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文鼎广场项目发展思路及业态规划汇报2008年11月Page2一、市场调研分析二、项目发展思路三、业态规划四、价格测算及招商计划目录Page3一、市场调研分析Page4江宁大学城地处南京市江宁区东山镇附近，距南京市市中心约15公里，规划占地30平方公里，主要由方山周边南京医科大学、中国药科大学、中国传媒大学南广学院等高校组成。南京医科大学江苏经贸职业技术学院南京工程学院金陵协和神学院江苏海事学院金陵科技学院南京交通职业技术学校中国药科大学南京晓庄学院中国传媒大学南广学院职教中心大学城区域市场分析Page5目前交通不方便，公交线路有南广、大同、大中、盛广、盛科线，7：30后除南广外无其他公交。正在修建的地铁一号南延线通往大学城内，站点分别为经贸学院站、江苏海事职业技术学院站和药科大学站，地铁建成将大大缓解大学城的交通压力。基础设施不完善，配套不齐全，仅有江宁区体育中心作为其配套资源，其内有三家大型网吧。大学城内商业配套空白，目前大学城内学生外出消费多在义乌小商品城、东山镇等处，义乌小商品城、世纪华联等均有班车接送学生。交通状况基础设施及商业配套大学城区域市场分析交通不便，基础设施薄弱，商业配套几乎空白Page6江宁大学城学生总数统计序号学校名称院校性质现有人数未来规划总人数1南京医科大学本部／省属7000150002南京工程学院本部／省属20000200003江苏省经贸学院本部／省属13900160004南京交通技术学院本部／省属10000130005江苏海事学院本部／省属10850120006中国传媒大学本部／省属13000180007金陵科技学院本部／市属16000180008南京晓庄学院本部／市属10900120009江宁职教中心本部／区属3000700010中国协和神学院本部／部属500100011中国药科大学本部／部属120001500012南京旅游职业学院本部／省属江宁校区在建7000总计117150154000大学城现有学生11万，未来3-5年内将达到15万大学城区域市场分析Page7大学城内消费人群庞大，目前有11万师生，未来3-5年将有15万师生，市场空间巨大，但目前商业配套基本空白，因此大学城商业市场有广阔的发展空间和良好的发展前景。很多商业项目看准这一市场机遇，纷纷投入到开发大学城商业的浪潮中。除了本项目外，还有乐活街区、大学城商贸中心、百度空间等，这些会填补大学城商业配套的空白，在未来将形成竞争态势。大学城区域市场分析Page8乐活时尚街区目总占地面积40亩，总建筑面积达26000平方米，容积率1.0，定位为集购物、娱乐、餐饮、旅馆、文化等功能为一体的一站式大学城商业步行街。街区共2栋三层建筑，商铺面积在30-200平米，一、二层得房率分别为79%、58%，主力面积为40－50平米，约300间；三层为精装修的日租房，面积为30-50㎡，约90间。乐活时尚街区竞争项目调研分析Page9时间节点：08年1月8号开盘，明年9月开业销售方式：街区商铺拟全部出售，销售方式为独立产权销售和带租约销售。带租约方式前三年给业主返租，拟采用统一招商形式，返租份额为8%，三年返租直接从房款中扣除。价格：均价在10000元／㎡。一层不挑高商铺18000元／㎡，一层挑高7.8米商铺价格约15000元/㎡，普通商铺价格约13000元/㎡，三层公寓价格北面6900、南面精装修8300。优惠：一次性付款9.5折，按揭贷款9.7折。销售状况：目前推出01栋，超过70％商铺已经售出。乐活时尚街区竞争项目调研分析Page10“各国美食中心广场”“快乐活着”购物街水果吧、冰淇淋、茶吧为主为一层“中华美食一条街”的挑高部分国内外品牌连锁酒店、青年旅社入驻“中华美食一条街“乐活时尚街区竞争项目调研分析Page11餐饮面积购物面积住宿面积娱乐面积服务01栋4000㎡1000㎡3000㎡无02栋无6700㎡无3200㎡500㎡共计4000㎡7700㎡3000㎡3200㎡(此部分娱乐面积很可能做成购物)500㎡乐活时尚街区竞争项目调研分析乐活各业态比例22%42%17%3%16%餐饮购物娱乐服务酒店Page12乐活街区引入了专业的运营顾问——莱迪时尚流行广场经营管理公司，该公司有较强的专业能力、丰富的商业资源以及强大的品牌号召力。