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北京丰台石榴庄商业项目2014.1第1页项目阶段性说明下阶段服务工作商业资源展示市场发展跟踪第2页经营者区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态；消费者市场发展跟踪第3页区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态；宏观层面微观层面第4页宏观层面宏观经济综合经济实力北京市经济一直保持稳步发展的趋势，连续多年维持经济的快速增长。2007-2012年北京市生产总值稳定增长，2012年北京市生产总值达到17,801亿元；增长速率出现小型波动，整体平均速率保持在8%左右；北京市人均可支配收入，2012达到人民币36,469元；房地产市场已经进入商业快速发展时期；资料来源：北京市2007-2012年度统计公报第5页宏观层面宏观经济产业结构及发展趋势产业结构逐步优化，第三产业比重不断扩大，如下图所示，其比重由2007年的1.1:27.5:71.4变化为2012年的0.8:22.7:76.5。可以看出，北京市近年来产业结构进一步优化，形成第三产业的国民经济主导地位，并逐步完善行业内结构调整，巩固金融业、批发零售业、信息传播、计算机服务和软件业、房地产行业的支柱地位。资料来源：北京市2007-2011年度统计公报第6页宏观层面宏观经济社会消费品零售总额社会经济水平及人民生活水平提高的同时刺激消费的增长，社会消费品零售总额从2007年到2012年维持10%以上增长率。2012年，全市社会消费品零售总额为7,702.8亿元，同比增长11.63%，表明商业快速发展并且呈良性态势。商业零售市场的全面开放以及城市经济实力的提高，持续市场消费规模的提升，势必会加快地产市场对零售商业物业的需求。资料来源：北京市2007-2012年度统计公报第7页区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态；宏观层面微观层面第8页区域集中商业分布与供应现状区域集中商业主要分布呈现两个特性：一是区域配套性，以方庄购物中心、贵友大厦等为代表；二是后期以首地大峡谷、阳光新业广场等项目为代表，除了依托区域的同时，向交通要塞型转移；区域尚未有大型集中型商业入场，因此便利的交通将为项目开发提供坚实基础。三环四环地铁5号线地铁10号线贵友大厦方庄购物中心银泰百货阳光新业广场首地大峡谷微观层面区域市场第9页项目经营内容特征从区域商业项目整体看，超市、餐饮是主力业态，平均占比分别达到15.3%、24.9%。方庄贵友大厦作为区域老牌百货，明显偏向零售业态，以服装类、儿童家居、数码家电和超市为主；首地大峡谷、阳光新业广场是购物中心形式，增加生活类业态比重，如超市、餐饮娱乐休闲业态，在一定程度上增强了消费者的目的性与参与性消费；银泰百货业态配比以零售、餐饮业态为主，规避临近两大商超的竞争，但失去了周边社区消费人群的一定支持，传统的百货形式面临更大的市场风险。名称经营内容配比服装休闲运动儿童家居钟表首饰化妆品鞋帽皮具数码家电超市综合餐饮娱乐休闲其他服务方庄贵友大厦23.3%9.0%16.7%2.4%3.3%10.0%17.3%16.7%0.8%0.5%首地大峡谷15.0%13.6%10.8%2.1%2.4%5.0%3.6%13.7%33.5%0.3%阳光新业广场19.0%8.0%8.0%2.0%1.7%2.0%5.0%27.0%27.0%0.3%银泰百货34.1%6.0%14.5%2.4%1.2%14.0%2.0%0.6%25.0%0.2%合计22.7%8.9%11.5%2.2%1.9%7.0%5.3%15.3%24.9%0.3%微观层面区域市场楼层经营业态品牌B1生活家乐福超市L1时尚——资讯、品味、流行GAP、H&M、ASOBIO、苹果数码