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网〖操作思路〗首先在确保项目开发的安全性，制定严密的立项开发流程环节及监控措施，通过地产开发的利润最大化来实现策划的价值。网〖定价目标〗成本预期利润发展战略市场认同销售进度竞争对手目标客户网〖定价考虑因素〗总体市场经济基础较为薄弱；市场容量有限，竞争压力较大；项目地理位置优越，位于城市商业中心；前期销售时，展示效果对价格的支撑力度不够。网〖定价的原则〗保证项目稳妥进入市场项目不能一进入市场就受冷落价格不能太高，也不能太低把风险降低到能够把握的范围网〖定价方法〗同类可比项目加权修正法目标客户群的摸底调查研究租金返推法对项目整体价值的研判网〖住宅价格定位依据〗综合以上几方面的价格定位因素，港联对本项目住宅定价策略如下：客户反映客户对本项目的接受价位项目研判对项目综合素质的把控市场反馈通过市场上同类可比项目比较加权修正凤凰商住楼龙凤华庭华盛小区一阳·吉祥居广湖雅居金苑·绿色小区石景小区一阳·凤凰城朝霞苑项目住宅数量销售均价（元/㎡）销售率（%）〖市场比较法〗网通过以上对与本项目属同类竞争项目的研究和判断，再站在市场的基础上，通过对同类可比项目加权平均修正，港联建议本项目住宅价格范围在750-800元之间比较为宜，但考虑后期本项目通过炒作价值提升，建议本项目住宅部分发展商实收价格可达到800元/平方米网〖客户研究分析〗其中接受750元/㎡以下的客户占20％；750～800元/㎡的客户占70％；800元/㎡以上的客户占10％31010246810750元/㎡以下750元～800元/㎡800元/㎡以上购买住宅的意向型客户合计14组％；觉得没有绿化环境的客户占22％；担忧居住安全无法保障的客户占8％；觉得停车困难的客户占10％8312012345678吵闹无环境安全无法保障停车困难网客户总结新区开发住宅项目逐渐增加,且居住环境、小区景观规划都有较为吸引客户的地方普遍认为本项目是以商业为主的建筑，居住品质会受到致命影响同比周边住宅项目，更多考虑的是价格因素网本项目住宅价格确定：根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本项目住宅的最终价格如下：发展商实收平均价格：800元/平方米平均销售价格：800/96%=833元/平方米（客户的平均折扣按照4%进行整体计算）网综合以上几方面的价格定位因素，对本项目一层商业定价策略如下：客户反映客户对本项目的接受价位项目研判对项目综合素质的把控市场比较通过市场上同类可比项目比较加权修正〖一层商业价格定位依据〗租金反推周边市场租金与本案的比较分析凤凰商住楼朝霞苑绿色小区龙凤华庭一阳凤凰城一阳吉祥居石景小区华盛小区广湖雅居金港城新港湾项目兴隆花园华盛小区二期商业投入商业销售\各项目商业部分开发及销售量图〖市场价格比较〗网项目名称楼盘地段性质投放市场时间面积销售价格折后价格销售率朝霞苑老城飞雪街、一层临街铺2006、225间6000元/㎡5400元/㎡0%广湖雅居新城区一层临街铺2006、450间3500元/㎡3150元/㎡30%绿色小区新城区广场旁一层临街铺2006、150间3800元/㎡3420元/㎡40%石景小区新城区一层临街铺2006、480间3800元/㎡3420元/㎡0%龙凤华庭龙凤大道一层临街铺2006、312间3600元/㎡3240元/㎡30%凤凰商住楼和平路一层临街铺2005、1215间8000元/㎡7600元/㎡87%可比项目资料市场价格比较网市场价格比较从以上个案分析其价格，从下列图表中可以清晰看出市场临街商铺销售价格同类可比楼盘一层商业销售情况反馈表6000350038003800360080005400315034203420324076000%30%40%0%30%87%0200040006000800010000朝霞苑广湖雅居绿色小区石景小区龙凤华庭凤凰商住楼项目销售价格折后价格销售率网〖租金支持〗6040502050504050405050010203040506070服装五金通讯家私医药金行餐饮水果纺织品音像文化美容美发副食超市和平路路段网〖租金反推售价〗项目和平路路段和平路最高60元/平方米反推售价为：8640元/平方米一般租金50元/平方米反推售价为7200元/平方米根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为7200-8640元/平方米通过市场炒作及项目阶段发展，结合本案特征，项目沿和平路价格将有所上升。