北京朝阳区某后CBD项目可研报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料北京朝阳区某后CBD项目可研报告一、项目概况1、位置——扼守CBD南麓紧邻东三环要道本项目位于北京市朝阳区东三环路与人民机器厂南路交汇处，紧邻东三环。北距CBD仅为1公里，距离长安街延长线1.5公里；东距东四环2公里；南距南二环1.5公里；西距东二环2公里。地处北京东南部核心地带。2、规模——打造东南部地区地标极物业占地13344平方米，已批审建筑面积为。属于本地区最大规模的建筑单体，适于开发综合类大型物业项目，整体项目屹于东三环之畔，无任何遮挡，将形成气势恢宏、傲然伫立的东南部地标级建筑，形成东三环上的一道风景线。3、交通状况——横贯东西，直通南北，得天独厚紧邻东三环，可方便到达CBD及城南和城北，临近两广路—广渠路、长安街—建国路、并可方便贯通至东二环路、东四环路；东西南北交通极为方便；由于临近京沈、京津高速公路，本项目处于外省市进京的必经之路；在公共交通方精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料面，多条公共交通线经过本项目，如：300、830、730、28、810、37、57、707、705等；随着北京城市轨道交通网的建设与贯通，地铁5号线、地铁八通线以及城铁亦庄线，都将为本项目的公共交通提供更加便利的条件。4、市政状况——成熟完善奠定项目全面基础本区域是近二十年开发的成熟地区，市政条件完善：道路系统、给水、排水系统、地上、地下管线系统、供电系统、电讯系统、燃气系统等。目前，三环路正在改造之中，其交通容量将进一步提升，为迎接奥运会做好充分的准备。5、市场状况——特征明确面向需求商业市场状况：本地区缺乏大型商业中心，大型购物场所的供应现状是北至国贸中心，西至崇文门商圈，存在大型商业中心；而东部地区和南部地区均属大型商业的空白区域。住宅项目：周边住宅项目众多，竞争激烈，市场供应非常丰富。（详见下页本地区住宅项目调查表）本地区住宅项目一览表项目名项目物起价发展物电话精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料称位置业属性商业状态珠江帝景(Ⅰ)朝阳区西大望路与广渠路交叉口公寓7600元/平方米北京珠江合生创展房地产开发有限公司期房87777771/2/3/4/5乐澜宝邸朝阳区劲松桥东100米路北普通住宅7700元/平方米（全套精装修）北京万发房地产开发股份有限公司准现房67730005-0008苹果社朝阳普6000今典期62277925精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料区区国贸桥东南（紧邻通惠河南）通住宅元/平方米集团房/62238844后现代城（Ⅱ）朝阳区西大望路与百子湾交汇处普通住宅6300元/平方米北京金马文化园房地产开发有限公司期房67788833风度·柏林朝阳区双井桥向东（广渠路普通住宅5700元/平方米板:6400北京融利达房地产开发有限期房67705611/2精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料与大望路交汇处）公司非常生活朝阳区国贸南600米普通住宅6900元/平方米北京天相房地产开发有限公司期房87776555建外SOHO朝阳区建国门外大街4号（国贸中心对面）公寓11500元/平方米北京红石建外房地产开发有限公司期房65678888精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料易构空间朝阳区百子湾路南普通住宅4990元/平方米北京国锐房地产开发有限公司期房87719999项目名称项目位置物业属性起价发展商物业状态电话华贸国际中心朝阳区西大望路6号普通住宅9800元/平方米北京国华置业有限公司期房85951155/66/77/88九龙特区（九龙花园）朝阳区双井立交桥往东普通住宅5800元/平方米北京嘉利恒德房地产有期房67711166/67787700精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料150米限公司世桥国贸公寓北京市朝阳区双井东三环南路22号北门普通住宅7200元/平方米(全套精装修)北京世桥房地产开发有限公司期房87771115/6富力城（Ⅰ）朝阳区双井桥西北角普通住宅7000元/平方米(全套精装修)北京富力城房地产开发有限公司期房67757777新御景（御景园Ⅱ）朝阳区东三环普通住8550元/平方米北京松榆花园期房87312836/7/8/9精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料华威桥东南角宅房地产开发有限公司富顿中心朝阳区劲松桥东北角公寓7466元/平方米北京昆泰嘉业房地产开发有限公司期房65881678/65881680新青年公寓(优士阁)朝阳区东距双井桥200米公寓8600元/平方米(全套精装修)华润置地房地产开发有限公司期房87775221美景东朝阳普4600崇文现87318608精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料方（Ⅰ）区东三环华威桥东300米通住宅元/平