搜索
北京国信项目定位报告20072007年年报告结构项目使命分析各市场专题分析9北京住宅市场分析9北京商业市场分析9北京酒店市场分析9北京酒店式公寓分析9北京办公楼市场分析项目总体定位项目产品建议项目使命分析项目基本条件西单商圈，距离本案约2.5公里天安门广场，距离本案约4.5公里新天地商圈，距离本案约5.2公里南二环,距离本案约0.9公里菜百商圈，距离本案约1.8公里SOGO商圈，距离本案约1.2公里东单商圈，距离本案约6公里本案规模：30-50万公建+78万住宅区位：二环内，距离天安门4公里南城西城交汇处中心区绝版大盘新兴城市综合体南城印象地理位置上的中心：宣武、崇文两个区域作为二环以内的区域。经济位置上的非中心：宣武、崇文的经济发展与东、西城区具有很大差距重要的国家机构、政府机构主要集中在东、西城区主要的商业服务机构主要集中在长安街以北区域并非北京人所认可的高档地段中心城区的边缘板块区位概念变化边缘概念破解中心价值回归区域价值回归体现中心地段----中心城区土地稀有性，回城居住的必然性价格回归----南城区域成为价格增长最快的区域之一，区域高端物业价格可以与顶级市场接近客群南移----部分高端客源从“西城”迁移过来商业节点的增强---西单商业南移，sogo成为京城著名的商业节点交通节点的打通---地铁四号线的延伸，提升区位价值城市节点地铁4号线：西城轴地铁7号线：南城轴项目处于西城轴与南城轴的交汇处，成为联结西城、南城的枢纽，项目成为“大西城板块”的重要组成部分我们对项目的理解颠覆南城复兴南城共振西城各类市场专题分析北京住宅市场专题研究北京房地产宏观市场分析市场逆势上扬，量跌价升——成交量略微下浮，主要是供应量受到政策影响，推迟上市时间，自主需求依旧旺盛——在国家政策调控下，房价反而飞速上升，涨幅达到20%以上土地供应严重不足，07年有望适度改善——05-06年土地供应量严重不足，远远不能满足市场需求，04-06土地出让用地，估计在09年消耗完——政府筹备1.3亿可建建筑面积用地，作为未来几年土地开发用地。07年土地市场会有适当改善产品开发走向精细化——受到南方开发商大规模入京的影响，地产市场产品开发走向精细化操作——板楼产品成为市场上重要的建筑形态，尤其是在大户型产品开发中，普遍采用板楼设计——户型、景观设计开始精细化，全明、水景成为产品的主要卖点客群结构多样化，外地客户成为重要的购房力量----外籍、外省客户、新北京人成为北京市场的主要力量，比例已经超过一半----外地客户的大量存在，成为改变市场格局的重要力量市场基本特征¾市场逆势上扬，量跌价升0200040006000800010000历年北京房地产均价变化商品房住宅商品房4919506147614737505362748248住宅45574716446144564747585368272000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年1-历年来北京房地产销售面积9571205170818952472280322508981128160417712286256619500500100015002000250030002000200120022003200420052006（估）商品房住宅2006年销售量适当下滑，但是保持了2200万平方米的销售量。市场需求依旧旺盛。市场价格持续增长，商品房06年均价达到8200元，涨幅达到31%；住宅全年均价达到6827元，涨幅16%。价格的上涨是城市价值回归的表现。一级市场¾各月销售量较为稳定，国六条政策并未影响到后期销售06年北京销售动态0200400600800面积日均套数平均户形面积193117200213199229203219245208270日均套数493345555575552595554599669541679平均户形1311131201231201281221221221281321234567891011国六条出台2003年2004年2005年2006年1-1施工面积商品房90719931107499425住宅6353675972835837竣工面积商品房2594306737711822住宅2081234428411322¾竣工面积大幅下滑，现存供应量上市期后移，预计会在07年会出现一个集中放量期土地市场近三年土地供应基本情况：土地供应严重不足，楼面地价快速上升。