北京亚洲花园项目商务计划书

亚洲花园项目商务计划书北京泰诚实业发展公司北京富宏房地产开发有限责任公司2005年11月15日Page2of49目录第一章公司简介第二章项目介绍一、项目背景二、现已有批准文件第一节项目建设地理条件一、位置及规划范围二、用地现状三、周边环境及控规条件第二节项目规划建设方案一、项目建设内容二、方案构思三、功能布局四、消防设计五、项目经济技术指标六、项目规划特色第三节环境保护第四节项目建设方式与进度一、建设方式二、分期开发三、拆迁计划Page3of49四、建设计划进度安排第三章市场分析一、北京宏观环境分析二、北京房地产市场形式分析三、项目目标市场环境分析四、项目目标市场的设定第四章销售计划及策略一、销售价格定位二、目标客户定位三、入市时机规划四、广告策略五、销售工作安排第五章投资说明一、资金筹集方案二、投资概算三、项目用款计划四、投资形式五、投资退出方式与计划第六章风险分析与控制一、政策风险二、市场风险三、竞争风险四、管理风险Page4of49第七章管理一、基本思路二、公司经营班子设置及分工三、公司各部门职责第八章财务经营测算第九章结论北京富宏房地产开发有限责任公司Page5of49第一章公司简介北京富宏房地产开发有限责任公司是一家从事房地产开发经营的股份制公司，成立于2001年2月，注册资本6000万元，共有三个股东：中关村建设开发股份有限公司占股权50%；福建三木集团股份有限公司占股权30%；华通实业总公司占20%股权；公司本着“诚信为本，理性经营，务求实际，稳步发展的宗旨和目标，紧紧依托大股东单位中关村建设开发股份有限公司在首都房地产市场中拼搏并逐步开始占有一席之地。经过公司高层反复论证和不懈努力，几年来公司将亚洲花园项目从原占地1.3公顷不断扩容至4.43公顷，建筑面积从原5.1万平方米扩至目前的26.1万平方米，使该项目增值潜力不断提升，为进一步开发建设打下了坚实的基础。然而，利润往往与风险并存，公司在扩大该项目建设规模的同时也产生了巨大的资金压力。面对困难，公司坚持以诚信为本，以人文为根，以理性经营为基点，以求真务实的作风，积极拓展工作思路，深入细致开展工作。为适应市场的规律，使公司更加稳健发展，达到多赢的目的，现诚邀天下有识之士及公司携手共同打造“亚洲花园”精品地产项目。第二章项目介绍一、项目背景2008年北京奥运会的开展，给北京市的经济带来了巨大的商机。为了搭上奥运东风，加快北京城市建设步伐，促进首都经济发展，改善人民的居住条件，北京富宏房地产开发有限责任公司在北京东城区王家园地区北京富宏房地产开发有限责任公司Page6of49开发建设集商贸、商务酒店、公寓、写字楼、住宅、于一体的地区中心综合性项目——亚洲花园项目。二、现已批准文件⑴北京市发展计划委员会、北京市建设委员会《关于开发建设亚洲花园项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，京计投资[2003]121号。⑵北京市规划委员会《规划意见书》，2002规意字2778号。⑶建设综合勘察研究设计院《北京亚洲花园规划设计方案一》，2003年4月。⑷土地出让管理处《关于延长地价水平的审定通知书》。⑸北京规划委员会“亚洲花园”项目设计方案审查意见，2004规审字0455号。（6）北京市城中村整治指挥部办公室“关于研究涉及市属企业‘城中村’整治会议纪要。（2005、7、5）（7）北京市土地整治储备中心“政府土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单”（[2005]102号）第一节项目建设地理条件一、位置及规划范围亚洲花园项目位于东城区东二环东侧，工体北路南侧，紧临港澳中心、亚洲大酒店、富华大厦及美惠大厦，项目占地约4.43公顷，地上总建筑面积16.5万平方米，地下总建筑面积9.58万平方米，是港澳商圈中最具规模的重要组成部分。