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北京ONE项目分析报告2010年4月2日一、项目基本情况项目位于通州区新华西大街即长安街延长线上。东临新华南路，南临中山大街，西临中山街小学，北临新华大街。地形为一长方形地块，与通州区区委隔路相望，总用地面积50315平方米，总建设用地42842平方米。分A、B地块同步建设，其中A地块为商业、办公及酒店为一体的综合楼；B地块为住宅。北京ONE项目综合技术经济指标表项目计量单位数值规划建设用地面积平方米50315其中建设用地面积平方米42842代征道路用地面积平方米7473总建筑面积平方米264640其中地上建筑面积平方米205940地下建筑面积平方米58700容积率4.81绿化率%30%建筑密度%30%建筑高度米90-130机动车停车数辆1306其中地上辆70地下辆966项目位置及概况1项目面积指标分析地块占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）总比例（%）地上建筑面积（㎡）地上比例（%）地下建筑面积（㎡）地下比例（%）A地块（综合）1277111490043.42%8120039.43%3370057.41%B地块（住宅）3007114974056.58%12474060.57%2500042.59%代征道路用地面积7473合计50315264640100%205940100%58700100%A块地建设用地面积平方米12771总建筑面积平方米114900其中地上建筑面积平方米81200其中商业面积平方米30000酒店及附属用房面积平方米25000办公面积平方米26200地下建筑面积平方米33700建筑高度米130.00建筑层数层32（地上29，地下3）机动车停车数辆368（全部地下）A地块综合技术经济指标表A区建筑空间及功能分布•商业（地下1层-地上4层）：总面积36000㎡,世界顶级品牌购物中心，高端业态汇集国际顶级旗舰品牌。•会所及酒店配套（地上5层-7层）：总面积14885㎡,国际顶级奢华会所，1500㎡无柱大厅，业态包括SPA、红酒吧、雪茄吧、健身中心、星级游泳池等。•写字楼（地上8层-18层）：总面积22200㎡,秉承智能与科技的设计理念，最大程度满足信息化时代的办公需要。•瑞士国际酒店（地上20层-29层）：总面积16712㎡,11.2米挑空酒店大堂,层高4.1米,面积合计为16712㎡共设218间客房(标准间178间\套房40间),标准间使用面积40㎡,卫生间7.8㎡,套间使用面积74㎡,卫生间7.8㎡.写字楼酒店配套瑞士酒店商业配套地下1层地上4层地上7层地上18层地上29层地上5层地上8层地上20层层高及面积配比楼层功能层高（米）面积（㎡）地上20层-29层酒店4.11671219层转换层59-18层写字楼4.1222008层4.857层酒店配套5148856层55层54层商业5.4274033层5.42层5.41层5.8地下负1层超市5.3533700负2层车库4.8负3层4合计114900A座北向A座东向A座南向商场入口超市入口商场入口酒店入口写字楼入口A区建筑入口分布示意B1北京华联超市综合世界顶级品牌专门店1F酒店大堂写字楼入口商业入口商业入口商业入口2F综合世界顶级品牌专门店3F综合世界顶级品牌专门店4F综合世界顶级品牌专门店5F酒店会所配套6F酒店会所配套7F酒店会所配套8F写字楼56200338001080010500105009000900090009000900090009F-18F写字楼19F结构转换层20F酒店21F-29F写字楼20F-29F为酒店客房,层高4.1米,面积合计为16712㎡共设218间客房(标准间178间\套房40间),标准间使用面积40㎡,卫生间7.8㎡,套间使用面积74㎡,卫生间7.8㎡.B块地建设用地面积平方米30071总建筑面积平方米149740其中地上建筑面积平方米124740其中住宅建筑面积平方