前门东区项目市场研究和建议工作汇报

第1页前门东区项目市场研究与初步建议工作汇报汇报框架项目特性核心问题基础分析综合分析几点考虑初步建议下阶段工作重点项目特性第4页项目特性过滤、分级“腹地”利：安静利于居住弊：交通不方便可达性不好第5页总经济技术指标控制简表规划现状总建筑面积（平方米）455461.9489358其中保护修缮建筑面积（平方米）83394.59整治改造建筑面积（平方米）130901.527更新建筑面积（平方米）241165.783容积率0.780.84绿地率17.37%建筑密度62%74.72%建筑高度3-18米3-24米建筑层数1-6层1-7层多元复合（功能、档次“规模大”利：时间：适合分期开发，土地增值；空间：有足够的战略纵深空间；弊：时间：06年、07年高端房地产市场的表现难以预测；空间：45万平米的体量相比市场目前的吸纳量来说太大；项目特性第6页“大众化倾向”有限的混杂利：前门地区每年有大量的国内外旅游人群；弊：对住宅的高端产品形成冲击；项目特性第7页“区域认可差”典型的旧城核心区复兴利：08年的大环境有利内城的住宅用地稀缺旅游人群密集弊：老北京、外国人、外地人都不认可项目特性第8页核心区复兴城市核心土地价值离城市核心区的距离工厂郊区化住宅内城核心区项目特性第9页“政府介入”城市运营利：拆迁、市政配套、招商方便，社会效益明显弊：不考虑市场的实际情况，做出的产品市场不接受；六块保护区的地图项目特性第10页“08年的节点”首开区确定？利：整体开发有利于项目形象的提升；弊：市场短期内的吸纳量可能很有限；项目特性第11页“宜居性导向”住宅是重点项目特性第12页“成本高昂”地上销售均价：28255.5元总成本：910754.49万元税后利润：23571.63万元成本利润率：2.59%FAR不降低多元物业功能项目特性几点考虑第14页“整体换血”市政整体完成，有利于后续开发；环境整体改造，改善历史形成的不好的印象；有利于整体规划，开发商可以控制开发的成本；引入“产业”“旅游”升级，引入精品游；酒店业；创意产业；文化产业；“城市运营”留给自生长的空间土地价值增长是价值增长的关键几点考虑第15页“细分”住宅；酒店；办公；商业；旅游业“先细分、后过滤”差异化，互补性“过滤”住宅；酒店；办公；商业；旅游业几点考虑第16页“操作风险”拆迁；规划；保护；建设；后期运营；“风险控制”把握好“一头一尾一过程”“市场风险”对四合院的需求；对酒店的需求；对办公的需求；对商业的需求；几点考虑核心问题第18页“一头一尾一过程”一头：首开区（规划，单体设计建议）一尾：整体定位、总体规划、产品组合一过程：开发策略等“我们需要考虑的核心问题”核心问题基础分析基础分析用地分析政策分析开发商分析经济测算市场分析第21页用地分析从城市发展角度从区域发展角度从地块内部角度原规划方案评价小结第22页用地分析从城市发展角度摊大饼式发展扩张，三环内限建住宅居住类物业稀缺第23页用地分析从城市发展角度土地价值距市中心距离内城区域办公区居住区工业区郊区化住宅区农田内城的发展商业与商务价值提升历史与文化价值提升第24页用地分析从区域板块角度二十五片保护区土地稀缺第25页用地分析从区域板块角度玉河三眼井鲜鱼口大栅栏烟袋斜街白塔寺六个市级重点开发项目第26页用地分析从区域板块角度大栅栏天街前门大街崇外商圈天安门王府井北京站天坛周边成熟、大众消费存在着升级的空间不可低估负面的影响第27页用地分析从地块内部角度129341067141551181213地块分区图第28页用地分析12410·历史文化条件较好·地块形象非常好，周边景观条件突出（前门）·交通可达性好，外向性非常的强·地下空间可利用（停车）·限高12米，可做3-4层较大体量的建筑·适宜定位为高端酒店与外向型主力商业区（第一层级）·历史文脉深厚（三里河）·地块自身景观条件突出·地块形象很好·外向性很强·交通可达性较好·适宜定位为外向型的特色商业区（第一层级）·外向性比较强（与天街的互动）·交通可达性较好·地下空间可充分利用（停车）·限高为9-12米，可做3-4层的建筑·适宜定位为外向型的第二层级商业区·外向性比较强·交通可达性较好·限高为6-9米，可做2-3层的建筑·适宜定位为兼顾内外的第二层级商业区从地块内部角度第29页用地分析3·