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项目可行性报告百丰房地产营销策略机构有限公司︱华府板块项目2013年9月3日目录一中国房地产市场概况二三四五六成都房地产市场概况成都新区概况区域分析市场预判经济测算一中国房地产市场概况二三四五六成都房地产市场概况成都新区概况区域分析市场预判经济测算宏观走势要点——2013年宏观经济趋势宏观研判：总体上看，中国经济已告别“高增长”时代，在“稳中求进”中央总基调下，2013年宏观政策将加大“预调微调”力度。在外部环境仍旧偏紧的情况下，从“三驾马车”到“双轮驱动”，内需渐成为拉动经济增长的主动力。2013年经济增长将温和回升，宏观经济形势对房地产市场的影响更趋积极。宏观走势房地产政策扫描——2013年上半年国五条地方版楼市细则出台，多地二手房交易降温受调控政策影响，尤其是对二手房转让征收20%所得税，北京、广州、沈阳等城市二手房交易明显降温。由于细则刚刚开始执行，买卖双方尚处于政策观望期，所以虽然近期有出手意愿的购房需求大幅萎缩，但是更多的业主仍然选择观望，而并未急于降价出售，二手房房价整体保持稳定。二手房市场面临个税调整之后，必然会影响到市场的成交量，供应需求情况会和政策出台之前有很多变化。原本希望通过二手房来解决自身住房问题的一些人群，也会转移到新房市场。百丰观点：国五条出台后，各地二手房交易量成倍暴涨，已经提前消化了未来几个月的量，目前各地出台的调控细则看，多地国五条细则未涉及20%个税，提及到的也没有出台收取细则，预计后期市场不会有太大变化，市场趋于理性，但提前透支会带来一定时期内的市场疲软。宏观走势银监会:银行信贷要支持中小套型普通商品住房建设中国银监会下发的关于银行业服务实体经济的指导意见要求：2013年银行业在信贷投放上支持扩大内需、节能环保、农业等领域。意见提出，银行信贷要支持中小套型普通商品住房建设，支持居民家庭首套自住购房，支持中小套型普通商品住房建设。按照风险可控、商业可持续原则，支持保障性安居工程建设。百丰观点：银监会出台这项政策，保障了未来市场上中小商品房开发、建设的资金问题，也引导开发商加大对中、小商品房的投资、建设力度。而大户型投资性商品房由于没有相关政策的支持，未来市场上这类产品的开发和销售难度将进一步增大。银监会这一政策的出台，也是落实了中央“国五条”中关于对中小套型信贷支持出台的实施细则。宏观走势全国住房价格持续上涨，刚需项目大行其道！从4月开始，全国均价突破万元！宏观走势2013年7月十大城市新房价格指数环比来看，十大城市综合指数连续第十四个月上涨，平均涨幅有所扩大，北京涨幅最大。宏观走势2013年7月全国300个城市土地市场交易情况（部分）7月全国300个城市共推出土地3363宗，推出面积12875万平方米，环比减少15%，同比减少3%；成交土地2625宗，成交面积9533万平方米，环比减少24%，同比减少10%；7月全国300个城市成交楼面均价为1418元/平方米，环比上涨37%，同比上涨58%。土地供应量小幅下降，成交同比量跌价升。总结1、地方政府鼓励合理需求，货币信贷政策微调也予以支持住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。地方政府出台各类政策鼓励合理需求。货币政策：信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升。2、继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求中央：反复强调坚持调控不动摇。地方：触及限购红线政策被叫停，表态坚决贯彻落实调控政策。货币政策：严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求。