华远_长沙金外滩综合项目经济测算方案

第0页长沙金外滩项目长沙金外滩综合项目经济测算报告第1页长沙金外滩项目物业体量定位-容积率筛选占地面积：105354平米容积率小于6.0（约建筑面积60万平方米）的建筑方案可获政府通过；根据市政府批文，可以在9.0以内进行调整。R=8.3R=1.0R=6.8选择两种容积率，从成本，利润等方面，并综合考虑市场的情况下进行测算，寻找最佳的物业体量组合方式。第2页长沙金外滩项目物业体量定位-经济测算方案设定方案一方案二容积率6.88.3总建筑面积680000840000住宅4万24万公寓6万6万商业30万15万写字楼8万8万SOHO12万17万酒店（包括酒店式服务公寓）8万8万要说明的是，我们进行的测算是为了定性地比较判断哪一种更适合于本项目，并不是完全精确。寻找合适的方案对本项目进行一个最终的收益预测第3页长沙金外滩项目物业体量定位-测算前提和假设依据财务成本一律按8%计算持有物业的价值评估从物业30年租金收入的折算进行，不考虑进驻业态不考虑资金的时间价值、滚动开发等影响因素测算项目整体的税后回现利润率和项目利润率。项目税后回现利润率是指不考虑持有型物业资产价值的基础上，就销售型物业的销售收入计算的项目税后利润率。项目利润率是指同时考虑销售型物业的销售收入和持有型物业资产价值的所计算的项目税后利润率。第4页长沙金外滩项目物业体量定位-方案一------测算前提和假设依据（R=6.8）类型体量建安成本销售价格住宅40000平米3000元/平米10200元/平米公寓60000平米13000元/平米商业300000平米15000元/平米写字楼80000平米12000元/平米SOHO120000平米10800元/平米酒店80000平米------第5页长沙金外滩项目物业体量定位-方案一------测算前提和假设依据销售与自持比例普通住宅公寓写字楼SOHO酒店商业全部销售全部销售写字楼自持50%平，销售50%全部销售全部持有商业自持50%，销售50%第6页长沙金外滩项目物业体量定位-方案一------开发节奏模拟项目总面积2009年2010年2011年2012年2013年2014年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上建筑面积680000100000700006000060000400004500013000090000400002800017000公寓600004000020000写字楼80000300003000020000SOHO120000300005000040000住宅40000100002000010000酒店800005000030000商业300000200002000020000200002000015000100000600001000080007000第7页长沙金外滩项目物业体量定位-方案一------销售额模拟项目销售额2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年销售额5,964,00474,00690,00582,00670,00410,00225,001,290,00720,00372,00324,00207,00公寓520,00260,00写字楼240,00120,00120,00SOHO324,00540,00432,00住宅102,00204,000102,00商业150,00150,00150,00150,00150,00225,001,050,00600,00150,00120,00105,00说明：酒店自持，商业自持150000平米，销售1500000平米，写字楼自持40000平，销售40000平米第8页长沙金外滩项目物业体量定位-方案一------总投资成本序号项目数量单价金额1土地成本105,3546,000632,122建安2,040,002公寓60,0003,000180,002写字楼80,0003,000240,002SOHO120,0003,000360,003住宅40,0003,000120,003酒店80,0003,000240,003商业300,0003,000900,003基础设施费68,00020013,604管理费和不可预见费2,053,600,0000102,686成本合计4,828,40第9页长沙金外滩项目物业体量定位-物业体量定位-方案一------现金流量表项目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年现金流入474,00690,00582,00670,00410,00225,001,290,00720,00372,00324,00207,00公寓销售收入520,00260,00写字楼销售收入240,00120,00120,00SOHO销售收入324,00540,00432,00住宅销售收入102,00204,00102,00商业销售收入150,00150,00150,00150,00150,00225,001,050,00600,00150,00120,000105,00现金支出710,00539,66488,10478,38344,30356,40943,25755,10348,80232,28149,8618,63开发投资成本710,00497,00426,00426,00284,00319,50923,00639,00284,00198,80120,70销售费用14,2220,7017,4620,1012,306,7538,7021,6011,169,726,21销售税金及附加(6%)销售收入*6%28,4441,4034,9240,2024,6013,5077,4043,2022,3219,4412,42净现金流量-710,00-65,66201,90103,62325