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北京国瑞城项目营销策划提案第一部分市场扫描保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部3竞争楼盘项目楼体形式物业公司已推出套数成交套数销售率成交价格价格支撑点US联邦塔楼戴德梁行293186%19127第三使馆区、美式精装、楼宇自动化银泰中心塔楼凯悦26020277.70%41574地段、国际顶级团队、楼宇智能化荣尊堡塔楼宾至君悦84048157.10%12438俱乐部生活、高档精装昆仑公寓点塔锦江23313.10%65665产品稀缺、一流团队、顶级楼宇系统星河湾板楼星河湾一期售罄一期15000，二期24000以上奢华风格装修、别墅式园林、裘马都板楼宾至君悦1867741.40%15000～16000机场路、瘦板、双大堂、精装修乐城豪丽公寓塔楼金地物业41300%标价14000国际学校、精装修酒店公寓、配家电家具富力服务式公寓塔楼富力170106%17000小户型90～140，精装修服务公寓第二部分项目理解及产品定位建立城市新秩序，树立国瑞商圈新地标保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部5项目解读二环之内综合业态高尚居住国瑞A区的三重属性地理位置生活方式建筑品质保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部6核心卖点1地段：二环之内，地块稀缺2交通发达：双轨走廊，地铁三线交汇3配套成熟，优先发展4超越周边产品5全新的生活方式——商务、时尚、国际、快捷6产品附加价值保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部7目标客户我们的客户在哪里？1、国内买家，包括外省市专业投资人士2、外籍买家，包括境外投资基金3、在长安街、建国门工作的企业中高层管理人员，国家级运动员教练员4、有住宅升级需求的本区域客户保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部8产品定位建立城市新秩序，树立国瑞商圈新地标改变城市的无序状态，不要奔波，不要切换，一切尽在国瑞城！留在人们脑海中的不是崇文门外有个国瑞城，而是国瑞城那片地区以前叫崇外！保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部9案名建议释义：1、延续国瑞城气场2、国瑞城产品升级，颠峰之作3、A概念的延展保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部10A释义，A延展Absolute完全的，绝对的Achievement成就，功绩Accept接受，认可，同意，承认Accelerate加速Ace一流的，王牌Admirable令人钦佩的，值得赞美的，绝妙的，极好的Acclaim喝彩，欢呼，称赞Active积极的，主动的，活跃的Across交叉，越过Advanced高级的，先进的Advantage优势，有利条件，利益Aggiornamento现代化Aesthete审美家，唯美主义者保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部11解题A级化：国瑞城的A级区，商圈的A级区A极化：A，极度深入，极度丰富A概念演绎A形象保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部12副标题之一红中心深白公寓紫金公馆总部形象生产力客观品质主观享受高度气质名流魅力保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部13副标题之二完全中心尤其公寓绝对公馆低调奢侈高调舒适建筑尤品自得其所完全财质中心价值力第三部分营销策略保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部15销售目标项目产品销售面积预计成交均价（元/米2）开盘起价预计1年内升值均价销售周期公寓3934520000-220001900025000-3500012个月服务公寓3500921000-240002000025000-3500012个月写字楼1500016000-180001580016000-1800016个月四合院8726按套销售按套销售按套销售18个月保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部16销售目标公寓部分销售金额约：9.1亿元(均价23000元/平方米)酒店公寓部分销售金额约：8.4亿元(均价24000元/平方米)写字楼部分销售金额约：2.6亿元(均价17000元/平方米)四合院部分销售金额约：4.3亿元(均价50000元/平方米)总体销售金额约：24.4亿元保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部17营销五大方针大盘效应，大宅观念主打自用启动市场，带动投资型产品销售分步推广，节奏控制老客经营，滚动开发北京结果，全国开花保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部18整合营销：定向传播、互动沟通新闻策划、品牌互动总体营销策略根据本项目的市场定位，形象定位，产品属性，制定以下总体营销策略：保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部19营销策略阐述：定向传播——是一种高效的经济的传播方式，本项目未来的客户群层次非常高，如采用大众化的推广手法势必要付出极大的推广费用，因此建议采用小众媒体，定向直投，直接到达准客户的终端，节省推广费用。互动沟通——利用投资说明会、产品说明会、售楼处、样板间落成、通过大量的客户互动沟通活动，让客户直接体验本项目产品带来的高标准、高水准服务、高附加值，增加客户对投资本项目的信心。新闻策划——充分调动和利用一切可以利用的媒体资源为项目宣传服务，策划各种类型的新闻话题，制造新闻热点，保持一个相对较高的曝光率，有利于在大众心目中树立品牌形象，籍由大众客群影响到目标客群。品牌互动——利用其它行业知名品牌，如名车、名表、名酒、高尔夫等客户资源，进行品牌互动传播，承办或组织大型的有影响力的会议、论坛等。保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部20媒体通路考虑：1、网络广告2、DM直投3、机场媒体4、机票票封5、财经时尚类杂志、报纸6、外省市推介会或报广7、报纸媒体8、广播媒体保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部21另类机会媒体票底广告位：山西煤票农机展销会入场券工业科技进步展入场券针对异地的大型展会，定点促销：农用机械展销会矿业设备展销会山西煤交会保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部22整体销售推盘节奏公寓酒店式公寓四合院四合院国瑞办公客户积累期销售第一阶段销售第二阶段尾盘销售阶段06.12市场预热07.03样板间开放07.07楼体封顶07.11收官正式公开积累客户保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部23整体时间表时间事件公寓服务公寓写字楼四合院06年12月前期筹备07年1月售楼处进驻07年2月样板间开放售卡排号07年3月正式公开07年4月四合院观摩07年6月主体封顶售卡排号08年7月服务公寓开盘07年9月四合院公开07年12月年末促销08年1月高调面世持续销售持续销售强销强销持续销售接受咨询持续销售持续销售强销不公开深藏小露隐性销售接受咨询强销接受咨询保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部24销售实现商场如战场实现销售目标的五大战役保