内蒙古包头昆南区中冶项目产品定位报告_148PPT_XXXX年

北京置信机构2010.8中冶包头昆南区项目产品定位报告前言：本案如何从激烈的市场竞争中脱颖而出？我司通过对市场全面的调研分析、并对中冶内部工作人员及随机街访获取了大量的数据信息，同时结合项目用地特点，寻找项目突破方向。客户问卷调查背景调查目的：通过有针对性的调查了解客户需求与购买心理，为本案的定位打下基础调查内容：问卷主要从客户的购买偏好、产品及形态需求、当前住房现状、配套设施需求、销售价格摸底及客户个人信息等角度构成，并专门做了LOFT产品的专项市场调查。调查时间：2010年8月13日开始至8月30日截止，共历时17天。调查方式：中冶内部调查问卷共计1736份，我司在进行分析时剔除掉缺失项比较严重的问卷，此部分共59份。最终总样本量为1677份由中冶集团下属20余个分公司和部门配合采集；150份随机街头问卷，其中包含调查包钢工作人群66份，包百流动人群84份。参与调查单位其中中冶内部调查问卷参与单位众多，主要为：纪委发改部物资部审计部工程技术公司市场营销部女工部工会金洁公司设备公司希铝赛立特尔项目部北方公司广电项目部光备制造园山东分公司一公司海南中国中冶大唐克什克腾煤制气工程项目部中国中冶集团有限公司大纲项目部……市场分析规划建议及经济测算报告架构项目定位营销思路产品建议本案确定的发展目标树立中冶置业在包头市场的品牌价值产品创新，树立区域新标杆树立项目中高端大盘形象，提升项目产值及收益发展目标一发展目标二发展目标三市场分析P7政策影响宏观市场分析区域规划区域市场分析P8政策影响2010年4月，国务院出台“新国十条”拉开楼市调控大幕，随即多个部委接连出台政策响应中央政策，调控速度和力度前所未有。市场反应：新政出台后的近几个月，北京、上海、广州各地的成交量都遭到“腰斩”。以下是最近几个月来北京、上海、广州的成交情况：北京：根据北京房地产交易管理网数据统计显示，7月商品房期房住宅交易总量为4950套，成交均价为21140元/平方米，环比下调了5.2%。上海：根据上海市发改委统计数据得出，5、6月市场化商品住房成交面积分别仅为27万、37万平方米，同比下降86%和82.2%。广州：根据房管局资料显示，7月成交量为37.52万平方米，同比减少55.0%，环比减少28.6%，成交均价为11829元/平方米，环比下降5.8%，延续了6月量价齐降的态势。新政背景新政动向：6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并征求民间研究机构意见，以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤。7月8日，央行强调下半年继续实施适度宽松的货币政策。随着国内外经济再度出现复杂形势，使政府对于后续房地产调控有了更多的考量，政策出台力度趋弱。P11宏观市场分析P122009年包头全市总供应量306.73万平米，其中昆区145.33万平米，占全市的47%；2010年上半年包头全市供应量为98.23万平米，其中昆区46万平米，占全市的47%；昆区市场供应量在09年及10年上半年在全市供应量的比重持平。商品房供应——供应量占包头市的近一半，为各区之首。2009年供应量2010年上半年供应量区域供应量（万平米）区域供应量（万平米）全市306.73全市98.33昆区145.33昆区4647.38%52.62%2009年供应量（万平米）昆区其它区46.78%53.22%2010年上半年供应量（万平米）昆区其它区昆区在包头市场中地位P132009年包头全市总消化量359.12万平米，其中昆区120.18万平米，占全市的33%；2010年上半年包头全市总消化量为136.17万平米，其中昆区48.09万平米，占全市的35%；2010年上半年昆区消化量在全市消化量中比重增加2%。商品房消化——消化量占全市份额的三分之一，为各区之首。2009年消化量2010年上半年消化量区域消化量（万平米）区域消化量（万平米）全市359.12全市136.17昆区120.18昆区48.0933%67%2009年消化量（万平米）昆区其它区35%65%2010年上半年消化量（万平米）昆区其它区昆区在包头市场中地位P14年度区县名称成交总套数成交总面积(平米)成交平米价格成交总金额（万元）2009年全市30216359123734991256672.51昆区1024712018093775453660.092010年上半年全市1164413616513996544064.59昆区42334808944213202612.7商品房成交价格——成交价上涨幅度低于全市平均水平，上升空间较大。2009年包头全市商品房住宅成交均价3499元/平米，昆区3775元/平米；2010年上半年包头全市商品房住宅成交均价3996元/平米，昆区4213元/平米；全市商品房住宅成交均价2010年与2009年同比增加14.2%；昆区同比增加11.6%。昆区在包头市场中地位小结昆区供应量约占全市总体供应量的一半，为近年包头重点开发区域；昆区消化量占全市消化量三分之一，并且比重正逐步增大，由此可见昆区市场正被越来越多的客户所认可；昆区市场销售均价高于包头市场价格，但增长速度缓于全市平均水平，未来昆区市场上升空间较大；总体来看：昆区市场在包头市场中占有举足轻重的左右，可以换句话来说，近几年内包头市场发展看昆区。P16区域规划CRD的位置本案友谊大街包兰铁路阿尔丁大街昆都仑河CRD概念——以休闲、娱乐为发展主旋律，打造集休闲、娱乐、会展、购物和商务办公等功能为一体的休闲娱乐中心区。包头CRD区域规划占地近百万平米，规划生态公园、主题广场及娱乐商街与周边青少年宫、包头乐园等相互呼应，区域配套全线升级（教育、医疗、商业等），融入双公园、绿化带、主题广场及博物馆等要素，将全面提升区域发展潜力。包头率先提出“东移南拓”、打造昆区南新都市主义发展战略。区域CRD振兴规划一个规划科学的CRD，可以提高城市边缘地区的经济活力，并能辐射周边城市，形成一个广阔的车程商圈，带动区域经济的发展。