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金脉•皇城国际——城市中心商务新地标香港司培思商业经营管理集团市场及项目概况市场研究范围以项目为中心，覆盖东二环、东三环北段沿线；北二环全部沿线、北三环蓟门桥以东；CBD、金融街、长安大街等地区北京写字楼市场概况区域调研项目数量总结内容北二环7使用率平均为72.9%最低净高2.6米（首钢国际大厦），平均净高2.72米交付条件中，仅华远首府不提供天、地、墙装修，即裸房交付；中铝大厦提供网络地板，其他项目均为简单装修或水泥地入住率平均87%（华远首府未计入在内）电梯梯速最高2.5米/秒，其余为2米/秒空调系统没有四管制系统，雍和大厦提供分户式中央空调，其余均为普通中央空调系统除创意大厦和中铝大厦外，均不收取超时空调费北京写字楼市场概况区域调研项目数量总结内容东二环13使用率平均为71.6%，新保利大厦使用率最低仅60%最低净高2.4米（保利大厦），平均净高2.63米除第五广场尚未确定交付标准外，其余均提供吊顶、白墙、水泥地面标准入住率平均88%（若除去较新的中青旅45%，入住率达92%）新保利电梯硬件设备水平最高，梯速达4.5米/秒，老项目梯速1.75米/秒，其余在2米/秒凯恒中心空调新风量超过50立方米/小时，其余均为普通中央空调系统北京写字楼市场概况区域调研项目数量总结内容西二环7使用率平均为69.5%平均净高2.72米，因成铭大厦和国际企业大厦为旧项目，拉低了平均净高，新项目平均净高超过2.8米，这和西二环项目国企相对集中，讲求大厦气派风格有关成铭大厦和国际企业大厦入住率较高，其余尚未入住，未入住项目国企整栋购买，入住率将在企业入住之后，迅速提升，不会出现散租楼盘入住率上升慢的现象除旧项目成铭大厦和国际企业大厦外，硬件水平普遍较高，电梯多采用进口原装电梯，梯速高，荷载大，西环广场、英蓝大厦均采用四管制空调系统北京写字楼市场概况区域调研项目数量总结内容北三环9使用率除环贸中心偏低一点（68%），其余均在70%上下，平均70.2%平均净高2.68米仅环贸中心和燕莎盛世为裸房交付，其余均提供天地墙装修，甚至精装修，项目越老的，装修标准越高平均入住率81%硬件标准中，环贸中心独占鳌头，各项指标均名列前茅北京写字楼市场概况区域调研项目数量总结内容东三环北段14使用率平均为69.8%平均净高2.68米平均入住率93%，除天元港中心、富力爱丁堡广场、首开幸福广场为期房项目有销售，其余均为现房租赁项目，且项目已进入市场一段时间，入住率高，燕莎中心、京城中心和亮马大厦无空置面积东三环北段临近燕莎涉外集中区，写字楼硬件标准普遍较高，尤其是以佳程广场为代表的大体量新一代甲级写字楼，和以现代汽车为代表的中等规模高科技标准甲级写字楼，分别吸引了世界知名公司入住。无论从办公区净高、电梯配备和四管制空调系统，均与其他项目有全面的超越北京销售均价超过2万元/平米的写字楼项目区域售价金地中心CBD及东三环2.4万万达广场2.5万北京国际中心2.2万万通中心2.35万CBD国际大厦2.38万朝外SOHO2万SOHO尚都2.2万东方梅地亚2万中环世贸2万财富中心2万富力爱丁堡2万共11个北京销售均价超过2万元/平米的写字楼项目区域售价凯晨广场金融街及西长安街3.4万恒奥中心2万远洋大厦*2.5万新保利大厦东二环及东长安街2.8万第五广场2.4万光华长安大厦*2.4万恒基中心*2.4万丰联广场*2.4万名人广场其它区域2万共9个皇城国际写字楼基本情况•写字楼总面积：55604平米•单层面积约5000平米，随楼层升高逐渐递减•层高3.5米，净高约2.6——2.7米•使用率约70%•17部通力高速电梯，梯速达2.5米/秒•停车位479个•吊顶、乳胶漆墙面交房•LOW-E玻璃幕墙•5A智能化系统初步结论写字楼供应•写字楼供应仍集中放量，上半年新增153万平方米；•海淀和朝阳供应量占上半年总供应量的68％；•东部商圈供应写字楼58.5万平方米，西外、两广