¾土地成交面积大幅下滑继2004年北京土地市场出让达到3900公顷之后，05、06年土地出让面积大幅下滑,05年土地出让354公顷，06年1-11月只成交了626公顷。¾土地成交价格逐年上升，其中住宅楼面价成为地价的主要推动者。土地成交的价格也呈逐年上升，2004年土地楼面价格约为1892元/平米，2005年为2950元/平米，2006年为3220元/平米。其中住宅的涨幅更高，年涨幅达到600元左右。2004年2005年2006年居住145520602601公建233038393840平均189229503220¾土地供应面积依旧远远低于市场需求。2006年1－11月，北京土地招拍挂市场共成交土地626.9公顷，其中建设用地面积441.7公顷。成交土地规划建筑面积689万平方米，其中住宅成交面积约为544万方。远低于每年2000万的销售量¾土地成交边缘化发展，5环以上成交面积达到72.25%。其中朝阳、丰台依旧是未来主要的土地供应地。¾中心城区供应严重不足，东城、宣武、崇文等三区仅占总供应的1.1%.¾土地成交价大幅上扬，从均价来看，变化不大。但从单个地快来看，地价平均上涨150-250%¾土地从拍卖转向招标，不以土地拍卖最高价为主，而以承诺房价、户型控制为前提。06年土地市场分析北京宏观调控政策¾央行两次加息2006年4月和8月，央行两次加息，5年以上贷款基准利率由6.12%提高到6.84%，但商业性贷款利率下限由贷款基准利率的0.95调整到0.85。加息的直接后果是增加了开发商的财务压力和购房者的月供款¾国六条，9070政策。受到开发周期的影响，该政策尚未直接发生效力，估计在07年随着中小户型的入市，政策的影响将逐步产生。¾提升首付金额，超过90平米首付三成，引导中小户型的消费¾交易税政策¾住宅禁商政策，将会使相当部分投资者离开住宅市场，转向中低端办公市场。调控政策并未对市场产生太大负面影响，反而拖延了新盘上市时间，造成了供不应求的状况。市场走势预测z预计07年上半年，北京房价依旧会保持稳定增长。9理由1：受到前两年土地紧缩和规划调整的影响，07年上半年市场新增供应量不足，在建项目估计在下半年才会集体上市；9理由2：在06年房价高速增长的情况下，价格会保持惯性上升；9理由3：与同类市场相比（上海），北京住宅均价依旧低于上海，尤其是高端住宅保持较大差距，城市房价具有一定上升空间。z宏观调控会进一步加强，政策调整范畴包括加息、落实现有政策、限价房政策等，必要时会进一步采用行政手段。z07年10月份后，90平米小户型将会大批量入市，届时将会对楼市产生较大影响。z北京现有住宅土地储备总量1.3亿平方，预计在明年会有较大的土地放量，届时会对未来市场预期造成。北京高档住宅市场分析高档房定义——高端市场细分豪宅高端住宅高端住宅入门线星河湾、缘溪堂、风图腾等阳光上东、天鹅湾、泛海国际、朱雀门珠江帝景、国瑞城、威尔夏大道单价18000元以上，主力户型180平米以上“低”单价、大户型（12000-18000，面积180以上）12000-15000元，主力户型180平米以下高单价、“小”户型（18000以上，面积在130-180）西城晶华、国瑞城高档房市场容量高档房销售全市销售比例销售套数26000套--销售面积390万1950万20.0%销售金额570亿--依据北京房地产信息网相关资料，2006年北京销售均价超万元的住宅项目在140多个，万元以上住宅销售套数约为26000套，总销面积估计在390万平方米，占到全市住宅销售的20%左右。高档住宅的高档房占到整体市场的20%，市场的比例有进一步提升的趋势。