农大农贸市场项目

保定农大农贸市场项目保定农大农贸市场项目产品策划报告产品策划报告2013-02-11目录目录I.政策、市场、区域、用地解读II.项目客群分析III.项目核心问题与定位IV.住宅定位V.商业定位VI.酒店定位充分分析市场，在纷繁复杂的市场环境下找出策略制定的依据。。。。。。随着新一届政府工作的展开，“国五条”的出台表明房地产调控将成为常态化；关键词：政策严控在楼市响起一片“涨”声之时，20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。坚持房地产宏观调控不放松，加大保障房和安居房建设，将致使消费者新一轮的观望。12年住宅投资整体仍呈增长态势，12年下半年全国大中城市房地产价格与成交量都有所上升，但行业调整仍将继续；关键词：消费者持币观望关键词：地产继续调整关键词：房地产调控常态化宏观市场宏观市场解读宏观市场结论——无论是宏观经济还是房地产市场都处在调整期，复苏与危机并存，房地产宏观市场震荡将加剧；东部高铁站的建成通车，以及大学城民营科技园的建设将成为保定房地产炒作开发的有一热点。房地产市场有所回暖经历2011年与12年初的房地产低迷，保定市2012年3-5月份房地产市场开始有所回暖，价格稳中有升，成交量有所增加。随着整个城市的改造和建设步伐的加快，保定市房地产开发量逐年递增，供应充足，市场竞争加大。根据保定市城市重心整体北移、东扩，更多开发商在此逐鹿中原。开发量逐年递增，竞争激烈北部竞争将越加激烈东部也将加入开放竞争行列宏观市场2012年保定房地产运行特点市场竞争更为激烈，市场产品同质化将更为严重，靶向式定位存在市场机会。1.福利分房、集资建房政策取消较晚，加上秀兰房地产的开发形式等诸多原因导致保定市的房价一段时间以来一直低于城市的经济价值，2004年至2007年，保定市房价走上了价值回归之路；2.2006年至今保定市房地产开发的项目主要集中在保定市北部区域。随着高铁的建成开通，以及大学城和民营科技园的构建，东部又将成为房地产炒作开发的新区域。3.由于保定的地域特性，本地企业的地方垄断开发，致使项目开发缺乏新颖性，雷同项目众多，千篇一律，缺乏主题性、概念炒作，所以影响项目价格的因素完全取决于地段，完全丧失了项目的附加价值开发；4.开发企业专业水平良莠不齐，普遍处于摸索的初级阶段，体现在项目整体规划设计，开发成本控制，施工管理，营销策划等方面水平一般。外地的专业策划公司与设计公司介入较少，随着竞争的加剧将会使开发商在产品策划与营销策划上越来越重视，整体水平也会逐步提高；保定住宅市场发展分析市场解读5.项目之间同质化严重，缺乏差异化产品定位；6.保定市住宅项目多集中在中端产品，高端和低端产品相对匮乏；7.住宅项目的物业管理水平相对低下；8.传统单一的营销手法很难在目前的房地产市场状况下取得成绩，渠道营销、数据库行销等靶向式销售模式将是未来房地产市场销售的有效方法；保定住宅市场发展分析市场解读价格趋势：02500300035004500500055006000200720092011均价:元/平米保定房地产价格变化分析2013市场解读保定房地产价格一直保持着稳中有升的态势。随着整体城市开发量的急剧增加，国家房地产调控的加剧，价格的整体走势不容乐观22517622517545837567792总计590175901662216840119高开区280582805800108342517新市区534195341961209170225南市区846828468122303214931北市区套数建筑面积（平米）占地面积（平米）项目个数整个保定市房地产供应量依然以北市区为主，其他区域正在逐步开发。市场解读保定城市区域房产供应状况保定整体供应情况以北市区为主，两千多万平米的供应量对于城市人口只有百万的保定供给量亦可见一斑。未来竞争压力较大。