这将促成乐活项目的规范运作。从销售方式上来看，乐活时尚街区的商铺分为独立产权式销售与带租约销售，因其运营部门进场较晚，商铺大多以独立产权形式卖出，这将对其后期的运营管理造成不利影响。经过调研分析，在乐活街区的业种规划中，餐饮、精品服饰、经济型酒店占有较大比例，而对于娱乐的业种规划并不象其宣传中那么丰富。由于莱迪拥有丰富的精品购物的商业资源，因此乐活街区在购物方面将呈现出鲜明的特色。乐活时尚街区竞争项目调研分析Page13江宁大学城商贸中心占地面积33350平方米，总建筑面积为21465万平方米，将开发成为集餐饮、娱乐、宾馆、购物、文化商业等综合性商业活动为一体的高品质休闲商业区。商贸中心与体育中心内乐天广场同属江宁高校产业集团管理，均为政府重点扶持项目。由于产权问题，项目只租不售。项目目前已有移动、KFC、华联超市、新东新等主力店入驻，招商情况良好，预计于明年2、3月正式开业。管理集团对商家进驻要求较为苛刻，主要体现为对入驻店铺品牌、形象的严格筛选，采取择优录取的原则。所有商家均为一年一签，统一经营，统一管理。大学生城商贸中心竞争项目调研分析Page141F：租金最高2.5元/㎡·天，层高4米2F：租金最高1.5元/㎡·天，层高3米3F：租金最高1元/㎡·天，层高3米物业管理费：0.8元/㎡·天1F:移动+餐饮2F：新东新1F：KFC+餐饮2F:新东新1F：餐饮2-3F：品牌服饰1F:餐饮2F：电子数码3F：品牌服饰大学城商贸中心竞争项目调研分析Page15业态总面积（㎡）业种面积（㎡）比例餐饮5000餐饮500027%购物5250华联超市155028%电子数码1800品牌服饰1600娱乐3100电玩娱乐155017%KTV/演艺吧1550服务500移动及其他5002%酒店4880经济型酒店488026%总计18730100%大学城商贸中心竞争项目调研分析大学城商贸中心业态比例27%28%17%2%26%餐饮购物娱乐服务酒店Page16大学城商贸中心定位中高端，而学生消费能力有限，因此中高端定位会减少学生流量，使其难以成为大学生的主要消费地。由于产权存在问题，限制一些商业业态进驻，而且项目存在一定的运营风险。商贸中心有强大的政府背景，能够获得各种优势资源，其主力店高档、丰富，利于提升商贸中心的形象。大学城商贸中心竞争项目调研分析Page17总体量15万㎡，分三期开发，一期为多层花园洋房，2007年已公开，二期为小户型公寓，三期是以办公为主的高层。百度空间规划定位为全功能开放街区和区域配套中心，配有开放式的商业步行街。百度空间竞争项目调研分析Page18商业总体量：2.8万㎡形态：有两栋集中式商业，一栋3层，3000多㎡，一栋4层，8000多㎡，其余为沿街底商本期体量：3392㎡建筑：3层，开间4米，进深10米，一层层高4米2，二三层3米6销售方式：1、2楼一起出售，3楼单独售卖，不承诺返租售价：三楼4980元/㎡，一二楼一房一价，现未定，估计一二楼8000-9000元/㎡面积：1、2楼一套80-90㎡，3楼一套多为60㎡开盘时间：暂定11月底即将销售百度空间竞争项目调研分析Page19百度空间商业只出售，不招租，对业态无统一规划。2.8万的商业体量将会对本项目造成一定程度的客群分流。百度空间竞争项目调研分析Page20南京义乌小商品城项目总投资6亿元，建设用地面积220亩，总建筑面积约20万平米。在小商品城内有文体用品市场、华东旅游用品市场，在其它区块按行业划分区域，成为日用百货、针织、家纺、五金、钟表、饰品、工艺品等商品的大型集散中心，于2006年5月27日开业。