场地东临30米宽的新中街路，且与工人体育场及城市绿化带相对呼应，南靠25米宽的王家园规划路，西侧为25米宽的东二环辅路，北侧与新中大厦及亚洲大酒店为邻，此地块拟建一包括酒店、公寓及商业群体的大型城市综合体，富宏房地产公司开发的“亚洲花园”北京富宏房地产开发有限责任公司Page7of49项目为综合体中最为突出与重要的部分。二、用地现状项目用地南侧为解放初期建设的危旧平房，约占用地面积的三分之一，多数房屋年久失修，私搭乱建现象非常严重，存在安全隐患；北侧为六、七层普通居住住宅，基本为70—80年代所建，建筑密度高，缺乏绿化。三、周边环境控规条件1、西侧地块用地性质为商业金融用地，现状建筑由北向南依次为：港澳中心，建筑高度约60米；万泰北海大厦，建筑高度约60米；富华大厦，建筑高度约60米。2、东侧地块用地性质为体育用地，现状建筑为工人体育馆，建筑控制高度为24米；东北侧地块用地性质为二类居住用地，现状建筑为塔式住宅，建筑控制高度为60米；东南侧地块用地性质为二类居住用地，现状建筑为聚龙花园，建筑高度约为60米。3、北侧地块用地性质为商业金融用地，现状建筑为亚洲大酒店，建筑高度约为60米。4、南侧地块用地性质为二类居住用地，现状建筑为美惠大厦，建筑高度约为45米。第二节项目规划建设方案一、项目建设内容建设项目内容为：四星级商务酒店、具有星级宾馆服务的涉外公寓、智能化写字楼、中高档商业建筑和为置业者提供娱乐休闲的商务会所等类型的建筑产品。北京富宏房地产开发有限责任公司Page8of49二、方案构思1、总体规划布局该项目为城市用地当中较为完整的、成规模的建设用地，新的建设要在这一完整城市片段中楔入庞大的建筑体重，又不破坏周边的城市环境，使该地段在整体城市环建中起到更为重要的作用。2、交通组织酒店及写字楼的入口位于新中街，与亚洲大酒店靠近形成酒店群气氛，公寓住宅入口设置在西侧与南侧，中心绿地为公寓、住宅和写字楼创造了一个绿色景观，人车严格分流，南侧在地下一层、地上二层布置商业步行街，以半地下的空间引导和吸纳商业人流，形成完整和连续的多层步行系统。3、生态空间用地东侧为城市绿带，区内建筑的底部局部与生态广场结合，中心绿洲将绿化引入到建筑群体的核心当中。西区住宅群体围合而成生态院落，形成立体的、交叉的生态绿化体系，充分体现绿化的多样性和系统化。三、功能布局1、建筑组成：本项目主要由酒店、写字楼、商业、公寓、住宅组成，形成一大规模高级花园小区。2、商场：为地上一层、二层和地下一层、二层，尽可能沿街和占满用地，以充分利用土地的商业价值。3、写字楼：与周边道路连接紧密，以利出行交通方便，且不影响公寓的出入。4、酒店：环境上与亚洲大酒店相结合，形成酒店群气氛。5、地下停车：地下二、三层为主要停车车库，可停约1500辆，地上北京富宏房地产开发有限责任公司Page9of49停车123辆，不同分区停车位靠地面标志引导。6、单体造型：建筑单体造型简洁、形体错落有致、跳跃有机的块体，设有风中走廊形成建筑和天空、大气交融的设计。建筑与场地紧密结合，体现现代主义对城市的关注、文脉的追寻和人文的情感。7、住宅公寓户型设计：户型设计强调适宜性，不同户型之间可以相互组合，灵活分割，多种功能可以同时得到满足，建筑的标准化模块和使用的灵活性共同作用于建筑产品的开发和使用。四、消防设计1、外部：沿建筑外围设置环形的消防车道，高层住宅、酒店和办公楼均保证有四分之一的外墙面落地，以满足消防的要求。另沿地形周边设置室外消火栓。2、内部：商场部分采用中央自动喷淋系统，沿共享空间周边及共享长廊两侧设有防火卷帘，消防分区控制在4000平方米以下，以满足消防规范的要求。酒店和办公楼均设有消防楼、电梯，并采用中央自动喷淋系统。高层住宅设有剪刀防烟楼梯，以提供两疏散口，每单元两住宅电梯中至少有一部为消防电梯。3、结构部分：本工程由商场、酒店、写字楼和公寓四部分组成。地下一层层高4.2米，其结构型式为框架结构。酒店组群地上17层，建筑面积约6万平方米，其结构型式为框架剪力墙结构。写字楼主体分别为7、15、17层，建筑面积约2.84万平方米，其结构型式为框架剪力墙结构。