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包头市稀土高新开发区项目概况及投资分析报告一、项目概况地理位置：该商品房开发项目为合作方（美信置业）通过内蒙古自治区国土资源厅包头稀土高新区国土资源管理分局挂牌国有土地出让取得。本项目地处包头市稀土高新开发区-火车站往东约500米处，土地面积共102.423亩（不包括代征道路），分别位于站前路以北，富强南路东、西两侧（东侧为1#地块，用地面积为28783.3m2；西侧为2#地块，用地面积31400m2）。规划用途：商住，出让年限：商业40年，住宅70年。规划设计方案：本案委托宁波核力建筑设计有限公司完成项目规划及施工图设计，根据设计方案，项目总用地面积60183m2(90.2745亩），总建筑面积134751.6m2，总可销面积：102794.5m2,建筑容积率面积：105272.6m2,其中小高层住宅51956.2m2，高层住宅26428.8m2,多层住宅6402m2,商铺18366.5m2，幼儿园、会所及物业配套设施2478.1m2,地下室面积29479m2。1#地块总建筑面积:47651.4m2小高层：28042.2m2多层：6042m2商店：11344.1m2幼儿园：1646.5m2会所：576.6m2总户数：308地下室：14739m2车位：357建筑密度：27.4%容积率：1.66绿化率：35%2#地块总建筑面积：31400m2高层：26429.8m2小高层：23914m2商店：7022.4m2物业等：255m2总户数：428地下室：18925.7m2车位：446建筑密度：19%容积率：1.84绿化率：35%建安费用;30912.94;61%土地投入;7995.81;16%税收费用;4654.31;9%其他配套;2759.77;5%财务费用;1562.57;3%销售费用;1241.15;2%管理费用;2083.43;4%二、财务测算（1）项目总开发成本：51209.98万元单位：万元（2）销售测算：总销售收入约为62057.57万元。-测算周期：2011年6月30日-2012年10月31日，周期为16个月，其中项目施工建设工期为11个月。-2012年4月前销售完成30%，16个月完成70%，项目资金支出84%,现金流为850.72万元。-资本金16个月回报率55%，年回报率41%，净利润率30.75%，投入资金流量年利率以7.5%计算，项目开发毛利润10847.59万元，净收益6785.44万元(扣除4062.15万土地升值款)。-资金投入预测：最小启动资金8245万元（合作方已投入2500万元）-最大资金使用峰值：13874.58万元。4158万7%1.3亿21%2961万5%1.65亿27%2.55亿40%小高层多层高层商铺车库合作方基本信息：宁波美信置业有限公司注册资金3000万元注册地址：宁波鄞州区首南街道陈婆渡村注册时间：2006年7月法人代表：薛亮谋实际控制人:中信集团宁波进出口公司总经理忻华强。该公司2008年9月取得该项目土地，土地款及服务费共计6808.41万元，现支付土地款2500万，尚欠4308.41万元，现已完成规划设计，后续需支付土地款进行建设开发。其原取得土地为65万/亩，要求以110万/亩价格获得100%土地款差价利益。此后，在110万/亩土地价格基础上获得的项目利润，双方50%分利。三、运作方式合作方式：出资50%出资50%欣捷投资美信置业项目管理公司总经理室财务部办公室工程部销售部双方派驻主要管理人员，并通过社会招聘专业人员组建项目管理公司，负责日常经营运作，对合资双方股东负责，执行合资双方股东会的决议。利润分配状况：欣捷投资美信置业项目管理公司（注册资本5000万）前期共需投入6808.41万获得土地开发权益投入注册资本2500万投入注册资本2500万项目开发利润10847.59万以借贷方式投入1808.41万优先支付4062.15万土地升值差价净利润剩余6785.59万50%50%四、SWOT分析优势：（1）包头是军重工业、畜牧业、旅游业等工农业旅游较为发达的二线城市，2010年包头市人均可支配收入达到25892元并且各项收入指标均呈现良好增长趋势。根据实地调查的7个现有楼盘信息，其销售状况良好，民众购买欲望较强，目前楼盘均价在5000元/m2左右(毛坯），8000元/m2左右，所有新开发中高端小区销售状况较好。（2）本案地块位于包头市稀土高新区，火车站附近（包头市中轴线干道‘阿尔丁大街’南端，北端为市政府及商业密集区），距离机场20分钟车，周边道路按市政规划进行延长扩建等，能够提供便利的交通枢纽，畅通快捷。（3）施工企业的建设成本处理和国家相关政策规定房地产项目销售款只能用于项目建设支付，项目结束前不得提前转出，为房产开发提供了避税和融资平台及资金运作通道。（4）合作方资金短缺，于我公司对外品牌和口碑形成投融资的比较优势。（5）子公司建设集团的施工管理能力及区域分公司对同地区范围的施工情况熟悉，以及专业人员的配备和集团化管理的优势。劣势：（1）该项目为外省项目，对当地政策不熟悉及有关政府部门的公关协调需要从零开始，在一定程度上会对项目进行带来的风险无法做出有效措施。（2）外省项目同时也对项目的管理带来跨地域的困难，可能面临‘水土不服’现象。（3）合作方已有人员在当地建立一定的基础，合作过程中，在维护我集团公司利益并介入项目前期，我方处于劣势，需要有控制和协调能力强的人员进入。（4）建设公司进入该项目施工后，机构设立、管理人员配备、施工人员、机械设备、材料以及当地气候给施工进度带来的影响，需在进入前做好人员选配和组织工作。（5）此地块位于火车站周边，人员较为繁杂，在开发商住小区过程中及未来物业管理的安全要求较高，成本相对提升。风险威胁:(1)稀土高新区目前有逾10个楼盘在开发销售，包头当地房产公司及众多知名开发商参与其中，如保利、首创、华发等，并且大多开发至第二、三期，在品牌影响力上对于我方所要开发的项目有相当大的竞争考验。（2）国家对于房地产市场的调控带来的影响，会减慢商品房销售，增加资金成本，从而降低项目开发利益。（3）项目管理公司组建之后，双方利益的冲突会使项目公司的决策和运作降低效率，并对合作带来风险。机会：（1）项目土地取得价格较低，当地房地产市场较为稳定，价格处于上升阶段，并且该地段属于火车站商业繁华区中心，在项目开发成本及销售价格上具备较大弹性的可调空间，可以此增强竞争优势。（2）周边所开发的楼盘中低端和中端商住小区占比较大，按照目前规划设计方案，针对业主需求及要求能在当地打造具有较大竞争影响力的产品。（3）从投资层面考虑，合作方65万/亩的土地价格和合作地价的差价获利在项目结束后分得，为项目开发减少了资金投入，同样降低了合作方资金缺乏带来的融资风险。（4）该项目由子公司建设集团承建，在总公司集团层面利润核算，项目即获得了开发开发的投资收益也获得了承包施工收益。（5）由于子公司承建施工，在建设协调管理上带来了便利，同时使建设公司的施工承包结算和付款得到保证。（6）根据房控政策的时限，及推行情况上存在的变动可能性，随着政策、市场的变化仍然有较大的可提升收益空间。通过对该项目城市的房地产市场、该项目地段位置的考察和项目分析，并通过和合作方的前期数次洽谈，认为我公司与对方成立合资项目开发公司，共同进行该项目的开发建设是可行的。宁波欣捷投资有限公司2011年4月