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南京河西CBD项目市场报告2012.01谨呈弘久置业报告框架•项目板块价值认识•酒店公寓运作环境•办公市场运作环境•商业市场运作环境第一部分：项目板块价值认识河西—城市新中心区域城市重点发展、规划发展为现代化城市新中心区域；河西城市中心目前河西经过十年的发展，已经初具规模，拥有发展为现代化城市新中心的一系列高端配套基建（奥体展馆、奥体馆、明基医院……），商务商业已经在高规划的起点基础上逐步实现和正在实现，随着2014年青奥会的举办，将引爆区域高速发展为华东地区现代化城市新中心、南京新形象展示区域。12月15日，南京市委召开常委会会议，研究《加快河西现代化、建成城市新中心千日行动计划》及《关于进一步加快河西新城开发建设的若干意见》等工作。会议指出，南京市第十三次党代会明确提出，将河西新城区建成现代化城市新中心，这是从南京发展全局做出的重大战略部署。南京市第十三次党代会明确，要把河西新城区建设作为今后3年城市建设的重中之重，全力组织实施“加快河西现代化、建成城市新中心”千日行动计划，将河西新城区建成现代化城市新中心。这是从南京发展的长远和全局考虑做出的重大战略部署。加快河西新城建设是办好2014年青奥会的重要保障，也是确保南京2015年率先基本实现现代化的关键之策。河西新城是展示现代化新南京的标志和窗口，提升南京城市形象和功能品质必须加快建设河西新城。河西发展—沿江东中路由北向南发展江东门区域中心奥体城市新中心处于初期阶段，但受“政府新中心规划”和“青奥会”双因素驱动，将实现快速发展、空间广阔；区域发展特征：1、由“北向南”发展北部区域由于靠近城市老主城区，规划起步早，发展相对成熟，处于发展的中后期阶段；南部区域发展由2010.2.11日南京青奥会申请成功，建设奥体城市新中心规划开始提上日程，发展相对较晚，目前处于发展初级阶段，但受“政府城市新中心打造规划”和“青奥会”双因素驱动发展，发展后劲充足、空间广阔；2、由“两点一线”辐射区域发展两点：北部—江东门区域中心，主要由万达商业商务中心组成，发展处于中后期成熟阶段；南部—奥体城市新中心，主要由众多高端城市综合体、展览中心、奥体中心等组成，发展处于起步发展阶段；一线：江东中路—道路两旁规划发展为城市新商业商务区，由北向南逐步发展；奥体—城市新中心将实现跳跃式发展，代表城市现代化新形象、城市新中心；奥体馆展览中心河西金源广场新地中心金奥中心华新广场中泰国际广场嘉业国际城苏宁地块新鸿基地块南京金沙高尔夫明基医院城市配套：明基医院、南京金沙高尔夫、展览中心、地铁1、2号线；高端城市综合体项目部分列举：中泰国际广场嘉业国际城新地中心金奥中心华新广场南京贸易中心苏宁地块新鸿基地块总部基地城市顶级配套云集，商业商务项目高端、集中开发，周边住宅开也呈现快速状态，顶级开发商云集（仁恒、恒大、万达……）河西CBD商务轴一期规划序号项目名称占地(㎡)建筑面积(㎡)上市年份物业形态项目现状1新地中心44,899220,0002010年6月商业/酒店式公寓/写字楼/酒店完工2嘉业国际33,000250,0002010年2月商业/酒店式公寓/写字楼完工3紫金中心13,52774,4002005年5月商业/酒店式公寓/写字楼完工4东渡国际12,48770,0002005年12月商业/酒店式公寓/写字楼完工5联强国际大厦12,80090,0002007年9月商业/酒店式公寓/写字楼完工6宋都奥体名座3,44888,0002004年4月商业/酒店式公寓/写字楼/完工7中泰国际8,070220,0002006年5月商业/酒店式公寓/写字楼/酒店完工8金奥大厦29,851200,0002011年4月商业/酒店式公寓/写字楼在建19华新丽华278,236560,000待售商业/酒店式公寓/住宅/酒店在建20华泰证券45,383158,843待售商业在建21新城大厦25,000180,000不对外销售政府办公完工22四季仁恒27,638110,0002007年7月酒店式公寓完工23欧洲城136,000340,0002007年10月商业/酒店式公寓/住宅完工24紫鑫中华广场173,333520,0002004年11月商住/公寓/别墅完工25雨润国际中心36,000180,0002011年4月商业/商住/写字楼在建总计879,6723,261,243河西CBD商务轴一期大部分项目已经完工，仅个别项目在建。