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-1-长葛天乐养老养生社区项目申请报告二0一四年四月十一日-2-项目申请报告（目录）第一章申报单位及项目概况1、项目申报单位概况1．1建设单位名称1．2注册地址1．3注册资本1．4经营期限及经营范围1．5投资各方及投资比例1．6法人代表2申请建设项目概况2．1建设项目名称2．2项目建设地点2．3养老地产发展机遇研判2．4市场定位2．5项目产品定位2．6主要建设内容2．7投资规模和资金筹措方案第二章发展规划、产业政策和行业准入分析1、发展规划分析2、产业政策分析3、行业准入分析第三章资源开发及综合利用分析-3-3．1资源开发方案3．2资源利用方案3．3资源节约措施第四章节能方案分析4．1用能标准和节能规范4．2能耗状况和能耗指标分析4．3节能效果分析第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析1、项目选址及用地方案第六章建设条件1、自然概况2、人文历史3、气象条件4、资源条件5、市政工程配套条件6、交通条件第七章建设方案1、总体设计理念2、采用的主要标准及规范3、建筑设计4、建筑形象5、电气设计-4-第八章程消防与安全1、消防防范2、消防设计3、质量安全第九章程工程招投标1、编制依据2、招标组织形式3、招标方式4、招标基本情况第十章程环境和生态影响分析1、环境和生态现状2、生态环境影响分析3、生态环境保护措施4、地质灾害影响分析第十一章程组织机构和物业管理1、组织机构2、工程量3、物业管理第十二章程投资估算及资金筹措方案1、投资估算2、资金筹措方案第十三章程项目进度安排-5-第十四章程经济影响分析1、经济费用效益或费用效果分析1．1财务评价依据1．2营业收入计算1．3成本费用分析1．4全投资现金流量分析1．5敏感性分析1．6盈亏平衡点分析2、行业影响分析3、区域经济影响分析第十五章程社会影响分析1、社会影响效果分析2、社会适应性分析3、社会风险及对策分析-6-第一章申报单位及项目概况一、申报单位概况1、建设单位名称：2、注册地址：3、注册资本：4、经营期限及经营范围：5、建设单位法人：6、建设单位股东及投资比例：二、申请建设项目概况1、项目名称：长葛乐天养老养生社区2、项目地址本项目在长葛市区东北部大周镇五道口，临近大周经济开发区，项目在双洎河的东边，项目的旁边是双洎河旅游景观带。离市区有10公里左右。3、我国养老地产发展机遇研判（1）、目前我国养老地产井喷式增长时期已初步形成中国现已步入人口老龄化的迅速发展阶段。第一阶段，1990-2003年，老龄公率8.6-10.2%；第二阶段，2003-2020年，老龄化率10.2-15.6%；第三阶段2020-2050年，老龄化率达到15.6-27.4%。现状：截至目前，我国60岁以上老年人数量已超过2亿，占总人口的14.9％。依据联合国的标准，当一个国家或地区的60岁以上的人口占总人口的10%或65岁以上的老年人人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会。趋势：到二十一世纪中期，我国60岁以上的老龄人人口将超过4亿，-7-占全国总人口的28%。2010-2040年是中国老龄化最快的时期，这一阶段老年人口每一个将提高3.99%。河南省是全国人口第一大省，也是老年人口大省，自1998年已经进入老龄化社会。全省老龄阶段人口已达1122万，占总人口的11.96%，并将以每年3%的速度继续增长，据《某省老龄事业发展“十一五”规划》的预测，“十一五”期间，某老龄阶段人口预计年均增长36万多人。到2030年，某将迎来人口老龄化的高峰期，全省60岁以上老年人口将达2490万人，约占总人口的24.03%。一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。-8-目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。为了加快某养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施。省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（豫政文〔2014〕24号）明确指出：深入贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神,以满足老年人养老服务需求为目标,深化体制改革、坚持保障基本、注重统筹发展、完善市场机制,充分发挥政府主导作用和社会力量主体作用,逐步建立完善以居家为基础、以社区为依托、以机构为支撑、医养相结合的养老服务体系,积极推动投资主体多元化、服务方式多样化、服务队伍专业化、监督管理规范化,使养老服务业在扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级中发挥重要作用。落实养老服务用地政策。各省辖市、县(市)年度用地计划要合理安排养老服务用地需求,并向社会公布。加强社区服务设施建设,要按照人均用地不少于0.1平方米的标准,分区分级规划设置养老服务设施。对新办的非营利性养老服务机构建设用地,符合国家划拨用地条件的,经有批准权的政府批准后,可采取划拨方式优先供地,也可依法使用农民集体所有的土地。对新办的营利性养老服务机构建设用地,明确用地性质,按照国家对营利性用地依法办理有偿用地手续的规定,优先保障供应。乡镇、村公益性养老服务机构的建设用地,经依法批准,可使用集体所有土地。对研发养老服务产品的生产性项目用地,采用与工业项目用地同样的供地方式。新建小区开发建设和旧城改造要将养老服务设施纳入公建配套方案同步规划、同步建设、同步竣工、同步交付使用。