北海北苑项目分析及定位建议报告

北海北苑项目分析及定位建议报告第一部分项目周边分析一、项目概况项目位于北海银滩内，紧邻银滩四号路，对面就是海滩公园，位于北海银滩国家AAAA级旅游度假区，西面为银谷湾项目，东面为翠苑宾馆及海滩大酒店，北面为铁工宾馆和北海市疗养院。酒店占地面积13341.7平方米（约20亩），建筑占地面积8457.83平方米；项目主体结构已完成。1.1地块来源项目地块位于西边村内，共有有200多户人家，约6-800多人，项目地块目前还有未拆除的原酒店建筑物，计划拆除中。1.2地块区位项目位于银滩中区，银滩大道，紧邻“天下第一滩”海滩公园。图2.1：地块区域位置图1.3地块基本经济基础指标总用地面积:13341.7㎡总建筑面积;121895㎡其中：酒店公寓：99895㎡会所商业面积：10000㎡地下室面积：12000㎡计容积率建筑面积：106895㎡建筑占地面积：3000㎡建筑密度：22%建筑容积率：待定8.0绿化率：待定以上的数据为预算数据，最终以方案为准。二、地块现状2.1地块形态地块形状呈长方形，南北距离137米（包括政府规划路），东西约104米，整个地块地势平坦。2.2土壤性质岩土类别：海洋沙滩地2.3市政配套道路：南边是4号路及面对银滩中心；西面为当地粮食局下属企业银谷滩酒店；北面是原居民驻地；东面为当地税局企业翠苑宾馆半营业中。图2.2：地块周边交通规划图城市市政管网：水、电、通讯等城市市政管网已接通。公用市政：公园、学校、医院等公用市政资源已初步形成。图2.3：地块市政配套图2.4环境污染情况银滩作为“天下第一滩”的旅游景点，周边暂无工业等环境污染。三、地块四周情况3.1东面：翠苑宾馆酒店，北海银滩度假村中华专家园、政府规划路。3.2南面：四号路，对面为滩海公园3.3西面：银滩谷大酒店、及艾美酒店公寓3.4北面：政府规划3号路和原居住民。图2.5：地块及地块周边状况示意图3.5重点描述3.5.1项目拥有一线海景资源，视野开阔无障碍。对面为北海政府开发的大众旅游渡假区，旅游资源潜力很大，政府计划投入巨资打造银滩旅游项目，目前银滩的配套升级时政府的重点项目；3.5.2地块东面为海滩大酒店，是由中国电信集团广西电信有限公司投资，按国际四星级标准营建的豪华度假酒店，是目前银滩区唯一的四星级酒店，实际按照国家标准三星级；3.5.3地块北面为规划3号路，已初步建成。3.5.4目前项目的西面聚集大量的住宅项目及公寓项目，但基本上都是二线或更加靠后的景观，如万泉城、棕榈泉、森海豪庭等，属于比较大规模及自身配套品质比较不错的，其余大小项目不下百余个，其中重点关注的项目是正在筹划中的银滩一号综合项目占地约365亩，建筑总面积49万平方,集酒店、会展、公寓、专家楼等于一体，项目定位比较高。四、小结4.1优点：4.1.1地段交通十分便利；4.1.2本地块拥有一线海景资源，绵长的海岸线，1800海景尽收眼底，是银滩不可多得的一线海景地块；4.1.3商业价值高。本项目周边有多条市政大道，对面即海滩公园，沿四号线和西边的政府规划路（30米）商业价值较高。4.2缺点：4.2.1银滩属旅游区，季节性强，现阶段常住人口稀少，商业氛围尚未形成。4.2.2目前项目周边配套不足，商业氛围没有，生活配套几乎没有，商场超市等更是没有；4.2.3项目后面的村落还比较的原始落后，形象上比较差，和项目周边的落差较大。第二部分区域及市场分析一、区位价值1.1经济水平广西北海市有“中国—东盟海上大通道”之称，在积极融入泛北部湾经济区和中国—东盟“M”型区域经济合作战略的要求下，北海市发展港口物流业，积极搭建南向东盟、北接西南、东引珠三角的国际物流新平台，加快对接东盟的步伐。据海关统计，北海市与东盟国家的进出口值正以年均百分之四十的速度增长，双方贸易额由2001年的不足0.5亿美元攀升到2006年的1.88亿美元，增长近4倍。