河西大街中央公园2号线江东中路奥体大街华新置业华泰证券奥体中心梦都大街庐山路202252319678214321河西CBD北延段一期在建未开工25241号线完工河西CBD商务轴二期规划序号项目名称占地(㎡)建筑面积(㎡)上市年份物业形态项目现状9新鸿基项目227289,070未定商业/写字楼未完工10第十四研究所13,21464,419不对外商业/写字楼完工11江苏新华报业21,64386,571不对外新闻办公在建12南京报业集团20,141107,417不对外写字楼/绿地在建13农村信用社16,13678,664不对外商业/写字楼/市政配套在建14国泰君安19,607104,572不对外商业/写字楼/住宅/娱乐/绿地在建15中国联通13,10752,426不对外邮电办公在建16中国移动13,32364,950不对外邮电办公在建17交通银行南京分行14,29650,034不对外商业/写字楼在建18苏宁置业28,789218,320未定商业/写字楼/住宅在建26省保监局/省银监局————不对外市政单位在建27综合要素市场————不对外市政单位在建28河西国资集团————不对外国企单位在建本案南京世界贸易中心31,454333,193未定商业/写字楼/酒店/酒店式公寓在建总计227,8841,449,636本案所处的CBD商务轴二期所有项目均处于在建或者待建状态，大多数项目以总部自用为主。河西大街江东中路中央公园南京国际博览中心171615281413122726111018河西CBD南延段二期9本案2号线1号线完工在建未开工双轨交、奥体、集中土地开发的重叠发力，未来价值定位必将凌驾于新街口，代表城市新形象的城市新中心；目前处于开发初期阶段，形象成熟度、价值处于低谷起步状态！第二部分：酒店公寓运作环境南京酒店式公寓分布基本情况蓝晶国际18000元/㎡晓庄国际13000元/㎡城北板块河西板块城中板块玉桥国际17000元/㎡凯铂精品酒店35000元/㎡金陵尚府23500元/㎡甲壳虫15000元/㎡万达广场13000元/㎡盛世公馆10000元/㎡嘉业国际城19000元/㎡苏宁名都汇12000元/㎡德盈国际广场15000元/㎡本案金域中央广场15000元/㎡紫寓14000元/㎡精锐SOHO13500元/㎡65年产权40年产权本案南京酒店式公寓分为65年类住宅性质的酒店式公寓和40年商业性质的酒店式公寓；南京酒店式主要分布在三个区域，分别为城北，城中，河西；售价均为毛坯价格城中为南京酒店式公寓的价格高地，河西次之，城北最低；由于产权性质的不同，40年公寓价格远低于65年产品；用地性质土地年限契税购房补贴首付公积金水电落户再转让营业税五年内五年后所得税土地增值税商业用地40年3%无五成不能用商业不能全额征收差额征收差额20%有酒店式公寓用地65年1%无三成可以用民用依项目而定全额征收差额征收总额1%无住宅用地70年1%无三成可以用民用可以全额征收0总额1%无酒店式公寓产权区别65年酒店式公寓相比较住宅而言并无太多不同;除年限及转让手续上有差异外，项目设计时无需考量日照限制，同时公寓结构也与传统住宅设计有所不同，再次65年酒店式公寓不享受学区房的政策；全市在售65年酒店式公寓基本情况蓝晶国际晓庄国际城北板块河西板块城中板块玉桥国际凯铂精品酒店嘉业国际城德盈国际广场本案65年产权本案板块项目名称毛坯报价（元/㎡）物业类型河西板块德盈国际广场15000住宅、写字楼、商业嘉业国际城19000住宅、写字楼、商业城中板块凯铂精品酒店35000写字楼、商业、公寓城北板块晓庄国际广场13000写字楼、商业、公寓玉桥国际公寓17000住宅、商业南京全市在售酒店式公寓仅有6个；65年类住宅性质的酒店式公寓仅出现在综合体性质的项目中；随着南京规划审批的严格，未来南京市场上将不再出现65年产权的土地。