住宅、公寓主体地上分别为11、14、17层，建筑面积8.36万平方米，商业建筑面积1.35万平方米。其结构型式为框架剪力墙结构。以上各部分之间均用变形缝分开，地下室底板及地下外墙体变形缝用橡胶止水带连接，止水带构造为活动止水带，以便老化失效后更换。北京富宏房地产开发有限责任公司Page10of494、设备部分⑴空调、通风设计：本工程总建筑面积约为26.119万平方米。空调冷源为冷水柜，空调热源为蒸汽锅炉，兼供酒店生活用水。空调系统按高、低设置。冷却塔设在裙房顶层。空调风系统按每栋建筑的功能要求分别设置。酒店部分客房用风机盘管加新风系统，娱乐及会计室、宴会厅用全空气系统。写字楼用变风量系统，商场全部采用全空气系统。公寓按分体空调或户用中央空调预留电量。⑵给排水设计：室外给水，由市政直接供给，从不同方向引入2根DN300给水管作为水源，生活及辅助用水量。最大用水量约为5000立方米/日，最大小时用水量约为700立方米/小时。⑶室内给水设计：室内分区供水，地下三层—地上三层为市政直接供水，4—19层为高压区，采用加压供水，设生活、消防合用水池及加压泵房。酒店、公寓集中供应热水。⑷排水设计：本工程采用雨、污分流制，室内采用污废分流，污水经化粪池处理后排入市政污水管，废水直接排入污水管，地下室车道及消防电梯积水坑均由潜水泵排入室外。本工程酒店、写字楼、公寓楼、商业、裙房等屋面雨水及室外雨水经收集后排入市政雨水管道。⑸消防设计：消防用水量：室外消火栓30升/秒，内消火栓40升/秒（火灾延续时间按3小时）,室内自动喷洒用水量26升/秒（火灾延续时间按1小时）。消防水系统：室外消火栓利用市政消火栓，写字楼、酒店、商场均按“高规”要求设室内消火栓及自动喷淋系统。公寓部分设室内消火栓。⑹防排烟设计：写字楼、酒店、商场及公寓的防烟楼梯间、消防电梯前室及合用前室均设置加压送风系统。地下车库、地下设备用房、地下超市及中厅均设置排烟兼排风系统及补风系统。具体按“高规”执行，地下北京富宏房地产开发有限责任公司Page11of49车库防火分区不得大于40000平方米，防烟分区不得大于2000平方米。5、电气部分⑴广场用电是属一级负荷，两路10KV市电引入广场内。广场分为酒店、写字楼、公寓三个用电负荷中心，在各自所在部位的地下室设一座10KV变电室，容量均为1600KVA×2。⑵建筑物内设电话总机房，由市话电缆引来。⑶设卫星电视接收无线，并自办节目，电缆送至各用户。⑷为了提高建筑物管理水平及节能需要，建筑物内设楼宇自动化系统。⑸为确保城市广场各部门（宾馆、商场、写字楼、住宅）高水平运转，设自动化办公系统，并引入宽带信息网络系统。⑹消防自动报警系统：本建筑属一级防火，设中心控制室、区域报警、火灾探测器系统，其中包含自动报警、联动控制、自动喷洒、火灾广播疏指示等功能。⑺保安临控系统：主要入口、公共走道、电梯内、室外重要部位，设临控探头，将信号送至中心控制室，并设巡更系统。⑻背景音乐：商场、写字楼、宾馆公共场所、屋顶花园，设背景音乐系统，可与消防广播共用，有火情时切换。⑼全部线路的干线为地下室桥架敷设。⑽10KV电源、电话、网络信息、卫星天线系统、消防自动报警等系统还请有关部门给予配合，以满足城市广场使用要求。北京富宏房地产开发有限责任公司Page12of49五、项目经济技术指标名称单位数量备注1、总规划用地万m24.432、总建筑面积万m226.11903、地上总建筑面积万m216.5352其中住宅建筑面积万m24.6584公寓建筑面积万m21.1644公建建筑面积万m210.1832其中：商业万m21.9342写字楼万m22.7817酒店万m25.99654、地下总建筑面积万m29.5838其中：地下1-2层商业街万m24.0005、容积率4.56、总建筑密度%267、建筑日照间距1:1.6/1:1.38、建筑高度M59.99、建筑层数地上7-18地下3-48、绿化率%31.49、地上停车位辆7310、地下停车位辆1550六、项目规划特色1、规划设计：在项目规划设计上充分吸收当代