3、土地供应、保障房建设等长效机制完善，缓解供应不足矛盾土地市场：继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划保障房：加大支持力度，提前完成保障房建设目标一中国房地产市场概况二三四五六成都房地产市场概况成都新区概况区域分析市场预判经济测算经济环境2013年1—5月份，成都全社会固定投资资产总额达到2397.6亿元，第一产业固定资产投资总额31.5亿元，同比增加20.1%，第二产业固定资产投资总额598.6亿元，同比下降2.1%，第三产业固定资产投资总额为1767.5亿元，同比增加22.5%。规模以上工业增加值1129.8亿元，同比增加15%。外贸进出口总额达到205.5亿美元，同比增加14.2%。成都社会消费品零售总额累计1509.3亿元，同比增加12.2%。居民消费价格指数为102.9。全市居民储蓄存款余额达到7737亿元，同比增加21.1%。房地产开发投资总额为775亿元，同比增加17.4%。全市商品房施工面积为12495.8万㎡，同比增加10.4%，商品房竣工面积为670.6万㎡，同比增加15.2%。时间单位文件名称内容摘要2013-2-7省住建厅《2013年全省住房保障工作要点》全面推进住房保障工作提出了18点要求，其中明确开展“农民工住房保障行动”和启动住房保障立法相关准备工作。2013-2-24成都市政府办公厅《关于进一步加强2013年住房保障工作的通知》成都还将新增建设各类保障性住房和改造棚户区3万套（户）。其中，各类保障性住房2.2万套，改造城市棚户区8000户。在新建的各类保障性住房中，廉租住房2000套、公共租赁住房12369套、经济适用住房5331套、限价商品住房2300套。2013-3-31成都市房管局成都国五条细则公布进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。2013-4-12成都市房管局《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件，更不能要求购房者先收房再验房。2013-7-10成都市公积金管理中心公积金贷款调整第一，借款人房屋套数的认定，参考范围将从以前的购房地（比如主城区、双流、金堂等）扩展至成都全域；第二，还贷收入比将由50%调整为70%，成都政策财富论坛在财富论坛召开期间，成都市共签约世界500强企业和知名跨国公司投资项目74个，投资总额1120.15亿元。其中，境外500强和知名跨国企业投资项目48个，投资总额46.38亿美元；境内500强企业投资项目26个，投资总额823.31亿元。工业项目23个，投资总额294.70亿元；服务业项目47个，投资总额808.92亿元；农业项目4个，投资总额16.53亿元。2013年6月6日，财富论坛在成都召开城市规划—天府新区1—5月份，天府新区项目投资总额为547.5亿元，同比增加20.2%；天府新区“一城六区”最后一个控制性详规——《四川省成都天府新区天府新城控制性详细规划及总体城市设计》（以下简称详规）在2月21日举行的天府新区规划建设委员会专题会议上获原则性通过。根据该详规，天府新城总体定位为西部地区重要的总部商务中心、金融中心和会展博览中心，以现代服务业为主导的城市功能区，城市重要的商业中心、行政中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服务中心，将按照城市业态、文态、生态、形态“四态合一”的理念，坚持现代产业、现代都市、现代生活“三位一体”为基本理念，构建宜业宜商宜居的现代化新城，塑造新型城市形态。市场分析—土地情况根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2013年上半年全市商住土地供应为119宗，总面积7420亩，供应规模与去年同期相比有所下降，但量跌价升。市场分析—土地情况上半年大成都土地成交情况上看，双流及新都区土地成交遥遥领先。两处区域均为成都重点打造区域。市场分析—土地情况2013年上半年全市共出让土地120宗，规模为7247亩，整体成交均价360万/亩。较去年同期相比，成交规模同比下降4.9%，成交金额上升22.4%。市场分析—住宅市场2013年上半年，成都市新增商品住宅145111套，1392.68万㎡，套数及规模分别比同期增加45%，37.41%。由于12年下半年来楼市成交量一路走高，因此加大了开发商推货信心，增大了供应。