城北地区65年酒店式公寓和住宅基本情况比较城北地区65年酒店式公寓名称均价(元）装修标准（元/m2）物业费（元/m2/天）主力面积（m2）层高（米）晓庄国际广场15000毛坯2.877~1132.9玉桥国际公寓平层1900020002.840-803城北地区70年住宅名称公寓均价(元）装修标准（元/m2）物业费（元/m2/天）主力面积（m2）苏宁名都汇15000毛坯1.980~118左右阳光16200毛坯1.690-133晓庄国际苏宁名都汇酒店式公寓住宅玉桥国际公寓左右阳光城北板块的发展较晚，周边配套较差，使得该地区酒店式公寓和住宅价格普遍较低；该地区酒店式公寓和住宅的毛坯价格基本持平，且面积段上差距不大；酒店式公寓在物业方面要强于住宅。城中地区65年酒店式公寓和住宅基本情况比较城北地区65年酒店式公寓名称均价(元）装修标准（元/m2）物业费（元/m2/天）主力面积（m2）层高（米）凯铂精品酒店3800035004.847~793城中地区70年住宅名称公寓均价(元）装修标准（元/m2）物业费（元/m2/天）主力面积（m2）羲和43500100003.690~143金鼎湾国际3850030003130~140凯铂精品酒店羲和酒店式公寓公寓峨眉公寓金鼎湾国际城中板块由于地段优势和完善的生活配套等优势，使得该地区酒店式公寓和住宅价格均处于高位；该地区酒店式公寓和住宅毛坯价格基本持平，而交付均为精装交付，城中酒店式公寓以小户型为主。河西地区酒店式公寓基本情况河西地区65年酒店式公寓名称产权均价(元）装修标准（元/m2）物业费（元/m2/天）主力面积（m2）层高（米）德盈国际广场652000030002.437~773.2嘉业国际城652300040005.575~1503南京万达广场401400015004.836-623.1盛世公馆401200012002.531~682.5德盈国际广场嘉业国际城金奥大厦新地中心65年产权未上市南京万达广场雨润国际广场40年产权盛世公寓河西65年产权毛坯售价为1.7-1.9万元/m2，40年毛坯价格为12000元/m2河西地区70年住宅的基本情况河西地区70年住宅名称公寓均价(元）装修标准（元/m2）物业费（元/m2/天）主力面积（m2）宇业和府奥园2130025002.877~126保利香槟国际18500毛坯1.9120~160栖庭2250030001.9130~142宋都美域19000毛坯1.6133~138仁恒江湾城240003000~40002.490~178保利香槟国际宇业和府奥园仁恒江湾城栖园宋都美域河西板块住宅项目毛坯价格为19000元/m2左右，略高于区域内酒店式公寓；河西住宅项目装修品质较之65年酒店式公寓相差不大、面积则以100㎡以上的大户型为主。名称总体量09年10年11年毛坯均价(元/m2)成交量(m2)毛坯均价(元/m2)成交量(m2)毛坯均价(元/m2)成交量(m2)嘉业国际城340002000018463220462188193493686德盈国际广场38000————————1732021430嘉业国际城09年开盘，第一年去化1.8万方，后期年去化量维持在0.3-0.4万方/年；德盈国际广场由于价格较低，附加值较高，去化情况较好，第一年去化2.1万方；河西65年酒店公寓去化量价格水平1.7-1.9万/㎡，在保证供应量的同时，年均去化量在2万方左右项目酒店公寓静态价值评估目前市场在售嘉业国际城毛坯成交均价19349元/㎡；其地理位置、地段价值基本与项目一致项目酒店公寓静态毛坯价值：19000元/㎡南京住宅成交均价走势时间2008年2009年2010年20