兴泰鄂市项目终期汇报

華高萊斯1兴泰鄂尔多斯市项目终期汇报華高萊斯2品质定位:新奢适主义华府理念定位:坡地自然尊崇报告框架图案名建议整体定位回顾品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合差异化原则：体现坡地自然尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应项目分期开发户型配比建议价格建议经济测算-方案比选分期开发策略附：案例借鉴市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型品质原则：新奢适主义华府，保证户型舒适度内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现性市场原则：以鄂市现有项目价格为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原则：作为经济测算的依据投资估算；收益预测；静态盈利能力分析；操作建议；对经济测算的推荐方案进行分期开发策略分析最终确定方案和方案的深化方向(讨论)華高萊斯3工作进度原方案華高萊斯4新方案1新方案2華高萊斯5整体定位回顾新奢适主义华府新奢适主义对坡地资源利用的“奢侈”，真正的坡地建筑对景观园林打造的“奢侈”，真正的与自然同居对产品品质要求的“奢侈”，对“奢适”生活的追求项目主题定位華高萊斯6整体定位回顾新奢适主义华府华府产品概念，对本项目高贵品质的定义人群概念，对追求高品质生活的人群的定义项目主题定位華高萊斯7整体定位回顾坡地利用本项目的坡地资源打造出真正的坡地建筑，将成为本项目区别与其他项目的一大特色。坡地建筑本身也有利于产品空间多样化的打造，提升项目品质。自然顺自然，强调对自然景观资源的利用与顺承，并强调项目对市政公园的开放性。造自然，强化项目的景观园林打造，突出一种“与自然同居”的生活理念。坡地自然尊崇123華高萊斯8整体定位回顾尊崇项目品质感，本项目的总体定位必然是打造一个高端、高品质社区，全面超越市场现有产品，提升企业的品牌认知。产品价值感，从产品角度考虑，注重价值感的打造，特别是项目的产品细节上，更要注重体现产品的档次感。主人尊贵感，从消费者使用角度出发，提升业主的尊贵感，以提高客户在购买过程中的“身份认知感”和“心理满足感”。坡地自然尊崇123華高萊斯9整体定位小结:品质定位:新奢适主义华府地块条件优越,适合高档物业打造鄂市高端消费群聚集,产品升级需要真正的高品质产品高品质物业利于企业品牌形象塑造理念定位:坡地自然尊崇区域内面临竞争,需强化自身的差异化竞争优势借助地块自身优势,强化对坡地、景观资源的利用迎合高端消费心理，强调产品的尊崇感和身份认知感華高萊斯10品质定位:新奢适主义华府理念定位:坡地自然尊崇案名建议案名建议整体定位回顾品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合差异化原则：体现坡地自然尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应项目分期开发華高萊斯11案名建议案名响亮：便于传播与记忆强调品质：新奢适主义华府差异化优势：坡地自然尊崇延展性：顺应项目分期开发華高萊斯12案名建议查尔斯顿（小镇）注解:查尔斯顿小镇为美国富豪的聚居地，也是风光旖旎的度假圣地。“查尔斯顿小镇”作为案名，有足够的异域感和档次感，且为美国小镇，与本项目的美式风格定位相匹配。“查尔斯顿小镇”具有很强的可营销性，以“空运美式小镇”为理念，进行大尺度的营销推广，与竞争项目拉开档次。華高萊斯13案名建议悠瑞卡泉（山城）注解:悠瑞卡泉是美国著名山城，曾是养生圣地，现为旅游观光的小城。“悠瑞卡泉”作为案名，也同样有较强的异域感和档次感，也可以用“空运美式小城”作为本项目极具特色和冲击力的营销理念。悠瑞卡泉作为一个山城，可以与本项目的山地特色更好地对接。