、m)phosis、丝芙兰、宝岛、MACNNA、COSTA和SELECTEDL2潮流——创意、艺术、设计JNBY，播，热风，屈臣氏，2%，猫人等，甜品站和饰品、美甲等专为女性服务的品牌L3活力——动感、阳光、健康阿迪，耐克，PUMA,KAPPA，匡威，李宁；ME&CITY，西遇；马仕奇专业户外店、苏宁3C数码精品店、美发设计中心L4聚会——趣味、生态、欢笑新辣道、川豪、品诺、豆捞、阪神和美日式料理、望湘园、泰鲁人家、上吉胜、花袭人、吴地人家、李老爹、麻里麻里、权金城、牛依客L5温馨——家庭、自然、绿色保利国际影院；休闲餐饮品牌：和合谷、如棒约翰Pisa、九鼎香面馆、禧满多，权味时韩式锅拌饭L6共享——文化、儿童峡谷达人电玩，乐友婴幼儿超市、儿童乐园，以及SPA和美发第10页业态组合特征—首地大峡谷业态规划以生活类为主：超市，影院，儿童主题区，呈现较强的区域配套性；业态布局上将档次偏低、目的性较强的业态布置在商场顶层或地下，同时采用剪刀错落式挑空中庭，有效引导人流回转；引入零售品牌低端，错落中庭布局较为散乱，停车入口与辅路临近带来一定的不便，成为项目弊端。微观层面区域市场第11页业态组合特征—阳光新业广场项目临近环路，展示面较好，同时与周边城中村形象形成鲜明对比；在业态组合的设置上，兼顾区域基本消费的同时，利用大型底商停车场吸引周边家庭消费；项目周边人口密集，为商业人气提供保障，但整体业态品牌低端，以超市、餐饮、儿童为主，规划及购物环境较为杂乱。楼层经营业态品牌L1超市、珠宝配饰、钟表眼镜、化妆品、餐饮、休闲服饰、运动户外、银行药店、家电/电子产品、鞋/箱包/皮具华润万家、仙踪林、必胜客、SELECTED、MARKFAIRWHALE、TheShoesBar、APPLE、金象珠宝、秀丹名物、千佰莉、伯爵仕、派思丽、卡曼尼F8派、新侨三宝乐、中国银行、VINISTYLE、靓丽金象、Etam、苏宁精品3C数码店、宝盛道吉运动集合店、优衣库、GXG、VLOVL2化妆品、超市、餐饮、影院、咖啡水吧、美甲美体、服装服饰—女装、儿童用品吉野家、真功夫、必胜客、正一味、亚惠、KFC、Fairy、三彩、秋水伊人、ZD美甲、屈臣氏、达衣岩、GRETTON、南瓜芽、乐高智高、巴拉巴拉、CAMKIDS、派克兰帝、李宁儿童、呷哺呷哺、米中堂私房粉馆、MIIOW、CACHECACHE、织悟、三元梅园、DQ、桔子生活、阳光乐园、好孩子、Toonsland、小猪噜噜、空中天使、博士蛙、星美影院L3影院星美影院微观层面区域市场第12页业态组合特征—银泰百货楼层经营业态品牌B1食尚小镇:时尚快餐、特色食品、名品烟酒、美甲、芭蕾教育食美汇、呷哺呷哺、权味、和合谷、拿渡、赛百味、屈臣氏、巴贝拉、KFC、宜兰贝尔美甲、灰姑娘L1风尚前沿:时尚大店、黄金珠宝、名表眼镜、女鞋、餐饮优衣库、依波表、CITIZEN、FBI、百思图、Tata、天美意L2霓裳丽人:少女装、淑女装、女士内衣、箱包配饰Pageone、Eland、Prich、Roem、ONLY、Etam、veromoda、芬狄施、TriumphL3品质地带:男士正装、男士休闲、皮具、运动户外、儿童教育Izod、外交官、金宝贝、acome、jasonwood、goidpool、GIY、AIDI、艾格男装L4精致生活:儿童、家居、数码家电、茶餐厅派帝兰克、西瓜太郎、梦洁、阿斯家、Balabala、迪信通L5华美盛宴:商务餐饮、时尚餐饮、娱乐游戏青年餐厅、东来顺、乐食派、串行康乐、川粤湘、环游乐园L6影院华谊兄弟影院定位与可及客群稍有脱节，高比例零售类业态不符合社区消费需求；项目引入品牌偏向中端，认知度较低，难以吸引更多消费者；项目入市时间较短，缺乏特色多元业态吸引市场，限制辐射范围，整体市场还有待培育。微观层面区域市场第13页集中百货类、购物中心商业项目名称经营模式租金/扣点方庄购物中心百货扣点：15-30%贵友大厦百货扣点：20%-31%银泰百货百货扣点：15-30%本区域内商业项目主要是百货商场，经营方式为联营，采用流水扣点的方式。