470055004800530062855760524056305900590048105400543501000200030004000500060007000成交价格（元/平米）丽景华庭公园时代荣联天下城天籁新城未来城上湖名郡美华国际PARK湾阳光绿城领袖紫晶城尚达豪庭直隶尚都北市区均价北市区项目成交价格图例保定区域价格分布北市区作为新型商业文化聚集区，一直以来在消费者心目中认同度都比较高。房地产的开发量也是昀大。64005900450049005800580036804180514501000200030004000500060007000成交价格（元/平米）华中国宅绿都皇城双清别院同美西鲁岗新世纪花园B区源盛嘉禾昭华锦城阳光盛景高开区均价高开区项目成交价格图例保定区域价格分布保定市高开区作为高新技术产业开发区，代表着保定城市发展的方向，房地产的价格和品质一直是保定房地产的标杆。4721330047685386540046105078560053005300367048300100020003000400050006000成交价格（元/平米）秀兰.城市美地橙市阳光东城国际福地水岸豪景南苑华舜学府近水庭院隶都景苑狮城佰俪文津花园裕丰新区南市区均价南市区项目成交价格图例保定区域价格分布南市区是在古城传统商贸区基础上建立起来的都市型经济城区，所能开发区域太过边缘，城市方向整体向北、向东，对于地域的政策利好相对较少，价格在四区中昀低。3680360053704700550045505500553048040100020003000400050006000成交价格（元/平米）哈罗城侯河铭品·尚江南亢龙盛景香溪茗苑赢佳牡丹园中院5号紫郡紫勋雍邸新市区均价新市区项目成交价格图例保定区域价格分布保定新市区属于传统工业区，消费认知能力较弱，污染相对严重。3680-6400元/平米3600-5500元/平米4700-6200元/平米3300-5600元/平米市场解读保定房屋价格总体分布在当前的市场环境下，价格因素是最主要的影响购房者决策的因素，其次是地段和户型。当前保定购房群体的心理价位约在4000-4500元每平米。各因素对购房者决策的影响质量15%物业13%配套10%开发商品牌8%价格20%户型17%地段17%价格户型地段质量物业配套开发商品牌客户的价格接受度4000-4500元71%3000元以下9%3500-4000元20%3000元以下3500-4000元4000-4500元市场解读保定消费者价格接受程度保定客户群依然钟情于两居室和三居室。预计购买实用两室的占总数的48.57%，三居室占总数的42.86%，愿意购买一室的占仅占总数的5.71%。从上述抽样调查来看约有9成人还是愿意购买两居室和三居室的房子。客户对户型的需求三居室43%一居室6%其他3%两居室48%一居室两居室三居室其他市场解读保定影响购房因素分析按照分区控制、分类指导的原则，以主城区为中按照分区控制、分类指导的原则，以主城区为中心，完善大保定发展规划，对清苑、满城、徐水、心，完善大保定发展规划，对清苑、满城、徐水、安新实行一体化规划、建设和管理，明确功能定安新实行一体化规划、建设和管理，明确功能定位，拉大城市框架，消除区县落差，拓展中心城位，拉大城市框架，消除区县落差，拓展中心城市主体空间和辐射带动能力。市主体空间和辐射带动能力。统筹统筹““一城三星一一城三星一淀淀””产业布局，产业布局，充分发挥高新区和各级各类产业充分发挥高新区和各级各类产业园区的作用，着力发展新能源及能源设备、汽车园区的作用，着力发展新能源及能源设备、汽车及零部件等先进制造业，加速发展文化、旅游、及零部件等先进制造业，加速发展文化、旅游、餐饮、物流等优势服务业，提升中心城市对全市餐饮、物流等优势服务业，提升中心城市对全市经济发展的牵引作用。加快电谷新区、高铁新区经济发展的牵引作用。