華高萊斯14案名建议兴泰·御都别墅区：御景山庄洋房区：御景花园小高区：御景华府華高萊斯15案名建议兴泰·观山墅别墅区：半山绿岛洋房区：伴山花园小高区：畔山府邸華高萊斯16案名建议青山美墅(青春山美墅馆)注解:青：取“绿”、“亲近自然”之意青山：背靠“青春山”美：园林的美，产品的美，生活品质的美墅：首开别墅,整个项目以“墅”为基调,拉升整体品质感華高萊斯17案名建议君兰逸墅注解:君：取其“尊贵”之意兰：取其“高雅”之意逸：取其“奢侈”之意墅：取其“品质”之感華高萊斯18品质定位:新奢适主义华府理念定位:坡地自然尊崇户型配比建议案名建议整体定位回顾品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合差异化原则：体现坡地自然尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应项目分期开发户型配比建议市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型品质取向：新奢适主义华府，保证户型舒适度内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现性華高萊斯19户型配比建议市场吸纳原则以鄂市热销户型作为本项目的主力户型品质取向原则:新奢适主义华府本项目整体定位中高端,户型较对偏大,舒适型户型为主分期开发权衡户型配比应综合考虑分期开发的市场可实现性。小高层集中在后期放量,且规模较大,必须拉大户型区间,以降低销售压力和风险。華高萊斯20产品类型户型面积区间（㎡）主力户型面积（㎡）建议楼王1000以上1000结合地形景观，确保品质独栋350-500400-450（70%）与具体地形相结合双拼300-400300-350（70%）独栋化双拼，保证品质联排200-300250-300（70%）控制总量多层120-180120-170（80%）层层退台，面积跨度较大小高层80-18080-100（40%）110-140（40%）拉大户型区间户型配比建议華高萊斯21户型配比建议楼王鄂市现有市场唯一具有楼王的项目为铁西区的康和丽舍，面积均在1000平米以上，且销售业绩较好。充足的户型面积也是真正实现楼王品质的前提。楼王是本项目最高品质的体现，在保证面积的同时，还应注重品质的打造，全面超越康和丽舍的品质，这一点在项目入市时期很有可能成为本项目一个重要的销售说辞。产品类型户型面积区间（㎡）主力户型面积（㎡）建议楼王1000以上1000结合地形景观，确保品质華高萊斯22户型配比建议楼王華高萊斯23户型配比建议楼王華高萊斯24户型配比建议别墅市场供应项目名称康和丽舍大名公馆鼎晟富丽园产品类型独栋、多层独栋、双拼、联排、叠拼叠拼面积区间（平方米）独栋300-1904200-1000202-284主力面积（平方米）独栋480、780双拼300-400220-260華高萊斯25户型配比建议独楼建议户型区间350-500㎡，其中70%户型控制在400-450㎡。400-450㎡的主力区间在确保品质感的同时，而又不会超出市场对总价的承受能力。独栋面积不得低于350㎡，坚决秉弃300㎡左右的小独栋产品。独栋产品受地形和规划布局的影响较大，可根据具体的规划情况，设置少量突破500㎡的高品质独栋，但最大不应高于800㎡。華高萊斯26户型配比建议双拼建议户型区间300-400㎡，其中70%的户型控制在300-350㎡。尽量保证双拼的品质趋向于独栋产品，所以其主力户型区间必须要与独栋的350-800㎡的区间拉开一定的差距，建议双拼的主力户型控制在350㎡以下。为保证双拼的品质，建议尽量不要出现小于300㎡的户型。華高萊斯27户型配比建议联排建议户型区间200-300㎡，其中70%的户型控制在250-300㎡。200㎡以下的联排品质太差，与项目整体定位不符，考虑到错开双拼300-400㎡的区间，联排的户型区间建议在200-300㎡建议70%的户型为品质相对较高的250-300㎡。虽然与双拼的300-350㎡的主力户型区间相衔接,但考虑到联排产品与双拼品质相差较大，因此从整体品质和总价上，这两种产品还是能够拉开一个档次梯度的。華高萊斯28户型配比建议二居室三居室四居室90165140190115户型面积（平米）东胜老城区项目铁西区项目康巴什项目户型面积区间多层市场供应：80-200㎡,主力户型110-180㎡華高萊斯29户型配比建议多层花园洋房建议户型区间120-180㎡，其中80%的户型控制在120-170㎡。