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北京龙潭湖国际体育交流中心项目市场研究及定位策划汇报2（万平方米）A地块B地块C地块总计占地面积0.953.533.087.56建筑面积1.897.062.47万（容积率0.8）11.426.16万（容积率2.0）15.213一、基本条件分析二、项目定位策划三、开发运营策略四、动态投资测算4地缘格局商业环境人文资源优势劣势一、基本条件分析5本项目南城崇文区天坛红桥地缘格局63#商务、办公星光大道配套居住休闲、运动、娱乐1#2#地缘格局7商业环境崇文门商圈红桥市场方庄商业区永外文体批发区批发商业与大众消费型商业、专业商业交叉分布，商贸氛围浓厚。传统零售商业档次正逐步提升，商业零售与休闲娱乐、文化的融合在崇文门商圈蓬勃开展。以红桥、四块玉、永外为据点的批发/专业商业正悄然展开新一轮的提升与整合。8区域商业的升级换代，商业物业档次、品质的持续提升。体育商业氛围有待依托奥运机遇，实现产业升级。商业环境92006年，崇文区A级及以上和主要旅游区（点）全年实现营业收入2.64亿元，比上年增长32.9%；全年共接待游客839.34万人次，比上年增长49.2%，其中，境外游客77.75万人次，比上年增长2.0%。人文资源10人文资源北京游乐园国家体育总局11地域局限性交通条件商业原始环境人口密度地块形状弱點優勢人文旅游资源体育产业背景体育商业商务环境物业持有经营优势劣势12基本定位思路项目发展定位产品策划构想二、项目定位策划13思路一：借势借助周边北京游乐园、天坛及红桥市场、体育相关企事业单位的资源优势，将区域资源纳入项目整个商业消费链条之中，将劣势转化为优势！基本定位思路14思路二：突破针对项目交通及周边消费人口及商业环境的劣势，本项目必需创造差异化亮点，突破项目区域，形成更为广阔的吸引力和影响力！基本定位思路15思路三：成长项目的长期持有经营属性，使得我们必须关注商业物业持续经营的价值，基于长远的考虑进行商业运营规划基本定位思路16北京游乐园就是本项目的娱乐主力店!借势－游乐园与北京游乐园形成互补的运动健康商业内容，将能够共同促进区域繁荣!17奥运商机无限市场前景借势－奥运18体育商业零售，本项目具有较好的市场发展基础。各类体育相关企事业单位，必将带来日益增加的商务需求。体育商业市场基础体育相关企事业单位借势－体育氛围19生态特点与区域环境一脉相承；生态化的商业空间可以成为项目的差异化亮点，也是本项目的优势条件所在。借势－生态20周边古老的人文资源以及众多的教育文化资源。充裕的、飞速发展的旅游资源。借势－文化21突破－差异化突破市场局限前沿运动体验设施，创造消费新体验。特色商业内容，吸引市场关注。个性定制配套服务，形成品质差异化。全新商业主题，领航商业市场。22成长－全方位启迪商业未来全面满足消费者的未来生活所需。前沿运动体验娱乐，创造消费新体验。舒适生态购物设计，公园里的商业。完善休闲配套，实现物业综合价值。潮流时尚文化，生生不息的魅力。23成长－商业环境舒适的商业环境，多彩的商业空间，是商业项目赢得未来的基础。24成长－体育体育与商业的结合是现代商业发展的必然趋势和特点；2008奥运将带来新一轮的体育消费热潮。25成长－文化独特的商业文化，为商业项目的持续发展提供原动力。26项目主题定位DreamSportsPARK梦幻运动公园27项目发展诉求国际体育商业生态示范区体育商业发展之中国模式28功能物业组合商业零售－满足休闲生活所需运动娱乐－创造消费新体验商务配套－全方位满足访客所需29IMAX是一家世界上处于领先地位的娱乐技术公司，始终引领70毫米15齿孔巨幕电影市场（15/70）。IMAX影院网络是目前世界上覆盖面最广的巨幕影院网，实际囊括该市场100％份额。自1970年这一媒介问世以来，超过7亿观众欣赏了IMAX影片。现在，每年约有7千万观众访问IMAX影院。