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外滩九里项目运营规划2011年3月目录一、总体目标二、整体定位及开发思路三、项目运营管理四、项目风险管理及应对措施一、总体目标地理位置：九里项目位于中山南路460号，坐落于外滩核心区域，复兴东路、中山南路等城市主干道交错其旁，并与黄浦江和世博会互为毗邻。其辐射3公里范围内，外滩、陆家嘴、人民广场、淮海公园新天地等主要商业商务中心近在咫尺。陆家嘴人民广场外滩3号世博会会址外滩18号豫园新天地十六铺八佰伴1、项目概况四至范围：项目基地位于上海市黄浦区，中山南路以西,毛家路以南，外廊家桥街以东，紫霞路以北的围和地块内。基地为高层住宅建设用地，建设用地面积为3.3万平方米，总建筑面积13.4万平米，总计499套可售单元（含EF楼酒店式公寓211套）。一、总体目标1、项目概况通过高品质景观、外立面、精装修的全面实现，为云端客户打造出符合其身份象征的产品，树立豪宅标杆，立足豪宅市场，成为豪宅典范。以本项目为契机，拓展管理思路，创新管理手段，落实营造过程，为公司“九里系”高端产品大规模复制积累经验，培养人才。以本项目成功使公司正式步入一线豪宅开发商，提升公司品牌知名度，占领房地产市场制高点。2、战略目标一、总体目标面积187㎡188㎡245㎡277㎡310㎡360-420㎡剩余套数141113164455可售均价100000100000100000100000120000150000可售面积26182068441755421380422311可售金额（亿元）2.662.074.425.5416.5633.47外滩九里预计总货值将近90亿元人民币，已完成签约金额约20亿元。项目可售货量盘点如下：综合以上数据，300平以上户型货值占整体75%以上。3、经营目标一、总体目标销售金额目标16亿元人民币结转金额目标34亿元人民币实现净利润10亿元人民币实现净利润率30%以上打造华润置地系统顶级豪宅标杆2011年项目经营目标如下：3、经营目标一、总体目标外滩九里总体销售计划安排如下：年度销售金额12.75.316153505101520253035402009年2010年2011年2012年2013年（年份）（亿元）3、经营目标一、总体目标项目定位市场/竞争产品力消费者价值体系优化外滩九里二、整体定位及开发思路项目定位做足外滩市场/竞争项目卖点消费者跨版块竞争，强调外滩同板块竞争，强调区隔。外滩板块江景资源建筑/景观/户型/精装/会所/物业与外滩的关系……外滩客对外滩稀缺资源占有欲需要有可炫耀的资本二、整体定位及开发思路项目差异化竞争型定位外滩九里全新价值体系[做足外滩文章]形成竞争型差异化优势极致外滩生活南外滩板块少数人江景华润物业石材立面精致建筑古典园林景观会所商业精装修五星级酒店物业3#展售中心K楼顶大平层无敌江景艺术设计SPA个性炫耀标鉴专属享受个性艺术圈层社交价值支撑价值基础价值输出核心理念二、整体定位及开发思路建筑景观房型精装修二、整体定位及开发思路建筑景观房型精装修1、沿袭外滩的新古典风格2、全石材立面3、拱形门廊进厅设计4、临中山南路的地标建筑仪态二、整体定位及开发思路建筑景观房型精装修1、豪华入户大堂/彩绘玻璃2、地面马塞克拼花3、豪华电梯厅及轿箱二、整体定位及开发思路建筑景观房型精装修1、东看江，北看外滩，南望世博2、外滩感大气尊贵的古典园林二、整体定位及开发思路建筑景观房型精装修1、极具皇家质感的围墙和大门2、灵动的水景与下沉式广场3、丰富的雕塑与浮雕4、回家的精神堡垒‘入口大树’二、整体定位及开发思路建筑景观房型精装修1、奢华尺度感/3米层高/5米面宽2、主人空间全套房设计3、主人佣人入户完全动线分开4、超大型入户花园5、南向四个房间6、中西双厨二、整体定位及开发思路建筑景观房型精装修6、豪华卫浴空间/半下沉浴缸1、GDG国宾馆设计师主笔3、直饮水入户/中西双厨4、中央空调/全屋地采暖5、同层排水