搜索
王先生您好首先感谢您青岛行的招待与陪同，非常感激。对于您公司二个项目的考察，因为我们对于胶南及海阳当地市场，尚未做一全面了解与调研，因此我们初步仅能以大的经济、市场环境走势，以策略性的角度给予建议，可能与您所要的方向有所不同，不是那么具体与具有实际操作性，但绝对是中肯、客观的，仅供您参考，也做为彼此更进一步了解的桥梁。对于中国房地产走市及胶南隐珠、海阳二个项目，我们初步意见如下：一、中国整体经济情势及房地产市场走势我们认为中国房地产市场已进入中期盘整消退阶段，自宏观调控以来，中国房地产界对于看多看空争议不断，各方意见一值未能达成一致，多空交战、市场由多至空，由乐观至悲观，对于后奥运时代的房价走势，亦争议不止，至奥运结束后，这些争议基本已慢慢归于一致，即目前房地产市场在近期不可能再有牛市飙涨行情，这是很确定的。近期中国经济发展，一如我们一年前内部作的预测，中国经济因于多年快速发展及新的法规如新制劳动合同、银行紧缩货币政策的影响，必然走入调整放缓的趋势。基于中国政府为了奥运，为了社会和谐，很多政策如新制劳动合同等，外加上今年的天灾及世界性的经济金融环境恶化，在在都加强了这波中国经济回调放缓的的力道。目前中国经济虽不至于崩裂，但却不容乐观，人民币汇率上涨速度放缓，上海区域戏大摩等数家境外私募基金，我们了解到的都在转让前几年收购的住宅性物业，外资涌入热情不在，目前景气仅能靠内需的拉升带动。政府预期中的扩大内需在尚未引导成型时，即因国际金融经济的恶化而使中国经济提早面临严峻挑战。房地产行业一值被称为经济的火车头，因于房地产行业的产值，对于整体经济发展的经济乘数效果显着，带动各相关建筑材料、劳动力等等市场的发展，影响面广、影响深度深，因此我们也认为政府不至于将对房地产行业宏观调控力度继续加大，以致于导致整个行业的崩坏。但我们认为目前宏观调控的松绑，有其优先顺序，即先救生产性工厂与实业，再救股市，等中国扩大内需市场构想隐然成形之际，最终才是房地产型的企业及服务性行业的回春之时，因此可以股市作为房地产的领先指标看待，股市稳定回复后三到六个月，才是中国房地产慢慢回春之时。因此对于目前宏观调控的松绑迹象，不能抱着太过乐观的态度。我们预估中国房地产将进入近二年的下滑调整阶段，目前到明年上半年，房地产开发企业将有一波汰旧换新、浪里淘沙的阶段，此阶段房地产企业最好做较保守稳健预计，做好自身项目准备，为迎接下一波景气而筹划。二、胶南隐珠项目此项目我们定义如下：1、短、中期的本身项目在胶南当地已具知名度，虽前期开发较早，房型、外立面皆较老旧，但此为房地产市场开发成熟过程中难以避免的现象。目前胶南有跨海大桥与隧道连通青岛市中心区的利多因素，且工程完成开通时间亦并不远，因此相对来说在市场营销上是较有操作空间的。2、区域自住客为主、青岛市区投资客为辅桥与隧道的连通，可以解决一些交通问题，但也不尽然能全部解决，来回的时间耗费、过路过费桥的成本等等，在在限制了非本地自住客的进入，形成基本门坎。外地客进入市场一般皆因价差因素及看好的投资潜因促成，但绝大多数非房地产狂飙时期的区域型房地产项目皆应以本地自住客为首要考虑(除非如北京、上海、香港等国际型城市，或如海南一年四季皆为旅游季节的休闲房地产市场)，青岛市区自住客，除非价差很大，否则因于通勤时间、过路过桥费用成本的考虑，青岛自住客较难进入此市场；另区域外的投资客，如青岛市区投资客，在青岛市区本身房地产市场处在低迷阶段，一般都会较为保守稳健，对于区域外房地产投资更是趋于保守，因此此阶段若将本项目设定太多外来投资客，并不现实。因此本项目产品定位须以当地客源自住需求为主，产品力必须要强。3、新旧项目应严格独立分开新开发项目，应与旧项目在小区规划中严格分开，当成一个全新项目操作，避免受原项目既有印象、价位的干扰，依目前现场情况(如下图所示)是有条件分开成二个独立项目，图中蓝色区块为新项目位置，惟原项目道路建议能重新规划，避免新旧项目共享一个入口道路的问题与干扰。