协信高九路项目市场定位与产品建议报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。协信高九路项目市场定位与产品建议报告中原顾问事业部（重庆）ChongQing.11.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010报告逻辑架构项目分析核心问题界定关于产业选择的市场分析项目发展战略方向与定位项目启动区选址与产品建议项目分析Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010本项目开发规模中等，用地性质包括商业及住宅，项目开发物业类型具有复合性，商业开发目标为总部基地写字楼群地块名称地块面积（亩）容积率建筑面积（㎡）用地性质A38-1-1/071131.8135540商业B23-1-2/045.74.015200商业兼住宅B24-5-2/035.554.014800商业兼住宅B24-5-2/037.954.021200商业兼住宅C16-6-1/0522.24.566600商业D3-1/0532.74.598100商业D3-2/0318.64.555800商业D4-2/0312.154.032400住宅兼商业D4-10-2/0223.855.079500住宅兼商业合计：241.7519140项目整体占地面积约240亩，建筑面积约52万方，开发呈中等规模；项目地块分散，高九路贯穿地块内部，难以形成聚集效应；各地块用地性质有一定差异，商业、住宅等多种物业类型复合；高九路Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010本项目享有城市中心成熟的交通配套，项目通达性好，与各个商务、商业中心连接紧密，但交通便捷度不够鹅公岩大桥嘉华大桥滨江路江北南岸高新区渝中区解放碑项目地处渝中区，通过高九路与中心城区发达交通网络连接，享有中心区域完善成熟的交通配套；近9公里长高九路打通了项目与高新区、重庆中心区解放碑、重庆北区以及南岸等商务、商业中心区域的连接，交通通达性好；项目交通情况示意图Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010不确定性——项目所在城市中心渝中区形象高，但项目所在的区域目前以纯住宅开发为主，但特征不明显，区域价值尚未定义本项目位于渝中区，作为重庆城市中心区，区域形象高，具有极好的认知度；解放碑中央商务区朝天门贸易区两路口商务区菜园坝商贸区化龙桥制造业服务中心大坪商贸区、数据传输信息中心江北嘴商务中心渝中区拥有解放碑中央商务区、两路口商务区以及朝天门、菜园坝等商贸区，且新兴江北嘴高端商务中心紧邻本区，区域高端商务氛围浓厚。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010稀缺性——项目作为渝中区中成熟的大规模产业发展地块，具有极度的稀缺性渝中区作为重庆的母城，除高九路沿线为，已经全部规划并开发建设完毕，呈规模的待开发用地基本没有，旧城拆迁难度大、成本高且时间存在不确定性，因此本项目如此规模的地块放在渝中区更能凸显其稀缺性。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010强势政府推动力——项目作为政府下属城投公司参股项目，区级政府强势推动，为项目顺利发展奠定了良好的行政力基础城投公司协信集团本项目土地资源政府资源整合产业资源整合基础配套资源整合……财务资源设计资源整合建设施工资源整合营销与招商资源整合……Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010项目所在区域与大坪和化龙桥未来如能良好融合，将成为城市高端商业商务新的聚集区，承接解放碑部分高端服务产业的转移多个高端商务、商业项目的落脚使片区承载了城市商务发展补充配套功能，同时片区将成为未来一段时间内高端写字楼的集中供应区；①中新城上城②嘉陵帆影重庆发展形成并将持续不变的以渝中区为经济商务中心，南北多个城市副中心,形成城市发展主轴线；项目所在高九路片区位于城市发展主轴线西侧，作为连接大坪与化龙桥的“未定义”区域，不具备明确的功能定位；③龙湖后工④英利项目1234商务拓展区区Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010项目属性界定重庆中部商务拓展区中中等规模的特色总部基地中部商务拓展区：本项目位于渝中的大坪片区和化龙桥片区之间，这两个区域构成重庆中部商务拓展区；中等规模：项目占地面约240亩，建筑面积约52万方，开发呈中等规模；特色总部基地：项目地块分散，用地性质包括商业及住宅，商业开发目标为总部基地写字楼群；Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010报告逻辑架构项目分析核心问题界定关于产业选择的市场分析项目发展战略方向与定位项目启动区选址与产品建议核心问题界定Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010甲方提出问题核心问题1其他问题2项目原申报为‘电子商务’总部基地，以‘电子商务’作为项目的核心产业是否合适？如果‘电子商务’产业不适合于本项目，那发展何种产业适合？项目启动区选址、定位、物业选择、产品建议等。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010问题结构化分析战略层面问题－项目发展主导产业选择►‘电子商务’作为项目的核心产业是否合适？如果‘电子商务’产业不适合于本项目，那发展何种产业适合？战术层面问题－突破竞争►项目启动区选址、物业选择、产品打造等方面。