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南昌南昌··华南城项目定位及华南城项目定位及营销推广总策略营销推广总策略二二00一一00年八月年八月商业密级商业密级【【AAAAAA】】前前言言20082008年在全球金融危机大背景下，我国实行较为宽松的财政货币政策。年在全球金融危机大背景下，我国实行较为宽松的财政货币政策。20092009年，中国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的一个发展过程。据社科年，中国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的一个发展过程。据社科院发布院发布《《20102010年房地产蓝皮书年房地产蓝皮书》》数据，数据，20092009年房地产市场的销售量为年房地产市场的销售量为9.49.4亿亿平方米，其中商品房销售面积平方米，其中商品房销售面积8.98.9亿平方米。与亿平方米。与0808年相比，商品房的销售面年相比，商品房的销售面积增长积增长42.1%42.1%，商品住宅的销售面积增长，商品住宅的销售面积增长43.9%43.9%，销售面积及其增速均创历史，销售面积及其增速均创历史新高。房价一季度最低，后半年同比增幅由新高。房价一季度最低，后半年同比增幅由1%1%上升到上升到7.8%7.8%。一线城市房价反。一线城市房价反转和上升幅度大于其他城市。房地产开发企业资金充裕，个人按揭贷款快速转和上升幅度大于其他城市。房地产开发企业资金充裕，个人按揭贷款快速上涨。上涨。20092009年房地产企业开发资金达年房地产企业开发资金达5.75.7万亿元，同比增长万亿元，同比增长44.2%44.2%，增幅高出，增幅高出20082008年年42.442.4个百分点。定金及预收款个百分点。定金及预收款99――1212月连续月连续44个月增速超过个月增速超过100%100%。个人。个人购房贷款新增购房贷款新增1.41.4万亿元，约为万亿元，约为20082008年的年的55倍。国家统计局统计数据显示，倍。国家统计局统计数据显示，20102010年年11——33月份全国商品房销售面积为月份全国商品房销售面积为1536115361万平方米，同比增长万平方米，同比增长35.8%35.8%。增。增幅上升了幅上升了16.416.4个百分点。个百分点。11--33月商品房综合销售均价为月商品房综合销售均价为51935193元，同比上升了元，同比上升了16.1%16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面。房地产业是关系国计；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面。房地产业是关系国计民生的重要产业，面对当前房地产过热，房价增长过快的形势，政府高度重民生的重要产业，面对当前房地产过热，房价增长过快的形势，政府高度重视，从视，从33月份开始，不断出台政策，进行新一轮的房地产调控。月份开始，不断出台政策，进行新一轮的房地产调控。..此轮调控，力度之大，措施之严，充分体现了政府坚决遏制部分城此轮调控，力度之大，措施之严，充分体现了政府坚决遏制部分城市房价过快增长，挤压房价泡沫的决心。政策调控针对性强，对投机市市房价过快增长，挤压房价泡沫的决心。政策调控针对性强，对投机市场打击尤为精确，同时又尽量满足首套以及自住型购房需求，充分挖掘场打击尤为精确，同时又尽量满足首套以及自住型购房需求，充分挖掘和引导刚性需求市场的健康发展。和引导刚性需求市场的健康发展。南昌南昌··华南城项目依托项目所在地良好的先天优势，以战华南城项目依托项目所在地良好的先天优势，以战略性的眼光进行高起点、独创性、科学性的项目规划，力争略性的眼光进行高起点、独创性、科学性的项目规划，力争通过华南城项目的高效运作，奠定开发公司的市场地位，一通过华南城项目的高效运作，奠定开发公司的市场地位，一举跻身行业翘楚。南昌举跻身行业翘楚。