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北海市项目研究提案第一章市场状况北海市场在经历了10年前的“大跃进”，而跌入深谷的惨痛后，于2002年开始逐渐复苏。北海房地产新格局初显。（一）、各领风骚三五年——房地产板块分析1、云南路板块云南路板块的银龙花园传来停工的消息，原称五月交房的承诺将无法实现；睛海居的代理销售商合富辉煌退出该楼盘营销工作；碧桂华庭销售停滞不前……云南路显得冷清寂静。云南路楼市进入到第二季度以来，失去了以往火爆的风光，像是失宠的孩子。以上例举的几个楼盘出现销售受阻的问题，归根到底主要是与开发商的实力及策略有关。有一点值得关注：云南路板块已经初聚了生活居住板块的雏形。随着云南南路市场的建成并投入使用，周边生活配套设施的日益完善，相信在今后的5年时间内，云南南路还能风韵犹存。这么比喻是因为，云南路有一个十足的硬伤，散乱的农民房成为开发商进入的最大障碍。2、四川路板块四川路这一楼盘新贵依然兴彩夺目，并且呈现持续升温的迹象。主要是政府方面推出的政务区带动了整个地块的升温。北海的旧城中心可以说还集中在北部湾路。由于原有城区在道路规划、社区配套、业态组合等方面的严重缺陷，旧城区已经难以承载高速、优质的现代城市运作，并将直接限制城市经济文化的发展。因此，北海城市格局迁移势在必行。然而，北海新城中心将花落何处?从地理位置上看，北海城市中心的迁移总是按照时间顺序向交通便捷、人口流动大的新城区发展，并且呈现典型的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部湾路─北海大道……北海大道与四川路交汇地段，连接桂海高速、西达北海港、南通银滩、北连外沙，交通便利，内外通达，再加上市政府的定址，让人们深信这里将成为北海新的城市中心除了这一因素的影响，四川先天优势对板块的支持力度也十分重要：四川路北段所连接的外沙海鲜岛，是北海城市发展的一个新亮点。作为一个城市特色旅游先导产业，外沙海鲜岛的繁荣不但提高了北海的知名度，也给四川路注入了更多的活力和色彩；外沙海鲜岛继续往南，就是北海的市中心广场——北部湾广场。广场周边有新力、粤海、万家兴、宝谊等众多大型商场，构成北海重要的商贸中心，而四川路这条贯穿商业中心的交通要道，记录的不仅仅是北海商业的腾飞，更是北海城市发展的繁荣。继续往南，就进入了以外贸、工商以及写字楼和许多娱乐休闲场所构成的商务中心。城区配套相当成熟，各种资源的相对集中使得四川路自身的价值更得以继续提升。再继续往南，市行政中心就在四川路上。如此一条黄金干道，贯穿城市娱乐休闲中心、商业中心、商务中心、市政中心四大城市中心，拥有丰富的城市各种成熟配套资源。拥有如此众多得天独厚优势的四川板块成为市场宠儿也就不足为奇了。3、茶亭路板块蔚蓝海岸领军，碧海云天殿后，凭其一线海景的概念，竟能以两个项目成就一个板块，成为楼市的一朵奇葩，但只是昙花一现。相对而言，茶亭路的发展纵深稍差，整个茶亭路区域可供开发的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，没有多少发展潜力。3、银滩板块近20个城建重点项目，争取在年内开工，这些重点项目近半数与银滩有关。包括投资达5亿的“杨帆”酒店、北海碧海银沙国际旅游项目、银滩中区改造二期工程、海泰别墅改造、银滩乐园改造、国际游艇俱乐部改造、银滩中区A地块项目开发、银滩音乐喷泉改造工程、北海大学园区周边市政配套设施、北部湾大道改造工程、西藏南路、云南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路灯工程、侨港镇改造工程等。未来10年银滩板块将是一个新的地产亮点。4、涠州岛板块海城区新引进落实项目12个，内资到位资金新增3696万元，其中涠洲镇的上岛项目到位内资1652万元、外资175万美元。涠州岛的热度在逐渐升温，已有不少人把目光转向那里。虽然现在配套设施等各方面的条件与其他板块相比，相差甚远，但其发展潜力巨大。