历史文脉深厚（三里河）·地块自身景观条件较好·内向性比较强·交通与人流组织对周边地块的依赖性较强·适宜定位为动态规划区，根据整体方案的需要规划为单侧商业，或者居住及会所类的物业从地块内部角度第30页用地分析671112·外向性比较强，交通可达性较好·限高为12-18米，可做4-6层的建筑·适宜定位为新合院（公寓类）、生活配套（第三层级商业），以及经济型酒店等物业·内向性比较强，交通可达性一般·限高为9-12米，可做3-4层的建筑·适宜定位为高档次的新合院居住区（公寓及联排类）·外向性较强，交通可达性较好·地下空间可充分利用（停车）·限高为9-12米，可做3-4层的建筑·适宜定位为中档次的新合院（公寓及联排类）从地块内部角度第31页用地分析914155·历史文化价值非常高，整体形象重点保护·地块自身的内向性非常强·内部的交通可达性较差·限高为3米，原建筑与胡同肌理都要保留·适宜定位为传统的高端合院、精品酒店、私人会所、企业办事处等·历史文化价值较高·注意整体形象的保护·地块自身内向性较强·内部交通可达性弱·限高为3-6米，可做1-2层建筑·适宜定位为传统的标准合院居住区·历史文化价值较高·注意整体形象的保护·地块自身内向性较强·内部交通可达性弱·限高为3-6米，可做1-2层建筑·适宜定位为传统的标准合院居住区·历史文化价值较高·注意整体形象的保护·地块自身内向性较强·内部交通可达性较弱·限高为3-6米，可做1-2层建筑·适宜定位为高档的标准合院与小合院从地块内部角度第32页用地分析813·历史文化背景较弱·外部及内部景观条件都较差·地块外向性很强·交通可达性很好·地下空间可充分利用（停车）·限高为12-18米，主要安置回迁类公建等·历史文化背景弱·外部及内部景观条件都很缺乏·地块外向性很强·交通可达性很好·限高为24米，原建筑保留从地块内部角度第33页用地分析原规划方案评价地块属性划分不够细致具体的功能布局应调整由纯住性质调整为动态规划区域，根据具体方案可兼顾商业、会所与居住等物业由商住性质调整为传统的标准四合院居住区域由商住性质调整为高档次的新合院居住（公寓、TOWNHOUSE）第34页用地分析129341067141551181213地块分区图从地块内部角度第35页用地分析小结公建分级布局逐层过滤体系鱼骨系统“软性”安防管理外围集中停车内部减少公共空间通过内部控制与人流组织基础分析用地分析政策分析开发商分析经济测算市场分析第37页政策分析私房腾退整体换血鼓励买卖四合院高档住房招拍挂在供应量上对本项目有一定的冲击二环内禁止新增建设性用地未来商品住宅供应相对稀缺基础分析用地分析政策分析开发商分析经济测算市场分析第39页政府的强力介入社会效益的保证首期的顺利实施开发商分析整合力也是生产力！开发商政府二级开发商投资商商家消费者基础分析用地分析政策分析开发商分析经济测算市场分析第41页经济指标总占地面积：572540平米总建筑面积：447613平米容积率：0.78经济测算第42页测算结果测算的原则：因为8号地有大量的回迁，应该是包含在70亿的成本里，1号地的酒店应该和酒店管理集团合作，暂不考虑出售，地下停车位按50%的出售率计算，其它的物业都按市场价出售计算；地上销售均价：28255.5元总成本：910754.49万元税后利润：23571.63万元成本利润率：2.59%经济测算第43页经济测算基础分析用地分析政策分析开发商分析经济测算市场分析第45页市场分析——四合院全市挂牌保护院落总述整体状况个案分析访谈分析什刹海地区南池子地区菊儿胡同房开公司经纪公司居住客户高端客户销售状况租赁状况结论市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第46页市场分析——四合院供应与需求都不旺盛需求的面积区间广泛产品价格受区域影响明显对本区域的认可度低可供交易量少每年成交量少东、西城明显高出崇文、宣武400平方米~1000平方米居住、私人会所客群的使用功能多元文化办公、企业办事处特色商业、酒店保护区内明显高出保护区外总述市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第47页各城区挂牌保护四合院情况（鲜鱼口地区68处）市场分析——四合院整体状况