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2011-2012青岛华润中心悦府工作汇报FlamingoCommunicationGroupTeamCA2012.03.03策略大方向StrategyDirectionPART1德国波茨坦广场PotsdamerPlatz波茨坦广场（PotsdamerPlatz）是德国柏林中部一个重要的广场和交通枢纽，位于勃兰登堡门和德国国会大厦以南大约1公里，靠近Tiergarten公园的东南角，以其西南方25公里处的城市波茨坦命名。波茲坦廣場位於德國柏林州柏林市中心，是德國柏林相當重要的繁榮都會地帶，波茲坦廣場周圍街是國際建築大師所設計的建築群，不僅出自名家之手更具有標誌性的建築像是拜斯海姆中心(BeisheimCenter)、戴姆勒克萊斯勒中心(DaimlerChryslerCenter)和新力中心(SonyCenter)等等都是波茲坦廣場的地標，另外最著名的波茲坦廣場購物長廊(PotsdamerPlatzArkaden)面積約為4萬平方公尺，是商品店家、餐廳、電影院最集中的地區，不但是德國柏林當地民眾相當喜愛的購物場所，也是來自世界各地前來德國柏林旅遊的觀光客相當喜愛的旅遊景點占地8.5公顷，建筑面积超过65万平米。加拿大蒙特利尔玛丽城广场PlaceVilleMarie玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的事务活动中心。玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑。基座以上有41层楼面，供许多公司办公使用，每层楼面建筑面积3534平方米。在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场——“玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心。广场地下有4层，最下层为地铁车站，第2～3层为900车位的室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心。玛丽城广场下部纵横的步行通道，将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络。这个地下步行网络将玛丽城广场与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体。蒙特利尔市的地铁环状网又将玛丽城广场同该市的其它两个综合建筑群，即Dedjardins、CoursMont—Royal连接在一起，形成城市立体系统。如今，从这3个地区，6个地铁车站来统计，每天有近30万人使用。它们联系着170万平方米的办公空间，3800个房间的酒店，1400多个商店以及3个音乐厅。横滨港未来21区PlaceVilleMarie未来21世纪港，即未来之港,是横滨中心的一个充满前卫设计的新型街区，汇集商务、住宅、宾馆、花园、购物、餐饮、娱乐等设施，虽然早在1983年就开始街区建设，但为突出未来这一街区主体，至今仍在不断的建设与更新。横滨地标大厦目前是日本最高的建筑，共有73层。其中49层以下作为办公与零售之用，49至70层为酒店，69层是观望台。该大厦为横滨港未来21区的标志性建筑。地标大厦地标大厦(296米)是日本最高建筑之一，同时也是港区未来21的象征。它建成于1993年，内部设有商务办公区、一豪华宾馆、一高档餐厅、购物中心及其他公共区域。游人可以搭乘世界最快电梯(750米/分钟)到达大厦69层的观景平台天空花园。天气状况好的时候可以放眼富士山。太平洋会展中心位于地标大厦几百米处的横滨太平洋会展中心是世界上最大的会议中心之一，它包括半圆形的横滨格兰国际大饭店。饭店与附近的摩天轮(属于横滨Cosmo世界游乐场)，成为横滨最据代表性的观光标志之一。在港未来也可以充分享受购物以及美食，皇后广场，地标商厦，世界之窗以及红砖仓库都是比较好的去处。