现在政府似乎还未意识到，或是没有能力进行开发。与政府的冷淡相比，不少民间资本都已蠢蠢欲动，都有意向该岛投资，由于存在政策方面的障碍，现在态势并不明朗。相信一切会在近年内得到完满的解决，届时出现一个多赢的局面。这里大胆预测，由于存在旅游经济的发展以及该岛独特的地理位置、气候环境等因素的影响，今后的涠州岛将会成为另一个海南岛，一个旅游度假的真正的天堂。(二)、冰山一角浮出水面——值得关注的市场动态1、小户型成为市场主角E时代鑫城、阳光SOHO、南方大厦、蔚蓝海岸假日公寓、外沙青年公寓等相继开盘发售，并都取得不错的销售业绩，足以证明小户型是市场的主角。有一点可以肯定，小户型在今后三五年内还将是市场的主角。理由如下：(1)、北海市第二产业的健康发展，成为消费群体来源的保障。由于实体经济的发展，将吸纳一批的当地劳动力，并且随着经济的逐步发展，会吸引越来越多的当地人年轻人回流或是留在当地工作。这部分人的薪水高于当地的平均水平，因而有经济能力购买。(2)、消费观念的成熟。据了解，E时代鑫城5月29日开盘的E时代，最初引来一批外地投资者，可近期成交客户中比例最大的还是本地买房者。他们之中有本地父母为儿女买，也有成年人为父母买于养老(外省人)，还有年轻的本地女孩买做自己闺房的……由于总价低，年轻人有能力消费；并且拥有一个自己的家的观念，早已是深入年轻人的心中，年轻人希望拥有一个属于自己的空间，小户型无疑是最好的选择。(3)、受到投资者的偏爱。小户型地理位置好、环境好、交通便利，再加上几个实际点的卖点，很容易受到投资者的青睐：容易转手、可住、出租甚至办公。2、海景房未来潜力巨大，还有待挖掘北海的优美自然环境、良好的空气质量和美丽的海洋景观，是其他城市所没有的，正是这种无法比拟的资源，让全国各地的人群来此度假，因此出现了一群“侯鸟”型的居住者。这些购房者对大海有着无比的向往，渴望能在海边有一处属于自己的空间，因此在海边的商品房成为其首选的度假“基地”。海边的房子受到越来越多诸如此类人群的青睐。目前，北海市此类产品还很稀缺，因而留给开发商极大的空间充分发挥。茶亭路蔚蓝海岸和碧海云天作为公寓海景房的一个典型的代表,其良好的销售业绩,表明了海景房的广阔的潜力。3、旅游地产风生水起多个在建或是立项的度假村、产权式酒店等与旅游相关的项目的出现，标志着旅游地产会是今后的重头戏。随着北海市丰富的旅游资源逐步得到开发，这类项目可能出现井喷式的增加。(三)、客户情况由于10年前的的房地产泡漠的破裂,北海当地人对房地产已经变得不再敏感。北海市市区人口不足30万,本地市场容量有限。自从2000年政府启动房地产市场,2002年正式复苏以来,异地客户成了支撑北海楼市的主导力量。1、北海本地居民对商品房仍旧兴趣不大,他们更愿意买下一块宅基地,自己建房。占天占地,仍然是第一选择。外地人才、劳动力就业北海,“准北海人”这类客户普遍持观望态度，由于把握不了房地产发展趋势，不知何去何从。如果出手将会选择一些投资型的产品，且希望能统一经营的现房，其次再看开发商实力如何，才会做出购买。2、异地客户成了北海楼市的主体。自1999年以来,北海市的外来购房者中，一直以西北、东北等北方离退休人员为主；但2003年6月份开始，来自上海、浙江及广西南宁等地的购房者明显增多，他们特别看重一些高档楼盘。在今年3～4月间的江浙购房团和10月的上海购房团，托起了整个北海楼市，北海楼市已经成为比较纯粹的外销性质一个畸形市场。外地客户成了普遍持投资心态，把北海现状跟他们本地当年房地产状况相比，觉得北海房价水位低，有很大的增值空间。通常选择：单价较低的商铺，地段较好总价较低的公寓，能看海最好，而且按揭条件很灵活怕占太多资金的物业，多半是些期房，留下一定的空间以便于炒做获利。第二章别墅市场初探从市场细分来看，别墅市场应该有很大的潜力可挖，在异地购买中，别墅需求量很大，而北海近几年仅有海泰物业、碧雅苑、东方花园、北海花园和华杰温馨园等几个别墅楼盘推出。其中，海泰物业属于烂尾工程，至今权属难以理清，只有极少数可以供应市场，即使买家现在购买了，也无法入住。