/新风系统7、外墙外保温8、系统门窗，low-e玻璃,断桥隔热2、K、J楼邱德光大师操刀二、整体定位及开发思路三、项目运营管理项目关键进度节点项目关键节点时间节点开工2008/5/30出地面2009/1/20主体结构封顶2009/9/30石材外立面结束2010/10/15AB/GH样板房开放2009/8/30样板示范区开放2009/10/1D样板房开放2010/4/15J/K楼样板房开放2010/10/1大手精装修完成2011/10/31室外景观完工2011/8/15竣工备案2011/10/31交付小业主2011/12/31四、项目风险管理及应对措施2011年外滩九里项目重、难点如下：1、完成整个项目竣工备案并获得交付使用许可证，实现利润结转。2、年底AB、GH、D楼完成交付，直面项目运营最终考验。3、J、K楼装修全部完成，实现置地系统最高端住宅的呈现。4、室外景观全部完成，打造置地系统内景观标杆工程。5、EF楼酒店式公寓装修基本完成，并进入试运营状态。6、政策风险下业绩实现竣工验收2011年11月中旬完成竣工备案，12月中旬获得交付使用许可证，整体验收安排如下：四、项目风险管理及应对措施（1）住宿难：外滩九里施工场地狭小，红线外无法安排施工临设，目前住宿活动房安排在如图所示位置。●应对措施：1、提前和相关验收部门进行协调，作出承诺，以不影响相关证照的获得时间。2、提前规划，紧抓关键线路工作，保证验收条件按时完成。3、充分利用施工单位资源能力，与相关部分保持良好沟通。竣工验收四、项目风险管理及应对措施（2）K楼底层改造：K楼底层作为售楼处平面布置与原建筑平面有较多不一致，K楼底层现状将无法通过规划验收。应对措施：1、对K楼底层按建筑平面进行改造，以保证满足验收要求。2、施工前工程、市场、物业需共同提出完整的施工流程安排以保证售楼需求。竣工验收四、项目风险管理及应对措施（3）AB楼入户花园变更：交付时需装修完成，验收时间与交付时间相邻，二者互为制约。应对措施：1、AB楼除1、8、13层外，其余楼层全部精装完成。1、8、13层作为验收楼层冲关。2、提前和相关验收部门进行公关和协调，以保证最终顺获得证照。竣工验收四、项目风险管理及应对措施（4）5#地块验收风险：5#地块南侧紫霞路由于拆迁难，一直无法动工，原J楼会所交付使用证拖延至今无法办理。●应对措施：对该风险，需要提前设想好预案，做好政府沟通，最力争在2011年底前彻底解决好该问题。竣工验收四、项目风险管理及应对措施AB、GH、D楼交付2、作为单价超10万元的高端住宅产品，AB、GH、D楼将在2011年年底向小业主交付，如何交付，毫无先例可循。实现高比例的一次性交付率，是整个项目团队的严峻任务，同时为随后J、K楼交付积累经验的重要经验。●应对措施：1、外滩九里项目成立交房筹备小组，组建细部检查团队，对现场进行100%检查。2、交付前，制定周密的交房方案及预案，提高客服服务水准，推出与外滩九里匹配的个性化物业服务，降低交付风险。四、项目风险管理及应对措施J、K楼精装实现3、K、J楼装修是采用邱德光大师的设计。其设计风格繁复、缤纷、华丽，多采用高光表面、流线型几何线条。对此进行大规模的批量化施工，其实现的风险和难度巨大，在业内也属于凤毛麟角。四、项目风险管理及应对措施难点分析（1）水刀拼花石材图案复杂、精细，品种繁多，对加工、铺贴、镜面处理要求高。J、K楼精装实现四、项目风险管理及应对措施●应对措施：1、事前考察石材供应商，重点关注其加工能力、备货情况以及水刀拼花施工工艺。2、做施工样板楼层，经项目管理各方查看确认后再允许大批量供货，避免系统性问题的产生。3、针对浅色系石材，对石材防护处理要求、湿贴石材采用建筑白水泥等进行规范，以规避风险。4、镜面打磨次数及标准在合约中明确约定。J、K楼精装实现四、项目风险管理及应对措施（2）难点分析：墙面、天棚较多使用高光油漆木饰面，特别是浅色调混水油漆及高光黑檀饰面，给施工、成品保护、后期维护带来难度。