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1深圳招商地产深圳招商地产广州番禺项目广州番禺项目概念规划概念规划工作汇报工作汇报华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司2004年8月5日2汇报整体框架可借鉴的区域发展理念归纳区域发展研究产品概念定位项目开发原则及开发顺序产品概念定位概念规划理念概念规划方案概念规划红线外土地租用问题地铁站点设置问题潜在问题分析及建议金山地块首发问题3第一章项目产品概念定位4第一章项目产品概念定位一、可借鉴的区域发展理念归纳1.经济、生活、环境一体5第一章项目产品概念定位2.新都市主义z功能复合化z强调片区间的有机联系与街区的小尺度z街区开放z重视步行系统z重视公共空间z适当的人车共存体系6第一章项目产品概念定位3.TODz节点的商业开发z项目内外部公共交通的可达性7第一章项目产品概念定位4.反磁力中心z番禺的发展必须挖掘区域发展的活力，引进办公和商业，构建区域发展的反磁力中心z大型综合购物物业在构建城市边缘区域反磁力中心的进程中起到了极其重要的作用z通过商业主题化、特色营造、业态丰富和配套完善等众多措施，来提升项目和整个番禺相对于广州原有城市中心的反磁力吸引8第一章项目产品概念定位5.可持续发展/有机发展z考虑对环境改造的同时，也要考虑对现有自然环境的保护和共生z考虑到现有可行性问题的同时，也要考虑到未来在区域以及在城市中扮演的角色z不仅要考虑近期开发建设，也要考虑到项目在相当长的历史时期内不断扩展9第一章项目产品概念定位二、区域发展研究1.城市结构分析z珠三角经济一体化加速发展10第一章项目产品概念定位z广州在珠三角一体化发展具有新机遇11第一章项目产品概念定位z广州在珠三角一体化发展中也面临挑战12第一章项目产品概念定位z广州强化其区域中心城市首位作用的措施广州首位作用弱化的原因:-----地理位置优势的丧失-----城市发展模式的弊端广州强化其在区域发展中首位作用的措施:改变城市发展和建设的模式——跳跃式发展，跳出广州，发展广州，利用反磁力中心理论，强化起对原有城市中心的影响作用13第一章项目产品概念定位2.区域结构定位番禺为广州城市空间跳跃式发展提供了最为合适的地理空间z地理位置优越z具有较好的发展基础z城市规划的重点区域14第一章项目产品概念定位三、项目区域定位发挥该区域未来的发展潜力，将之建设成为广州新的城市会客厅，从而巩固和提高广州在珠三角区域内各城市竞争中的城市地位，同时形成对广州原有城市中心的反磁力吸引。15第一章项目产品概念定位四、产品设计原则在项目产品定位设计中必须遵循以下原则：z物业类型设置多元化z物业类型设置保持平衡z客户群体层次丰富z建立正面的区域印象16第一章项目产品概念定位五、具体产品描述1.项目整体定位本项目将成为广州新镇中重要的休闲商业中心，使整个华南板块自身的城市功能更加完善。同时本项目也将成为整个珠三角区域内最为重要的大型休闲旅游节点之一。17第一章项目产品概念定位2.项目整体客户群定位z基本客户群体：广州区域内的消费者z潜在客户群体：整个珠三角区域内的消费者z机会客户群体：前往广州进行休闲旅游/商务活动的消费者在项目开发初期，为了保证项目的高品质，应将广州区域消费能力强的高收入年轻家庭确定为首发项目的重点目标客户群体。其具有以下特征：z年轻的丁克家庭、或者家庭中有一个可以独立玩耍的孩子z家庭收入相对较高z喜欢追逐时尚，乐衷于各种休闲娱乐活动18第一章项目产品概念定位3.产品档次定位以高档为核心，辅以中档物业，与招商地产身份实力相匹配，符合城市定级。19第一章项目产品概念定位4.物业功能分区总体原则z打造多元化的核心动力源z保持24小时的持续活力z保持各个区域之间的联动复合关系，促进项目的整体有机发展“你中有我，我中有你”——提高功能区内各物业复合性“万变同源”——提高不同功能区域内同类物业设置的连续性20第一章项目产品概念定位5.