美国·拉斯维加斯MGM幻影城市中心该城市中心坐落在拉斯维加斯商业街的核心位置，在Bellagio和MonteCarlo度假中心之间，像一个竖向的城市一样，包括2700套私人住宅、两个400客房的精品酒店、一个巨大的60层、4000客房的度假赌场酒店和大约50平方英尺的零售与休闲设施。整个综合体项目于2009年底竣工，由MGM幻影与八位世界著名建筑师合作完成。美国：洛克菲勒中心美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体打破了单一物业类型的叠加，而聚合了大量的不同类型的城市功能，尤其是被现代主义建筑思潮所倡导彼此分离的四种城市功能———居住、工作、娱乐和交通，这些功能互相依存，创造出一个复杂的、多样化的“城中之城”。而且，因为这样的建筑可以同时满足使用者的多种生活需求，使用者足不出户也能够获得最为全面的生活、工作及娱乐服务，整体的社会成本得到有效降低，恰恰适应了当时美国日益加速的都市生活。据称，这座“城中之城”每天可容纳25万人次上班、观光、消费，他们所产生的辐射，使“洛克菲勒中心”成为仅次于华尔街的纽约第二中心。洛克菲勒中心（RockefellerCenter）是位于美国纽约州纽约市第五大道的一个由数个摩天大楼组成的复合设施。设计者为RaymondM.Hood。由四栋大楼组成，各大楼底层是相通的。其中最大的是奇异电器大楼，高259米，共70层。占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让中城继华尔街之后，成为纽约第二个市中心「DOWNTOWN」。就像全球所有成功的城市综合体一样青岛华润中心几乎囊括了所有引领城市方向的能量元素如同洛克菲勒中心我们已经看到了大青岛未来的市中心一个名字，引领一座城市的方向。每一座成功大型城市综合体都有一个建筑视觉符号每一个视觉符号都有一个标志精神的名字而每一个这样的名字，都引领着一座城市的方向综合体策略BUTTON华润中心，青岛市中心。华润中心在青岛市中心华润中心将是未来青岛市中心的中心CBD区域地段价值华润品牌全国华润中心城市综合体体量气势200亿组合物业综合体华北区最大商业万象城大青岛柏悦酒店传奇故事THEONE机场大巴直达旅游购物世嘉游戏体验中心CBD中心写字楼城市全景酒店公寓儿童职场80余家世界餐饮大型滑冰运动中心KK摩天住宅悦府KKKK40％国际品牌首入青岛JOKERJOKERJOKERJOKERQQJJ101099887788991010JJQQ我们的砝码·怎样出牌三张老K·两个王牌顺子青岛华润中心悦府价值体系梳理核心地段殿堂配套领袖品牌大师团队精工产品市南区CBD核心香港中路山东路周边自身市政府金融街五四广场奥帆中心地铁站万象城五星国际酒店5A写字楼会所IMAX·空中冰场儿童职场·世嘉游戏奢侈大牌首驻青岛80余加国际餐饮机场大巴直达专区华润品牌全国案例万象城品牌建筑KPF室内邱德光园林LIFESCAPE&SWA物业CBRE180-500平米南北通透超高层板楼高层瞰海5000元/平米精装标准外立面进口石材大轿箱日本樱桃木高速电梯三层LOW－E玻璃单项车道地库…………（请尽快提供产品系统资料）然，本次策略的核心不是推广华润中心，而是推广悦府。我们有三种推广逻辑………推广逻辑一总分专结构·按步就班第一步：释放CBD区域地段价值、华润品牌全国案例、城市综合体体量气势第二步：解读综合体物业形态第三步：讲述综合体的传奇故事第四步：能量聚合，抛出综合体之上的“悦府”小结销售惊呼——等到那一天，我们为什么还只卖悦府？！该策略需要较长推广能量储蓄时间，有利于华润品牌深入人心。