其他几个楼盘，都远离海边，户型、配套设施、规划、安全防范、物业管理等方面都带有较严重的缺陷，不能满足外地高端客户的要求。就是北海本地的一些外来投资企业高层管理人员，也基本买不到合意的别墅住宅，出现遍地别墅，却没有适合市场要求的产品的尴尬局面。是而本案明年进入市场，除了沿袭今年房地产的发展势头，更是要找准突破口，为北海房地产持续强烈发展注入了活力。北海别墅市场呈现几个特点:1、市场供应潜力巨大，变数高。10年前的大开发，成片农用地征用成为城市建设用地，作为一个度假城市，别墅规划用地不在少数。随着泡沫的颇破裂，大量土地或是荒废，或是建成“半拉子”工程。随着市场的复苏，当开发商发现“解套”的成本与市场受益达到“零界点”，就会时刻关注市场动向，一旦时机成熟，就会迅速重入市，抢夺市场份额。由于此类独土地在北海房地土地市场占有较大份额，因此整个别墅市场未来状况难以准确预测，市场的变量大。2、北海别墅楼盘素质参差不齐，整体水平较低在调查中，北海最著名的明星别墅盘“华杰馨园”，兵营式布局，整体规划设计略显呆板，空间变化少，没有动感和曲折；园林设计简单，整体规划设计给人以暴发户农民房感觉。在建不少别墅盘，实质为低密度住宅社区，别墅、多层、小高层各种建筑体混合。缺乏别墅作为高档盘的尊容、高档、华贵。3、独栋别墅成为市场主流。北海别墅市场中,主要来自于外地客户。北海以空气清新，气候宜人，适宜休闲和养老，在当地购房是一种“健康投资”。但几乎所有业内人士都认为，北海市目前超低价位住房升值潜力大，是驱动江浙、上海购房者入市的主要因素。在北海市场独栋别墅的主流价位在60～80万之间,如此低廉的价格,对于一线城市的客户,无论是投资客还是准备在北海置业,休闲养老的客户,只及相所在城市的1/4～1/5。价格已经不是此类客户考虑的问题。他们追求的是一种顶尖的生活方式,独门独院,要的就是真正别墅的生活,能够体现身份地位的别墅。别墅的本质是，奢华。独栋别墅才能完整的诠释，奢华。实际上,市场已经证实了一个问题。华杰馨园作为别墅市场的一个有影响力的大盘,同时作为一个最为成功的别墅盘，值得我们学习和借鉴。豪杰占地200余亩，全部规划设计为独栋别墅，其主要的特点就是1、户型大，建筑面积从280平方米～460平方米；2、花园面积开阔，最大的达到800平方米。业主充分体验到了别墅的生活：花园、独门独院。在最初的规划中，总户数是190栋；在一、二期推向市场，大户型受到强烈追捧后，在三、四期中把原先定位为中小户型的全部改为大户型，总户数减少到170户。充分体现了豪宅的风范。归根结底，华杰叫好又叫座的根本原因，就是定位为纯独栋别墅，满足了客户心理上对“真正”别墅生活的渴望。值得关注的是，华杰的开发商是有上海背景的一家房地产开发企业，面对北海这个以外销性质为主的的市场，仍然选择独栋别墅作为该项目的定位，值得我们研究和关注。从市场的反映来看，在我们调查的几个楼盘中，独栋别墅实现的销售情况最为理想，接近80％的销售率，已经说明了问题。4、联排别墅日薄西山实际上，联排别墅本来就是一个尴尬的产品，从它出生之日起，就注定是一种过渡产品。联排别墅是介于低层住宅和别墅之间的一种产品，是一种“舶来品”。是在城市土地资源日益稀缺的情况下，为满足城市中产阶级一族对高品质住宅要求而建的。该阶级在大城市中有一定的经济实力，但还没有足够的能力去郊外购置真正的别墅，退而求其次。在大城市中，能住上低密度住宅，就已经是一种身份和实力的体现了。在更大的层度上，联排别墅更接近于低层住宅。在北海别墅市场上，根据上文所述，不得已，退而求其次选择联排别墅的因素将不复存在。1、土地稀缺因素。10年前的泡沫，使得北海大量商品房开发土地至今闲置，“只有用不完的地，没有建不起的房”。土地不属于稀缺资源，大片的土地在等待发开，而且许多是别墅用地。2、经济制约。北海楼价较低，均价大概在1500元左右，与一线城市如上海相比，是其的1/6左右，60～80万一栋的独栋别墅，同样的价钱，在北海只能买一套两房的公寓。况且，能够在北海这种环境优美的海滨城市购置房产，休闲度假或者投资，本身就说明了业主的身份和经济实力。作为高端住宅产