米120715配套公建面积平方米4025地下建筑面积平方米25000建筑高度米100建筑层数层35（地上32，地下3）机动车停车数辆668（地上70，地下589）居住户数户920居住人数人3584B地块综合技术经济指标表B地块楼座分布示意图1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼4150018600ABDA`B`CC`D`一层1860041500AA`B`BCC`DD`二层A、A`户型：115㎡B、B`户型：160㎡C、C`户型：150㎡D、D`户型：128㎡123451#楼标准层户型标准层面积：771.9㎡115㎡A、A`户型160㎡B、B`户型150㎡C、C`户型128㎡D、D`户型1#楼户型配比分析注:住宅100米,31层,3.1米层高,销售面积24676㎡，总套数188套，平层62.31%、跃层37.69%。户型套数面积（㎡）总面积（㎡）比例总比例1#楼平层二室一厅一卫一厨A31115356514.45%62.31%二室一厅一卫一厨A`31115356514.45%二室二厅一卫一厨D31128396816.08%二室二厅一卫一厨D`31128396816.08%一室一厅一卫一厨B（1层）2801600.65%一室一厅一卫一厨C（1层）2751500.61%跃层三室二厅二卫一厨B1516024009.73%37.69%三室二厅二卫一厨B`1516024009.73%二室二厅二卫一厨C1515022509.12%二室二厅二卫一厨C`1515022509.12%合计18813124676100%100%2#楼、4#楼标准层户型图123453820018600标准层面积：710.52㎡A户型188㎡B户型210㎡2#、4#楼户型配比分析注:住宅90米,26层,3.1米层高,总销售面积41392㎡，总套数208套。户型套数面积总面积比例2#楼平层三室二厅二卫一厨A52188977647.24%三室二厅二卫一厨B522101092052.76%小计10419920696100%4#楼平层三室二厅二卫一厨A52188977647.24%三室二厅二卫一厨B522101092052.76%小计10419920696100%合计20819941392户型分析套数均面积（㎡）总面积（㎡）比例备注1#楼平层1281201537612.74%跃层6015593007.70%2#楼平层1041992069617.14%4#楼平层1041992069617.14%3#楼未知5241045464745.27%根据已公布资料推算5#楼920131120715100%二、智能化系统1、恒温恒湿系统B区住宅采用目前国际先进的绿色节能环保建筑技术，在最大限度节约能源的同时，使建筑物室内常年保持温度：20～26度，相对湿度（30%~70%），又名恒温恒湿技术。该技术大量在瑞士、德国、加拿大等欧美国家应用，目前国内已在北京锋尚国际公寓，北京万国城Moma寓所等项目中应用，并取得了空前的成功，成为北京地区的节能标志性建筑。该技术主要由天棚辐射制冷采暖系统（即混凝土制冷采暖系统）、外墙复合外保温系统、外窗及遮阳系统、置换新风等系统组成。该技术的目的是：运用科学的手段最大限度地利用气象有利的条件回避不利的因素，创造室内最舒适健康的生活环境，节约能源。在设计中从两方面入手：一是设计和使用节能墙体、屋顶以及门窗，特别是外墙外保温技术和高效节能窗技术；二是提高暖通空调系统的效率，利用热回收技术、蓄能技术等提高在新能源上的利用效果。总体来说，实际应用中分为几个部分：建筑物良好的隔热；灵活高效的遮阳系统；较小的暖通空调辅助设备；供冷热温度接近房间温度。2、天棚采暖和制冷热辐射系统热/冷辐射楼板系统得益于辐射比对流更有效这样一个事实。A：辐射房间四周物体表面温度比空气温度高出1～3℃，减少了对人体的冷辐射；B：辐射房间温度分布均匀，不占用房间使用面积；C：辐射供热/冷会使室内温度上升，室内温度与水管中水的温度差会越来越小，当室内温度达到26℃时，温度差为零，这套系统的采暖功率则为零，不需要因为过热而关闭系统，系统自动停止放热。