,7053,60-718,25534,90371,20139,72174,14188,37累计净现金流量-710,00-775,66-573,76-470,14-144,440-90,84-809,09-274,1997,01236,73410,87599,24第10页长沙金外滩项目物业体量定位-方案一------项目资金投入回收平衡表项目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年现金流入03,390,005,550,004,470,00670,0041,00225,001,290,00720,001,290,002,160,001,125,00累计现金流入03,390,008,940,0013,410,0014,080,0014,121,0014,346,0015,636,0016,356,0017,646,0019,806,0020,931,00项目金流流出-710,00802,10925,50828,30344,30356,40943,25755,10348,80314,90315,100101,25累计现金流出-710,0092,101,017,601,845,902,190,202,546,6003,489,854,244,954,593,754,908,655,223,755,325,00累计现金流量-710,00-775,66241,942,087,844,278,046,824,6410,314,4914,559,4419,153,1924,061,8429,285,5934,610,590项目投入回收曲线图-50000000000500000000010000000000150000000002000000000025000000000下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年累计先进流入累计现金流出累计现金流量第11页长沙金外滩项目物业体量定位-方案一------利润估算项目计算公式总额开发成本4,828,40财务费按自有资金65%193,30销售税金8%477,12销售费用3%178,92成本合计5,677,74销售额5,964,00纯利润286,25利润率5%第12页长沙金外滩项目物业体量定位-方案二------测算前提和假设依据类型体量建安成本销售价格住宅2400003000元/平米10200元/平米公寓6000013000元/平米商业15000015000元/平米写字楼8000012000元/平米SOHO17000010800元/平米酒店80000------第13页长沙金外滩项目物业体量定位-方案二------测算前提和假设依据销售与自持比例普通住宅公寓写字楼SOHO酒店商业全部销售全部销售写字楼自持40000平，销售40000平米全部销售全部持有商业自持60000平米，销售90000平米说明：酒店自持，商业自持60000平米，销售90000平米，写字楼自持40000平，销售40000平米第14页长沙金外滩项目物业体量定位-方案二------开发节奏模拟项目总面积2009年2010年2011年2012年2013年2014年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上建筑面积780000950007300063000440002500035000110000100000750007500075000公寓600004000020000写字楼800003000050000SOHO170000400007000060000住宅24000020000700007000070000酒店800005000030000商业1500005000300030004000500050008000030000500050005000第15页长沙金外滩项目物业体量定位-方案二------销售额模拟项目销售额2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年销售额6,792,00507,00801,00693,00580,00335,0075,001,230,00204,00789,00789,00789,00公寓780,00520,00260,00写字楼480,00480,00SOHO1,836,00432,00756,00648,00住宅2,346,00204,00714,00714,00714,00商业1,350,0075,0045,0045,0060,0075,0075,00750,0075,0075,0075,00说明：酒店自持，商业自持60000平米，销售90000平米，写字楼自持40000平，销售40000平米第16页长沙金外滩项目物业体量定位-方案二------总投资成本序号项目数量单价金额1土地成本105,3546,000632,122建安2,340,002公寓60,0003,000180,002写字楼80,0003,000240,002SOHO170,0003,000510,003住宅240,0003,000720,003酒店80,0003,000240,003商业150,0003,000450,003基础设施费68,00020013,604管理费和不可预见费2,353,600.05117,686成本合计5,443,40第17页长沙金外滩项目物业体量定位-方案二------现金流量表项目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年现金流入0507,00801,00693,00580,00335,0075,001,230,00204,00789,00789,00789,00公寓销售收入520,00260,00写字楼销售收入480,00S