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部25第一大战役客户积累阶段06.12——07.3联谊酒会老客户答谢会产品研讨会，户型鉴赏装修招标会，新闻炒点战役结果：完成客户积累800～1000组国瑞尊荣售卡仪式高密度软文轰炸，提升人气节日主题活动销售现场新闻发布会恳谈会专家会保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部26第二大战役聚集人气全面启动阶段07.4——07.6战役结果：完成公寓销售的25%，写字楼的5%天价四合院若隐若现新闻话题制造开盘强势入市异地定点销售老客户定向销售定向渠道销售现场销售异地同步开盘节日主题活动公关活动保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部27第三大战役产品纵向拔高阶段07.7——07.10战役结果：产品价格普遍上调10%适度硬广推广，形象树立四合院产品鉴赏观摩活动产品拍卖会天价四合院面市，制造新闻点企业公益性捐助活动专业商业论坛或金融论坛项目吉祥物征集高密度软文轰炸，提升人气保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部28第四大战役全面消化阶段07.10——07年底战役结果：完成公寓销售、酒店式公寓的85%；写字楼的60%，四合院的50%工程进度宣传主题性公关活动制造势头针对性促销活动异地巡展销售活动现场SP销售活动全面软文密集宣传元旦答谢客户音乐会展会促销保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部29第五大战役高调谢幕战役结果：08年延续07年气势，成功推高价格，写字楼清盘，四合院封盘影力响全面发散保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部30价格节奏控制15000200002500030000350004000007.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.3公寓服务公寓写字楼保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部31销售控制策略每次开盘少量供应每次开盘100％销售每个阶段制造供不应求的效果保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部32第一阶段工作计划售楼处选定售楼处开放售楼处装修06.1207.0107.027.03春节销售工具制作培训全面接受咨询售卡排号样板间装修装修标准确定公寓开盘样板间开放软文炒做样板间开放，即将开盘锁定客户异地推广预热，同步开盘筹备第四部分媒体表现保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部34明暗双线，主辅相成A计画：视觉冲击，画面感染锁动目标，传递信息主线，明线辅线，暗线A计话：循序渐进，逐步灌输国瑞商圈，频繁出现保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部35主题诉求A是战略格局A出，格局定当仁不让，坐镇中央，是为格局保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部36主题诉求保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部37主题诉求A是造城态度所有大理想，都要事无巨细的做事态度成全保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部38主题诉求保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部39主题诉求A是上层生活凡空间，都是意识形态的外化表现保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部40主题诉求保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部41主题诉求A是交通要地地铁、长安街、两广路，路多的效果是人快保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部42主题诉求保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部43主题诉求A是建筑品质建筑之品，可鉴造者之德保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部44主题诉求保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部45主题诉求A是服务水准任何可以服务的地方，都有服务保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部46主题诉求保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部47主题诉求A是顶级时尚引领时尚话语权，代言标准保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部48主题诉求保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部49主题诉求A是商务形象在商，形象力就是生产力保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部50主题诉求保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部51主题诉求A是TOP休闲吃喝玩乐，唱念做打，都在最high状态保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部52主题诉求保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部53媒体表现——灯箱保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部54媒体表现——灯箱保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部55媒体表现——灯箱保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部56媒体表现——灯箱保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部57媒体表现——灯箱保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部58媒体表现：报广保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部59媒体表现：报广保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部60媒体表现：报广保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部61媒体表现：报广保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部62媒体表现：报广保密资料，严禁外传！国瑞营销中心市场策划部63广播媒体表现•90.0音乐台–集中使用,每次以月为单位,每天发布次数不少于8次•广播内容（60S）：[钢琴单音节伴奏，童音唱字母歌]ABCDEFG；[男金属音立体回声此起彼伏]A是崛起、A是格局、A是态度、A是生活、A是交通、A是品质、A是服务、A是时尚、A是商务、A是休闲；[宏大的YanniSantorini背景乐，磁性男声]国瑞城A区，二环内的百万平米建筑群；国瑞城A区，城市中心的高处。国瑞城A区电