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本案背景的主要变化2004——投资年小户型、投资类（商铺、产权商场、产权酒店等）物业大量涌现银行低利率、股市低迷——投资渠道匮乏旧城改造——商业开发用地猛增城市向东向南发展开始实施向东→沙河改造、工厂搬迁→可开发用地增多→居住人口增多→商业需求增大向南→政府南迁启动→居住人口增多（二次置业）→商业需求增大东湖公园及翡翠城开始被市场认知商业物业定位调整报告2003年商业地产大量涌现，市场是否健康？2004年商业地产市场能否保持旺盛？我们的竞争对手来自哪里？威胁有多大？目标客户在哪里，如何把握？针对市场、针对使用，我们产品需要那些调整？1、历年商业地产走势分析历年住宅新推量与商业用房新推量走势050010000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%住宅298.8277.2206.1404.4503667659.7768.1951.7商业40.9528.8260.6352.7951.7762.4966.3476.0297商/住13.7010.4029.4213.0510.299.37%10.069.90%10.19199519961997199819992000200120022003资料来源：2002年以前数据来自成都市统计局，2003年数据来自成都商业地产峰会历年商业用房新推面积与社会消费品零售总额及居民人均可支配收入指数走势（以1995年为基础）0.00%100.00%200.00%300.00%社会消费品100.00121.37143.37157.78174.87193.80219.43248.11人均可支配收入100.00121.06128.41137.84151.65163.41173.74191.68新推面积100.0070.38%148.06128.91126.42152.60162.00185.64236.87199519961997199819992000200120022003历年商业用房新推面积与销售面积走势0501001500.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%新推40.9528.8260.6352.7951.7762.4966.3476.0297销售6.7316.2617.1211.9722.2822.0941.2548.9973销/供16.43%56.42%28.24%22.67%43.04%35.35%62.18%64.44%75.26%199519961997199819992000200120022003商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析1、历年商业地产走势分析商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析Ａ．自1999年以后，商业地产开发与住宅开发保持了相对平稳的比例；Ｂ．1995年以来，商业地产增长指数一直低于社会消费品零售总额增长指数，终端市场需求旺盛；Ｃ．2001年至今，商业地产供销两旺商业地产市场总体上处于良性发展期。近期商业地产供销走势与终端市场变化对比-20.00%0.00%20.00%40.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%新推面积增幅-12.93%-1.93%20.71%6.16%14.59%27.60%社会消费品10.05%10.84%10.82%13.23%13.07%销/供28.24%22.67%43.04%35.35%62.18%64.44%75.26%1997199819992000200120022003供应——2002、2003市场供应增幅较大，连续超过终端市场增幅原因：Ａ．2001、2002年市场利好消息的刺激；Ｂ．旧城改造在市区产生了大量商业价值较高的地块；2、近期商业地产供销分析商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析销售——2001年开始，商业地产销售率持续增高原因：Ａ．银行低利率和征收利息税Ｂ．股市连年低迷Ｃ．货币供应量增长率连续5年超过GDP增长率与通货膨胀增长率之和2、近期商业地产供销分析商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析商业地产可能发生阶段性过热2.729735.6951.732003年2.637628.87682002年2.6866.3424.7659.652001年对应人均商业m2新增商业开发量（万m2)对应人口(万人）新增住宅开发量（万m2)年度人均商业面积参考指标：北京0.7m2、上海1.0m2、纽约1.6m2、东京1.7m2Ａ．相对2002年，社区商业价格上涨明显；Ｂ．商业用房新推量增幅与销售率均创历史新高连续两年市场利好消息加之旧城改造的深入，催生了今年新推量的高增幅；除开投资渠道匮乏的影响，今年产权式投资物业的涌现吸引了大量低端投资者入市。3、2003年商业地产特征分析商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析Ａ．受今年高销售率影响，加之旧城改造的持续，明年商业地产新推量将保持较大增幅；Ｂ．促成2003年高销售率的两大因素明年是否会发生改变？股市转暖？产权式固定回报的投资物业出现支付困难？Ｃ．城市向东向南规划开始实施，居住人口增多，商业需求量相应增大，但时间周期较长；4、2004年商业地产展望商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析开发商成都汇诚房地产建设开发有限公司经营商上海友谊购物中心有限公司联华超市股份有限公司项目地址科华中路9号总建面积15万平米商业面积10万平米价格定位一楼均价：15000元/平方米；二楼均价：6000~7000元/平方米；回报方案期限20年，起始回报率7.5%，年递增幅度0.15%销售情况据称二楼已售罄，一楼余30%（可信度较低）1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析回报率——能否达到预期水平？