截止2002年年底，全世界32个国家中，共有232家IMAX影院在运营，在今后几年，还将有52家IMAX影院计划开张。IMAX品牌就是巨幕电影的代名词。产品策划构想－“IMAX”30“IMAX”的文化突破以“IMAX”电影文化作为本项目文化定位的表达与体现以“IMAX”巨幕电影作为文化定位的龙头，大大提升本项目的聚合力，以世界领先的娱乐文化突破传统商业形态IMAXExperience是最具震撼力和感染力的电影体现。全景银幕最高可高达8层楼房，伴以12000瓦的数字音响，IMAX技术将使您身临万象，感受极限。“IMAX”以其张力和魅力，使全世界7亿多观众为之倾倒，成为最令人心驰神往的影院娱乐31“IMAX”消费市场特征IMAX电影以科学探索、好莱坞大片两大类型为主，对其自身做出清晰的定位。IMAX主要以科学探索类影片吸引着广泛的观众群体，不仅抓住孩子们善于幻想、对未来的渴望与追求，引导青少年对自然与科学进行探索，也充分满足了成年人对未知、神秘世界的探求欲望，并兼顾了家庭休闲娱乐功能，老少咸宜。对好莱坞大片的重新制作是IMAX影片近年来又一成功突破。针对现代新兴电影观众和年轻时尚人群，利用好莱坞大片自身具备的号召力，重新加工制作出更具震撼与感受力的体验式影片，丰富、提升了IMAX电影的功能，和观赏性。IMAX电影以神秘、探索为主题，不少影片还配有相关知识、指导手册，关联产品众多，非常具有市场潜力。32“IMAX”商用模式“IMAX3DMPX”放映系统适用于300-400座的影院，屏幕为高13.5米（IMAX巨幕最高可达24米）。影院规模一般为宽21.6米，深24.3米，与普通350座影院相当。本项目可引进的会是“IMAX”的商业巨幕放映系统“IMAX3DMPX”，该系统主要由mpx放映系统、IMAX影院音响系统、IMAX3DMPX银幕系统、标准偏振眼镜等组成，适用于IMAX标准建筑。33“IMAX”经营介绍IMAX票价及片源目前国内IMAX票价DMR大片(由传统35mm影片转制或专门以IMAX标准制作)－￥80/人次原版片（以科学记录片和体验式影片为主）－￥40-￥50/人次片源：DMR大片目前国内已引入4部，并不断引入中；迪斯尼作为IMAX的拥护者，不仅将以往经典影片以IMAX格式重新制作，新片也将专门发行IMAX版本；目前IMAX影片已近200部，原版片国内已有近30部；每年新增片源20多部。例如：星球大战前传二：克隆人的进攻阿波罗13黑客帝国二、三哈里波特三猫女34“IMAX”经营介绍35“IMAX”经营介绍IMAX影院目前国内及港台状况已开业：上海和平影都内IMAX厅，和平影都位于上海市人民广场西藏南路，临近福州路，与来福士购物中心相连。日常每日三场，每场1-2部片，日场以包场为主，夜场以大片放映为主。上海科技馆，上海浦东黑龙江省科技馆，哈尔滨市太阳岛风景区入口香港太空馆台湾：台北两家、高雄、台中正在筹备或即将将开业（2007）：东莞科技馆上海某模拟驾驶中心、香港国际机场北京中国电影博物馆36“IMAX”影院形式IMAX3DMPX影院形式IMAX单厅影院不仅可以放映IMAX3D电影，在与IMAX沟通确认的前提下也可以放映传统2D电影，且不需添加新的放映设备，一般建筑规模在600平米。含IMAX影厅的多厅影院为了降低运营成本，提升效益，IMAX影院可采取多厅影院的形式。本项目建议采取6-8厅以IMAX影厅为主的经营规模，一方面充分发挥品牌效应，一方面为消费者提供更多选择。37“IMAX”的投资模式与运营成本IMAX的投资方式国际上IMAX影院投资方式有以下几种：开发商投资影视娱乐业投资商投资IMAX公司投资几方共同投资目前国内商业IMAX影院投资方式主要采取先期开发商投资、后期专业院线公司运营的方式，以期项目能够快速启动，带动整体招商和营销。