大街和南三环区域供应加大；•CBD供应写字楼28.3万平方米，多为中高档项目；•东二环供应超过20万平方米；•供应影响因素之一：奥运效应促进写字楼放量；•供应影响因素之二：4、5号线地铁即将开通，南三环配套不断完善初步结论写字楼销售•2006年上半年写字楼销售面积73.7万平方米；•朝阳区写字楼销售36.7万平方米，为各区最高；•东二环写字楼销售走旺，CBD和中关村表现差强人意；•上半年销售均价14904.3元/平方米，写字楼成交价格走势平稳；•销售价格在16000元/平方米的写字楼成交量最大，达到27万平方米；•崇文区异军突起，销售均价达到16228元/平方米，而东城和朝阳表现平淡；•金融街商圈写字楼销售均价每平米接近两万元，东二环成交价格接近CBD，中关村写字楼价格仍徘徊不前；•以文化创意产业为卖点的写字楼迅速发展；•销售影响因素之一：大单提升东二环销售；•销售影响因素之二：金融街开发接近尾声，区域写字楼价值上涨初步结论•项目位处北二环安定门外大街上，非传统商务区•周边缺乏新型、甲级写字楼•项目周边拥有一定人文景观如地坛、雍和宫等•交通相对通达，拥有一定数量的公交路线，邻近安定门地铁站•项目硬件水平领先于周边现有的众多楼盘，在未来租赁市场上有较强竞争力•项目建筑新颖，具有地标性特征，有助于未来进驻企业形象提升•周边央企、市企不少，不缺实力自用客户•暂定销售价格不低，相对于其他同价位项目优势不明显北京商业市场概况目前北京新兴商业地产项目（包括在建）总规模达600多万平方米，其中规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模达441万平方米，占总在建规模的73%以上。预计北京购物中心、百货、大型超市总供应量达到236.59万平方米，到2007年，新增加的供应量将达到294万平方米建筑面积。2005年北京市社会消费品零售总额2902.8亿元；其中百货、超市、购物中心的零售额合计占去了80%以上的市场份额。北京商业市场概况东城历来是商贾云集的富庶之地，作为商业中心地区已有上百年历史。王府井、北京站、隆福寺等传统商业街在国内外享有很高知名度。近几年着力发展的十里银街汇集了上百家国内外驰名品牌的专营店。东单、东四、和平里、北新桥等商业区也已形成规模。东城区新世纪制定的“二三六三”发展战略中，东二环处于十分重要的一环。该战略的具体内涵为：大力发展两业——现代服务业和高新技术产业；着重建设三区——王府井现代化商业中心区，地坛、雍和宫、国子监传统文化旅游区，东二环交通商务区；项目周边主要商业情况•三利百货12000平方米、•巨库：30000平方米•东城文化馆：7600平方米•东城图书馆：11500平方米•糖果娱乐空间（KTVDISCOBAR）：4000平米•天客隆和平里店：800平米•京客隆和平里店：1800平米•地坛体育馆：13600平方米北京商业市场概况北京销售均价超过5万元/平米的商业项目名称位置体量商铺售价财富中心CBD5.5万米25万元/米2万通中心CBD1万米26万元/米2朝外SOHOCBD6.4万米26万元/米2东方梅地亚CBD2.7万米25万元/米2中环世贸CBD1.5万米25万元/米2第五广场东二环0.9万米25.5万元/米2富力爱丁堡东三环0.5万米26.5万元/米2凯晨广场西长安街3.5万米26万元/米2中国红街工体东路1万米25万元/米2共9个皇城国际商业基本情况•项目商业面积10107平米•临街面长超过120米，进深约57米，柱间距8.7米•首层层高7.5米，二层层高4.2米•使用率接近60%（整层计算）•两部自动扶梯•停车位479个（与写字楼共用）初步结论•非传统商业区，商业气氛不浓•周边现有商业不多且经营情况并非理想•邻近项目的“巨库”因产权式销售红极一时，但现况凄凉•周边缺乏具代表性的区域综合商业•餐饮娱乐业生存空间较大，零售业阻力较大•商业覆盖范围因交通、人口等原因较难突破区域局限•进深较大、二层层高较低、垂直交通不够等因素不利于销售•硬件配置尚有待加强，尤其在满足餐饮条件方面•暂定销售价格不低，较其他同价位项目优势不明显城市中心商务新地标项目总体形象建议——安外大街唯一甲级综合体——舍我其谁的皇冠级商务领地——升级区域综合商业的世纪之作•随着北京写字楼和商业档次整体走高，现有区内的物业也很难满足企业不断提升形象的要求•环顾整个北二环地区，整体商务气氛都不浓厚，现有和即将投入使用的物业档次不算高且分布零散。