南昌··华南城项目选择此时入市，无疑为专华南城项目选择此时入市，无疑为专业运作提出了更高的要求，项目准确的市场定位是成功的方业运作提出了更高的要求，项目准确的市场定位是成功的方向，辅以高效精细的运作，成功应是必然。向，辅以高效精细的运作，成功应是必然。本文稿着重就项目定位及推广涉及的相关内容进行详细阐述。本文稿着重就项目定位及推广涉及的相关内容进行详细阐述。文件名称：文件名称：南昌南昌··华南城项目定位及营销推广总策略华南城项目定位及营销推广总策略文件类别：文件类别：论证稿论证稿文件密级：文件密级：商业商业AAAAAA文件编号：文件编号：chb0001chb0001创作指导：章学方创作指导：章学方主主创：程建国创：程建国协协创：李保兴、谢文辉、魏斯铭、苗华锋、卢乐清创：李保兴、谢文辉、魏斯铭、苗华锋、卢乐清创作时间：创作时间：20102010、、0808提交时间：提交时间：20102010、、88、、3131目目录录第一部分第一部分市场篇市场篇第二部分第二部分项目篇项目篇第三部分第三部分定位篇定位篇第四部分第四部分策略篇策略篇第五部分第五部分推广篇推广篇第一部分第一部分市场篇市场篇第一节：城市及经济概况第一节：城市及经济概况第二节：南昌房地产市场发展第二节：南昌房地产市场发展第三节：宏观政策分析第三节：宏观政策分析第四节：片区市场分析第四节：片区市场分析第五节第五节：：专业市场概述专业市场概述第一节：城市及经济概况第一节：城市及经济概况一、城市概况：一、城市概况：南昌地处江西中部偏北，赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖鄱阳南昌地处江西中部偏北，赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖鄱阳湖西南岸。东连余干、东乡、南接临川、丰城、西靠高安、奉新、静安，北湖西南岸。东连余干、东乡、南接临川、丰城、西靠高安、奉新、静安，北与永修、都昌、波阳共鄱阳湖，南北最大纵距约与永修、都昌、波阳共鄱阳湖，南北最大纵距约121121公里，东西最大横距公里，东西最大横距108108公里，总面积约公里，总面积约74027402平方公里。全境以平原为主，东南相对平坦，西北丘陵平方公里。全境以平原为主，东南相对平坦，西北丘陵起伏，水网密布，湖泊众多。南昌是江西的省会，全省政治、经济、文化的起伏，水网密布，湖泊众多。南昌是江西的省会，全省政治、经济、文化的中心。南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西中心。南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里等湖区、青云谱区、青山湖区、湾里等55个区，以及南昌经济技术开发区个区，以及南昌经济技术开发区((昌北昌北区区))、南昌高新技术产业开发区、南昌高新技术产业开发区((高新区高新区))和红谷滩新区。和红谷滩新区。人口：据公安户籍统计，南昌市年末户籍总人口为人口：据公安户籍统计，南昌市年末户籍总人口为491.31491.31万人，比上年末净万人，比上年末净增增7.357.35万人，其中非农业人口万人，其中非农业人口232.76232.76万人，增长万人，增长2.2%2.2%。据。据20072007年全市变动抽年全市变动抽样调查结果显示，样调查结果显示，20072007年全市年末常住人口为年全市年末常住人口为458.06458.06万人，人口出生率为万人，人口出生率为13.6313.63‰‰，死亡率为，死亡率为5.795.79‰‰，自然增长率为，自然增长率为7.847.84‰‰。。立体交通立体交通凸显优势凸显优势对于经济的发展，区位是个永恒的命题，它往往成为投资者考量投对于经济的发展，区位是个永恒的命题，它往往成为投资者考量投资目标的首选依据。资目标的首选依据。““十五十五””期间江西省提出了期间江西省提出了““五年决战交通五年决战交通””战略。五战略。五年的时间里，江西的高速公路的总里程从年的时间里，江西的高速公路的总里程从421421公里骤升到公里骤升到15791579公里，由公里，由20002000年全国第年全国第2020位一跃而进前九位，一个贯通南北、承东启西的位一跃而进前九位，一个贯通南北、承东启西的““天天””字字形高速公路骨干框架伸张成型。