IMAX投资组成引入IMAX3DMPX系统需要投资：放映系统（不包括运费，FOB多伦多）150万美元每年服务计划、保养和替换部件5.5万美元其它5万美元38经济效益目前在欧美运营的IMAX影院，当年客流达到25万人次时，可有20％的投资回报；而根据目前国内票价和经营成本初步测算，当年客流量达到18万时，IMAX影院即可有30%以上的投资回报，这还不包括影院其他影厅及周边产业的收入。经营者经营IMAX影院的收入来源主要为票房收入，同时根据影片类型及来源，IMAX公司将对影片票房采用分成方式收取拷贝租用费，传统IMAX影片为票房的11-15％，DMR电影（大片）为20-25％左右。考虑到本项目临近北京自然博物馆、天坛公园、北京游乐园等设施，IMAX电影主题与之均相契合，有较有利的团体包场经营条件。除IMAX电影的票房收入外，IMAX相关文化、科技、生活产品（影碟、原声唱片、影音器材、海报、电影主题衣帽、饰品、摆设/装置、玩具/玩偶、模型、轻餐饮等），以及附加的广告、活动均可带来可观的收入。本项目设计采取外包经营方式，外包价格为此项目投资保本价格。39对项目收益的提升力IMAX影院直接所需面积为600平方米，加上直接与之相关产业经营展示面积1400平方米，周边产业及间接相关产业经营面积1000平方米，整个IMAX电影文化主题部分为3000平方米。从IMAX在全世界开设的多功能影院于商业购物场所的经营情况来看，商场在招商与销售方面获得空前的商业价值，IMAX的进驻带动了的实力主力机构的入驻（比如大型超市、百货等），在此之后，得到大量投资者的青睐，商铺销售价格的提升就是最好商业价值的体现。对于本项目，主力商家的进驻与后期商铺的销售是开发商最关心的问题，可以设想，结合IMAX采用“文化+地产”的模式对与项目主力商家的谈判及最终进驻是有优势的；为项目后期租/售价格的提升带来更大空间。预期项目开业时商业用房售价可大幅度提升。40“IMAX”的文化突破文化“IMAX”购物餐饮娱乐以文化休闲消费为主旨，集多功能于一体的新型商业中心，融合多种消费乐趣于整体环境中，打造南城休闲文化及购物的新境地旧有商业模式现代新型商业中心模式41“IMAX”的文化突破提升“IMAX”城市印象项目整体形象项目物业价值作为国际娱乐的顶级品牌，巨幕电影“IMAX”在华北地区的首次引入，进将会大大改变和提升北京南城带给人们的整体印象，有力聚合北京地区甚至旅游市场消费者来此游逛、休闲、消费与国际名牌合作，项目整体将焕然一新，拥有更广泛的知名度，有利于开发商进一步开拓商业房地产市场，增强企业竞争力项目形象、品质直接提升，将会有更多国内外知名商户进驻和得到投资者的关注，同时也会吸引更多当地人前来消费。拥有良好的市场支撑，项目整体收益定可冲高42产品策划构想－明星餐饮街-影视文化与影视明星的联合名称地址田震－－湘园海淀区花园北路40号，北医三院往东200米路南文隽及众明星－－宁记麻辣火锅朝阳区将台西路8号北京珀丽酒店1层廖莎、叶毛－－莎莎苑湘粤食府海淀区复兴路乙20号那英－－岳阳菜馆朝阳区华严北里39号王刚－－金泉肥牛崇文门大街甲22号梁天－－新海派酒店东城区北河沿大街乙18号陈佩斯－－天乐滋补火锅城科南路44号双安商场对面李丹阳－－丹阳食府朝阳区亚运村慧忠里19号国玉大酒店内孙悦－－心情不错海淀区花园北路40号，北医三院往东200米路南吴孟达－－山顶茶餐厅东城区王府井大街138号新东安市场六层628-629铺刘威－－奥菲尔咖啡馆朝阳区建国路88号SOHU现代城内梁天－－东八区茶餐厅海淀区知春路29号大运村9号楼方力钧－－茶马古道(现代城)建国路88号SOHO现代城D座三楼刘元－－CD酒吧朝阳区东三环农展馆西南小霸王桥东侧冯小刚、徐帆、葛优－不见不散建国门北大街8号华润大厦1层任泉－－蜀地传说朝阳区莱太美食街A3高明骏－为人民服务三里屯西五街1号吴奇隆－柠檬叶子泰式概念火锅朝阳区霄云路15号臧天朔－－有戏蒙古音乐餐吧燕莎桥往东第三个红绿灯向北50米王朔－－非话廊三里屯酒吧街郑钧－－锦衣玉食朝阳区女人街对面东方七彩大世界后面湖边43产品策划构想－极限运动走