今年上半年供应高峰出现在4月，单月供应量达到375.39万方，比去年同期增加29%。受3月小阳春鼓舞和5月房交会双重影响，4月份供应量创下上半年最高纪录。从供应区域来看，郊县已成为住宅主要供应区域，供应量远大于主城区。供应激增，郊区成为主要供应区域市场分析—住宅市场从各行政区域住宅新增来看，2013上半年，双流、高新区、新都区供应量较大，分别有208.89万㎡、158.89万㎡、153.6万㎡左右住宅供应。新增供给行政区域比较市场分析—住宅市场2013年上半年，未受国五条等政策调控影响，成都市商品住宅成交再创新高，全市住宅成交168530套，规模为1640.09万㎡，套数及规模分别同比上升38%、35.7%。成交从2012年上半年一路走高。从成交量来看，郊县住宅每月成交量均高于主城区。在3、4月份，受新国五条调控政策影响，引发市场恐慌性购买，因此3、4月份成交量达到上半年最高峰。5、6月份，由于前期购房客户已被大量透支，因此成交量走低。调控政策宽松，成交再创新高市场分析—住宅市场从供销走势来看，2013年上半年供销两旺，除了4月份供销比达到1.22，其余月份均低于1.0。上半年住宅成交面积大于供应面积，市场供不应求。上半年销量连续4个月超过去年同期水平，使得主城区住宅供求比下降，销售压力减小。从数据上可以看出，上半年整体市场供求关系较2012年下半年大幅度的缓和。供销两旺，市场供不应求市场分析—住宅市场上半年70-90㎡、90-110㎡产品是市场供应和成交的主流，分别占比整体成交量的37%，21%。首置70-130平占比74%，刚需依然是市场的主力军。各面积段供销情况市场分析—住宅市场2013成都上半年主城区商品房销售均价达9968元/平方米，大成都1—3月份在6600元/㎡左右，4月份由于销售回暖，价格上扬，4-6月住宅销售均价7000元/㎡，大成都二季度环比一季度上涨400元/平方米。主城区锦江区以10936元/㎡的销售单价位居第一，金牛区以9511元/㎡的销售单价位居第二。由于两个区域销售的住宅多位于三环内，价格最高。在郊县区域中，双流以6957元/㎡的销售价格居首。总结上半年受新“国五条”细则影响，由于担心二手房征收个税，引发市场恐慌性购房，住宅市场成交量明显回暖，供应激增，郊区成为主要供应、成交区域。上半年，成都市新增商品住宅145111套，1392.68万㎡，套数及规模分别比同期增加45%，37.41%；全市住宅成交168530套，规模为1640.09万㎡，套数及规模分别同比上升38%、35.7%。整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，未来地价将进一步上涨，相对供应量较紧缩的主城区土地而言，郊县配套日渐成熟，主城区拿地需求将逐渐转向郊县释放，未来都将是成都土地市场成交的主力区域，土地价格未来增长的潜力巨大。从价格来看，上半年由于成交大幅回暖，带动成交价格小幅回升，上涨400元/㎡左右。从各面积段产品成交来看，首置70-130㎡占比74%，刚需依然是市场的主力军。一中国房地产市场概况二三四五六成都房地产市场概况成都新区概况区域分析市场预判经济测算新区概况天府新区规划背景2010年9月召开的全省深入实施西部大开发战略工作会议上，省委省政府提出要规划建设天府新区，形成以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。到目前为止，天府新区这一目标从提出到总体规划形成，经过了一年多的时间。从背景来看，全国已经形成了新的区域布局，四川也进入到了不同的发展阶段，所以四川需要有一个专门的区域，成为成渝经济区打造产业、经济发展的新引擎，从而“再造一个产业成都”。这次规划的编制以中国城市规划设计研究院的技术力量为主体，省住建厅、成都市规划设计院等单位也纷纷参与。在规划论证过程中，更是邀请了国内外一些知名专家来参与，应该说规格很高、力量很强，最终形成了这样一部较为完善的总体规划。在天府新区这一概念提出来时，省上是想开辟出一块区域来专门建设，但没明确是在哪个具体区域。所以，天府新区的最终选址，也在全省范围内进行过海选。四川目前正处于承接产