协信集团项目定位评审会资料编制模板（PPT33页)

1部门–文件名协信集团项目定位评审会资料编制模板集团运营管理部2运营及投资发展部–集团启动会资料编制模板内容页码•一.市场分析与客户定位P3•1.城市及片区房地产供求状况P4•2.市场细分及选择目标客户P7•二.产品定位P13•1.项目开发主题P14•2.项目开发节奏及价格建议P16•3.产品建议P18•4.示范区建设P24•5.经济测算P26•三.项目定位汇总表P303部门–文件名一、市场分析与客户定位4集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板1.1简评项目所在城市近三年房地产市场供求走势一、市场分析与客户定位——1.城市及片区房地产供求状况基础资料参照该项目发展“可行性报告”5集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板1.2市场典型楼盘综述一、市场分析与客户定位——1.城市及片区房地产供求状况分片区、分档次、分产品类型；重点分析项目所在片区楼盘特点。包括各项目规模、开发主题、产品类型、户型面积及配比、均价及走势、目标客户、销售简评等。6集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板1.3项目所在片区楼盘集合特征总结一、市场分析与客户定位——1.城市及片区房地产供求状况7集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1项目概况及SWOT分析一、市场分析与客户定位——2.市场细分及选择目标客户2.1.1项目控规、边界条件和地质特征简述；2.1.2项目SWOT分析（提炼出项目的运营策略，指导项目的具体规划发展）：结合项目边界条件和地质特征深入分析优劣势。如地段、周边配套、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；结合项目优劣势分析，提出项目可能面临的机会和威胁。如区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。8集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.2市场消费群体细分一、市场分析与客户定位——2.市场细分及选择目标客户2.2.1经济有效群体细分。通过对项目可能辐射范围的客户调查，按照可承受价格细分现有购房人群；2.2.2意向有效群体细分。按照对片区和项目的偏好程度继续细分购房人群；2.2.3客户需求细分。在经济和意向细分的基础上，对客户需求进行再细分。具体细分标准可依综合项目规模、容积率、边界条件等因素确定。建议采用客户购房动机和居住需求为细分标准。9集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.3竞争项目消费群特点调查一、市场分析与客户定位——2.市场细分及选择目标客户竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。10集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.4选择目标消费群体一、市场分析与客户定位——2.市场细分及选择目标客户2.4.1可能目标消费群体圈定。综合项目SWOT分析、竞争项目客户特点，判断并选择适合该项目的且经济和意向皆有效的客户作为该项目的可能目标消费群体。2.4.2选择目标客户。结合开发商利益要求、项目规模和以上客户需求细分，确定项目的目标客户。2.4.3目标客户特征描述。2.4.4目标客户需求描述。11集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.5目标客户特征与需求汇总表一、市场分析与客户定位——2.市场细分及选择目标客户目标客户特征汇总表客户来源（标明各区域来源所占百分比）客户置业类型（标明首次置业、换房客户或是活跃长者及其百分比）客户购房用途（标明自住或投资及其百分比）客户描述人口特征年龄区间（标明各年龄区间所占百分比）家庭结构（标明各种家庭结构所占百分比）社会特征文化程度（标明各种文化程度所占百分比）职业类型（标明各种职业所占百分比）目前居住状况目前居住性质（标明租屋、与父母同住、单位分房或是商品房及比例）目前居住面积（标明各种车辆拥有情况所占百分比）交通出行方式（标明各种状态所占百分比）经济特征家庭年收入（标明各种年收入区间所占百分比）12集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.5目标客户特征与需求汇总表一、市场分析与客户定位——2.市场细分及选择目标客户客户购房需求汇总表客户购房关注点排序对价格、地段、周边环境、发展商品牌、社区园林、户型、朝向、生活配套、教育配套等客户购房关注点按照关注度进行排序（突出方面标明所占百分比）。总价可承受区间（标明总价可承受区间及各区间比例）园林景观要求及偏好（标明客户对园林景观的基本要求和偏好）车位需求（标明客户对车位的需求比例，包括总体车位配比和分产品类型配比）楼型偏好（标明客户对楼型的偏好比例）户型及面积需求（标明客户对各种户型及面积的需求比例）户内交楼标准偏好（标明全装修、精装修或是毛坯及其百分比）付款方式偏好（标明一次性、按揭的比例）配套基本需求及偏好商业设施教育设施文体设施交通出行邮政金融医疗卫生13部门–文件名二、产品定位14集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板1.1项目主题及开发理念二、产品定位——1.项目开发主题阐明项目开发主题和理念：如生态社区、体育主题、山水城主题、滨海主题等、表现出符合市场需求和客户偏好的项目的独特性或差异化，并符合项目地块及规模的自身特点。基于项目开发主题的明确，提出对建筑风格和园林景观的要求。15集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板1.2项目档次定位二、产品定位——1.项目开发主题结合项目规划设计要求，说明本项目的档次定位。必须对项目是否定位为精装作出说明，并对该档次定位提出设计上的具体支撑建议。如：“高品质中高档”定位，需要从市场认识角度提出高品质的具体标准，如：高绿化率、高档建筑用材、高车位配比、大楼间距等。16集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.1项目分期建议二、产品定位——2.项目开发节奏及价格建议根据细分市场历年供求水平和公司经营要求，明确本项目开发节奏。主要包括分期数、各期开发时间、开发位置、规模和主力产品（包括商业、会所、车位等安排）等。