“十一五”期间，北海市拟国民生产总值年均增长15％、财政收入年均增长16％、全社会固定资产投资年均增长20％、工业总产值年均增长19％，力争实现到2010年全市生产总值达到500亿元、财政收入60亿元、全社会固定资产投资累计完成700亿元的目标。届时，北海将在环北部湾经济圈和中国－东盟自由贸易区建设进程中拥有更强的竞争力。图3.1：北部湾（广西）经济区示意图银滩属于北海市银海区，2005年银海区人口134031人，是北海市常住人口最少的区域，约占总人口的8.98%，但随着北海城市的进一步发展，城市外扩已势在必行；森海豪庭、蓝色海岸·国际家园、棕榈泉等高档楼盘的入市及大量闲置土地被盘活、利用，未来投入到市场的土地储备量比较大，银滩周围存量土地的不断盘活，旅游度假和居住人口数量将会不断增多。图3.2：北海市银滩中区控制性详细规划意向鸟瞰图总结观点随着北部湾经济区的强劲发展，北海区位优势愈发明显，发展前景极为显著；北海交通立体网络的构建完善及重大项目的实施建设，北海正在不断地积聚经济能量，将逐步发展成为广西沿海经济“新一极”。中信国安北海生态旅游区、北海银滩生态环境综合治理项目的实施建设，更彰显北海市对海滨资源的有效保护与合理开发，为发展城市旅游产业与加大房地产消费注上新的活力。1.2城市定位1.2.1北海城市定位：到2011年，实现年接待国内游客1000万人次左右，接待境外游客15万人次左右，旅游外汇收入3000万美元左右，旅游总收入50亿元左右，旅游总收入相当于全市GDP的12％左右，把北海建设成为经济繁荣、交通便捷、风光秀美、最宜人居的现代化国际旅游滨海城市和具有竞争力的区域性国际化中心城市。1.2.2银滩定位：银滩作为“天下第一滩”，是北海旅游资源的主体和核心，是北海市唯一的国家级旅游度假区。2006年银滩大会战顺利推进，银滩中区改造一、二期工程如期完成，实现了“还滩于大海，还滩于自然，还滩于人民”的目标。1.3产业分布本项目属于国家4A级旅游度假区的银滩旅游区（中区），具有得天独厚的自然无敌海景资源，是开发旅游休闲度假性物业的最佳地段。图3.3：北海市经济园区规划分布示意图图3.4：北海市旅游景点分布示意图图3.5：北海市道路交通分布示意图二、项目资源优势2.1海景资源本项目的核心资源在于其拥有一线海景，视野无阻碍，是开发休闲度假物业的上乘之选。2.2高起点的政府规划北海市政府准确的城市定位，以及对银滩旅游度假区科学合理的规划，为项目发展旅游地产提供了强有力的保证。图3.6：北海银滩旅游区规划设计2.3交通网络本项目周边四面皆为市政大道，路网十分完善。2.4品牌优势本项目开发的资本背景是联华集团，实力雄厚，具有很强的品牌优势，同时北海市政府对本项目也是大力支持，使得整个项目的开发至销售都能产生较大的市场影响力，能为销售带来非常积极的影响。2.5区位优势银滩是旅游城市北海的门户，是北海市的一张“金”名片。2.6市政配套齐全银滩旅游区经过多年的开发，各种市政配套齐全，医疗、酒店、学校等一应俱全。三、问题和风险3.1政府开发力度和规划执行力本项目酒店公寓和商业配套的成功很大一部分取决于政府对于银滩旅游区的开发、宣传力度及规划执行力。3.2竞争激烈3.2.1土地资源储备丰富：1992、1993年间，北海市掀起震动全国的房地产热，由于土地的过度批租和无序炒作，遗留闲置土地面积近2200公顷，占了北海市区国有土地面积的四分之一，北海成为广西闲置土地数量最大的城市。资料来源：楼盘众多，竞争激烈：由于受90年代房地产开发热的影响，遗留下来大批空置房和半拉子工程。北海市政府采取多项优惠政策盘活烂尾楼：除享受国家规定的税收优惠外，还可享受经营服务性收费减半、行政事业性收费全免的优惠。1998年12月31日前停工的房地产烂尾楼项目，在2004年12月31日前转让销售，可免征营业税、契税；房地产开发经营企业购买烂尾楼续建后，在此日期前销售的享受同样待遇等，因此2004、2005年施工面积大量增加，此类楼盘价格普遍低，市场需求短期内得到满足，在一定程度上减少了以后市场需求，增加了竞争程度。