北京中原项目整体预定位模型

Codeofthisreport|1©CopyrightBeijingCentaline2010北京中原住宅部技术中心出品，保留一切权利。项目预定位分析模型——模型工具、分析方法北京中原住宅部技术中心2010.11创建2010.11最终更新赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送使用说明[本课件普遍适用于各类方案的项目定位、定性，一般用于整体初步定位]D所在区位DesnationE容积率EnsinessF项目体量FigureG项目档次GradeA项目属性AuributeB发展商品牌BrandC城市级数City项目定位思维模式在对项目本体进行解读或者定义产品属性的的时候，可以用以下7个维度来进行分析、论证，以提高项目定位精准性。A项目属性：定位项目物业类型Part1A0:综合体类物业A1:纯居住类物业A2：商住类物业A3：商业物业A4:酒店物业A5：写字楼物业A6：旅游休闲类物业A7：工业类物业A0:综合体类物业综合体类物业：代表项目：北京中信城是将城市中的酒店（Hotel）、办公（Office）、公园（Park）、商业（Shoppingmall）、会所（Club）、公寓（Apartment）等城市生活空间的三项以上的服务功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。项目中信城项目位于两广路与菜市口南大街相接的黄金板块，总占地面积为43.65公顷，规划总建筑面积地上部分拟建设125万平方米。包括高档住宅、酒店式服务公寓、超5星级酒店、5A甲级写字楼、约20万平米的shoppingmall，以及将单独销售的20座珍藏版四合院，共六种高端建筑形态A1:纯居住类物业纯居住类物业：代表项目：世茂奥临花园指住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等用于居住目的单一功能需求物业。此类物业，产权为70年世茂奥临花园位于国家森林公园北端，与浩瀚的13000亩国家森林公园仅一路之隔。世茂奥临花园占地10万多平米，建筑面积约30万平米,由6幢俊秀挺拔高低错落的板式豪宅围合而成。A2:商住类物业商住类物业：代表项目：CROSS朗廷是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为40或50年。项目位于管庄杨闸环岛西南，建筑面积为5万平米，有两栋商住楼组成，产权为50年A3:商业物业商业物业：代表项目：北京三里屯VILLAGE是指包含商业中心或商铺此类物业按国家规定产权多为40年。三里屯Village自入市以来，已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，给北京乃至全国的商业地产市场带来惊奇。包括Adidas、Apple、Moiselle、Puma、Columbia等世界品牌纷纷将世界及亚洲范围内营业面积最大的环球店开设于此。A4:酒店物业酒店物业：代表项目：阿拉伯塔BurjAl-Arab酒店酒店或饭店一词的解释可追溯到千年以前，早在1800年《国际词典》一书中写到：“饭店是为大众准备住宿、饮食与服务的一种建筑或场所。”一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益的组织。此类物业产权为40年全世界最豪华的酒店当数阿联酋迪拜的阿拉伯塔（BurjAl-Arab）酒店。阿拉伯塔酒店，它是七星级酒店。A5:写字楼物业写字楼物业：代表项目：联合大厦写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”按照国家规定，写字楼公建物业产权为50年A6:旅游休闲类物业旅游休闲类物业：代表项目：原乡美利坚休闲功能融入地产就是休闲地产，狭义的是：休闲住宅地产，旅游地产、运动与康体地产，娱乐地产，文化娱乐地产，养趣地产，教育地产等。广义的：只要融入休闲元素的地产就叫休闲地产。休闲住宅地产、旅游休闲地产，运动与康体休闲地产，娱乐休闲地产，文化娱乐休闲地产，教育休闲地产、公益休闲地产以及其他很多的种类。旅游休闲类物业通常土地性质为综合立项，产权年限50年。原乡美利坚---风景区里的别墅，纯美式、精装修的休闲度假别墅。项目位于延庆古崖居西侧，三面环山，地形覆盖自然山谷，有地下山泉及百亩果园。周边拥有龙庆峡、石京龙滑雪场、康西草原、松山、玉渡山、八达岭长城等大批旅游景区，是周末休闲度假，户外活动的好去处。A7:工业类物业工业类物业：代表项目：中间建筑指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。中间建筑位于西山，立项属于科研办公楼，产权为50年。B发展商品牌：定位项目血统Part2B0:行业领袖B1:驰名品牌B2：知名品牌B3：新生品牌B0:行业领袖行业领袖：国内外知名品牌开发商，产品技术在国内保持领先，对中国房地产发展具有推动作用，品牌长期处于行业内的领导地位和国家范围内的崇高荣誉。全国都有开发的项目，开发量和销售业绩始终保持领先优势，客户满意度最高。例如：万科、绿城、星河湾、龙湖等B1:驰名品牌驰名品牌：全国知名企业，品质、品牌价值最佳、市场占有率高、品牌形象、美誉度、知名度处于领先地位，满意程度最高、市场竞争力交强的房地产企业品牌。全国都有开发的项目，开发量和销售业绩始终保持前列。例如：保利、世茂、绿地、华润等B2:知名品牌知名品牌：某个城市或地区知名度较高的品牌，消费者比较认可、而且在当地具有较高市场占有率的房地产企业。