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铜川汽贸城二期项目项目终期成果汇报项目终期成果汇报09.4.1309.4.132汇报时间节点项目启动项目中期汇报09.2.2509.3.2409.4.13项目终期成果汇报z功能定位调整建议z营销推广策略建议z静态投资分析功能定位调整建议功能布局调整建议项目开发策略调整建议4功能布局调整建议：–大型车和工程机械销售及售后服务、仓储物流、旧车回收市场设置在109国道南侧•保证109国道北侧的整体环境及档次–增加车辆管理所、安全性能检测站、尾气检测站等行政服务管理职能机构的商务办公场所•完善汽车消费服务及车管行政配套，加强产业聚合模式–将居住功能用地调整至星光大道北侧.，将培训功能用地调整至居住北侧•由于大型车及工程机械车南移，北侧环境得以从根本上提升，使居住功能布局有了灵活选择的可能；•调整后的住宅用地，交通更为便利，便于为整个园区服务109国道东外环汽车主题公园居住教育二手车会展小型车销售（4s）酒店小车销售商务小型车售后车辆管理所安全性能检测站尾气检测站商业五金机电物流基地功能布局示意图居住教育重型车及工程机械车销售、售后重型车及工程机械销售与售后服务重型车及工程机械及二手车交易旧车回收市场5商务酒店商业会展功能布局调整建议z展示性好，服务范围广z展示性好，服务范围广109亩地块面积SOHO办公公寓产品形式15～20万平方米规模商务区：09-04、09-05地块79亩地块面积展览馆、博物馆产品形式4～6万平方米规模建议会展区：10-02、10-03地块48亩地块面积汽车主题商业产品形式餐街：2万平方米左右集中商业：2～3万平方米规模商业区：09-07地块25亩地块面积中档汽车主题酒店产品形式200-250间规模（客房数）酒店：09-09地块注：不含规划中的绿地、市政用地等非建设用地面积1234综合配套服务区116主题公园区功能布局调整建议占地500亩，后期具有较大的调整余地规模针对个人的非专业冬季汽车性能测试基地汽车性能检测场驾驶体验、微型车模拟体验，培育兴趣，增加知识儿童主题活动区以汽车品牌为线索进行组织汽车俱乐部汽车露营、度假、游戏（如真人CS）等汽车营地包括汽车、摩托车、小轮车等多种类型的体验基地越野体验区汽车主题公园：11-01、11-02、11-03、11-04、12-03、12-06地块z引力点强化：选择性放大以下计划项目z灵活规划原则：在布局中考虑各项目规模随后期开发进行调整的可能性z引力点强化：选择性放大以下计划项目z灵活规划原则：在布局中考虑各项目规模随后期开发进行调整的可能性注：不含规划中的绿地、市政用地等非建设用地面积1主题公园区227二手车小型车销售4S店小型车销售综合店小型车售后功能布局调整建议418亩地块面积4S店自建产品形式小型车销售4S店：09-06、09-11、09-13、09-14、09-16、12-07、12-08、12-10、12-11、12-12、10-04、10-05地块注：不含规划中的绿地、市政用地等非建设用地面积218亩地块面积包括汽车配件商铺、维修厂房等产品形式小型车售后服务区：10-07、10-08、10-09、10-14地块90亩地块面积以分割式展厅为主产品形式小型车销售综合店：10-06地块108亩地块面积展厅及室外展示产品形式小型二手车销售：10-01、10-12、10-13地块1243小型车销售及服务区338居住及其配套教育功能布局调整建议117亩地块面积汽车培训学校产品形式3～4万平方米规模（建筑面积）教育：12-01地块326亩地块面积住宅：多层为主，并辅以部分小高层和低层产品配套：包括配套商业、幼儿园、学校等产品形式1.2～1.5规模（容积率）居住及其配套：12-04、12-13～12-18地块z调整重点在改善居住景观环境、道路交通等条件z调整重点在改善居住景观环境、道路交通等条件注：不含规划中的绿地、市政用地等非建设用地面积12