两会前后，新一轮房产调控新政频出，而处在北部湾经济区开发前沿的北海楼市，继续演绎2009年的火爆，2010年元月份成交20.42万平方，力压三亚！春节以后，很多楼盘推多少卖多少，甚至无货可卖，出现了一房难求的局面。新开盘项目均价基本都在4500元/㎡以上，和连市长所说的北海房价3000多元/㎡的价格实在是相距甚远！目前，各大开发商都在加快开发自己手中热土，百亩大盘越来越多，北海现有和在建的百亩项目，真是不数不知道，一数下一跳！超百亩项目20个（不包含在报建中的），总建筑面积约735万㎡。3.2.3人口增长速度缓慢北海市属典型的旅游城市，外来人口主要以旅游人士居多，缺乏工业的带动作用，居住人口增长缓慢。3.3规划指标目前项目的规划指标为旅馆业，对我们非常不利，能否按照计划中作土地转性或部分转性都是对项目关键的作用。3.4政策风险全国房地产市场的价格不断上涨，国家将出台各种宏观政策来抑制房价，对房地产开发的收益带来影响。3.5周边环境银滩目前周边已开发的物业普遍档次不高，提升消费群对本项目档次的认知有一定的难度。配套基本没有，并且在未来的发展上还有很多的用地，不过基本上全部是酒店业商业地，住宅用地的指标几乎没有。作为居住来讲目前项目周边环境配套较差，未来3-5年内不适合入住。四、区域竞争分析4.1竞争片区和项目分布通过对北海市房地产的调查发现，北海市房地产的发展具有明显的沿海旅游城市特征：城市中心区价格低，沿海区域价格相对比较高。根据房地产价格状况分为：中心区、海景大道沿线、银滩区域。其中就目前北海房地产发展格局来看，本项目的竞争片区主要是：1）香格里拉酒店、富丽华酒店即海景大道沿线；2）沿银滩片区。表3.1：区域典型楼盘区域楼盘名称规模总建筑面积容积率推售情况项目开发周期亲海价值区北部湾1号165亩49万㎡3.52009年10月28日一期开盘，共推出715套公寓。5-6年临海价值区香槟郡130亩23万㎡2.72009年上半年销售9.94万平方米，荣获北海市销售冠军4-5年棕榈泉271261.52009年1-2期别墅全部售罄，目前销售3期别墅及公寓洋房5年国际家园230亩23万㎡1.5酒店式度假公寓已经销售完，目前正在进行高层海景公寓VIP内部认购4-5年森海豪庭640亩45万㎡1.22009年11月推出海景高层，目前别墅热卖中5-6年水岸香堤173亩25万㎡1.8仅剩7层楼中楼，明年推出海景小高层。4-5年阳光家园110亩14万㎡2.0所推房源仅剩公寓，销售率达80%2-3年银滩万泉城430亩40万㎡2.12009年上半年销售了4.68万平方米，进入北海市半年销售前六3-5年城市中心区星海颐园106亩13万㎡1.8一期所推房源仅剩部分1房，4房，销售率达70%2-3年国际新城95亩23万㎡3.32008年11月一期开盘，截止09上半年已销售4.63万平方米。4-5年图3.7：竞争区域分布图图3.8：区域典型楼盘分布图富丽华大酒店以上资料表明，在三个片区里市中心价格最低，北海市高档住宅主要集中在银海区和海景大道沿线即香格里拉酒店、富丽华酒店及北部湾一号周边。由于香格里拉酒店的附近海域受到污染较严重，同时银滩旅游度假区的高起点规划和银滩大会战的成功启动，导致海景大道沿线价格相对银滩片区较低。北海市目前属于政策性导向较强城市受东盟自由贸易区及北北部湾经济区的影响很大，目前北海价格还属于中等水平所以吸引大批投资、度假人士在此置业，享受休闲生活的同时亦可获得房子升值带来的经济效益，因此北海市各楼盘的销售状况普遍良好。4.2.1商品房状况a、海景区1）海景大道沿线海景区与中心区住宅价格差别较大，最高差价达3000元，海景是决定房价的重要因素。以北部湾一号为例，同一栋楼能看到海景的住宅价格与看不到海景的价格差距达2000元/平方米；市中心区由于具备良好的市政配套，周边环境成熟，价格亦超过2000元，