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华润·五彩城选择理由：社区型购物中心的代表。目录1.开发商背景介绍2.项目定位和现状分析3.主力店业态规划4.项目的优劣势分析华润（集团）有限公司（下简称华润）是一家在香港注册和运营的企业，迄今已有70余年的历史。华润曾是一家中港两地颇具影响力的外贸企业，改革开放后，华润通过一系列实业化投资，逐步发展成为以实业为核心的多元化控股企业集团。华润的经营涉及电力、地产、消费品、医药、金融、水泥和燃气等多个领域。其中，华润的零售和啤酒经营规模全国第一，华润电力是内地效益最好的独立发电商，华润置地是最具实力的综合性地产发展商。雪花啤酒、怡宝水、万家超市、万象城是享誉全国的著名品牌。1.开发商背景介绍华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度领先水准，在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。除了“住宅开发”与“持有物业”之外，华润置地深度挖掘品质需求，从客户起居习惯出发，提供从户型布局、变形家具到人性化收纳设计的增值服务。华润置地致力于通过内涵式核心竞争力的塑造和全国发展战略，持续提升地产价值链生产力，成为中国地产行业具有竞争力和领导地位的公司。1.开发商背景介绍1.开发商背景介绍华润五彩城位于北京市海淀区北五环外的清河，总建筑面积约20万平米，分两期开发，一期65000平米已于2011年6月开业，主力店有沃尔玛、icool冰场等；二期135000平米已于2012年年底开业，主力店有韩国CGV影院、Snoopy乐园等。一、二期全面开业后，将成为集时尚购物、特色餐饮、娱乐休闲、文化运动为一体的多功能、多主题、引领崭新生活方式的商业旗舰。2.项目定位和现状分析项目介绍开发商华润置地总占地面积4.6万平方米建筑面积20万平方米物业类型住宅+购物中心停车位1260余个开业时间2011.7项目地址北京省市内市清河中街68号北京华润五彩城项目基本数据2.项目定位和现状分析位置介绍五彩城项目所处于上清商圈的核心位置：海淀区清河安宁庄东路。2.项目定位和现状分析商圈分析上清商圈：最富经济与文化活力的新兴商圈中关村科技园：海淀园75平方公里的中心区、280平方公里发展区。截止2009年底，入住企业已达13357家。教育机构云集：北京乃至全国高校最为集中的区域，占北京高校总数量的73%。人均GDP：高于北京市的总体水平，且差距呈逐年递增趋势。居民可支配收入及消费性支出：高于北京市的总体水平，且差距在逐年放大。社会消费品零售总额：高于全市4.2个百分点。2.项目定位和现状分析交通分析五彩城路网状况：a)两条高速路：八达岭高速、京包高速b)两条城市主干道：信息路、安宁庄东路。c)三横：北五环路、小营西路、清河中街五彩城的公共交通：轻轨13号线：上地站；地铁8号线：永泰庄站。五彩城公交客运总站：五彩城东区内规划建设了上清区域最大的市政公交客运总站，将成为多条公交线路汇集的交通枢纽。2.项目定位和现状分析人口分析项目可辐射消费人口多达70万，核心商圈达20万人，区域人口结构呈现高素质、高学历、高收入、高消费四高特征。多个高档小区的涌现，带动了上清板块人口素质与消费能力的升级。中关村科技园高新技术产业的发展，带动了高素质就业人口的加速涌入。各大高校和科研院所的存在，以及丰富的中小学教育资源。二炮、总参、总装、空军等部队大院位居项目周边，具有强大的消费能力。2.项目定位和现状分析区域总结产业资源丰富，产业发展，带动大量就业人口，带动区域发展；项目所处区域地理位置交通便利，距离市中心较近，且市政规划建设道路网络健全，能够更好的提高到达项目的便捷性；上清商圈规划人口达70万；核心商圈1公里范围内，商业形态落后，现有商业无法满足区域消费人口的需要。上清商圈为商业地产价值的洼地，有巨大的发展空间。2.