居住及教育区449车辆管理所安全性能检测站尾气检测站功能布局调整建议注：不含规划中的绿地、市政用地等非建设用地面积140亩地块面积车辆管理所：12-22、12-24地块78亩地块面积安全性能检测站：12-20、12-21地块200亩地块面积尾气检测站：12-25、12-26地块123管理所及检测站55z将行政服务与管理职能机构与汽车城紧密结合，完善整个园区配套设施z将行政服务与管理职能机构与汽车城紧密结合，完善整个园区配套设施10功能布局调整建议注：不含规划中的绿地、市政用地等非建设用地面积重型车及工程机械车综合服务区66重型车及工程机械车服务区南移–与其他功能隔离，保证北侧整体环境和档次–交通便利，紧邻109国道和210国道，便于发展重型车、工程机械车等从西向东逐次推进开发，以引导功能区的发展与市场演变节奏的充分吻合–销售及售后服务、二手车交易、旧车回收–五金机电及物流基地五金机电物流基地约900亩五金机电及物流基地约1500亩销售及服务、二手车、回收市场远期预留占地（根据市场及地块条件）：重型车及工程机械销售与售后服务重型车及工程机械及二手车交易旧车回收市场11功能布局调整建议前景良好：需为重型车及工程机械车预留足够发展空间–鄂尔多斯资源的高储量与开发的长期性，需要大量的运输重型车及工程机械车•鄂尔多斯是资源储量大市，现有的丰富储量意味着资源的开发将是一个长期的过程–大量的固定资产投资，也意味着对运输、工程机械的需求量大•全国4万亿投资拉动，投资密集，必然增加对能源及相关设备的需求•鄂尔多斯固定资产投资近年来也在持续不断的上升重型车及工程机械车综合服务区6612功能布局调整建议辐射范围广：重型车及工程机械车服务区将有可能辐射晋、陕、宁地区–鄂尔多斯是重要的交通节点，有条件辐射晋陕宁•鄂尔多斯东连京津冀，西通大西北，具有重要的交通地位•“西煤东运、北煤南运”的大流通格局决定了鄂尔多斯市的重要交通地位–鄂尔多斯对外运煤的格局决定了汽车物流的重要地位鄂尔多斯z向北到包头、向东到大同集装，铁路运输z同时还向乌海、银川、榆林等地区输送能源重型车及工程机械车综合服务区6613功能布局调整建议重型车及工程机械车综合服务区66功能分析大型车生命周期：销售售后服务二手车交易旧车回收运输及仓储物流五金机电上游产业：小型车配件生活服务商业批发、仓储、展览、办公、居住、休闲1000亩营口北方五金商贸城经营、展示、仓储、物流、商务、休闲、居住1100亩上海国际五金机电城会展、物流、交易、超市、批发、信息、配送、仓储、停车、住宿、物管、会所、餐饮、娱乐500余亩成都万贯五金电城功能占地面积名称五金机电及物流基地重型车及工程机械销售与售后服务重型车及工程机械及二手车交易旧车回收市场五金机电集散地发展目标包括机电产品交易、批发、信息多种功能功能配置五金机电市场参考案例9五金机电市场与周边装备制造基地、汽车城形成产业协作9已建成的通捷机电城一期使得区域具备一定发展基础14功能布局调整建议销售售后服务二手车交易旧车回收运输及仓储物流大型车生命周期：五金机电上游产业：小型车配件生活服务重型车及工程机械车综合服务区66功能分析重型车及工程机械销售与售后服务销售及售后服已有一定的发展，需要预留充分的发展空间9销售搬迁需要面积80亩9售后服务搬迁需要面积160亩9后期需预留足够发展空间15功能布局调整建议重型车及工程机械车综合服务区66功能分析五金机电物流基地销售售后服务二手车交易旧车回收运输及仓储物流大型车生命周期：五金机电上游产业：小型车配件生活服务运输、仓储、配送、信息交易1150亩成都传化物流基地展示、交易、批发、零售、采购760亩宁海物流中心一期大型货运、流通加工、交易、仓储、配送、信息管理800亩中山北部物流中心功能占地面积名称物流市场参考案例面向市内及周边地区的货物配送仓储保管运输中转、配载停车休息仓储、货运及车辆运输发展方向电子信息中心功能配置9不同于华研物流、煤炭物流园，本区域以汽车货运物流为主，是铜川汽车商贸物流园的