网〖租金支持〗50353520405040504045300102030405060服装五金通讯家电医药金行餐饮水果纺织品音像文化美容美发精品十字街路段网〖租金反推售价〗项目次中心区十字街最高50元/平方米反推售价为：7200元/平方米一般租金40元/平方米反推售价为5700元/平方米根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为5700-7200元/平方米网〖租金支持〗20252530202025152505101520253035五金通讯建材加工医药粮油副食餐饮水果美容美发干洗擦鞋打印店迎新大道路段网〖租金反推售价〗项目迎新路路段迎新路最高30元/平方米反推售价为：4320元/平方米一般租金25元/平方米反推售价为3600元/平方米根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为3600-4320元/平方米网〖客户研究分析〗11014112020406080100120选择1，2号楼选择3，4号楼选择5，6号楼选择7，8号楼其中选择购买1，2号楼的客户占80％；3，4号楼的客户占10％；5，6号楼的客户占8％，7，8号楼的客户占2％选择一楼商业门面的意向客户合计134组，2号楼客户可接受价格接受7000～8000元/㎡的客户占80％；8000～9000元/㎡的客户占15％9000元/㎡以上的客户占5％1102070204060801001207000～8000元/㎡8000～9000元/㎡9000元/㎡以上，4号楼客户可接受价格接受4500～5000元/㎡的客户占20％；5000～5500元/㎡的客户占65％5500～6000元/㎡的客户占12％；6000元/㎡以上的客户占3％27891650204060801004500～5000元/㎡5000～5500元/㎡5500元～6000元/㎡6000元/㎡以上，6号楼客户可接受价格接受4000～4500元/㎡的客户占32％；4500～5000元/㎡的客户占56％5000～5500元/㎡的客户占10％；5500元/㎡以上的客户占2％4477133010203040506070804000～4500元/㎡4500～5000元/㎡5000元～5500元/㎡5500元/㎡以上，8号楼客户可接受价格接受3000元/㎡以下的客户占28％；3000～4000元/㎡的客户占66％4000元/㎡以上的客户占6％389090204060801003000元/㎡以下的3000～4000元/㎡4000元/㎡以上％；担忧市场消费力不足的客户占45％；担忧无法保证投资回报的客户占15％；担忧步行街人流量不足的客户占10％41622113010203040506070经营前景市场消费力投资回报人流量网客户总结意向型客户较为理智，在同比周边项目后，会根据实际情况做出选择对本项目的价格观望态度尤显突出，若开盘价格合理，则在消化意向客户的基础上有可能吸引部分观望客户购买工程形象未达到展示效果，无法刺激客户购买欲望网〖项目判研〗由于凤冈县城人口3.8万人，工业相对农业产业不发达，消费者经济承受能力较低，受众多宏观环境影响，本案价格提升空间不大，通过对市场项目进行比较，对目前积累客户进行分析研究，港联站在开发商的角度，为保证项目稳妥进入市场，保证项目操作的安全性，我司根据各栋的人流动线、商业氛围、建筑特征等进行综合分析，并结合港联经过市场操作可达到的预期销售目标，建议实际收价格如下图：网〖一层商业价格计算〗房地产E网〖一层价格确定〗根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本项目一层商业的最终价格如下：发展商实收平均价格：6471元/平方米平均销售价格：6471/96%=6740元/平方米（客户的平均折扣按照4%进行整体计算）网〖二层价格定位依据〗综合以上几方面的价格定位因素，港联对本项目住宅定价策略如下：客户反映客户对本项目的接受价位项目研判对项目综合素质的把控市场反馈通过市场上同类可比项目比较加权修正网〖二楼商业意向客户数量〗选择购买一楼商业门面的客户占98％，二楼商业门面的客户占2％1343020406080100120140选择一楼门面客户选择二楼门面客户选择二楼商