高档房细分---北京豪宅市场尚未完全挖掘，豪宅所占比例在15%左右；---13000-18000之间的产品构成了高档房的主力，占到了整个高档房市场的40%左右。06年北京高档住宅销售套数比50%36%14%1000-13000元13000-18000元18000元以上06年北京高档房销售面积比44%38%18%1000-13000元13000-18000元18000元以上从现有的价格体系来看，本项目正好处于该价位区间段北京高档住宅概念打造的5种模式：功能区现代模式：综合体开发，以完善的配套、高端的生活气氛为引导进行操作（主要是cbd周边的项目，国瑞城也类似于此）。概念地标型：在基本认可的地段内进行形而上的独特概念推广方式，讲求人气聚集，以吸引眼球，进行炒作为主导，做到区域突破，但往往产品质量并不能体现档次（建外SOHO）。人文、资源模式：自身资源性项目，不以区域为主导，以项目自身资源为卖点（朱雀门、凤图腾）。俱乐部服务型社区模式：体现尊贵身份，联手高端品牌、服务进行推广（荣尊堡）。后天产品打造型：南方开发商多采用，但基本都要等景观及准现房做好后才能进入较好的运做周期，通常在开盘没有实物支撑会比较难（富力城、珠江帝景）。2006年高档房板块分布北京各高档房板块销售情况3065134711094791149016212505130811.8%5.2%4.3%18.4%5.7%6.2%9.6%5.0%0100020003000400050006000cbd板块燕莎丽都板块朝阳公园板块朝青板块东直门板块亚奥板块西直门金融街板块公主坟翠微板块0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%销售套数市场份额Cbd及其周边板块比例下降到40%左右西城区域的高档房比例达到了15%9朝青板块成为北京高档房的聚集地，但在价格上属于第二梯队；9西城区域的高档房比例占到了15%的市场份额；2006年高档板块分布朝阳公园燕莎板块朝青板块13000-2000015000-20000亚奥板块13000-18000金融街西直门公主坟15000-2500013000-15000板块分布变化描述：¾2005年真正意义上形成高档房板块的只有CBD及辐射的朝阳公园、燕莎三元桥，全市的60%以上的高档公寓集中在这里。¾北面的奥体及西北的中关村虽然有个别项目的突破，但整体上离高档板块尚有距离¾西面由于聚集了大量的政、军大院，在再次开发上难以形成板块规模，虽然项目价格达到15000元/平方米以上，但是板块效应不强。¾南面二环以内个别楼盘凭借稀有的景观优势价格形成突破，但也没有形成板块效应¾2006年，cbd及其辐射圈依旧是北京高档住宅的聚集地，但其整体市场份额有了一定的下降。¾朝青板块已经取代朝阳公园、燕莎成为高档房最集中的区域，但目前价格还低了一个层级¾亚奥板块属于新兴高档板块，但是板块规模尚未完全兴起¾西面围绕金融街附近，形成高档住宅的聚集区，但由于项目规模体量大多较小，板块的聚集效应不强。¾南面二环以崇文商圈形成一个高价房区域，但是产品开发相对不足，且户型作了适当的控制，并非严格意义上的高档住宅区。多点发展趋势传统高档板块衰弱新兴板块增强板块更迭是项目打造高端形象的重要时机高档房主要板块界定（与本项目关系）朝阳公园、燕莎三元桥板块朝青板块传统高档板块衰弱板块亚奥板块金融街板块公主坟板块新兴高档板块未来放量板块新兴高档板块衰弱板块项目的客源就是本案的客源板块描述之金融街地区¾区域属性金融街作为国内大型金融企业、通信企业及一些上市企业的入住的商务区，目前已经日渐成熟，吸引了一些大型的国外金融企业入驻。随着金融街形象的确立和影响的扩大，金融街成为国际金融公司进入中国的首选之地，对高档居所的需求将随之增加。另外，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓也产生了大量的需求。¾区域产品分析：9本区域公寓以居住为主