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北海太平洋商业广场项目建议书谨呈：北海市东鑫房地产开发有限公司南宁市战略营销策划有限责任公司二○一三年六月区域属性位置：西南大道与广东路交汇处所属区域：银海区所属板块：西南大道板块。项目位于广东路与西南大道交界处，属于银海区，与海城区相邻。随着北海一轴三区的城市建设规划，地块属于政府规划的商业、娱乐、休闲办公综合功能区内。地块周边众多市政办公用地及住宅用地，消费需求前景旺盛，发展潜力巨大。自身价值认知商业发展现状消费水平分析社会属性项目东面为广东路、南临西南大道、北临纬七路。交通路网四通八达，但目前人流及车流量不大。目前区域配套还处于规划阶段，预计相关的商业配套将来未来的3-5年内逐步呈现。未来几年内，西南大道周边将崛成为北海市成熟完善的城市形象新区。自身价值认知商业发展现状消费水平分析4区域未来规划1.规划规模：西南大道两则及附加路网总用地面积426.23公倾，规划人口4.2万人。2.规划目标：建筑具有商业、办公、酒店、居住功能的现代城市功能区。成为北海市城市建设新形象的窗口。3.规划结构：规划“一轴三区”的规划结构。一轴：以西南大道中央绿化及两侧建筑、道路为主体的中央景观轴。三区：（1）生活功能区：位于广东路及湖南路之间，以居住用地为主。用地面积115.83公倾。(2)中心商业、休闲公园综合功能区：位于西南大道交上海路周边区域，以高端商业、休闲商务及高层建筑群体现体现城市现代风貌，满足城市商业、娱乐、休闲商务需求。（3）商务酒店、行政、办公区：位于湖北路及南珠大道之间，是未来城市的行政中心。气息强烈的商务酒店、办公建筑群体现城市的活力和魅力。项目所在地为北海市城市重点发展商业、休闲、公园综合功能区，发展前景看好。自身价值认知商业发展现状消费水平分析5项目周边配套环境分析1、靠近北海市新规划的地29.06公顷行政办公区。主要有银海区政府、人民法院、北海市第二人民医院、新体育中心。2、项目四周规划商业金融用地41.79公倾，目前在规划或建设中的商业项目有南宁百货、人人乐购物中心、服装批发市场。（在规划中）3、毗邻北海第一高楼，北海市建设发展以来最高的超高层地标建筑，63层的北海之星商业大厦。（在规划中）4、离项目不远的南珠大道处规划1.89公倾的南珠公园一座，将成为北海北部湾广场后又一座地标性休闲活动场所。（在规划中）5、规划中学2所，小学2所，幼儿园3所。项目所有市政、商业配套均在规划中，区域发展商未成熟。自身价值认知商业发展现状消费水平分析商业项目立项条件分析（建筑条件指标）总占地面积22287.20地上总建筑面积146288.25其中商业面积45817.43其中住宅面积62124.59地下总建筑面积37406建筑密度39.50绿地率15.9%容积率5.0机动车总停车数1063非机动车总停车数2936自身价值认知商业发展现状消费水平分析商业项目立项条件分析（外围条件指标）指标实际情况评判道路类别120米宽西南大道上，汽车道、自行车道、人行道俱全★★★★★顾客到达便利性周边道路路网完善，但公交路线较少，且离站点远★★周边环境及现有商业措施周边目前商业配套缺乏，人气不足，环境略显凌乱★★商业能见度位于两条大道交汇处，商业能见度好★★★★自身价值认知商业发展现状消费水平分析项目商业产品SWOT分析优势：位于北海最有发展潜力的城市商业圈内，是北海市对外的形象窗口，未来升值前景大。而项目商业规模大，容易形成档次高的主题商业。劣势：区域居住人口较少，商业氛围还较冷清，区域商业还正处于市场培育和发展时期。而且项目体量过大，仅凭区域现有人口难以支撑。招商存在一定的难度。机会：项目商业在于政府对项目片区的整体商业规划，且周边规划高端住宅较多，将拥有含金量最高的客户群。威胁：北海长期商业地产泛滥导致供大于求，众多商业物业经营惨淡甚至关门，对经营者信心形成打击。借助区域优势塑造高品质的商业项目，引导北海商业风向标。做好“打持久战”的准备的同时“走出去”，扩大影响范围。满足周边人口、北海白领人群、商务人群休闲享受型消费需求。