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010报告逻辑架构项目分析核心问题界定关于产业选择的市场分析项目发展战略方向与定位项目启动区选址与产品建议关于产业选择的市场分析Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010核心问题对项目发展方向进行初步研判（产业选择）重庆城市地位、产业现状与产业规划重庆商务楼宇入驻客户简析其他城市总部基地入驻客户类比确定备选产业确定主导产业筛选机制Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010重庆城市地位与产业情况Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010当世界聚焦中国的时候，中国聚焦第三增长极的重庆环渤海长三角珠三角西三角重庆两江新区：2010年5月7日，国务院在国家战略层面正式批复设立“两江新区”，这是中国的第三个副省级新区，前两个分别是上海浦东和天津滨海新区；五个重庆建设：2008年7月20日，首次在市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为重庆的战略决策；314战略：中央给重庆制定的“314战略部署”即三大定位，一大目标，四大任务；寸滩、空港、西永综合保税港区：中国内陆首个海陆空综合保税港区。重庆的五大定位：我国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010重庆是西南地区中心城市，城乡统筹特区的设立和长江上游地区经济中心的定位，提升了其国家战略地位2007年6月9日，国家发展和改革委员会报请国务院同意，批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，这是中央对全面落实科学发展观、深化改革和加快推进西部大开发的重大战略部署,使重庆建设城乡统筹发展的直辖市有了重大的战略平台。重庆名片中国最年轻、面积最大、人口最多的直辖市全国统筹城乡综合配套改革试验区重庆定位国家历史文化名城长江上游地区经济中心现代制造业基地西南地区综合交通枢纽战略地位西部的‚窗口‛长江上游的‚龙头‛经济布局向内陆地区拓展的战略支撑地资料来源：《重庆市城乡总体规划（2007至2020年）》、《重庆直辖十年观察》Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010良好的投资环境和强劲的经济发展潜力使重庆正在成为‚中国第四城‛，承担着西部经济发展的引擎使命《财富》第五次进行“中国最佳商务城市”调查：►劳动力供给最理想的城市1.上海2.北京3.深圳4.成都5.广州6.西安7.南京8.杭州9.武汉10.重庆►未来最具发展潜力的城市1.上海2.天津3.杭州4.青岛5.宁波6.苏州7.重庆8.武汉9.北京9.大连►2010年4月，中国社科院发布报告，列举了中国未来10年最具潜力的24个城市，其中一线城市4个，年青的直辖市重庆比肩北京、上海、天津三个国际化大都市，成为中国第四城。►今年2月初，在城乡建设部编制的《全国城镇体系规划》中，重庆就凭借政治、经济、文化、社会等诸方面的综合优势，看齐上海、北京、天津、广州等四个区域性中心城市，跻身国家五大中心城市之列，成为西部经济社会发展的‚引擎‛。►2010年1月，美国《时代》周刊亚洲最佳投资城市评选活动中，重庆成功超越日本东京，高居数千个亚洲城市第七位。►2010年2月，英国《金融时报》亚洲未来城市评选活动中，重庆首次入选子榜单，再一次位居最佳外国直接投资促进策略城市榜单第七位。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010两路+寸滩保税港、西永综合保税港作为中国内陆首个保税港区，将催使重庆成为内陆开放高地，成为西南乃至西部地区的物流中心、运输中心保税全球贸易图两个区各有分工和侧重，两大区域享受的政策一致，将共同推动重庆的内陆开放高地建设，西永综合保税区今后将主攻保税加工功能，两路寸滩保税港区则将主打保税物流概念，依托水港和空港为大型仓储、分拨、配送、采购类物流企业和出口加工贸易类企业服务，形成一个‚错位布局、互为补充、共同发展‛的格局。两路寸滩保税港区由寸滩港、江北机场和原重庆出口加工区三部分组成，是一个“一区双功能”的内陆型保税港区，具有口岸、物流、加工等功能，可以开展港口作业和国际中转业务；而永综合保税区享受的政策与两路寸滩保税港区一致，只是不具备口岸物流和国际中转作业的条件。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010两江新区的打造将成为重庆经济发展的强大“引擎”，成就西部开发高地，到2020年，两江新区的经济发展规模相当于再造一个现有的重庆经济，为重庆城市价值的提升注入了强劲的动力2009－2010年12011－2012年22013-2020年3起步阶段重点进行区域规划与布局，着力提升软硬件配套设施水平。中期发展阶段基础开发、功能开发、形态开发初见成效。进出口达300亿美元，引进世界500强达200家，利用内资达2000亿元。全面提升阶段大见成效、基本建成。作为西部地区经济增长和长江上游地区经济中心的地位和作用进一步增强。目前重庆GDP6千亿左右，年增长率14%2012预计重庆GDP1万亿，年增长率20%2020年重庆GDP创2万3千亿，8年翻一番两江新区发展规划进程Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010重庆自身经济快速增长及产业结构的不断优化，证明了‚中国第四城‛强劲的发展动力图：重庆都市区近年来国民经济发展状况数据来源：重庆历年统计年鉴和公报图：近年重庆市都市区产业结构发展情况表（单位：亿元）图：重庆市近年利用外资情况（单位：万美元）图：近年世界500强进驻重庆地区的数量（单位：家）Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010小结重庆准确的城市定位、良好的投资环境、强劲的经济发展势头、不断优