同时也可以通过CRD这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的合作。有助于区域成为包头市未来发展的大型住宅区域。P19区域市场分析P20目前区域供应量目前在售及潜在项目供应量约在560万平米，其中公寓及写字楼仅13万平米。注：时代广场规划总建面100万平米，住宅比例最重。项目类型项目名称总占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）已售部分面积（万平米）在售部分面积（万平米）在售部分剩余面积（万平米）未售部分面积（万平米）住宅项目东亚世纪城4611226262660京奥港帝景175610141432保利拉菲225523157.517紫金华府26.687924161639华发新城16.85600056恒大名都——6000060三江尊园19.84300043首创加州郡府2140013327总部经济园1730180012薇阁美地——1700017万新家园——70007万和城151801038时代广场——100000100公寓及写字楼项目金融广场1.61302211合计6861019671.5489P21项目名称总占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）开盘时间已售部分面积（万平米）月均消化面积东亚世纪城461122009年4月26（一期+二期）1.7万平米/月京奥港帝景17562009年8月10（一期总）0.8万平米/月保利拉菲22552009年9月17.5（一期+二期的50%）1.6万平米/月紫金华府26.6878.8未对外开盘19（一期总）未对外开盘首创加州郡府21402009年12月10（一期的80%）1.2万平米/月总部经济园（住宅）17（其中住宅约10万）302009年5月18（住宅13万，总部办公5万）1.3万平米/月万和城15182009年12月7（一期70%）1万平米/月按此消化速度测算，明年同期（2011年8月前后），区域市场剩余供应量约390万平米。明年同期剩余量—区域项目消化速度P22按照上述推盘速度及消化速度，预判明年同期的推盘量：明年同期（2011年8月前后，本案开盘期），区域市场同期推盘量约在150万平米项目类型项目名称总占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）消化进度预计明年同期推盘量（万平米）剩余未推量（万平米）住宅项目东亚世纪城46112三期售完2040京奥港帝景1756二期售完1220保利拉菲2255全部售完00紫金华府26.6879二期售完1920华发新城16.856销售18万平米1820恒大名都——60与本案同期开盘1545三江尊园19.843销售13万平米1515首创加州郡府2140二期售完140总部经济园1730全部售完00薇阁美地——17与本案同期开盘170万新家园——7全部售完00万和城1518全部售完00时代广场——100与本案同期开盘2080公寓及写字楼项目金融广场1.613全部售完00合计686150240P23本案所面临的激烈市场竞争目前区域在售及潜在供应总量560万平米明年同期（本案入市前后），区域市场剩余供应量约390万平米明年同期（本案入市前后），区域市场同期推盘量约在150万平米规划建议P24项目本体分析项目规划建议P25本体条件分析P26地块位于昆区南部铁路福利线以东、校园路以南、林荫南路以西、校园南路以北。项目所处位置在区域内并不具备区位优势。小学会展中心法院校园路校园南路铁道ABCDE规划路幼儿园本案地块四至内蒙古科技大学林荫南路西侧铁路和平新苑校园路京奥港帝景校园南路施工中的法庭P27地块内部环境目前地面建筑物尚未拆除（居民已基本外迁），已与区政府及村委会达成拆迁框架协议。P28地块价值分析小学会展中心法院校园南路铁道ABCDE规划路内蒙古科技大学林荫南路校园路区域内道路状况最好的两条路为地块东侧的林荫南路和地块北侧的校园路，金角银边地块为会展中心地块，此地块也为商业价值最高地块（若后期能取得此地块，可做集中商业考虑）。地块开发价值由高到低：E地块——B地块——D地块——A地块——C地块P29地块交通条件钢铁大街友谊大街阿尔丁大街白云路市政府区政府本案稀土大厦林荫路交通条件：从钢铁大街有三条主路通往项目区域，交通便利。三条主路网：阿尔丁大街林荫路白云路项目区位交通条件尚可。P30地块规划指标分析地块总用地面积523亩，被规划路分割为5个地块;可用地块面积389亩；A、B、C、D地块容积率2.5，限高60米，商住用地18.44万平，地上建筑面积46.08万平；E地块容积率2.3，限高40米，用地6.34万平，地上建筑面积14.58万平。现有规划条件与周边项目相比并无特殊之处，易造成产品的趋同性。小学会展中心法院校园路校园南路铁道ABCDE规划路P31项目规划建议周边项目产品同质化严重区域项目市场竞争激烈各项目土地经济指标趋同因为我们的我们要做的产品必须非常规我们需要针对项目土地经济指标做出修改！我们将这样来实现……明年同期（本案开盘阶段），能提供多层和小高层供应的项目都已售罄或处于尾盘阶段。迎合市场空缺，针对土地经济指标做出调整，规划多层和小高层产品，以区域稀缺的产品形态吸引市场的眼球！P37目前区域项目建筑形式区域市场目前以18层高层以上的建筑为绝对供应主体。首创项目位置较偏，容积率略低，规划了部分多层和小高层。本案京奥港帝景紫金华府保利拉菲东亚世纪城恒大名都薇阁美地松石名第华发新城时代广场三江尊园总部经济园万新家园万和城首创加洲郡府18层高层22层高层27层高层11层小高14层高层18层高层27层高层18层高层高层、叠拼别墅28层高层联排别墅18层高层18层高层22层高层未知6层多层6层多层6层多层18层高层26层高层6层多层11层小高18层高层未知P38项目名称总占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）容积率物业形态东亚世纪城461122.7618层、22层、27层高层京奥港帝景17562.9818层、22层高层保