•项目周边至今没有一座甲级物业，原有的物业档次、形象一般，硬件上的不足也制约着更多的企业进入本区，尤其是与区内国企关系密切的上下游企业•本案无论是外在形象还是内在硬件水平，都远远领先于既有物业。而且，在未来一段时间内，也没有同类的物业落成，本案的出现将大大提升区域内的商业形象，填补安外大街高端商业的空白。项目总体形象建议城市中心区顶级5A写字楼写字楼形象建议——安外首席办公领地——超高标准的硬件设施——提升企业形象的最优选择城市中心区人文商业地标商业形象建议——引领区内商业全面升级——打造区内中高端消费目的地——利用文化包装塑造项目独特定位目标客户群分析根据国家统计局的行业化分标准，并结合写字楼入驻客户的主要特点进行适当调整来界定入住客户行业特征：行业分类行业范围A高科技类电子、通讯、软件开发、网络B制造/加工类飞机/汽车制造、家具、纸业等C建筑/地产类建筑施工、工程设计、地产开发等D金融/投资类银行、证券、基金、保险、投资公司等E咨询服务类咨询公司、律师和会计师事务所等F文化/教育类文化、影视艺术、广告、传媒、学校等G物流/商贸类物流公司、航空运输、船运、商业贸易等H能源/化工类石油、天然气、水利、电力、化工等I政府机构类政府代表处、国际组织/非盈利机构代表处等J综合类经营多种业务的综合公司（如GE公司）K其他农、林、牧、渔及生物医药、旅游等公司（较少）物业名称主要客户类型浙江大厦高科技类、咨询服务类安华发展大厦咨询服务类、物流/商贸类、建筑/地产类长新大厦高科技类、咨询服务类洲际大厦高科技类、建筑/地产类、制造/加工类三利大厦高科技类、文化/教育类目标客户群分析•区内有升级办公环境需求的自用客户，包括大型国有企业、事业单位及其上下游企业单位•与本区现有企业或邻近区内企业有业务联系的企业自用客户•钟情于本区环境，认同本项目的中小型企业物业名称知名客户浙江大厦主要入驻公司有：浙江大学网络系统有限公司,宋庆龄基金会,北京科莱特电子有限公司，金隅集团，埃力生集团，中海海员对外技术服务有限公司。安华发展大厦主要入驻公司有：中国联合控股股份有限公司，北京城建一建建设工程有限公司，中国安华集团总公司。长新大厦主要入驻公司有：申银万国证券有限公司，北京华胜天成科技股份有限公司，中国医疗器械工业公司，吉达国际运输公司。洲际大厦主要入驻公司有：日电系统集成（中国）有限公司，中国机床总公司，中国石油天然气股份有限公司。目标客户群分析周边潜在客户概况目标客户群分析周边潜在客户概况物业名称知名客户环球贸易中心中国银行、中国建设银行、中电华通通讯有限公司、灵智精实广告有限公司、德国德马吉公司北京办事处、前程无忧网络信息技术(北京)有限公司、韩国LS电缆株式会社北京代表处、北京雷石世纪技术有限公司、广东威创日新电子有限公司北京办事处、北京凯维斯医药咨询有限公司、圣戈班依索维尔（固安）玻璃棉有限公司北京分公司、北京市中瑞律师事务所、光彩四十九控股股份有限公司、科菱机电（上海）有限公司北京分公司、北京华福工程有限公司、北京京华四方贸易有限公司、三星（中国）投资有限公司、日冲商业（北京）有限公司、冲电气实业（深圳）有限公司北京分公司、日本冲电气工业（株）北京事务所、光华服务产业（中国）有限公司、中华人民共和国海事局、北京索浪计算机有限公司、香港新实业国际集团有限公司、茂名瑞派石化工程有限公司、北京神州掌讯信息技术有限公司目标客户群分析近期意向购买客户•国家珠宝玉石质量监督检验中心实验室有限公司20000平米•中华人民共和国海事局15000平米•北京市政府对外联络办公室2