搜索
融侨竞品项目分析2010-8-23项目名称总建（万㎡）物业类型容积率交付时间楼层差价（元/㎡）东西差价（元/㎡）销售情况金地自在城103高层、花园洋房2.22011年8月(一期)2012年7月（二期7栋和8栋，其他待定）10-50（高层）；1000-2000（花园洋房）200-300（高层）；1000-1500（花园洋房）推出1707套，已售1632套，去化率95.6%，项目存量约78万㎡万科金域蓝湾54.5小高层、高层和别墅2.02011年1月（一期）80-100500-1000推出842套，已售647套，去化率76.8%，项目存量约42.5万㎡托乐嘉74多层、小高层和高层1.652006-12-31（一期）2007年6月（二期）2007年11月（三期）2010年1月（四期）80-100500-800推出1795套，已售1782套，去化率99.3%，项目存量约47.3万文鼎雅苑14.6多层、小高层、高层1.992010年5月（一期）100200一期去化81%，剩余20多套，项目存量约11.2万㎡天鹅湖花园20.5多层、小高层1.32010年4月（一期）2011年9月（二期）150-300200二期三批96套房源售罄，后续加推小高层，项目存量约14万㎡天泽苑25多层、小高层、高层、联排22008年12月（一期）2009年6月（二期）2011年12月（三期）50-110500-600三期二批去化过半，项目存量约18.4万㎡宜家国际公寓12.5多层、小高层1.52012年5月（一期）50-200100-200一期仅剩10多套房源在售；项目存量约10.78万㎡万裕龙庭水岸36.2高层、联排1.35待定待定待定未售，存量：36.2万㎡东方龙湖湾23.8小高层、洋房、别墅1.22009年5月（一期）2010年7月（二期）2011年6月（三期）100500二期仅剩下7—8套别墅、三期剩下50套在售；项目存量：7.9万㎡竞品项目总表金地自在城地址：南京雨花台区板桥街道大方村开发商：金地集团南京置业发展有限公司总建面：103万㎡容积率：2.2建筑类型：高层、花园洋房交付时间：2011年8月(一期)，2012年7月（二期7栋和8栋，其他待定）物业公司：金地物业物业费：1.9元/平方米/月产品均价：9500元/㎡（高层），14500元/㎡(花园洋房)楼层差价：10-50元/㎡（高层），1000-2000元/㎡（花园洋房）东西差价：200-300元/㎡(高层)，1000-1500元/㎡(花园洋房)客户来源：建邺区、板桥的客群为主，公务员和企事业单位为主（华为、中信等）配套：1.自身配备有两所双语幼儿园（12个班，建筑面积约6500㎡）及一所30班的小学(建筑面积12000㎡)、五星会馆和10万㎡的商业街。2.项目临24公顷石闸湖（新城中心），规划逾30万㎡商业、商贸、办公、文化、娱乐等多功能服务中心；竞品个案推售情况项目2009年底开盘至今，共推出1707套房源，已售1632套，去化率为95.6%，高层以89平2房和132平3房为主力户型，花园洋房面积区间为：130-170平，项目存量约78万㎡推盘情况开盘时间上市套数成交套数成交均价主力户型去化率2009.12.666864873552房3房97%2009.12.2023623685232房3房100%2010.3.2016714795002房3房88%2010.5.278080121893房4房100%2010.6.22108739286三房68%2010.8.154484489500二房100%总计170716329300两房95.6%推盘情况2010年潜在供应上市未成交75套2010年上市量预计推盘时间上市量9月5万平总计约5.9万平户型点评户型方正、紧凑，赠送产品附加值，阳台和飘窗设计提升居住品质；设置设备平台和储备空间，提高空间利用率户型优点：•户型方正、紧凑，无浪费面积；•利用设备平台巧偷面积•户型设计大飘窗，提升居住品质•设有大面积阳台及飘窗，增加附加值的同时提升生活品质感；•客厅与宽大观景阳台连接；户型缺点•作为高层户型，无较大缺点。