具体功能分区描述（1）时尚购物区（汉溪区域）z核心动力源：新奇的、充满异域感的低密度大型购物长廊z目标客户群体：年轻女性及年轻家庭z动力源活力峰值时间：9点——21点z具体物业设置：商业展示场所娱乐设施餐饮设施酒店特色室外场所21第一章项目产品概念定位区域主题特色：滨水游廊式商业22第一章项目产品概念定位23第一章项目产品概念定位24第一章项目产品概念定位25第一章项目产品概念定位¾酒店26第一章项目产品概念定位¾娱乐设施27第一章项目产品概念定位28第一章项目产品概念定位（2）渔人码头（汉溪区域）z核心动力源：丰富的世界各地海鲜餐饮z目标客户群体：所有消费者z动力源活力峰值时间：11点——13点、19点——21点z具体物业设置：渔人码头29第一章项目产品概念定位30第一章项目产品概念定位31第一章项目产品概念定位32第一章项目产品概念定位33第一章项目产品概念定位（3）时尚体验区（汉溪区域）z核心动力源：室外大型的体验型游乐设施z目标客户群体：年轻家庭整体，尤其是其中的男主人和孩子z动力源活力峰值时间：9点——24点z具体物业设置：观赏性参与性儿童成人儿童游乐场汽车主题公园水幕电影戏水乐园IT体验场地文化艺术展览SPA时尚表演（歌舞、时装）婚庆/摄影场景风味餐饮剧场34第一章项目产品概念定位35第一章项目产品概念定位36第一章项目产品概念定位37第一章项目产品概念定位38第一章项目产品概念定位39第一章项目产品概念定位（4）梦幻度假区（汉溪区域）z核心动力源：SPA特色的主题酒店，提倡自然休闲z目标客户群体：来此度假、度周末的家庭z动力源活力峰值时间：9点——21点z具体物业设置：娱乐设施餐饮设施酒店40第一章项目产品概念定位¾区域主题特色：梦幻度假酒店41第一章项目产品概念定位42第一章项目产品概念定位43第一章项目产品概念定位44第一章项目产品概念定位45第一章项目产品概念定位（5）绿色运动营地（汉溪区域）z核心动力源：以室外大型绿色园艺为主题的休闲运动场所z目标客户群体：来此休闲度假及附近居住区的年轻人z动力源活力峰值时间：15点——18点z具体物业设置慢跑径、园艺景观和健康餐饮设施46第一章项目产品概念定位47第一章项目产品概念定位48第一章项目产品概念定位（6）汉溪区域机动预留区域为未来项目建设中后期多元化发展留有足够的弹性发展空间。我们认为随着上述功能区域的打造，汉溪区域应考虑在机动预留区域内进行一定规模的商务、住宅物业的开发。49第一章项目产品概念定位（7）休闲商务区（金山区域）z核心动力源：区别与传统城市中心的风景商务办公物业z目标客户群体：中高层商务人士，看重该区域发展的商务组织z动力源活力峰值时间：9点——21点z具体物业设置：会展设施商务酒店低密度办公物业（BusinessPark)娱乐设施餐饮设施50第一章项目产品概念定位¾区域主题特色：商务酒店51第一章项目产品概念定位52第一章项目产品概念定位53第一章项目产品概念定位54第一章项目产品概念定位55第一章项目产品概念定位（8）生态主题居住区（金山区域）z核心动力源：具有良好商业配套和自然景观的低密度住宅z目标客户群体：看重华南板块区域的高级白领z动力源活力峰值时间：18点——24点z具体物业设置：花园洋房、独栋别墅56第一章项目产品概念定位57第一章项目产品概念定位58第一章项目产品概念定位59第一章项目产品概念定位60居住主题生态居住区茶艺馆传媒资讯中心健身中心低密度商务办公商务餐饮主题酒店美容美体中心/SPA会展休闲商务园艺景观户外运动场（缓跑径，划船，攀岩等）绿色运动营地俱乐部垂钓健身疗养中心GOLF球场健康餐饮休闲主题酒店SPA梦幻度假区SPA儿童乐园戏水乐园水幕电影婚庆场地汽车主题公园文化艺术展览摄像场景风味食街快餐剧场时尚表演（歌舞/时装）时尚体验区海鲜特色餐饮渔人码头大型专业店(BigBox)开放空间商业主题酒店娱乐场所——IT体验场地时尚展示空间滨水购物长廊时尚购物区居住办公景观园艺餐饮酒店娱乐场所展示购物各功能面积功能区61第一章项目产品概念定位6.