重要组成部分9汽车物流基地服务于汽车城和五金机电城，为其提供物流仓储功能配置9便利的交通区位也是过往车辆的首选休息区16功能布局调整建议销售售后服务二手车交易旧车回收运输及仓储物流大型车生命周期：五金机电上游产业：小型车配件生活服务重型车及工程机械车综合服务区66功能分析重型车及工程机械及二手车交易旧车回收市场静脉产业——二手车交易及旧车回收将是一个新兴产业9随着能源行业的发展，重型车及工程机械车更新较快，发展旧车回收将是非常具有潜力的环保产业17功能布局总结109国道东外环汽车主题公园居住教育二手车会展小型车销售（4s）酒店小车销售商务小型车售后车辆管理所安全性能检测站尾气检测站商业五金机电物流基地功能布局示意图重型车及工程机械销售与售后服务重型车及工程机械及二手车交易旧车回收市场1820-25万326.1居住13-14万108.9商务办公——418.95管理及检测站——500汽车主题公园2.5-3万25.05酒店4-6万79.5会展4-6万117.15教育1-1.5万15-18综合配套服务2-3万——配套商业3-4万48.15集中商业商业——900五金机电及物流基地4.2万88.95二手车28.3万727.95小型车——1500重型车及工程机械车汽车销售及售后建筑面积（平方米）占地（亩）规模功能功能布局总结注：现状重型车及工程机械占地面积约260亩，未来重型车及工程机械将放置在109国道以南地块19项目开发策略建议培育阶段占领市场聚集商气引爆阶段塑造形象拉动人气提升阶段拓展功能增强体验文化实现阶段完善配套构建区域完整性价值拉升图20109国道东外环功能区滚动开发建议培育阶段引爆阶段提升阶段实现阶段价值传递图引爆阶段培育阶段提升阶段实现阶段确定性商贸服务功能越野体验、会展、酒店等汽车主题公园居住、商务、商业21功能区滚动开发建议第一阶段：培育市场预热区启动开发区预热区•试乘试驾体验场以汽车商贸服务功能为主，打造一站式服务的汽车商贸服务园配套休息站汽车销售修配售后服务重型车及工程机械市场配套商业二手车市场综合汽车超市品牌4s店销售修配售后服务小型车市场重型车及工程机械启动开发区小型车启动开发区109国道东外环22首期开发规模判断根据现有市场基础，对第一阶段中部分地块进行有计划的开发预期开发规模汇总–根据市场调查和对用户需求的分析，首发地块所装载功能目前的用地需求量为564亩，折合37万平米左右–若按平均0.5~0.6的容积率计算，预计开发规模将达到19~21万平米的建筑面积5641366949210314105167占地面积（亩）物流总计大型车维修大型车配件小型车美容265299合计（亩）4S店、综合店、二手车大型车小型车小型车改装大型车销售、二手车小型车销售小型车维修小型车配件区域功能56423首期开发布局调整建议小型车4S店小型车维修与配件小型车综合店二手车交易区综合店及二手车市场现有规模有限，首期可根据需求进行少量开发重型车及工程机械启动开发区首期需要开发设计的区域，满足现状市场需求根据与4s店商家达成的意向，由商家买地自行开发建设24功能区滚动开发建议第二阶段：塑造形象开发片区预热片区•越野体验区形成以汽车商贸为主，并融入会展、体验等多样化功能的汽车综合服务博览园品牌4s店销售小型车市场教育培训汽车博物馆、展览馆主题酒店主题餐饮街管理及检测站旧车回收站二手车重型车及工程机械市场五金机电、物流基地小型车开发片区预热片区五金机电物流基地二手车、旧车交易教育109国道东外环管理及检测站综合区25功能区滚动开发建议第三阶段：拓展功能开发片区打造以汽车商贸为主，汽车文化为主要发展动力的汽车文化博览园开发片区汽车俱乐部儿童主题活动区汽车营地越野体验区汽车性能检测场汽车主题公园109国道东外环26功能区滚动开发建议第四阶段：价值实现开发片区整体打造为集汽车商贸、文化、娱乐、居住、办公于一体汽车产业综合博览园开发片区开发片区SOHO办公办公社区商业学校居住配套多层住宅低层住宅居住主题商业商业109国道东外