2室2厅1卫89平米3室2厅1厨1卫73平米（I-TOWN）户型优点：•户型紧凑，无浪费面积，功能齐备；•过道设置储备空间，小空间大利用；•客厅宽面开窗；户型缺点：•无较明显缺点。SWOT分析Strength优势：项目处于板桥新城核心地区，是未来发展的热门地区；紧邻1300亩奥体南体育公园，旅游资源丰富；自身配套齐全，教育、商业和休闲娱乐配套齐全；金地品牌优势。Weakness劣势：项目所在区位较偏僻，离南京主城距离较远（距市中心新街口约21公里，车程约40-50分钟)，距离奥体中心约10公里，车程约25分钟；目前项目周边生活配套较少；梅钢等企业对项目存在一定的环境污染。Opportunity机会点：板桥新城区的建设将大大提升该项目的关注度；未来轨道交通的开通将大大提升该区域的价值（规划中的地铁8号线和5大快速公交）。Threat威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力。项目小结项目做为陌生区域大盘，遵循陌生区域大盘开发的7大关键举措，成功运营：利用区域规划展现城市价值；用自在城概念定义生活方式；合理配置各期资源价值、产品价值，先抓区域主要首改、首置客群，再抓主城，制定合理的开发节奏；依附体育公园、自身商业配套的内容及建设节奏，充分利用内外配套价值；对整个项目而言，合理配置各地块容积率，打造首置、首改、再改的不同产品类型，进行资源合理匹配；1期启动区成功立势，项目高调开盘，首日销售6亿；嫁接南京处女作金地名京的项目价值到企业品牌，再到自在城，形成项目在板桥的市场话语霸权，品牌价值不断提升。近郊板桥新城品质楼盘，享受规划利好，地段优势明显，未来升值潜力较大万科金域蓝湾地址：南京江宁双龙大道以东、清水亭路以北开发商：南京万科置业有限公司总建面：54.5万㎡容积率：2.0建筑类型：小高层、高层和别墅交付时间：2011年1月（一期）物业公司：万科物业物业费：1.9元/平方米/月产品均价：16000元/㎡楼层差价：80-100元/㎡东西差价：500-1000元/㎡客户来源：市区和江宁各占50%左右，以私营企业主和公务员为主配套：1.自身配套有：幼儿园（21个班），运动主题会馆、社区中心、净菜市场和社区商业街，共2万㎡，另有3000㎡的会所2.江宁商务区（约7.8平方公里）和江宁新商圈；教育配套有江宁最好的小学/中学--南师大附中江宁分校，项目紧邻江宁唯一三级甲等医院—同仁医院。竞品个案推售情况推盘情况开盘时间上市套数成交套数成交均价主力户型去化率2010-4-10（1-6#楼）69860915000135㎡87%2010-7-25（7#楼）1443816000135㎡26%总计84264716000135㎡76.8%推盘情况2010年潜在供应上市未成交23824.79㎡2010上市量预计推盘时间上市量10月20000㎡总计43824.79㎡12345678项目2010年4月开盘至今共推出842套房源，已售647套，去化率为76.8%，以135㎡舒适性三房为主力户型，项目存量约42.5万㎡户型点评户型方正、紧凑实用，设置入户玄关、收纳空间和储藏室，多阳台和飘窗设计，明厨明卫2室2厅1卫90平米户型优点：•户型方正、紧凑，无浪费面积；•设有收纳空间，提升空间利用率•设有大面积阳台，增加附加值的同时提升生活品质感；•主卧和次卧均有南向飘窗，客厅与宽大观景阳台连接，明厨明卫。户型缺点：无较大缺点3室2厅1卫135平米户型优点：•户型紧凑、实用，无浪费面积；•设置入户玄关•奢华主卧设计，配备步入式衣帽间和宽大独立卫生间•宽大飘窗设计户型缺点：无较大缺点SWOT分析Strength优势：万科品牌优势明显；项目体量大，内部商业和教育配套齐全，市场定位高；周边的配套比较齐全，有三级甲等医院—同仁医院和南师大附中江宁分校；项目产品线较长，产品丰富多样；物业管理水平高；九龙湖丰富的自然资源。