各功能区具体物业归纳：详见上表7.各功能区活力转换关系分析62第一章项目产品概念定位六、项目开发原则与开发顺序1.项目开发原则（1）尊重区域中心发展客观规律，实施“从小有机到大有机”的开发（2）首期开发资源的不平衡利用原则（3）首期开发物业甄选原则z选择最容易聚集人期的区域进行开发z选择能在短时间内形成对区域的影响力的物业进行开发63第一章项目产品概念定位2.项目分期及开发顺序建议（1）项目分期建议初期启动阶段--形象确立阶段--规模开发阶段--持续发展阶段z初期启动阶段：时尚购物区、渔人码头z形象确立阶段：时尚体验区、主题生态居住区、梦幻度假区z规模开发阶段：绿色运动营地、休闲商务区z持续发展阶段：各功能区完善z机动预留区：作为发展的弹性空间64第一章项目产品概念定位值得特别注意的是，上述四个阶段之间并没有十分明显的发展界限。实际上，最佳的开发状态就是各个阶段相互有机搭接，做到整体项目的平稳发展。65第二章概念规划理念66一、项目区域及周边环境分析（一）区域位置分析目标用地位于广州市南部的番禺地区，是广州强化其区域中心城市的重点。同时其作为未来新城市的中心区域，具备塑造城市魅力因素，打造城市客厅的潜力。通过商业功能的完善和商业主题的丰富，将有可能带动番禺区域的整体发展，与番禺各大功能区及华南板块形成互动。第二章概念规划理念67（二）区域道路交通分析1.轨道交通---在本区域内有发达的轨道交通系统，包括地铁3、4、5号线及广佛线。本项目内，地铁3号线汉溪站位于汉溪地块北侧中段，在用地范围内的线路都位于新光快速路地下。第二章概念规划理念68第二章概念规划理念2.道路交通城市快速交通干线---从中部贯穿整个用地的新光快速路红线宽度60米，绿化退缩20米，是将番禺与广州现有城市中心区连为一体的重要交通干道。城市一般交通道路---道路包括汉溪大道、兴业大道；金山大道；位于金山地块的市广路红线宽度为78米、易兴大道红线宽度40米。69(三)项目周边状况分析汉溪地块东邻锦秀香江花园，西邻南国奥林匹克花园。金山地块西南为祁福新村，东有郭兰英艺术学校，南部工厂略有空气的污染。第二章概念规划理念70（四）项目用地红线及规划指标规划区分为汉溪地块和金山地块。汉溪地块：z总用地面积127万平米z容积率1—1.5z用地性质为商业用地。金山地块：z总用地面积83.5万平米z用地性质为商业用地（39万平米）和居住用地（44.5万平米）。z商业用地容积率1，居住用地容积率1.5。第二章概念规划理念71（五）用地现状及景观条件分析用地现状主要为农田、山地，现状保留了大型的池塘，同时有良好的植被，具备了形成人工湿地的基本条件。汉溪地块与金山地块之间还有五百米宽绿化带。若干丘陵山体为进一步结合生态保护与生态修复的主题情景式商业开发，以及休闲运动的开展提供了天然的素材。第二章概念规划理念7273小结：基于对广州市总体发展布局的规划以及番禺区位特点的认识，和通过对用地周边楼盘与城市结构的研究，我们认为该区域在良好的交通与通讯保障、独特的自然环境（丰富的生态系统、温泉、绿色丘陵山体和温和湿润的气候）、优势的区位条件（周边存在众多的大型商业楼盘）的基础上，如果能结合富有特色的休闲、娱乐、购物设施，优质的服务与管理水准，完全有可能发展成为该区域的核心，最终成为区域发展的“动力源”。第二章概念规划理念74二、规划策略分析由于拟建用地远离城市建成区，虽然周围有许多居住大盘，但它的区域中心地位需要经历一个时间段才能逐步实现，这决定了在持续的开发过程中，有两种模式可以借鉴：其一是美国郊区化模式中的市郊购物中心（Mall）；另一种是超越单纯的商业活动，分阶段有步骤地营造中心的氛围，利用商业活动的聚集刺激新区的人气，加速中心的形成。第二章概念规划理念75第二章概念规划理念通过对Mall的研究：Mall的特点：开车购物，有大面积的停车场Mall的实质：以购物为目的的单纯商业业态，没有城市生活内容76第二章概念规划理念而我们需要的是--Newtown的逐步营造：有活力的城市