例如：北京城建、泰达、海航置业等B3:新生品牌新生品牌：操作项目不多，品牌正处于培育期的房地产企业。例如：中化方兴、幸福基业、融科智地等C城市级数：定位项目发展策略Part3C0:海外及港澳台地区C1:中国一线城市C2：中国二线城市C3：中国三、四线城市C0:海外及港澳台地区海外及港澳台地区：项目所在地为国外的城市以及中国香港、中国澳门和中国台湾地区中国一线城市：一线城市是指对本国的经济和政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，一线城市一般均领先于其他城市。在商业活动中，企业也会将具有重要市场地位的城市称为一线城市。中国一线城市包括：北京、上海、广州、深圳C1:中国一线城市北京上海广州深圳中国二线城市：二线城市是非上述四个城市的区域性中心城市，一些大中城市、一些有名气的城市，一些省会、旅游城市普遍认为是以下十个城市：南京、杭州、天津、沈阳、武汉、成都、重庆、济南、西安、乌鲁木齐例如：天津、济南、成都、武汉等C2:中国二线城市天津武汉济南成都中国三、四线城市：三线城市是非区域性中心城市的经济较发达的较大城市，主要是除一、二线城市的：各省省会(除拉萨、西宁、银川、合肥等几个经济薄弱省会)和大连、青岛、苏州、无锡、常州、徐州、宁波、温州、厦门、东莞、佛山等十几个城市。四线城市为各省经济较为发达的地级城市以及唐山、淄博、烟台、扬州、南通、镇江、绍兴、泉州、惠州、珠海、柳州等十几个城市。三线例如：青岛、大连、温州、苏州等四线例如：唐山、泉州、柳州等C3:中国三、四线城市大连温州青岛苏州柳州唐山泉州D项目区位：定位项目物业特性Part4D0:极致稀缺区域D1:城市核心区域D2：次级城市核心区域D3：城市边缘区域D4：远郊卫星城区域D5：城市外围区域D0:极致稀缺区域极致稀缺区域：例如：北京东单王府井、西单、后海、西山板块、万柳板块、朝阳公园板块极致稀缺区域是指占据城市绝对稀缺资源（绝对城市核心；绝对城市景观资源；绝对历史文化传承资源）的区域板块，不可复制。王府井西单后海西山板块万柳朝阳公园D1:城市核心区域城市核心区域：例如：北京三环路以内的内城部分城市核心区是城市政治、经济、文化等公共活动最集中的地区，是城市公共活动体系的主要部分。城市核心区是一个综合的概念，是城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，是城市公共建筑和第三产业的集中地，为城市和城市所在区域集中提供经济、政治、文化社会等活动设施和服务空间。二环路三环路城市核心区D2:次级城市核心区域次级城市核心区域：例如：北京三环到四环所包含的区域城市核心区辐射范围内，与城市核心区紧密相连，依托城市核心区而发展的区域；承载一定城市核心功能，但在发展规模、层次上弱于城市核心区；有便捷密集的公共交通及生活配套设施。二环路三环路城市核心区四环路次级城市核心区D3:城市边缘区域城市边缘区域：例如：北京四环到六环所包含的区域和卫星城及经济开发区城市化时间较短，但各种城市配套较为齐全，基本能自成体系、成片发展的区域；区域内有城市快速路、快捷的城市公共交通或轨道交通与城市核心区或次核心区直接连接，通常到达城市核心区的公共交通时间在1小时以内；五环路六环路城市边缘区域城市内部区域四环路D4:远郊卫星城区域远郊卫星城区域：例如：北京远郊区县、卫星城及经济开发区卫星城：星城是指在大城市外围建立的既有就业岗位，又有较完善的住宅和公共设施的城镇，是在大城市郊区或其以外附近地区，为分散中心城市的人口和工业而新建或扩建的具有相对独立性的城镇。延庆密云平谷房山大兴亦庄门头沟通州昌平怀柔D5:城市外围区域城市外围区域：例如：北京外围城市及地级县城处于城市边缘地带或一线大型城市的辐射区域，通常到达城区的车程时间在1.5小时左右；城市远郊区具有明确、独立的行政区划；缺乏快捷的公共交通但拥有便利的高速路网与城区连接；通常自然环境相对较好。怀来宝坻固安香河蓟县城市外围区域涿州燕郊E容积率：定位项目物业形态Part5E0:超低密度E1:低密度E2：中低密度E3：中高密度E4：高密度E5：超高密度E0:超低密度超低密度：例如：北京天伦随园别墅容积率小于等于0.6产品形式为独栋类别墅产品产品类型：独栋别墅占地面积：17.3万平米建筑面积：4万平米容积率：0.24E1:低密度低密度：例如：永定河孔雀城容积率在0.6—1之间产品形式为类别墅、花园洋房产品产品类型：大堡、联排、洋房容积率：1.0E2:中低密度中低密度：例如：香悦四季容积率在1—1.5之间产品形式为9层以下，小高层板楼产品产品类型：洋房、板楼、别墅容积率：1.1E3:中高密度中高密度：例如：金隅7090容积率在1.5—2.5之间产品形式为9-20层，高层板楼产品产品类型：高层板楼住宅容积率：2.2E4:高密度高密度：例如：太阳公园容积率在2.5—3之间产品形式为20层以上，高层产品产品类型：10-27层，高层板楼容积率：2.8E5:超高密度超高密度：例如：北京银泰中心容积率在3以上之间产品形式为超高层塔楼产品产品类型：住宅、酒店公寓、写字楼楼高：249.9米容积率：8.0F项目体量：定位项目操作思路Part6F0:超级大体量项目F1:大体量项目F2：中等体量项目F3：中小体量项目F4：小体量项目F0:超级大体量项目超级大体量项目：例如：宝坻市珠江京津新城总建筑面积在200万平米以上的项目京津新城是珠江合生与政府强强联合，成功开发的一个集工业园、商贸、教育、休闲会展及文化居住四大板块于一体的现代化国际移民卫星新城，规划总面积260平方公里。F1:大体量项目大体量项目：例如：保利西山林语总建筑面积在100-200万平米的项目项目位于海淀区西北旺镇冷泉村，北临安