城乡规划确定的养老服务设施用地,非经法定程序不得改变用途;严禁将土地使用权和房产权以任何方式变相出售,对违反规定擅自改变土地用途的,民政部门将撤销养老服务机构登记,国土资源部门将依法责令其交回土地。养老服务设施因城市建设需要依法拆迁时,要优先安排同等面积的回迁或异地建设用-9-地。（2）、伴随着人口老龄化的发展，老年住宅市场的快速发展阶段已经到来。第一阶段：市场发展初期（1999-2010年）——老年住宅市场发展缓慢。老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到老年人住房消费有能力，老年人不能形成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还没有转变过来，因此，市场上的有效需求还不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（2010-2025年）——老年住宅井喷式增长。一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障系统的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；另一方面，目前年龄在35-45岁的中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会上的主流，有着较高的收入和教育水平；同时，在这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段的老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在较高的水准，约在10%左右。第三阶阶：市场成熟发展阶段（2025-2055年——处于较高水平稳定期。老年住宅市场已经进入一个稳步发展期，发展初期的消费需求阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现品-10-牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场将维定在一个较高的合理水平。（3）、市场中开发企业对于老年地产缺乏系统化的解决方案，对于拉动地方经济增长及解决人口就业问题作用不够。目前大部分开发企业对于养老地产望而却步，少部分参与养老地产的开发企业缺乏可持继续可复制的服务模式及金融模式。（4）、随着我国老年化进程的加快，新的养老议题应运而生人口老化加剧，抚养负担更加沉重；健康与社会照顾议题重要性凸显；家庭照顾功能渐趋衰退，支援机制亟需介入；经济保障风险增加；国家生产力的巨大冲击；高龄者友善居住，交通运输系统建构；高龄者休闲挥动，养生需求的相关配套制度；养老防老意识的抬头。在此背景下：亟需具有养老全产业链整合能力解决方案的开发企业，创立行业标杆。4、市场定位。政府支持、社会参与、民间资本投入、民间医疗机构参与的集医疗、休闲、渡假、养身、养心、养情的中高端养老机构。5、产品定位。(1)、建筑风格定位：明清园林式建筑、欧式联排、新古典主义风格公寓。-11--12-多层公寓采用新古典主义建筑形式；排屋和独栋采用欧式地中海风格；四合院也采用地中海风格。-13--14--15--16--17-6、主要建设内容:本项目占地200亩，容积率为0.75，绿化率75%，建筑密度25%建筑面积*****㎡。物业类型：联排、独栋、明清府邸、花园洋房、电梯公寓。其中电梯公寓**万㎡，花园洋房**万㎡，四合院**万㎡，排屋**万㎡，独栋**万㎡，明清园林**万㎡，医疗康复园***平方米。各类配套设施：（1）、特色医疗配套服务：定期体检；老年保健；老年专家坐诊；建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站。（2）、无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面。（3）、园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧幽远的感觉，使空气清新，宜居养老。（4）、其他：人工湖泊垂钓台，配木制椅凳。-18-（5）、规划了近2万平米的公建配套，其中近万平米的大道两边有咖啡店、工艺品店、餐厅、果园农庄、古色古香书吧、艺术画廊等沿街分布。（6）、近万平方米的生活广场，汇集包括餐饮、娱乐、银行、邮政、老年大学、养生文化馆等多种公共设施。（7）、特设老年活动中心、营养配餐中心、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、绿色食品超市。（8）、实现管家服务、紧急呼救服务、专业护理服务。实现老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为。7、投资规模和资金筹措方案1）、建安成本_______万元2）、拆迁补偿费用_______万元3）、前期费用_______万元4）、基础设施_______万元5）、公共配套费_______万元6）、开发其间税费_______万元7）、其他费用_______万元8）、不可预见费_______万元9）、管理费用_______万元10）、财务费用500万元11）、家具固定装置和设备费用2000万元-19-自筹资金****万元，由于本项目是滚动开发，开发周期3年，可利用运营费用进行开发，可征得政府支持，贷款10000万元。第二章产业政策和行业准入分析1、产业政策（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；（5）《河南省老年人保护条例》；