方米区城市建设、达义兴业房地产开发公司房恋日·国际朝阳区大北窑东南角公寓11000元/㎡(精装修)北京华野投资管理有限公司期房65688007/8山水文园(一组团)朝阳区华威桥东南300米公寓5980元/平方米荣泰恒嘉房地产期房/现房(四栋)67353300/3322东方瑞朝阳公10800北京期65662669/70精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料景区建国门外长安街南侧寓元/㎡(精装修)峻成房地产开发公司房方丹苑（缤纷四季Ⅰ）朝阳区劲松西口500米普通住宅5980元/平方米北京方恒房地产开发公司1现房67788818,67746360百环花园（售罄）朝阳区东三环南路潘家园桥西南侧经济适用房4250元/平方米北京百环房地产开发有限责任公司双花园小区朝阳区广普通4380元/平方北京建材期房精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（Ⅰ）（售罄）渠门外大街北侧光华木材厂院内住宅米集团房地产开发公司华腾园(甲区)(售罄)朝阳区东三环双井劲松桥北100米普通住宅4580元/平方米北京北化房地产开发有限公司现房67790005/6/7香榭舍（售罄）朝阳区东三环华威桥东100普通住宅10000元/平方米北京富阳物业发展有限公司酒店式公寓精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料米写字楼项目：由于本区域所属的潘家园地区集中存在为数较多的省、市驻京办事处、酒店，促使该地区的商业氛围日渐浓重，目前，仍有新的驻京机构及商业写字楼项目在建设当中，致使本区域呈现全面性和可持续性发展的局面，同时，拉动提升了地区的消费潜力。娱乐休闲项目：娱乐休闲项目在本地区较少，尤其缺乏面向大众的大规模、综合性餐饮、娱乐、休闲的集中地，成为该地区的空白点。在北京，以商圈为龙头带动地区的各类消费为普遍模式，所以，本项目存在着良好的商机。二、项目初步研究1、项目开发初步设想针对本区域的主要特征，即以传统居住区域结合大量新开发居住性项目的特点，居住饱和度较高；同时，大型的商业项目、标志性的商圈均未有形成，所以，根据本项目的规模、特征和位置、交通优势，本项目初步定位为大型综合性商业服务性项目，具体论证分析如下。2、本项目相关地区人口特征——密度大数量多精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料按行政划分，本地区区位属于朝阳区内，主要地区包括：劲松地区、双井地区、建外地区、潘家园地区、垡头地区、高碑店地区、小红门地区、十八里店地区等，户籍人口总量大约28万人以上，加上常住人口、流动人口和外来人口，居住人口总量超过百万，形成人口密度极大的特征。相关人口调查（如下表）街道男女人口数劲松地区978958430双井地区8610359965建外地区557549708潘家园地区9711160591垡头地区202921771高碑店地区706227220小红门地区28146055十八里店地区302999283、本项目商业辐射区域界定——百万人口的巨大商业市场类比北京城南核心商圈的服务人口数量：周边现有商圈例举：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料崇文门商业圈——以百货零售业为主；十里河商圈——以建材商贸为主大红门商圈——以服装、纺织品批发类为主；大都会商圈——面向全市，以百货类为主。本项目发展空间：本地区尚缺乏以日用商品、餐饮、娱乐为核心的商圈，市场空白点有待填补。参照其它类似商圈发展模式A.公主坟商圈：地处西三环，依托周边大规模居住区，以城乡贸易中心和翠微商厦为核心形成综合性商业、零售、百货、餐饮以及通讯产品为主的商圈；B.当代—双安商圈：地处北三环，依托中关村和人民大学等商住群体以双按商场、当代商城为核心形成以商业、商务、餐饮为主的商圈；C.燕莎商圈：地处东北三环，依托使馆区、商务区、旅游酒店和高档生活社区，形成以商业、商务、旅游、娱乐为主的高档商圈。如以本项目作为本地区商圈的核心商业项目，其所辐射服精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料务的范围可以扩展至东城、崇文、朝阳大部分地区以及丰台区东部地区、大兴区东北部地区、通州西北部地区等区域，辐射人口数以百万计。4、本地区综合特征分析——现代与传统的碰撞大众与高端的结合人文环境：本地区人口密度大，六十年代发展起来的多家大型企业形成了本地大量的企业、事业及政府公务员的工薪人群；经过近年房地产业的发展，以及对国有大型企业的迁移和对国有企业土地开发，形成了一个规模较大的新型地产市场，吸纳了工薪白领、经营管理者等中高档次的居住人群，同时，由于临近CBD，本地区也是最早的租务市场，形成以工薪阶层为基础，中高收入为高端的复合型人群类型。位置特征：地处城南，扼守东三环，紧邻CBD，既可借助CBD国际化商业氛围，又独具自身高密度居住区的特征，是一个京城南北之间、东部与中部之间的复合型区域，兼有城南、城东和CBD区域的地理位置特征。文化特征：本地区因地处北京的南城，因而地区文化以北京传统南城文精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（