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第48页各城区四合院供应情况四合院销售情况市场分析——四合院整体状况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第49页全市四合院供应面积统计市场分析——四合院整体状况四合院销售情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第50页各城区四合院售价水平汇总表（保护区内与保护区外）市场分析——四合院整体状况四合院销售情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第51页各城区四合院总体销售均价情况（单位：万元/占地面积）市场分析——四合院整体状况四合院销售情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第52页东、西城四合院售价对比分析（保护区内与保护区外）单位：万元/占地面积市场分析——四合院整体状况四合院销售情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第53页各城区四合院租赁情况市场分析——四合院整体状况四合院租赁情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第54页各城区四合院租金水平汇总表（保护区内与保护区外）市场分析——四合院整体状况四合院租赁情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第55页各城区四合院总体租金均价水平（单位：元/建面/天）市场分析——四合院整体状况四合院租赁情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第56页东、西城四合院租金水平分析（保护区内与保护区外）单位：元/建面/天市场分析——四合院整体状况四合院租赁情况市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第57页市场分析——四合院个案分析什刹海地区西海四合院群个人购买翻新四合院鸦儿胡同法国人菲灵租用台湾人购买在售四合院市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第58页市场分析——四合院个案分析什刹海地区鸦儿胡同西海北沿后海个人购买翻新院落法国人菲灵租用市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第59页西海北沿项目总体规模：共9个院落，其中6个是建成院出售，3块为空地出售。开发进度：1992年进行开发（当时的赴港招商项目，后因政治原因而搁置），到1997年，落成了5个院子，首开时对2个院子（2-3号院）进行了精装修（成品院）2003年卖出了第一个院子。市场分析——四合院个案分析什刹海地区市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第60页3号院（西海北沿23号院）：总占地面积439平方米，总建筑面积1025平方米（含地下建面）地上局部二层（北房），地下一层，全现浇混凝土结构，外部贴砖处理，仿古风格，现房出售，均价23000元/建面，带车库，市政设施齐全。5号院（空地出售）：总占地面积530平方米，规划的总建筑面积1100平方米空地，直接出售，18000元/占地，由房主自行修建，能办土地证。产品信息：由于是国企单位，所以对产品设计不太讲究。最初定位于高档四合院别墅项目，后期均被公司及单位买走，做招待及办公用地，客户可以对建筑内部结构自行进行改造市场分析——四合院个案分析西海北沿项目什刹海地区市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场第61页客源信息：3块空地中：5号院待售，8号院卖给某餐饮公司，9号院买给一有部队背景的房开公司做办公用地建成院落中：上海某公司买走1个院，某军区部队置换了1个院子，河南某公司买走1个院，浙江某公司买走2个院，1个自留院做办公。使