项目定位和现状分析定位分析LivingMallformoreliving的全新消费理念华润五彩城是华润置地北京打造的第一个区域商业中心，面向北京上地中关村区域高知型终端消费人群，立足年轻家庭消费和上地商务消费。一、二期全面开业后将汇集近300家国际国内知名品牌商户，是集时尚购物、生活家居、餐饮娱乐、文化运动、儿童乐活为一体的、引领崭新生活方式的高品质城市地标性商业旗舰。2.项目定位和现状分析定位分析2.项目定位和现状分析动线分析平面动线简明、公共空间充足、单一主动线、几乎无死角；简洁的动线合理的把主力店有效的链接；通过动静区、中庭、景观和配套功能的协调分布，创造舒适而理想的环境；合理的曲线式布局增加商铺的展示面的长度，活跃空间视点。3.主力店业态规划主力店分析生活配套服务类全世界最漂亮的沃尔玛:1.3万平米的沃尔玛购物广场强势进驻，成为五彩城的最大主力店。购物中心开业初期日均客流量可达50000人次，而沃尔玛本身所带来的客流量即可达16000人次。京北最值得期待的五星级影院：5800平米区域范围内规模最大，硬件条件最好的五星级影院，有效地拉动关联消费，吸引同向人群，并提升五彩城的时尚度。签约商户为韩国CGV。3.主力店业态规划主力店分析儿童主题类配套北京市最专业的商业真冰冰场：3500平米北京唯一一家满足奥运赛道标准的室内商业真冰冰场，可做专业训练场及比赛场，使用优良硬件及软件条件，吸引着周边的学校、青少年及时尚人群。Snoopy儿童乐园:3500平米华北地区唯一一家独占性经营的史努比儿童乐园，是华润五彩城区别于其他竞争产品的标志性业态。将以其针对特定人群的特殊品牌号召力，将购物中心的辐射范围延展的更宽。Snoopy品牌儿童乐园的进驻将成为北京儿童卡通形象引导潮流的新亮点。3.主力店业态规划优势分析五彩城项目立面多为幕墙结构，色彩比较丰富，同时提供较多的广告宣传位供商家使用。4.项目的优劣势分析连廊五彩城项目通过连廊把一期和二期项目链接起来。一期项目以社区配套为主，二期以时尚购物、餐饮及休闲娱乐为主。优势分析4.项目的优劣势分析五彩城项目的商装精致、内部的导视系统完善。优势分析4.项目的优劣势分析垂直交通解决完善，项目多使用跨层扶梯。优势分析4.项目的优劣势分析店招的设计表现形式非常丰富。优势分析4.项目的优劣势分析项目二期刚刚开业，整个商场的商业氛围有所欠缺。劣势分析4.项目的优劣势分析项目的公共区域缺少相应的配套。劣势分析4.项目的优劣势分析项目公共区域的环境待完善。劣势分析4.项目的优劣势分析优劣势归纳优势：项目分期开业，一期主要作为住宅部分的配套商业，二期意图打造区域的商业中心，同时项目的建筑结构具有前瞻性，此点可为我司项目借鉴；项目的立面丰富，与广告位结合紧密；项目内商装和照明系统到位；项目的动线清晰，无死角，最大化了商业的价值；项目的垂直交通解决；项目商家店招设计表现形式非常丰富。不足：二期项目内部的商业氛围不足；项目内部外部的公共区域的配套不足。4.项目的优劣势分析华润·凤凰汇选择理由：社区型购物中心的代表。目录1.项目定位和现状分析2.主力店业态规划3.项目的优略势分析凤凰汇，业态规划极尽心思，时尚餐饮、流行体验、娱乐休闲，多元业态分布，全面启动凤凰购物中心惬意的体验式购物社交模式。这里不仅是多种文化的交融空间，商务洽谈的社交空间，也是情感沟通的最佳环境。凤凰汇，汇集庞大的目标消费群体，为三元桥140万中高消费阶层创造时尚鲜活场所。1.项目定位和现状分析项目介绍开发商华润置地总建筑面积75.69万平方米商业建面7万平方米酒店+写字楼15.4万平方米物业类型公寓+写字楼+酒店+购物中心开业时间2011.12项目地址北京市朝阳区三元桥凤凰汇购物中心北京华润凤凰汇项目基本数据1.项目定位和现状分析项目介绍凤凰汇位于三元桥北侧，机场高速起点处，毗邻三环主干道和京顺路，机场快轨与地铁10号线在此交汇。1.项目定位和现状分析项目位置三元桥区域，世界商务进入北京市区的第一商务码头。向东联动著名的北京燕莎、CBD商圈，西向又可辐射亚奥、中关村商圈，区位优势彰显。