作为江西的轴心，南昌在决战的步伐中形高速公路骨干框架伸张成型。作为江西的轴心，南昌在决战的步伐中加速了与加速了与““长珠闽长珠闽””的对接。的对接。梨温高速公路通车，南昌通向梨温高速公路通车，南昌通向““长三角长三角””的东大门从此畅通的东大门从此畅通；赣粤高；赣粤高速省际会和，速省际会和，““珠三角珠三角””可以长驱直入南昌可以长驱直入南昌；昌九城际铁路的即将通车、；昌九城际铁路的即将通车、向蒲铁路的建成向蒲铁路的建成……意味着南昌又新增了一条快速、便捷的出海通道。南意味着南昌又新增了一条快速、便捷的出海通道。南昌昌北国际机场也提前昌昌北国际机场也提前55年迎来了它的改扩建工程，总投资达年迎来了它的改扩建工程，总投资达2525亿元的亿元的省重点工程，目前已开始进入具体实施阶段省重点工程，目前已开始进入具体实施阶段…………。。通览南昌交通，一个水陆空的立体交通体系正在朝着一个坚定的目通览南昌交通，一个水陆空的立体交通体系正在朝着一个坚定的目标标————““对接长珠江闽，连接港澳台，融入全球化对接长珠江闽，连接港澳台，融入全球化””的方向全速前进。的方向全速前进。对接长珠江闽，连接港澳台，融入全球化。对接长珠江闽，连接港澳台，融入全球化。————立体交通立体交通助推南昌助推南昌科学规划科学规划布局未来布局未来改革开放的改革开放的3030年，南昌市城镇化进程快速推进，城市基年，南昌市城镇化进程快速推进，城市基础综合实力显著增强。础综合实力显著增强。9090年代末，南昌对城市建设进行重新年代末，南昌对城市建设进行重新定位，把建设花园城市和现代化大都市作为目标，带来城市定位，把建设花园城市和现代化大都市作为目标，带来城市建设新的高速发展时期。建设新的高速发展时期。2020世纪末，市委、市政府制订了世纪末，市委、市政府制订了““一一江两岸江两岸””城市发展规划，城市发展规划，2121世纪初，进一步确定了世纪初，进一步确定了““一江两岸、一江两岸、南北两城，双城拥江南北两城，双城拥江””的城市发展新格局的战略决策，着手开的城市发展新格局的战略决策，着手开辟江北新城区，城市建设的重点开始向赣江对岸延伸。坚持辟江北新城区，城市建设的重点开始向赣江对岸延伸。坚持从从““既立足当前，更兼顾长远既立足当前，更兼顾长远””出发，南昌市逐渐拉开城市框出发，南昌市逐渐拉开城市框架，朝着高科技、多功能、强辐射的区域经济中心城市迈进。架，朝着高科技、多功能、强辐射的区域经济中心城市迈进。至至20102010年，城市建成区面积由年，城市建成区面积由19651965年的年的5050平方公里拓展到平方公里拓展到330000平方公里；城市重要功能区形成平方公里；城市重要功能区形成““一核五片一核五片””，即以昌南、，即以昌南、昌北为核心区，以莲塘、望城、湾里、乐化、罗家五片为卫昌北为核心区，以莲塘、望城、湾里、乐化、罗家五片为卫星城市组团；星城市组团；““一江两岸一江两岸””格局初步形成，城市功能日益完格局初步形成，城市功能日益完善，城市品位不断彰显，城市综合竞争力显著提升。善，城市品位不断彰显，城市综合竞争力显著提升。科学规划科学规划布局未来布局未来结论：结论：良好的区域规划及外部条件（地理、良好的区域规划及外部条件（地理、区位、城市规划、未来发展等）是项区位、城市规划、未来发展等）是项目开发成功的基础。目开发成功的基础。二、经济概况二、经济概况二、工业增加值二、工业增加值2009年1-10月，全市完成工业投资490.32亿元，同比增长44.2%，比全市50万元以上投资增速高3.5个百分点。其中以电力、热力的生产和供应业，通信设备、计算机及其他电子设备，交通运输设备制造业，非金属矿物制品业，电气机械及器材制造业为龙头产业，投资总额超20亿元以上的工业行业达11个，累计完成投资351.11亿元，同比增长61.2%。三、进出口三、进出口2009年1-11月，我市海关进出口总值为31.10亿美元，比上年同期下降0.6%，降幅连续六个月减缓，比1-10月累计减少5.5个百分点，复苏迹象更加明显。分项目看：海关出口总值19.