目前成都市还没有出现单体建筑面积过10万方的社区综合型商业物业，市场前景难以预料；已招租的量贩式超市不大可能支付单方近70元的月租金（整体均价11000元/平方米，第一年回报率7.5%，即租金为68.75元/平方米·月）；其余商铺多数处于项目内部，招商存在较大困难；1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析最佳结局——开发商用开发其他项目获得的利润回填租金缺口2002年，蓝色加勒比底层商业开盘均价8800元/平方米，而地段较差的天府汇城底层均价竟达15000元/平方米，开发商很有可能是将头几年的投资回报算在了房价中，或者用高额的利润滚动开发其他项目以回填租金缺口。但是，与业主订立“回报合同”的是管理方而非开发商，后者并非必须履行回报承诺，完全可以卖完走人。因此，上述可能性又变得微乎其微。1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析2、博美装饰城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析开发商四川禾嘉集团经营商博美装饰城管理公司项目地址一环路与花牌坊路交汇处总建面积3万平米商业面积3万平米价格定位一楼均价：15000元/平方米；二楼均价：7000元/平方米；三楼均价：4000元/平方米；回报方案期限20年，起始回报率8%，两年递增0.15%销售情况三楼接近售罄，二楼销售50%，一楼正在排号2、博美装饰城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析最大卖点——成熟专业商场成熟专业商场租金承受力较强，在一定时期内对投资回报有较强支撑，但长远来看，一个专业商场要保持20年长盛不衰，难度同样不小；超小面积、超低总价——最大限度挖掘低端客户由于今年商业地产竞争比较激烈，博美采用大幅降低总价（最低总价2.5万元）的方式拓展客户资源，这一措施成效显著，使总价最低的三楼开盘几周内便所剩无几。2、博美装饰城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析销售期1、如果项目体量较大，预计进入回报期后仍有物业需要销售，则前期定价时须提高定价以备日后所需；2、寻找一家商场管理公司，最好是国际或国内知名企业；3、自己再组建一家商场管理公司，子公司财务独立核算；4、开始宣传项目承诺固定回报率，为防止后期有宣传欺诈嫌疑，这一回报率不必太高，随行就市，7-8%左右即可；5、如果商场管理公司愿意与业主签订《委托经营书》当然最好，如果不行，则由自建管理公司担任这一角色；附：产权式商场操作详解商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析善后期1、如果项目经营情况良好，自然皆大欢喜；2、如果项目经营情况不好，又有物业还要销售，那么多赚的利润就用来支付前期投资者的回报金；3、如果经营情况不好，物业又已经销售完毕，或者要求业主降低回报率或者撒手走人；4、《委托经营书》只是委托性质，被委托人如果不能完成委托任务，委托书中又没有相应的处罚措施，那被委托人也可以撒手走人了；5、即便签订的是《回报合同》，破产一个注册资金仅几十万的管理公司算什么？附：产权式商场操作详解商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析3、置信·金沙商业街商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析开发商宏信房产项目地址青羊大道销售模式只售不租，业主自行经营总建面积22万平米商业面积约5万平米价格定位纯商业楼底层均价：10000-11000元/平方米；商住混合底商均价：约8000元/平方米；经营主题纯商业楼为大型百货；内街以酒吧、茶坊为主销售情况一期接近售罄，存量主要集中在总价120万以上的大面积底层商铺，但总价约200万的一楼一底商铺及总价约600万的三层独幢商铺却迅速售空。3、置信·金沙商业街商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析商铺总价配比50万左右100万左右200万左右500万以上自留物业≤10%≥25%10%15%40%这一价格区间铺面主要来自于二期临规划路位置，目前在所有位置中属最差。其内街商铺大多处于次价格范围，户面积140平方米左右。主要来自于“水叮当”底层商业及商业广场A区底层，目前来看销售情况最差。其中近千万的联排商业占12%，销售情况很好。来自商业广场B区及A区2楼以上，用于引进诺马特等旗舰店入驻。3、置信·金沙商业街商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析点评：近两年青羊大道附近住宅开发势头迅猛，特别是博瑞·都市花园、置信·金沙花园、蜀风花园城等项目不仅提升了该社区的档次，还为该社区储备了较大的消费潜力，但成规模的社区商业还属空白；相对其他社区商业动辄上万的单价，8000元/平方米的单价让投资者觉得升值空间较大；规划上前后贯穿，无死路，人流顺畅，易于培植口岸；水景与商业街的结合显得别具一格，特别是步行街有利于经营者扩大营业面积；周边有旗舰店及社区公园吸引人流；3、置信·金沙商业街商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析各方位供销情况分析81728143071420122086%71%82%88%67%05101520253035城中城东城南城西城北0%20%40%60%80%100%推出商业面积销售商业面积销售率城东1、城东商业供给量较小，而潜在需求较大；2、片区商业供应主要集中在校园经济区（East校园广场、第5大道）、专业市场（银和商业广场）及零散底商，成规模的区域商业还属空白；3、整体供销基本平衡，销供比较高。城南1、商业地产供应量较大，主要集中于科华路、棕北、玉林等成熟度较高的地段；2、除天府汇城这一大型纯商业物业外，其他商业物业供应主要来自于类似蓝色加勒比这种“小户型+底商”的社区商业；3、预计2004年该片区商业物业主要供应量将来自于新棕树、九眼桥等区域，加之今年大量未售物业滚入明年市场，使其成为项目未来主要的竞争区域。1、项目周边商业地产供销分析商业物业定位调整报告三、项目所在地市场调查城东租金水平相比去年无太大变化，伴随居住人口的改变及区域收入水平的提高，开始有中型餐饮企业进驻。社区商业，初步成熟，餐饮、服务业为主。20~40元/平方米·月龙舟路、临江路社区商业。成熟度较低，小商