加快电谷新区、高铁新区等城市主体功能区建设，等城市主体功能区建设，发展壮大河北保定工业发展壮大河北保定工业园区、汽车零部件产业园区、高校创业园区园区、汽车零部件产业园区、高校创业园区，实，实施中心城市人口规模、经济规模、城区规模倍增施中心城市人口规模、经济规模、城区规模倍增计划，到计划，到20152015年，年，““一城三星一淀一城三星一淀””大保定城镇大保定城镇人口达到人口达到200200万人以上。万人以上。本项目位于主城区南部，属于城市适度发展区域，城市发展的多元化将带动房地产市场供需朝着更加平衡的方向发展。保定城市整体发展规划区域解读保定中心城区功能分区规划，将保定城区保定中心城区功能分区规划，将保定城区划分为划分为1313个功能分区。而南市区为政府个功能分区。而南市区为政府重点扶植的汽车工业及商贸流通区，将汽重点扶植的汽车工业及商贸流通区，将汽车及物流行业作为区域的发展的重点。这车及物流行业作为区域的发展的重点。这将有利于吸纳和集中更多的产业人群，重将有利于吸纳和集中更多的产业人群，重塑片区的产业地位。塑片区的产业地位。物流产业和汽车制造业是南市区的支柱产业，片区内物流园区众多，产业人群高度聚集，未来将是本项目主要的客户来源。南市区规划定位居住及商贸流通区居住及商贸流通区保定中心城区功能分区规划区域解读南市区经济、人口现状区域解读•经济：•南市区是在古城传统商贸区基础上建立起来的“都市型经济”城区。驻区国有大中型商业企业较多，集体和个体商业、饮食、服务业网点星罗棋布，成为保定市昀繁华的商业区；瞄准兴区富民的战略任务，抢抓难得的发展机遇，毫不动摇地咬定科学发展、和谐发展、创新发展，进一步夯实工业立区、汽车强区的发展主线。积极协助长城公司回归A股，力争在上交所成功上市。继续秉承产业聚集、项目聚集、品牌聚集、资本聚集、技术聚集、产业链延伸的发展思路，大力推进长城一、二、三期和零部件基地等4个汽车工业园区建设，拉动产业聚焦升级，构建经济发展的主平台。突出抓好长城一、二、三期总投资17亿元的9个项目填充工作。•人口：•南市区面积72.25平方千米，根据第五次人口普查数据：全区总人口241488人，其中各乡镇人口（人）：联盟街道41491、红星街道16514、裕华街道14585、永华街道27405、南关街道41862、杨庄乡10545、南大园乡33455、焦庄乡28484、五尧乡27147。•随着南市区”工业立区/汽车强区“的发展路线的整体推进，以及物流园区的整体发展，大量的产业工人将落户区内，这将为未来区内人口的发展做出重要贡献•随着南市区”工业立区、汽车强区“的发展路线的整体推进，大量的产业工人将落户区内，这将为区内的房地产发展带来契机。北北项目用地城市区位朝阳大街朝阳大街南二环南二环保定核心区域保定核心区域项目位置项目位置区域解读••保定城区保定城区整体向外扩展整体向外扩展,,项目地处城市中轴线朝阳路项目地处城市中轴线朝阳路东侧东侧,,城市快速路南城市快速路南二环南侧，二环南侧，地理优势地理优势相对明相对明显显..用地周边交通现状朝阳大街南二环利民街防洪堤莲池大街长城南大街本案区域解读项目所在区域项目所在区域,,交通路网发达交通路网发达，宽阔平坦，能够快速通达全市及周边各县，宽阔平坦，能够快速通达全市及周边各县项目周边现状一期物流园二期物流园综合楼区域解读项目基地紧邻二环路，周边配套较少，紧邻农副产品市场和一个加油站，利基点相对较少。地块现状与周边环境朝阳南朝阳南大街大街南二环南二环防洪堤防洪堤•项目••项项目目区域解读目前周边环境较为荒凉，整体配套目前周边环境较为荒凉，整体配套以物流产业和为主，生活配套不充足以物流产业和为主，生活配套不充足••保定城市整体发展方向向北、向东，项目处于南市区的黄金分割保定城市整体发展方向向北、向东，项目处于南市区的黄金分割点边缘，区位优势不明显；点边缘，区位优势不明显；••地块所在位置，紧邻南二环路与距离