三、海阳项目此项目我们定义如下：1、中、长期项目海阳区域位置，虽立于青岛、威海及烟台之间，但本身无对外国际、国内港口、机场及其他主要交通枢纽，因此其地理位置并不是以中心辐射性向三地放射，而是青岛、威海及烟台的影响及考虑范围内，但非唯一考虑与选择，以青岛为例，青岛当地投资客若要投资，可能会先考虑即墨区域，而非海阳区域，除非价格差距十分大，或市场对未来预期极其乐观。在青岛、威海及烟台三地本地房产市场都还于低迷浑沌阶段，此项目的开发建议应于前期企画、产品定位及设计时间多花点心思，启动日期应视整体市场情况及周边开发进程而定。目前整个海阳主要经济支柱还是以农业为主，农业人口收入目前还是较低，以在当地一天的观察，目前海阳开发还是当日住宿酒店周边为主，相对市政建设也较为成熟，但即使该地目前市场胃纳量已经十分饱足，短期内仍有相当大的空置率在，这些空置房在不景气情况下，很多投资客及开发商很可能低价杀出，对该地市场稳定性有很大潜在杀伤力，要特别谨慎。山东的海岸线都十分漂亮，但要作为一个休闲旅游房地产城市，最大缺点是季节性因素，与南方城是最大不同的，是南方城市可以有一年四季的观光旅游收入，一年四季皆宜居住的特性，但山东区域则有季节性、淡旺季的限制。本项目规模很大，不仅仅本地客源无法满足项目的需求，甚至外地投资客源都需要很庞大方可满足，因此此项目建议应先全心力做市场调研、产品企划、定位及设计的工作，暂缓开发进程为较佳。另此项目商业面积比例务必不要过大，面积以基本满足本身小区自身需求即可。2、区域外投资客为主、区域内自住客为辅此项目区域本地客源将相当有限，目前设计以外来投资客为主方向是对的，因于本项目规模较大，目前规划成小房型形式为主的方向也是对的，但本地目前小房型市场相当多，但多为酒店市公寓产品，因此小房型连排别墅是否能真的错开定位竞争，此点应再多做市场研究与客户问卷，方可较为确定。房地产选址及产品设计定位一但确立，基本已决定项目成败的百分之八十以上，因此对于项目产品定位、客源确立、主力客源需求分析、产品设计这样一系列的探讨，我们建议应更审慎的考虑与了解为宜。3、核电站的兴建，对此项目是利空而非利多对于此项目周边正在兴建的核电站，我们很确定的其为绝对利空而非利好，核电站的兴建，对于周边房地产市场绝对是有所伤害的，虽然其会带入相关厂商及一部分专家进驻，但这些人是充分了解核电站的，以目前核电站设计安全要求，其发生危险事故的机率虽然是微乎其微，但若发生事故，其损害是重大的、也是长期性的，因此虽然发生机率很低，但其损伤期望值却不小。因此这些配合厂商老板及专家，他们或会住或租在附近，但绝对不会买在附近。策略上的建议：对于您希望能在公司内部对项目设计、产品力做内部革新与改变的想法与眼光，我们十分佩服，对于一个区域型开发商而言，我们认为基于本地开发商的地缘因素及对当地人事物的熟悉，只要产品力够强，全国性的大型开发商是无能力与当地开发商相抗衡的，全国性的大型开发虽享有其优势，但基于组织、人事、制度上等等的制肘，因此有其缺失与弱点，惟产品力全国大型开发企业，因有专业部门从事产品设计研发、市场调研，并能请到知名设计单位，因此其产品力一般都较强，区域型开发商若能从市场调研、产品定位、产品设计花心思，提高产品力，并强化活用本身在地优势，面对全国性大型开发企业的竞争，完全无需畏惧。因此我们对于王先生能认识到此点，并认真着手去做，说服内部领导人员，我们是由心底感佩服气的。惟作为内部改革，以我们的经验与经历，内部改革是困难且重重阻碍的，永远有很多的人冷眼旁观，置疑、看笑话的心态。因此对于这二个项目，我们建议王先生应先由胶南隐珠项目着手变革为妥，理由如下：一、项目较小、管控性较佳；二、项目为短中期项目，有市场利多支撑较易操作三、为本身企业在地项目，地方关系较为成熟，操作变量较小四、在当地已具知名度，市场推广较易五、有旧项目做比较，产品创新效益较易突出显现我们对于胶南、海阳的当地市场、市场行为、客户习性不是那么熟悉，上述的观点或许不是很符合当地情况，但确是我们多年从事二岸房地产的经验，所做出最为中恳、直接的专业建议，仅供您参考。若胶南或海阳项目的市场调研、客源分析、产品定位与产品设计需要我们进一步提供服务的，您随时吩咐。或到上海时也通知我一声，我们可以做些口头讨论与探讨，并让我一尽地主之谊。