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项目前期调研情况汇报北京中美国际医疗中心北京中美国际医疗中心TABLEOFCONTENTS一、医疗中心总体规划概述二、项目用地基本情况三、周边市场分析及前景预测四、投资估算五、风险分析六、综合分析及建议七、项目进行中需要关注的几个问题八、附录目录目录医疗中心构成北京中美国际医疗中心作为哈佛医学国际附属医院�由我国与哈佛医学院、哈佛医学国际部�HMI�合作兴建。作为一所综合性的三级甲等医院�它将以心血管、肿瘤、神经、骨科、泌尿与生殖、妇科、儿科和眼科八个主要专科为核心�并得到各领域的医学和临床学科的支持。在起始阶段医院将设置约500张病床�并扩大到1000张病床。在500张病床的规模下�员工总数为3500到4000名。一、医疗中心总体规划概述一、医疗中心总体规划概述医疗中心的发展目标在医学和生命科学领域�建设成为提供高质量医疗服务及先进的医学教育、从事医学和生命科学前沿领域研究的世界知名的尖端医疗机构。它将通过凝聚全球优秀的医务工作者和科学家�建成世界级的生命科学园区�使北京成为亚洲的医疗服务中心、医学教育中心、生命科学研究中心和创新中心。北京中美国际医疗中心的总体规划面积为172.15公顷(合2582亩)�具体分配如下�国际医院区�28.8公顷(合432亩)医学教育与研究中心区�20公顷(合300亩)国际商务区�26.7公顷(合400亩)公共服务与生活区�96.7公顷(合1450亩)面积指标�一�地理位置及交通状况规划中的项目用地位于北京市通州区潞城镇。用地四至范围是�西临东六环,东至通州新城规划路�北至运潮减河�南距运河300米�共占地172.15公顷�合2582亩�。西距国贸约22公里,北距首都机场20公里。毗连北京市行政中心规划建设用地。交通便利�经京通快速路可便捷地到达CBD地区和首都机场。二、项目用地基本情况项目位置图运河东六环京哈高速行政办公区预留地项目地块行政办公区预留地项目占地172.15公顷�合2582.2亩�,按权属分类�地块包括国有土地1.23公顷�合18.4亩��集体土地170.92公顷�合2563.8亩��按土地利用类型分类�地块包括农用地129.75公顷�合1946.3亩�,建设用地42.4公顷�合635.9亩�。(二)、土地利用现状合计水浇地菜地合计农村居民点独立工矿大台村国有17.80.00.00.00.00.00.00.017.817.80.017.80.0大台村集体211.1207.6123.533.590.00.078.35.83.53.50.03.50.0古城村国有0.50.50.00.00.00.00.00.50.00.00.00.00.0古城村集体1166.9798.4617.5271.5346.0131.90.049.0368.5349.3198.5150.819.2郝家府村国有0.10.10.00.00.00.00.10.00.00.00.00.00.0郝家府村集体275.0200.1200.1200.10.00.00.00.074.974.948.826.10.0胡各庄村集体462.4420.1236.6236.60.0142.40.041.142.327.20.027.215.1留庄村集体320.7239.9197.4197.40.00.00.042.580.864.50.064.516.3辛安屯村集体127.779.646.73.343.40.00.032.948.148.146.41.70.018.40.60.00.00.00.00.10.517.817.80.017.80.02563.81945.71421.8942.4479.4274.378.3171.3618.1567.5293.7273.850.62582.21946.31421.8942.4479.4274.378.4171.8635.9585.3293.7291.650.6权属性质土地面积农用地林地其它农用地国有土地合计集体土地合计合计建设用地合计耕地园地合计交通运输用地坐落位置(二)、土地利用现状12总计水浇地菜地总计农村居民点独立工矿古城村0.50.50.00.00.00.00.50.00.00.00.00.0辛安屯村122.874.746.73.343.40.028.048.148.146.41.70.0胡各庄村236.0199.7160.3160.30.039.40.036.327.20.027.29.1古城村1152.6784.1617.5271.5346.0131.934.7368.5349.3198.5150.819.2合计1511.91059.0824.5435.1389.4171.363.2452.9424.6244.9179.728.3交通运输用地坐落位置土地面积农用地建设用地总计耕地园地其它农用地总计城镇及工矿用地总计水浇地菜地总计居民点独立工矿大台村228.9207.6123.533.590.00.078.35.821.321.30.021.30.0郝家府村275.1200.2200.1200.10.00.00.10.074.974.948.826.10.0胡各庄村238.3232.376.376.30.0128.00.028.06.00.00.00.06.0留庄村378.0297.2197.4197.40.00.00.099.880.864.50.064.516.3合计1070.3887.3597.3507.390.0128.028.4133.6183.0160.748.8111.922.3城镇及工矿用地交通运输用地坐落位置土地面积农用地建设用地总计耕地园地林地其它农用地总计12居民点面积比重�%�拆迁户数拆迁规模�m2�合计比重�%�国有集体拆迁规模(m2)大台村228.900%0021.39.3%17.83.5426古城村1167.4198.517%29853595150.812.9%0150.83016郝家府村275.100%0026.19.5%026.1522胡各庄村462.448.811%741332027.25.9%027.2544留庄村320.700%0064.520.1%064.51290辛安屯村127.746.436%70125281.71.3%01.734合计2582.2293.711%44179443291.611.3%5832村名土地面积居民点独立工矿面积拆迁区(三)、拆迁量分析拆迁面积估算�居民点拆迁面积�INT(居民点面积�亩�×2/3)×180居民点面积为19.58公顷�合293.7亩��住户441家�拆迁面积为79443平方米企业拆迁面积�企业占地面积�亩�×666.7×0.3企业占地面积为19.4公顷�合291亩��拆迁规模为5832平方米。