本区域内商业项目的租金并未出现大幅度的调整。区域内集中式商业采用扣点方式的租金水平注：以上租金按使用面积计算，包含物业管理费微观层面区域市场第14页集中百货类、购物中心商业项目名称经营模式租金/扣点阳光新业广场购物中心租金：2-18元/平方米/天首地大峡谷购物中心租金：2-25元/平方米/天阳光新业广场总体档次较低，业态布局以超市、影院等主力店为主，零售业态缺乏，租金水平相对较低，达到2-18元/平方米/天；首地大峡谷相对运营时间较长，商业经营趋于稳定，整体租金水平达到2-25元/平方米/天。区域内集中式商业租金范围列表注：以上租金按使用面积计算。微观层面区域市场第15页区域商业整体氛围区域商业分析区域无论是大中型集中商业，还是特色主题商街，都承担着区域配套功能为主，整体向功能多元化，业态设置向高端化发展；区域缺乏集中休闲娱乐场所，现有娱乐业态以KTV、俱乐部为主，档次相对较低，并未形成聚集，难以满足年轻时尚人群需求；从供应角度分析市场，区域需要大型综合商业项目，提升商业品质形象，满足中高端消费、体验、休闲、娱乐需求；区域商务范围仍然不够浓厚，高端商务客户较少；区域旧有居民总体消费水平限制；对于区域定位、吸引高端零售商都有一定阻力。传统社区配套商业难以满足多元、一站式消费需求缺乏时尚娱乐业态，区域年轻消费群体诉求亟待释放北京中高端商业快速发展，区域商业处于商业升级拐点规避区域初级商业形象，特色主题呼应时尚商业微观层面区域市场第16页经营者区域市场消费者作为本项目生存的直接决定者，需要对周边消费群体了解偏好变化保持高度的警惕，从而明确本项目的整体定位；市场发展跟踪第17页消费者为了了解目前北京市青年消费者的消费习惯，我司针对此次调查的目的设计了200份调研问卷，对目标消费者进行了调查。调查内容包括：现有消费习惯、现有花费支出、对现有商业的满意程度、消费者的文化素质水平、消费者的收入水平等多个方面进行了解，为项目定位作出依据。市场供需消费者需求第18页消费者访谈最常去消费地点及常去购物的原因消费者最常去购物的地点是西单，选择西单购物最重要的原因是交通方便。本项目区域交通便利，具有成为消费者选择消费地点的条件。30.1%第19页消费者访谈对于以下几种类型的购物场所的偏好程度消费者购物更偏好综合购物中心商业和大型超市。因此项目在业态设置上既保证项目的综合性，同时也满足区域内日常消费的需求。完全不喜欢不太喜欢一般比较喜欢非常喜欢喜欢程度（比较喜欢+非常喜欢）打分均值常规综合购物中心（集购物、餐饮、娱乐为一体，集中于室内）23.5%56.5%20.0%76.5%3.85大型超市23.5%56.5%20.0%76.5%3.97百货商业（以百货销售为主）0.5%34.5%45.0%20.0%65.0%4.19以明星为核心，综合特色购物中心（集购特色、餐饮、娱乐为一体）0.5%1.0%31.5%44.5%22.5%67.0%3.88知名电影院、KTV、酒吧等休闲娱乐设施1.5%41.5%43.5%13.5%57.0%3.69独立式的商业旗舰店0.5%2.0%45.5%46.5%5.5%52.0%3.55体育健身场馆0.5%7.5%50.5%38.5%3.0%41.5%3.36第20页消费者访谈购物、餐饮、娱乐等消费活动的消费频率购买日常用品及餐饮为消费者最常发生的消费活动。项目应以此两类业态作为基本业态，保证项目未来良好运营。活动类别无半年以上1次每半年1～2次每月1～2次每周1～2次每周3次及以上花费（元）购买日常用品1.0%0%3.5%34.5%58.0%3.0%210.25中餐厅（非快餐）7.0%0%3.0%43.5%37.0%9.5%152.96西餐厅（非快餐）36.5%7.0%12.0%19.5%21.0%4.0%153.39快餐14.0%1.5%0.5%10.5%38.5%35.0%46.10健身/运动/康体59