三元桥以其得天独厚的战略区域位置，无以复加的交通优势和近CBD的地理优越性，顺理成章的成为北京CBD核心商务区向外拓展的第一外延。。区域靠近使馆区和望京商圈，大量外籍人士常年生活工作在此。1.项目定位和现状分析区域情况道路状况：项目处于东三环与东四环环之间、地理位置优越；二环路、三环路、京密路、地铁10号线、机场专线及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。轨道交通状况：轨道交通方面，凤凰汇购物中心为地铁上盖的项目，地铁10号线、机场专线可以直达。公共交通状况：项目周边公交路线密布，300外环、404路、419路、850路、850路快、852路、855路、916路空调、918路、935路等几十路公交基本可以到达城市各个区域。1.项目定位和现状分析交通情况项目周边凤凰城、太阳星城、UHN国际村、裘马都、太阳国际公馆、时间国际、远洋新干线高端社区林立，蕴涵的庞大客群。区域依邻佳程广场、南银大厦、中旅大厦、时间国际……众多高端写字楼商务新贵，提供了众多高端写字楼消费群。地铁10号线与机铁快线，交汇经停三元桥，带来日均120万到140万，节假日破150万的庞大消费客流，其消费潜力难以预估。1.项目定位和现状分析客群情况三元桥区域向东联动著名的北京燕莎、CBD商圈，西向又可辐射亚奥、中关村商圈，区位优势彰显；项目所处的区域为北京核心商务区CBD的区域的第一外延；项目所处的区位周边中高端住宅项目林立；项目区域基本上以社区配套商业为主，缺乏中高端的商业；项目所处区域地理位置交通便利，能够更好的提高到达项目的便捷性。项目区域处于三元桥区域的核心位置，区域缺乏中高端的集中商业1.项目定位和现状分析区域总结中国最具小资情调的社区购物中心凤凰汇是面向国际中产和精英白领集购物、休闲、社交于一体的精品国际商区。项目共4层，由地下一层至地上三层组成。结合世界顶尖商业空间设计理念，以精致内设相辅优质景观，极尽艺术与自然之美。凤凰汇，一个京城休闲、购物、社交的首选之地。这里是都市白领的第三空间、商务精英的社交首选、国际中产人士的生活广场，带动着生活与工作的律动……1.项目定位和现状分析项目定位项目的动线简洁，商铺的划分无死角，多出入口的设计以及负一层与社区商业和地铁无缝连接，也为该项目的一大亮点。2.主力店业态规划动线分析凤凰汇项目同样也为一个去除百货主力店的购物中心，项目有社区配套商业的职能，引入了华润旗下的精品超市blt以及橙天嘉禾影城；同时项目汇聚h&m、ck、优衣库等精致服饰，是城市时尚风向标。2.主力店业态规划主力店分析广告位丰富，且表现形式多样。3.项目的优劣势分析优势分析室内、室外的导视系统完善。3.项目的优劣势分析优势分析项目的景观小品和灯饰紧扣项目主题。3.项目的优劣势分析优势分析项目通过吊旗、项目促销的信息、中庭的活动等方式提升商业氛围。3.项目的优劣势分析优势分析项目室内的公共区域还不完善。3.项目的优劣势分析劣势分析项目的店招设计缺乏特色。3.项目的优劣势分析劣势分析优势：项目位置优越，属于地铁上盖的区域型购物中心；项目动线清晰，无死角，最大化了商业的价值；项目定位准确，吸引到很多首次进入中国的品牌，如：af旗下霍利斯特；项目的广告位丰富，且表现形式多样，项目的景观小品和灯饰紧扣项目主题项目室内室外的导视系统完善；项目通过吊旗、项目促销的信息、中庭的活动等方式提升商业氛围。不足：项目内部的公共区域的配套还不完善；部分商家的店招设计无创新。3.项目的优劣势分析优劣势归纳远洋·未来广场选择理由：社区型购物中心的代表。目录1.开发商背景介绍2.项目定位和现状分析3.主力店业态规划4.项目的优劣势分析远洋地产创立于1993年，并于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市，为内地在港上市房地产公司十强之一。2008年3月，被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股。公司业务范围涉及中至高端住宅、高