场地分析12344456678888910111276534891011(四)、现场可能影响建设的因素1、地块内有两条高压走廊。2、规划水渠斜穿地块。3、地块内有一变电站�变电站对周边环境、建筑物有一定的要求�并且变电站的运营会给周边居民的生活、工作带来不便�直接影响项目建设和项目建成后的使用。4、项目地块的西北边界紧邻铁路�铁路运输会给项目带来噪声污染。(四)、现场可能影响建设的因素高压走廊规划水渠铁路影响范围变电站本案周边8个具有代表性的案例:�白领居易�武夷花园�加华印象街�BOBO自由城�瑞都国际�潞河名苑�运河上的院子�别墅��天地美墅�别墅�三、周边市场分析及前景预测项目位置图市场反映情况表从上述图表可以看出�目前该区域市场需求严重不足�主要原因在于该地区距离城市中心区较远�周围没有成熟的�可提供大量就业机会的生产型密集区或办公型密集区。所有居住类产品的销售率�按面积测算�仅有41.68%�成交均价�含别墅�仅达到3624元/平米�其中别墅的实际成交均价为7505元/平米。北京两轴两带规划的实施�区域轻轨的贯通�以及对六环路通州各出口的建设�都会进一步改善通州区的交通情况�通州区政府对大运河两岸的建设力度的加大�以及北京市行政中心的迁移�也会在很大程度上拉动该区域的市场需求。未来利好因素�保守估计乐观估计别墅8000元/m210000元/m2住宅3500元/m24000元/m2预期市场平均价格�CB01土地成本26476938.87282000CB0101转让费2073648432按照文件约定48元/亩取得七通一平的土地CB0102上交土地出让金公益建筑无需缴纳CB0103上交大市政、四源费5640CB0104其他费用100CB02前期准备及后期费5441.57192.96282000CB0201咨询调研费162.8CB0202勘察、设计费2345CB0203前期及后期手续费2642.77CB0204前期工程费150CB0205前期及后期其他费141CB03建筑安装工程费1609905708.87282000CB0301医院科室建筑安装工程费694753500198500毛坯房成本�含外装修CB0302医院科室室内精装修297751500198500室内装修CB0303医院科室医疗设备费397002000198500CB0304循环机电19040320059500CB0305停车楼建安工程费3000125024000CB04基础设施费8460300282000假定为七通一平的土地,主要为红线内基础设施费201367.577140.69282000CB05物业启动费200CB07财务费建设期贷款利息12082.05428.44100683.79按总成本的50%为计取基数�两年计息�每年6%CB08项目管理费3497.83124.04174891.57按成本�不含土地成本�的2%计取CB09项目不可预见费5246.75186.05174891.57按成本�不含土地成本�的3%计取222394.217886.32282000按科室面积折合单方造价�222394/19.85=�11222元/平方米总成本(流出�计费基数�平方米、计费依据及说明以上成本合计期间费用序号项目投资总额合计(万元)单位造价(元/M2)中美国际医疗中心国际医院区投资估算四、投资估算公共服务与生活区保守投资估算CB01土地成本114036.7310521084000CB0101转让费69600481450按照文件约定48万元/亩取得七通一平的土地CB0102上交土地出让金24916.73CB0103上交大市政、四源费19420CB0104其他费用100CB02前期准备及后期费12418114.561084000CB0201咨询调研费637CB0202勘察、设计费6640CB0203前期及后期手续费4570CB0204前期工程费370CB0205前期及后期其他费201CB03建筑安装工程费1909451761.491084000基本均为毛坯房CB0301公寓1264001580800000按9-10层高档公寓计算CB0302别墅320001280250000按别墅计算CB0305社区活动中心240030008000精装修高级会所CB0306社区运动场5000250020000取一半面积做室内运动场CB0307国际学校8000200040000CB0308购物中心4000400010000公共区域精装修CB0309服务部45015003000简单装修CB0310电力及基础设施3208004000CB0311停车楼12375125099000CB04基础设施费370203001234000假定为七通一平的土地,主要为红线内基础设施费及环境景观费354419.733269.551084000CB05销售费10198.494.081084000销售额的2%计取CB06物业启动费5004.61CB07财务费建设期贷款利息10632.5998.09177209.86按总成本的50%为计取基数�一年计息6%CB08项目管理费4807.6644.35240383按成本�不含土地成本�的2%计取CB09项目不可预见费7211.4966.53