义乌小商品城竞争项目调研分析Page21布局：A、B、C、D四区，A、B区为批发零售区，C区为休闲娱乐区，D区是2.5万㎡配套住宅建筑：多为三层，局部两层，开间4米面积：约30—80平米，可自由分割，共2500多套租售方式：销售与商管分开。规定业主购买商铺后，前三年没有商铺经营权，可接受项目开发商的三年返租。A区每年的返租份额为6%-8%；B区每年的返租份额为8%。返租截止日期为2010年。管理费：目前免费，明年计划按1元/平米/月收费义乌小商品城竞争项目调研分析Page22总结南京义乌小商品城是一个集批发与零售于一体的商业场所，零售的对象主要是学生群体。江宁大学城及周边居民小区（天景山公寓、康桥花园、莱茵东郡、书香名苑）为义乌小商品城集聚了不少人气。层高：共三层，一楼层高4.5米，二楼三楼层高3.9米售价：一楼12000，二楼11000，三楼9000，目前仅剩10栋的二楼精装修商铺可出租，要求品牌商户入驻该区域业态：一楼家装、家居、卫浴、陶瓷等业种，二楼服饰规划区，三楼鞋帽区租金：二层为40元/㎡/月，三层30元/㎡/月，根据店铺位置优劣可免3-5个月的租金层高：共两层，一楼层高4.5米，二楼层高6米售价：均价11000元/㎡-12000元/㎡，二楼11000元/㎡业态分布：数码、皮具箱包区、饰品区、休闲区、美食区、苏果超市（150㎡）租金：一层为60-70元/㎡/月，二层50元/㎡/月，沿街及外围商铺租金较高，根据店铺位置优劣可免1-4个月的租金C区是休闲娱乐区，有台球室、网吧、溜冰场、迷你影城等。台球室是设在走廊内的简易型娱乐场所，约十张台球桌。有两个大型网吧，共约1500㎡，溜冰场约500㎡。迷你影城与小旅馆设在一起，规模很小。C区还包括一个下沉式地下广场，一部分做涂料油漆业种，另一部分为停车场。义乌小商品城竞争项目调研分析Page23后期义乌将增加餐饮比重，在B区3层1、2、3栋及10栋打造小吃广场。业态面积（㎡）业种面积（㎡）比例餐饮5000品牌餐饮20008%小吃一条街1200大排档1500零散小店300购物50500衣服鞋帽箱包4500084%眼镜文体用品4000数码产品1500娱乐3200网吧20005%台球室300溜冰场300迷你影城300其他300服务1600美发、移动等16003%总计6030060300100%义乌小商品城竞争项目调研分析义乌小商品城各业态比例8%84%5%3%餐饮购物娱乐服务Page24其多为小商铺，无主力店，失去了主力店对商业人流的带动和对商业形象的提升作用。其客群主要为大学生和周边居民，有专车接送，学生来此购物较为方便。人流量和商家的数量不成正比。商家的供给已经远远的超过了购买人群的需求，需求不足以支撑商业的发展。小商品城具有规模效应，商品品种齐全，价格低廉，符合学生的消费档次，吸引了大批学生前去消费。义乌小商品城竞争项目调研分析Page25上述四个商业项目将对本项目形成竞争，从各个方向截流客群。地铁建成后，学生去市区消费更加便捷，也会在一定程度上分流客群。本项目周边商业体量在未来两年内将超过10万平方米，而市场客群单一，学生的消费能力有限，市场将趋向饱和。目前大学生习惯去较为成熟的义乌小商品城及江宁的中心东山镇消费，让他们留在大学城内消费需要对市场进行长期的培育和良好的经营。竞争项目调研分析Page26大成名店公园购物中心于2005年9月投入运营，总建筑面积2.9万㎡，为单体垂直框架结构，地下两层，地上四层，三层、四层挑高，定位于餐饮、购物、休闲娱乐为一体的综合性商业项目。面积从25㎡至200㎡不等，总户数为324户。1—2楼以40㎡为基本分割单元，3—4楼以100㎡为基本分割单元，1—4楼平均售价为25000元/㎡，地下一层售价为13000元/㎡，一、二层月租金约120元/㎡.月，-1、3、4层月租金约65—80㎡。人气很旺，经营状况良好，号称“仙林大学城的新街口”。大成名店项目借鉴Page27建筑设计整个商业中心由独栋建筑构成，平面布局通过电梯厅和内广场组成“回”状结构，并通过走廊的连接，形成内部