屏弃市场跟从定位，避免重复性业态设置。自身价值认知商业发展现状消费水平分析中心区板块——北海商业中心商业中心商务中心娱乐休闲中心市政中心四大城市中心,拥有丰富的城市各种成熟配套资源代表项目：和安商港新新力新力购物广场宝宜商厦启东电脑城大润发自身价值认知商业发展现状消费水平分析北海商业格局－“口”字形围和式格局北海商业格局是由：北至北部湾路南至北海大道东至北京路西至贵州路四条道路围和的“口”字形结构。区域内包括：北海最大的购物广场人流量最大的超市最具人气的开放式绿地。北海商业格局是由：北至北部湾路南至北海大道东至北京路西至贵州路四条道路围和的“口”字形结构。区域内包括：北海最大的购物广场人流量最大的超市最具人气的开放式绿地。自身价值认知商业发展现状消费水平分析北部湾路商业业态分析北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，合安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部湾路的一条线上。北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过；毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区域销售动力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺商铺夜市。区域租金水平：120－300元/㎡/月按目前商业惯例以12年为期的投资回报率测算：北部湾路目前商铺销售均价估测=210×12×12=30240元/㎡餐饮15%服装服饰32%超市百货4%宾馆7%休闲娱乐8%银行6%其他28%服饰：35（包括男6女8品牌专卖30）宾馆、招待所：7家电、机电、装饰：17休闲娱乐：6饮食：16旅行社：2银行：6超市：3北海中学、现代妇科医院、和信客运中心其他：30自身价值认知商业发展现状消费水平分析四川路商业业态分析四川路逐渐形成了以餐饮为辅、通讯设备专卖为主的商业格局，兼备其他商业，整体商业布局较好，业种业态配置较为合理。区域租金水平：60－150元/㎡/月按目前商业惯例以12年为期的投资回报率测算：北部湾路目前商铺销售均价估测=210×12×12=30240元/㎡餐饮16%服装服饰11%超市百货2%宾馆2%休闲娱乐6%通讯35%家装建材10%广告公司5%房产中介2%其他11%通讯类：46家餐饮类：21家服饰：14家（女装4、男装3、男女以及混合品牌共4家）美容、休闲、娱乐：8家家电、装潢、装饰：13广告公司：6家茶行：3家宾馆：2家中介：2家。其他：宝谊大厦、旧新力、振华（新、旧新力中间）、农行北海分行、中国邮政、EMS、电信、铁通、3G手机卖场、移动营业厅、工行大厦、建行、中国人民财产保险公司、航空售票处、交行自身价值认知商业发展现状消费水平分析北海大道商业业态分析北海大道作为次级核心商业区的主要街区内含：大润发、时代广场和华美广场3个主要卖场。相比较北部湾路人流较少，除大润发有外，其余2个商业广场经营情况较差，未来几年内难有起色。北海大道未来有规划中的沃尔玛超市，如能按预期实施势必将吸引购物人流转移，将是该区域商业重新发展的重要契机。区域租金水平：60－150元/㎡/月按目前商业惯例以12年为期的投资回报率测算：北海大道目前商铺销售均价估测=105×12×12=15120元/㎡家电建材26%餐饮13%酒店宾馆6%休闲娱乐14%金融银行8%服装服饰13%其他20%扇面80%家电、装潢、装饰：23家餐饮：11家大型酒店：5家大型娱乐中心：1家服饰：11家，包括女式专卖4家，品牌专卖3家休闲娱乐：11家金融机构：7家资产评估：2家另有，联通、电信、南航机票、自来水公司其他：17家自身价值认知商业发展现状消费水平分析北京路商业业态分析北京路商业街经过几年的发展逐渐形成自己稳定的客户群体，该商业街主要为服装、服饰类以及中底档餐饮等商家，以其物美价廉的产品优势始终保有一定的市场份额。