同样，制冷也是如此。3、置换新风系统：在辐射制冷采暖的基础上，利用外围护结构应拥有良好的隔热措施，通风只是用来保证人体健康需求的空气质量，新风可以成功有效地替换污浊的空气。所有房间新风都从房间下部送出，以不产生气流的低速度充满整个房间。居住者和其他室内热荷载加热新风，产生上升的气流。这种方式产生的暖气流带着新鲜空气流入人的鼻子，带走了身上的汗味及其它混浊气体，最后，到达房间的顶部，在那里从排气孔排出，为了节省空气，起居室和卧室中的气体被排送到厨房、卫生间和浴室。在那里产生强大的换气，带走所有污浊气体和潮湿气体。4、外墙围护结构系统优化外墙采用外保温方式，节点设计要避免各种冷桥的出现。保温材料选用超厚苯板，导热系数不大于0.04W/mK，厚100-120mm为佳。外墙的外装饰材料采用瓷板干挂式结构，瓷板寿命长，性价比高，方便施工，其干挂与保温层之间的流动空气层有利于隔热和干燥保温层。5、外遮阳系统采用Low-E玻璃又称低辐射玻璃。窗框材采用断热窗框，具有良好的气密性和水密性。隔声性能综合值≥35dB的窗。解决冬季和夏季室内窗口对透射太阳能不同需求的矛盾，有效方法就是使用可调式外遮阳设施。外遮阳是优化中性能最突出的一个重要因素，采用外遮阳及L-E玻璃窗后，与采用内遮阳及普通双层中空窗相比制冷能耗降低了93%，最大制冷功率降低了85%。6、项目建设团队1）方案设计单位：美国Gensler建筑事务所2）设计单位：环洋世纪国际建筑顾问有限公司、铁五院集团有限责任公司3）造价咨询招标采购管理单位：中冶京诚顾问有限责任公司4）建设工程监理单位：中咨工程建设监理公司5）总承包单位：中铁建设集团有限公司6）园林设计：美国易道三、客群分析1.销售方式：现采用银行存款底单认证的方式进行排号认购，只排意向顺序号码，不确定房号，现意向客户100个左右。2.客群分类：本地客户70%，外埠客户30%。本地包括政府职能部门的关系客户，如：工商、税务、政府相关部门官员等；通州本地的私营业主、私企老板等；保险、安利等公司的高管层；隐性客户，年轻不愿公开身份，可能是高官子弟及富二代。外地客户已私企老板、政府公务员为主。北京ONE施工现场拍摄日期：2010.3.31综合楼施工现状住宅楼2#施工现状住宅楼3#施工现状住宅楼4#施工现状住宅楼5#施工现状住宅楼1#施工现状四、工地现场进度综合楼施工现场施工进度：开始基础处理拍摄日期：2010.3.31住宅楼1#楼施工现场施工进度：地上8层拍摄日期：2010.3.31住宅楼2#楼施工现场施工进度：地上7层拍摄日期：2010.3.31住宅楼3#、4#楼施工现场施工进度：3#地上6层、4#地上7层拍摄日期：2010.3.31住宅楼5#楼施工现场施工进度：地上4层拍摄日期：2010.3.31北京ONE施工现场材料堆放北京ONE施工通道套数地域（本地）地域（外埠）从事行业职位年龄段泰禾红御58套北京籍客户8名、天津籍客户5名、唐山籍客户3名、河北籍（唐山以外）客户3名、山西籍客户5名、四川籍客户3名、福州籍客户7名、温州籍客户5名、上海籍客户5名、山东籍客户4名、台湾籍客户4名、香港籍客户6名.地产、能源、金融、贸易为主企业CEO，政企高层30-45K2·海棠湾40套北京籍客户10名，以朝阳区、通州、亦庄为主东北籍客户13名、山西籍客户15名、内蒙籍客户2名。外地客户居多，占比例为75%。主要涉及煤炭、稀土、钢材、木材等能源制造行业及高新科技、药业、建筑工程、政府人员；私企老板及名企高管阶层32-57岁龙湖·花墅香缇160套北京籍客户60名河南籍客户20名、东北籍客户20名、河北籍客户20名、山西籍客户15名、江西籍客户10名、湖南籍客户10名、四川籍客户5名能源、房地产、金融、服装加工批发、食品加工业私企老板及企业CEO35-45岁月亮城堡41套北京籍（通州、顺义、亦庄、朝阳）客户10名、唐山籍客户7名、山西籍客户6名、燕郊籍客户3名、石家