合法权益如何保障，那些急等着住房用的业主朋友该如何自置啊！我在此，强烈呼吁广大业主朋友们，尽快行动起来，用合法手段通过各种渠道向苏州市委、江苏省委、甚至于中央部委反映服装城目前面临的种种问题，表达广大业主希望政府尽快出面制定相关解决问题的时间表，并协商制定相关可行性措施，解决此涉及到广大百姓的民生问题，为建设和谐社会尽一份自己的力量！！！备注：当初服装城在立项和销售时，说此项目是苏州市的重点项目，在一次开发商主办的论坛中，当时的相城区区委书记亲自过来向广大投资者描绘项目远景和介绍相城区的长远规划，因此打动了我们投资者的心。（这是开发商利用前区委领导支持经济建设的愿望，蒙蔽了我们广大业主朋友）当时上海的第一财经日报对此有报道。项目融资申请报告中国·苏州国际服装城一企业基本情况苏州市相城区国际服装城开发有限公司成立于2003年6月6日,注册资本5000万人民币,是苏州市政府重点建设项目,服装城位于苏州相城区中心位置,北接蠡口家俱城,东邻相城区区政府,目前资产总额7亿多元人民币，计划在2005年底建成.建成后的服装城将成为国内服装行业第一个CBC中心，即将商业活动的各项功能集中在一个平台上进行，将形成十大区域、五大中心，即面辅材料市场、女装市场、男装市场、鞋业市场、内衣市场、箱包市场、童装市场、婚纱市场、配饰市场、服装机械市场和星级酒店商贸中心、休闲娱乐展演中心、世服会展中心、世界精品贸易中心、研发设计培训中心，形成集多功能于一体的综合世界贸易平台。公司内设董事长办公室、常务副总办公室、行政部、人力资源部、财务部、工程建设指挥部、招商部、企划部、公关部等部室。公司员工100余人，本科以上人员占较大比例，大都具有多年管理和营销经验。公司董事长吴振武先生相当重视人才的发掘和利用，提出了“整合社会资源，打造世界平台”的宏伟目标，这为公司的长远发展奠定了坚实的基础。二项目情况项目名称：中国·苏州国际服装城项目概述：目前公司正开发的21个建筑工程建筑主体部分已全部完工，总建筑面积37万多平方米，目前主要进行配套设施建设和内外装修，目前招商工作已经全面展开，计划2006年初试营业。已经实现销售款4亿多元人民币，1号地块商铺和住宅即将开盘，目前江苏、浙江、上海、广东、福建、甘肃、北京等地的客商纷至沓来。据专家分析：到2008年服装城人流量将达到15万人次/天，服装贸易额将达到100亿元人民币，由于服装城是苏州市政府重点建设和支持项目，地理位置优越，实行专业化运营，统一式管理，公司市场前景相当喜人。三融资计划资金需求计划根据苏州市相城区发展计划局对本公司开发项目的批复，估算投资为10亿元人民币，目前已经支付工程款项为6.8亿，资金缺口为3.2亿元人民币，其中需要支付土建资金为9487万，景观建设4500万，变配电工程5000万，电梯采购2100万，房屋装修5900万，排水、管通、消防等5000万。本公司计划向贵方融资30000万元人民币，用于以上工程配套,装修等的建设，融资期限、融资方式和利率面议。资金归还计划目前公司已经实现销售4.8亿元人民币,还有住宅面积53608平方米,商铺137059平方米,按目前市价可以回笼13亿的资金。本公司在苏州本部有一支专业的营销队伍，在上海、无锡、嘉兴、温州、宁波、台州等十几个大中城市都有代理销售网点，按每天销售2套，每套40万计算，每月可以销售2400万，按24个月计算可以回笼5.76亿元人民币。归还3亿元资金有保障。25亿元打造的中国国际服装城六月开盘，明年3月份全面对外营业。昨天，国际服装城与国际选美组织牵手，将共同演绎中外服饰的无穷魅力，展示服装数千年历史演变所沉淀的文化风韵。中国国际服装城位于苏州市区相城商业中心，计划占地约62公顷，预计今年年底竣工。建成后，该城将成为中国全国性服装展销会、时尚服装发布会的首选场所。据介绍，国际服装城将以现代商业梦想和行业CBD概念的全新规划，整合各种资源，优化各种业态，以自营、联营、租赁相结合的模式，将服装商业活动的各项功能与辅助服务功能集中于一个平台进行，因此建成后的服装城了将是一个集多种功能为一体的大型国际专业市场。目前，真正世界级的国际大都市纽约、巴黎、东京、伦敦等城市基本上都同时是国际服装贸易中心。因此，苏州也将把吸引国际著名服饰品牌进入国际服装城作为首要任务，为在中国形成世界第六大时装中心而竭诚戮力。据透露，截止目前，已有COUP、DE、CHARME、DANIEL等国际品牌表示了入驻国际服装城的意向，此外法国服装协会主席、法国服装分销理事会主席已经数次来访服装城，也对本项目表示出浓厚的兴趣。据专家预测，国际服装城建成后年交易额可达100亿元人民币，创税利5亿元人民币；到2010年，其年交易额将达到150亿元，形成的GDP总量约为80亿元人民币。时尚之都中国国际服装城是政府重点建设项目，服装城位于苏州相城商业圈，北邻华东最大的蠡口国际家俱城，东邻区行政中心，占地面积约900亩，建筑总面积100万平方米，总投资约50亿人民币，其中25亿元全程经营呵护。现已动工兴建，计划在2年时间内建成，建成后的服装城将成为国内第一个世界品牌营销中心，即将商业活动的各项功能集中在一个平台进行，是集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的经济区域。中国国际服装城地处苏州市区相城商业圈中心的繁华地段，交通和区域辐射明显，南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路；与华东最大的蠡口国际家具城、相城行政中心、相城金融中心相邻，沪宁高速、苏嘉杭高速、轻轨二号、苏州长途客运中心相拥四周；距苏州火车站5公里，上海虹桥机场78公里，上海浦东机场120公里；东至：上海70公里；南至：苏州工业园区5公里；西至：苏州新区12公里；距常熟服装市场30公里，昆山20公里，吴江开发区25公里，无锡开发区25公里，杭州150公里；地理位置十分优越。规划：国际服装城总抽资25亿元,服装城,物流区,加工区占地62公顷,总建筑面积100万平方米.地标：瀑布大夏流水落差128米,创吉尼斯世界记录,城市新地标.交通：京沪高速铁路,苏州汽车换乘中心,312国道,相城大道,沪宁高速,现代商务快捷享受投资：凝聚世界服装交易文明精华,颠覆中国传统服装交易格局,40年产权出售让商铺经得住时间的洗礼而更具永恒的价值.管理：引入高科技智能化管理系统知名物业管理公司全程呵护,为业主提供周详细致充满人情味的专业服务经营：特聘中国国际服装城集团有限公司全程呵护