区域租金水平：45－120元/㎡按目前商业惯例以12年为期的投资回报率测算：北京路目前商铺销售均价估=82.5×12×12=11880元/㎡餐饮18%服装服饰27%超市百货4%宾馆11%休闲娱乐22%家电家装13%银行5%餐饮：10家休闲娱乐：12家服饰：15（男装1家、女装4家、品牌专卖7家）宾馆：6家房地产中介：5家家电装饰：7家银行：3家自身价值认知商业发展现状消费水平分析长青路商业业态分析长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名度区域租金水平：60－120元/㎡按目前商业惯例以12年为期的投资回报率测算：长青路目前商铺销售均价估=90×12×12=12960元/㎡餐饮13%电脑14%办公用品11%宾馆4%文印店4%烟酒茶行7%中介店6%药店2%婚纱摄影店1%其他38%电脑店：16家金融：2家办公用品：12家中介：7家服饰：2家宾馆：4家餐饮：16家文印店：4家烟酒茶行：8家药店：2家旅行社：1家售楼部：2家商场、大厦：3家婚纱摄影店：1家其他：44家自身价值认知商业发展现状消费水平分析北海代表商业项目分布图北海的商业物业发展正处于初级阶段，目前和安商港凭高档次、业态分布规划成为北海商业的真正领头羊，其他如时代广场、新力购物广场、宝谊大厦外立面设计都比较滞后，商场的业态分布都较混乱。1234561278910111、和安商港2、世纪公寓裙楼商业3、宝谊大厦4、好好佳商场5、启东电脑城6、凯旋大厦7、新力百货商业广场8、新力百货广场9、新力购物广场10、华美广场11、时代广场12、大润发13、和安商都自身价值认知商业发展现状消费水平分析和安商都位置:长青路北部湾广场物业形态，底层裙楼-1-5层+部分沿街底商商业面积10000㎡和安商都位于北部湾广场东侧，是北海商业旗舰“和安商港”首家姐妹店，拥有约5万平方米超大商业规模，是以超市、百货为两大主业态，集购物、餐饮、娱乐、美容美发、医药保健等多种业态于一体的综合型购物商都。租金——临街店面：300元/㎡/月。按目前商业惯例以12年为期的投资回报率测算：和安商都目前商铺销售均价估测=300×12×12=43200元/㎡商铺转让费5-8万左右和安商都自身价值认知商业发展现状消费水平分析业态分布-1F：地下停车位1F：珠宝首饰；钟表眼镜，化妆品，保健品通讯，男女皮鞋，皮具箱包功能分区明确，业态组合合理丰富，新建商场，购物环境佳自身价值认知商业发展现状消费水平分析2F：女装内衣针织家具饰品美容美发羊绒羊毛中年装3F和安超市店铺街大地影院4F：和安超市大地影院5F：金马美食城电玩游乐城海上花娱乐城自身价值认知商业发展现状消费水平分析和安商港定位集购物、休闲、娱乐、饮食于一体目标客户高档消费常住居民、旅游消费人群经营方式采用“百货商店+大型超市”双主力商家的模式，全部商铺不进行分散产权销售，只采用招租或合作经营方式，能保证商场经营的统一性，发展商并建立专业经营管理公司，对商场进行统一管理。主营项目、品牌一楼珠宝玉器、化妆品、皮鞋箱包、麦当劳、大型餐厅；二女装（代表品牌：茗、only、titi、lily等）；三楼男装（代表品牌：皮尔卡丹、金利来）；四楼运动品牌、童装（代表品牌：nike、adidas、spoony）位置环境和安商港位于北海核心商圈北部湾路商圈内，商场内部按照现代商业最成功的商业格局规划设计，最合理地进行商场内部的布局经营状况及评议购物环境是北海最好、最高档的，是目前北海唯一迎合主流商业布局的商场，人流量和经营情况也是北海最好的。租金收益：按营业额30％收取经营费用自身价值认知商业发展现状消费水平分析世纪公寓裙楼定位时尚运动品牌、餐饮、休闲娱乐。目标客户年轻人群、商务客户经营方式采用“群楼商业”模式，5层商铺全部自行经营，1、2、3层经营较好，4、5层空关。主营项目、品牌一层nike、adidas、安踏；二层经典咖啡、电玩城；三层旺角网吧,4-5楼除少量办公外均为空关位置环境该项目位于长青路、北部湾广场交口，属于核心商圈内。经营状况及评议项目虽没有整体定位，但因所处在核心商圈内，加之商业业态配置合理，消费目的性明确，因此是群楼商业中较为成功的案例。租金收益：90－180元