J、K楼精装实现四、项目风险管理及应对措施●应对措施：1、木饰面工程作为甲方直接分包工程实施。甲方招标单位在供货品质上更易于控制，同时对今后木饰面售后维护也更有保障。2、界面管理。对精装总包的木基层进行全面验收后再进行交接工作，相应责任同时转移。3、样板先行。先样板，验收合格后方允许大批量供货，以便对设计、加工等问题提前暴露并改正。4、尽量延后木饰面进场安装时间，逐层安装，逐层保护，逐层移交总包，落实管理。5、合同中需专门对成品保护要求进行约定，避免成品油漆面的破坏。J、K楼精装实现四、项目风险管理及应对措施（3）天棚吊顶构造复杂，材料多样，较易导致开裂隐患。J、K楼精装实现四、项目风险管理及应对措施●应对措施：1、加强天棚基层施工控制，对相应部位加固处理，以防变形开裂。2、对天棚顶角线，选用GRC线条取代木线条、石膏线条，减少温度变形。3、利用K、J楼交付延后至2012年的条件，结合今年冬天室内空调调试的机会，使室内装饰面提前经历温差变化考验，并对暴露出来得温度裂缝进行维修，避免交付后大量裂缝的出现。J、K楼精装实现四、项目风险管理及应对措施（4）大量不同材质结合使用，如石材、高光木饰面、皮革软包、图腾镜面、不锈钢等，导致出现大量细部节点处理，是体现精装修精细程度的关键所在。J、K楼精装实现四、项目风险管理及应对措施●应对措施：1、竖立高标准的参照物。大手精装修施工前，项目部就安排了K、J楼装修单位项目主要人员到星河湾样板房参观，探讨其细节处理的施工做法、标准，以此作为外滩九里精装修施工标准参照物。2、考虑到本工程中甲方直接发包的项目较多，施工过程中要求装修单位承担起观感质量总负责的角色，对机电、木饰面、橱柜、地板等分包方施工的观感效果进行协调和管理。如对分包图纸进行审核，特别关注搭接处排版尺寸、细部构造是否相符；对现场施工中出现的不能处理的拼缝、搭接等第一时间提请业主设计人员参与解决；对交接部位进行最后的修饰处理等。3、在收尾阶段对各类细部节点的验收标准作明确约定，结合业主的细部检查，逐项完成细部节点的整改处理工作，保证交付产品的高品质。J、K楼精装实现四、项目风险管理及应对措施（5）针对K、J楼产品特点：分包单位多、饰面构造复杂、细节处理多、成品保护压力大等特点，如何通过现场管理以实现高品质。楼栋封闭化管理入口登记及电梯保护施工面移交交接单●应对措施：1、着重落实精装修总包负责制。2、做好土建、机电等前置工作面的移交工作，并将施工用电、施工用水、垂直运输等管理责任进行移交。J、K楼精装实现四、项目风险管理及应对措施3、每周组织精装单位进行检查评比，鼓励先进，鞭策后进，并就有特点的施工工艺、技术措施等进行交流。4、定期邀请工程管理部精装修条线参加检查，对施工质量、工艺节点等提要求、提建议。J、K楼精装实现四、项目风险管理及应对措施4、九里景观风格为皇家园林式，其间各种雕塑众多，小品线条繁杂优美，为提升整体景观品质，进行了一系列调整优化：●2010年4月景观工程就进行了一轮设计平面调整，优化了平面布局、梳理了逻辑关系，使软硬景比例更为合理；●同时，结合方案调整，景观小组对材质进行大面积更换，小品立面材料采用卡拉麦里金，地面全部采用石材，取消滤水砖；●10月重新对景观灯光方案进行了调整，全面提升夜景效果。园林景观四、项目风险管理及应对措施截止年底，现中央景观区软、硬景完成工作量约80%，高大乔木质量较好，但中下层苗木搭配有待提高。●应对措施：1、重新划分小片区作为示范区，设计、项目将重点关注和提升灌木品质，形成梯度的景观绿植。2、细部整改落实到位，以此作为竣工验收条件之一。园林景观四、项目风险管理及应对措施5、EF楼因2010年设计风格调整，现正处于设计阶段。按公司经营计划安排，要求在2011年年底基本完成精装修工作，并有部分楼层能投入试运营。EF楼总建筑面积达到25888m2，总共包括212套住房、底层大堂及地下一二层泳池会所。其所面对的装修工程量是相当巨大的。同时为配合酒店运营所需要的家具、软装、部品部件等的