CBD区域地段价值华润品牌全国案例城市综合体体量气势组合物业综合体华北区最大商业大青岛最高端酒店传奇故事THEONE机场大巴直达旅游购物世嘉游戏体验中心CBD中心写字楼城市全景酒店公寓儿童职场80余家世界餐饮大型滑冰运动中心KK摩天住宅悦府KKKK40％国际品牌首入青岛JOKERJOKERJOKERJOKERQQJJ101099887788991010JJQQ先出三张老K再出综合体王牌顺子再出传奇故事王牌顺子推广逻辑二分总专结构·做足悬念第一步：讲述综合体的传奇故事第二步：解读综合体物业形态同时释放CBD区域地段价值、华润品牌全国案例、城市综合体体量气势第三步：能量聚合，抛出综合体之上的“悦府”CBD区域地段价值华润品牌全国案例城市综合体体量气势组合物业综合体华北区最大商业大青岛最高端酒店传奇故事THEONE机场大巴直达旅游购物世嘉游戏体验中心CBD中心写字楼城市全景酒店公寓儿童职场80余家世界餐饮大型滑冰运动中心KK摩天住宅悦府KKKK40％国际品牌首入青岛JOKERJOKERJOKERJOKERQQJJ101099887788991010JJQQ先出传奇故事王牌顺子再出综合体王牌顺子和三张老K再出悦府推广逻辑三专总分结构·以悦府为平台借力综合体推广第一步：抛出综合体之上的“悦府”第二步：释放CBD区域地段价值、华润品牌全国案例、城市综合体体量气势第三步：解读综合体物业形态，附带讲述综合体的传奇故事CBD区域地段价值华润品牌全国案例城市综合体体量气势组合物业综合体华北区最大商业大青岛最高端酒店传奇故事THEONE机场大巴直达旅游购物世嘉游戏体验中心CBD中心写字楼城市全景酒店公寓儿童职场80余家世界餐饮大型滑冰运动中心KK摩天住宅悦府KKKK40％国际品牌首入青岛JOKERJOKERJOKERJOKERQQJJ101099887788991010JJQQ先出悦府再出三张老K和综合体王牌顺子再出传奇故事王牌顺子是销售速度优先？还是品牌传播优先？透过悦府先行·看到华润中心·方知大军压境悦府营销决不可10万单兵孤军奋战（悦府单独形象）势必借力华润中心80万大军之势（大型综合体事件营销）给青岛社会舆论·前沿生活·时尚消费·人文居住·城市形象等方面带来震撼性影响不战而胜·收复青岛华润中心与悦府的关系再思考策略逻辑专总分结构·以悦府为平台借力综合体推广逻辑第一步：抛出综合体之上的“悦府”逻辑第二步：释放CBD区域地段价值、华润品牌全国案例、城市综合体体量气势逻辑第三步：解读综合体物业形态，附带讲述综合体的传奇故事CBD区域地段价值KK悦府产品价值KK城市综合体体量气势全国案例KK组合物业综合体JOKERJOKER传奇故事THEONEJOKERJOKER华北区最大商业QQ大青岛最高端酒店JJCBD中心写字楼1010城市全景酒店公寓99摩天府邸悦府8840％国际品牌首入青岛77大型滑冰运动中心8880余家世界餐饮99儿童职场1010世嘉游戏体验中心JJ机场大巴直达旅游购物QQIMAXQQ悦府住宅与城市综合体在整体中互为配套核心价值传播核心地段价值+华润中心地标群价值+悦府产品价值地段价值透析——华润中心就是未来青岛市中心华润中心·悦府项目价值梳理A：地段区域价值B：综合体配套价值C：产品自身价值A+B+C=悦府总价值排列关系：ABCA：地段价值：大都会核心区域——香港中路占据青岛第一街——香港中路，世界级湾区宅邸。省政府、奥帆中心、香格里拉酒店，高端资源醇熟丰富。顶级城市风景，八大关、浮山湾、湛山寺环绕于此。B：综合体价值：全家庭万象生活——华润中心购：总建筑120万平米，华北区最大的购物娱乐中心，万象城40%全新品牌首入青岛，一站式高端购物体验。衣：奢侈品旗舰店成为女主人私家衣橱，无时差同步全球高端时尚。食：70间特色餐饮店面，无国界饕餮美食。娱：奥运同级别真冰场、12厅imax影院等城市空前体验。乐：世嘉JOYPOLIS、儿童职场等全家庭全年龄娱乐休闲。行：城市候机楼，直接办理登机手续，方便出行。业：资本王朝置于国际5A级华润大厦，咫尺掌控。友：超五星酒店，接洽商业友人的体面下榻。会：悦府会所，在此际遇高端圈层。C：产品价值：奢侈化悦府家业——悦府凯里森、KPF、LSI、邱德光、SWA、栢诚亚洲、BPI等国际团队，协力打造顶级居所。诸多百年家居品牌，成就大都会精装府邸。南北通透纯板式结构，提供优越居住体验。建筑角度西南偏10°四面最大化观景。高层建筑技术，玻璃幕墙与轻而贵的陶粒板搭配运用。邱德光构建中式空间秩序，标志性入户玄关，移步换景。双开门刷卡入户的礼仪空间。法式新古典园林，高空俯瞰富有层次。以古法镂空八根单重两吨的石柱，构建中央景观亭，对称性大型榉树的配对移植，塑造皇家园林仪式感。御制喷泉广场点缀十字形水系，亭台