（附项目各期关键节点计划，见下表；首期或当期开盘前重要事项计划；各期规划说明图）项目20xx年关键节点项目名称分期获得中标通知书项目定位评审会完成方案设计图纸项目经营目标确认会开工完成施工图设计图纸外卖场开放项目一期项目二期分期展示区开放开盘销售去化60%销售去化90%单体工程与市政管网完工竣工备案证办理交楼项目一期项目二期17集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板2.2项目价格建议二、产品定位——2.项目开发节奏及价格建议——项目整体均价及分期价格走势建议。包括住宅产品(分产品类型)和其他可售型物业（商业、会所、车位等）销售均价。——首期整体均价及分产品建筑形式均价建议。包括多层、小高层、别墅等住宅产品,及商业、会所、车位等其他可售物业。18集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板3.1建筑形式选择及构成建议二、产品定位——3.产品建议结合市场供求状况、地块容积率要求和客户偏好，选择项目整体的建筑形式及构成比例。并重点明确首期开发产品的建筑形式和构成。对建议方案的规划和指标进行说明。建议在市场、设计均可行的前提下，选择3种产品配比方案进行经济测算，并说明确定其中一种方案的原因。19集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板3.2首期或当期住宅户型及面积选择二、产品定位——3.产品建议结合市场现状和目标客户需求，明确项目首期或当期户型及面积配比。如下表：（分产品类型列）户型面积区间预计单价户数比例面积比例总价区间目标客户总户数户均面积20集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板3.3商业设施建议二、产品定位——3.产品建议——明确商业和住宅的关系，确定商业设施的功能和经营模式。并初步提出商业业态、面积及价格（或租金）建议。——重点说明首期商业位置、规模、经营模式、经营内容和经营计划等。21集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板3.4会所设施建议二、产品定位——3.产品建议分析细分市场会所供应和经营情况，结合目标客户偏好及本项目开发要求，提出会所设施的经营模式，以及位置、规模、档次、建筑风格、功能设置等建议。22集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板3.5车位设置建议二、产品定位——3.产品建议分析细分市场车位供应和经营情况，结合目标客户车位实际需求及本地块车位规划要求，提出本项目车位配置数量及车位/户数比；并说明车位配置形式（如：地面临停、地下车库、架空层停车等）；尤其注意提出人防车位与非人防车位的处置关系建议。23集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板3.6其他配套建议二、产品定位——3.产品建议主要说明配套类别、面积及到位时间等。如：垃圾站、教育配套、交通配套、医疗或健康设施、银行、邮局等。注：其中对项目开发起决定性作用的配套设施需重点说明解决方案。24集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板4.1售楼处与样板房二、产品定位——4.示范区建设售楼处位置、大小、档次、风格；外部售楼通道（人行、车行）位置；内部售楼通道与样板房、会所及园林等区位的连接；售楼处与项目发展后期关系；25集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板4.2示范区二、产品定位——4.示范区建设说明示范区位置、大小、景观风格、档次、园林与植物参照及作用等。26集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板5.1成本与盈利二、产品定位——5.经济测算5.1.1说明在拟定容积率情况下、拟定产品组合情况下的获利情况，并以其它容积率、其它产品组合获利情况分析来辅助说明拟定容积率、产品组合的合适性。（如：当容积率为XX、产品组合为XX时，获利情况如何。）分析时可参照以下表格：功能多层小高层高层别墅商业车位合计容积率面积（平方米）比例100%开发成本（元/平米）**销售均价（元/平米）**项目利润（万元）可研报告开发成本（元/平米）**可研报告销售均价（元/平米）**总容积率：；基准地价：。27集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板5.1成本与盈利二、产品定位——5.经济测算5.1.2参照项目发展“可行性报告”有关经济效益评估内容，着重分析在拟定容积率及产品类型下的项目整体获利情况，可参照下列表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总额（万元）可研报告总额（万元）销售收入开发成本总投资项目毛利净利润销售净利润率（注：销售费用以%计取。）28集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板5.1成本与盈利二、产品定位——5.经济测算5.1.3说明项目开发各期的利润体现，参照下列表格：经济指标20XX年﹒﹒﹒20××年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）净利润(万元)可研报告结算面积可研报告净利润29集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板5.1成本与盈利二、产品定位——5.经济测算5.1.4成本控制要求基于售价说明整个项目的成本控制范围，使之可满足项目效益要求。附项目定位版目标成本（模板按集团成本管理中心发布为准）。30部门–文件名三、项目定位汇总表31集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板三、项目定位汇总表1、用地经济指标总用地面积容积率覆盖率/绿化率总建筑面积可售面积地下建筑面积住宅户数/面积办公层数/面积商业层数/面积公建面积会所层数/面积车位个数/面积2、项目房地产市场调查和消费群体调查分析概况3、项目的SWOT分析S(优势)W(劣势)O(机会)T(威胁)4、项目定位分析项目主题定位目标客户定位户型面积比例定位销售价格定位5、发展建议32集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板三、项目定位汇总表——项目经济性分析序号经济指标定位版可研版差异说明1销售合同收入（万元）2可售面积(万方）3目标成本(万方）4管理费用（万元）5销售费用（万元）6财务费用（万元）7税收（万元）8销售毛利率9销售净利率10项目净利润（万元）感谢聆听Thanks