根据项目的整体定位，花园洋房的户型相对偏大。花园洋房户户退台的产品设计，使得每层户型面积都有差异，因此主力户型区间跨度较大。其产品设计的关键在于挖掘出花园洋房每层户型的亮点，户型区间跨度较大则不构成真正的问题。另外，180㎡的上限户型与200㎡的联排下限户型构成了很好的产品梯次。華高萊斯30户型配比建议：花园洋房華高萊斯31户型配比建议：花园洋房華高萊斯32户型配比建议：花园洋房華高萊斯33户型配比建议：花园洋房華高萊斯34户型配比建议：花园洋房華高萊斯35户型配比建议小高层市场供应与吸纳项目名称亿利城市华庭恒信财智中心产品类型小高层小高层面积区间主力户型面积区间主力户型二居104-10780-9080-90三居120-170150-170120-160120-140四居市场反馈销售85%以上，畅销的是150平米以上大户型2006年11月开盘，销售比较缓慢，140套住宅售出100套左右華高萊斯36小高层建议户型区间80-180㎡，其中80-100,110-140㎡各占40%考虑到小高层的集中大规模开发，建议尽可能地拉大户型区间，取80-180㎡，以期涵盖所有市场需求。考虑到小高层的开发周期，目标客户群档次降低，市场覆盖面扩大，建议将相对经济的80-100和相对舒适的110-140㎡的市场主力需求作为本项目小高层的主力户型，各占40%左右。剩下20%的150-180㎡户型来满足未来的高端需求。建议将小高层可能的户型面积区间都在二期进行少量安插，以便根据其市场反馈,更准确地探测小高层的面积需求，更灵活地调整三期小高层的户型配比。户型配比建议華高萊斯37小高层通透性，强化采光空间动静、污洁分区明确明厨明卫主人优先，主卧概念明确户型配比建议華高萊斯38小高层适当异型创新增大产品亮点户型配比建议華高萊斯39品质定位:新奢适主义华府理念定位:坡地自然尊崇价格建议案名建议整体定位回顾品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合差异化原则：体现坡地自然尊崇的资源优势便于传播与记忆、顺应项目分期开发户型配比建议价格建议市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型品质原则：新奢适主义华府，保证户型舒适度内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现性市场原则：以鄂市现有项目价格为参照高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合财务保守原则：作为经济测算的依据華高萊斯40价格建议市场参考原则：市场现有价格体系是本项目价格体系的基础高端定位原则:新奢适主义华府项目品质定位中高端,价格体系也应与之相适当,取市场较高水平财务保守原则：经济测算要求价格上应相对保守，主要体现在后期产品的价格有较大的拉升空间，而本价格体系并未体现。華高萊斯41价格建议别墅市场现有供应，康和丽舍均价5910-6880元／平米别墅是本项目的品质标签，定价原则上不能低于康和丽舍。定位于均价6500元／平米左右。本项目的双拼要强化其品质，但价格和总价上又要与独栋拉开差距，均价5000元／平米左右。联排档次最低，均价4000元／平米左右。華高萊斯42项目名称区位开发商产品类型价格阳光小区东胜老城兴宇地产多层2298-2988元／平米磐恒小区东胜老城磐恒地产多层、高层3200-3480元／平米天骄小区东胜老城福泰、天泰地产小高层、多层3090元／平米康和丽舍铁西区万正集团别墅，多层多层3426-3626元／平米满世尚城铁西区满世地产多层，小高层3000元／平米今典花园铁西区金山地产多层2900元／平米康城邦城地产多层90-1802900元／平米揽胜苑兴泰地产多层90-1702700元／平米价格建议多层:典型项目价格華高萊斯43价格建议多层市场现有供应，品质相对较好的多层均在3000元以上，而康和丽舍的多层均价已经到3500元／平米。康巴什新区的均价也已逼近3000元／平米。本项目的多层为花园洋房，品质大大超出一般多层；另本项目的多层主要集中在别墅后开发，从时间和区域上都可与别墅形成良好的品质互动。价格定位于3500元／平米。華高萊斯44价格建议小高层市场上最有参考价格