Weakness劣势：周边生活配套尚未完善，需要投入大量资金完善社区配套；本项目的价格是目前江宁区的标杆价格，存在一定的市场风险。Opportunity机会点：区域规划利好，区域价值持续提升；地铁改线，设清水亭站，带来重大利好。Threat威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力；九龙湖板块改善型产品对本项目形成竞争分流。项目小结南京万科打造的江宁板块大体量、高品质楼盘。距离南京主城较远，目前项目周边的商业配套设施比较缺乏，但医疗和教育配套齐全，项目自身的商业配套比较完善；项目共推出842套，已售647套，去化率76.8%，由于168㎡大户型总价较高，去化率一般；区域规划利好、齐全的配套设施以及品牌优势是本项目的核心卖点，价格标杆一方面带动了板块的市场热度，也对项目自身大户型的去化带来一定的负面影响，然而产品线丰富保证了项目的整体去化率较高。九龙湖板块高品质大盘，区域规划利好，地段价值高，加之万科品牌及其丰富产品线支撑，市场影响力大托乐嘉地址：南京江宁经济技术开发区将军大道9号开发商：南京新城置业发展有限公司总建面：74万㎡容积率：1.65建筑类型：多层、小高层和高层交付时间：2006-12-31（一期）；2007-6（二期）；2007-11（三期）；2010-1（四期）物业费：1.3元/平方米/月产品均价：12000元/㎡楼层差价：80-100元/㎡东西差价：500-800元/㎡客户来源：江宁本区域约占70%，其他区域约占30%配套：1.自身配套有：中央公园以及和其他楼盘共用的幼儿园、小学和商业中心。2.周边配套：国际名店街、易初莲花超市、星级影城、大型净菜鲜蔬超市，大型豪华网吧和下沉式音乐广场。竞品个案推售情况项目从2004年至今，共推出1795套房源，以122-145平三房为主力户型，销售1782套，去化率为99.3%。预计2010年9月和10月推出248套房源，以89-122平的两房为主力户型。项目存量约为47.3万㎡推盘情况开盘时间上市套数成交套数成交均价主力户型去化率2004-10-018107983227元/㎡136-176(三房)98.5%2007-06-303003005015元/㎡126-145(三房)100%2008-09-173323316715元/㎡150-176(四房)100%2009-05-211931936265元/㎡122-137(三房)100%2009-11-061261268315元/㎡149-154(三房)100%2010-01-1534349192元/㎡135(三房)100%总计17951782——136-135（三房）99.3%推盘情况2010年潜在供应上市未成交13套2010年上市量预计推盘时间上市量2010-9月和10月1-7栋（248套）总计261套户型点评127平户型紧凑，赠送产品附加值，独特弧线型阳台设计，另有宽大主卧，客厅与宽大景观阳台连接，提升生活品质；153平户型方正、紧凑，采光和通风效果良好3室2厅2卫127平米户型优点：•宽大客厅设计，与弧形景观阳台连接；•豪华主卧设计，配备独立卫生间和衣帽间，且带大飘窗户型缺点：存在一定的面积浪费3室2厅2卫153平米户型优点：•户型紧凑、实用；•双南向卧室，保证采光•宽大主卧，主卧与客厅均与观景阳台相连，提升居住品质•明厨明卫，厨房外接北向露台户型缺点：存在一定的面积浪费SWOT分析Strength优势：本项目总建筑面积74万，是大体量、综合性的社区；项目位于江宁翡翠山下，十公里范围内有将军山、牛首山和雨花台，自然景观资源丰富；项目周边商业配套、教育配套和医疗配套齐全。Weakness劣势：本项目开发商品牌一般，产品户型无特色和亮点；项目销售期较长。Threat威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压