南宁万象城项目开发建议书

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南宁华润中心项目发展建议书华润置地(南宁)有限公司2010.01.07〉〉•Part1:开发方案建议•Part2:项目财务分析•Part3:一期开发计划•Part4:开发组织架构及阶段划分•Part5:风险评估与控制主要内容南宁华润中心项目发展建议书Part1:开发方案建议〉〉〉〉商业I主要商业列表•项目位于广西南宁市东盟国际商务区最核心位置,西至青秀路、北临民族大道,占地面积97,923平米。•项目土地分为八部分,其中:Part1:开发方案建议项目概况I-1I-2I-4I-5I-6I-7I-8I-9I-1用地面积14,203.46平米I-2用地面积8,492.17平米I-4用地面积15,648平米I-5用地面积13,248.07平米I-6,7,8,9用地面积46,331.27平米〉〉•发展背景–华润置地是中国内地最具实力的全国性综合型地产开发商之一,以“住宅开发+投资物业+增值服务”作为商业模式。2007年12月28日,以9.5亿元独家摘牌南宁东盟商务区核心地块(南宁华润中心项目地块),拟复制开发以“万象城”为核心的都市综合体;–新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)作为全球最大的主权基金公司之一,看好中国未来发展,并与华润集团结成战略合作伙伴,强强联合、积极拓展中国内地房地产市场;–华润与GIC双方合资成立“华润置地(南宁)有限公司”,共同开发南宁华润中心项目。项目概况Part1:开发方案建议〉〉•项目整体价值定位–致力于开发以“万象城”为核心,集购物中心、5A甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的都市综合体,成为南宁市标志性的建筑群;–为股东带来长期、稳定、可观的投资回报,创造良好的远景投资价值并产生深远的社会影响。Part1:开发方案建议项目概况〉〉•调整规划条件后的经济技术指标(已获批准)规划指标Part1:开发方案建议建筑分类地上建筑面积(m2)地下建筑面积(m2)总建筑面积(m2)净用地面积(m2)97,923--总计(m2)569,126317,660~359,284886,786~928,410其中商业(m2)23%~28%130,899~159,355141,000~152,000271,899~311,355写字楼(m2)27%~32%153,664~182,12082,360~89,500236,024~271,620住宅(m2)33%~38%187,812~216,26866,600~79,984254,412~296,252酒店(m2)7%~12%39,839~68,29527,700~37,80067,539~106,095容积率5.81--机动车停车位(个)4,500--〉〉功能组合Part1:开发方案建议西写字楼东写字楼购物中心酒店10栋住宅〉〉Part1:开发方案建议功能组合南宁华润中心住宅:南宁市品质最高、配套最好的高品质、精装修住宅酒店:南宁市最高端的涉外五星级酒店,并引入全球酒店管理集团进行运营管理写字楼:南宁市最高端的甲级写字楼购物中心:广西最大、最具影响力的“现代化、一站式”消费中心〉〉•购物中心——万象城–南宁是一个以第三产业作为经济支柱的城市,零售业占经济份额比例较高,但目前南宁缺乏大型现代化的购物中心;–南宁市政府专门成立“香港华润集团南宁万象城都市综合体项目建设工作推进领导小组”,希望加快建成“万象城”,进而带动东盟商务区的开发建设;Part1:开发方案建议功能组合〉〉•购物中心——万象城(续)–东盟商务区建设的进度及质素,将直接影响购物中心的前期回报:•核心区当前商业氛围及相关配套设施不够成熟,预计到2012年片区基本建成;•南宁市地铁1号线规划在2013年建成通车(据我司从政府内部了解信息,实际建成通车时间极可能会延迟至2014年),通车后南宁市的东西方向公交系统将有根本性改变;•东盟商务区内的领事馆区,一期工程5个领馆在2009年10月竣工投入使用,领事馆区的顺利建成将加快东盟商务区的成熟进度;–综上:购物中心可放在首期开发,但应充分考虑核心区的成熟程度,在建设、招商、推广、运营等各方面做好应对的准备。Part1:开发方案建议功能组合〉〉•购物中心——万象城(续)–购物中心规模建议:可出租面积(GLA)约10.4万m2,实用率约为62%。–购物中心整体定位:•广西最大、最具影响力的集购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生活体验为一体的“现代化、一站式”消费中心,广西中高端时尚、商务消费的必到之处。–购物中心档次定位:以中档为主,少量中高档/高档元素。•10-15%为高档,主要为国际一线商家、品牌;•85-90%为中至中高档,主要包括国内一线品牌及国内(以大中华地区为主)二、三线商家、品牌。Part1:开发方案建议功能组合〉〉•写字楼–目前南宁已有埌东CBD,但尚未出现真正意义上的甲级写字楼,随着越来越多的国内外知名企业进入南宁,高档写字楼市场需求日益增大;–写字楼与购物中心是项目的核心形象,早期入市能增加项目的知名度,同时写字楼能为购物中心带来有效消费客群,加快购物中心成熟速度;–写字楼建议规模为15.9万m2,分两期开发。其中,西写字楼约6.8万m2,建议于项目一期开发;东写字楼约9.1万m2,可依据南宁市写字楼市场情况、首期写字楼市场反应以及区域建设情况灵活调整。Part1:开发方案建议功能组合注:现我司规划西写字楼(一期)地上建筑面积6.8万㎡,根据南宁市政府《南宁市政府关于促进全市超高层建筑建设意见》,2009年9月-2011年年12月报建的超高层项目,100米以上建筑面积按一半计入计容面积,则西写字楼实际计容面积5.4万㎡。〉〉•写字楼(续)–西写字楼建设档次定位:南宁最高端的甲级写字楼。•南宁第一代城市CBD已建成,但仍无真正意义上的甲级写字楼出现,随着经济高速发展,高端办公物业存在市场空间;•西写字楼与万象城同期入市,建设档次需与万象城匹配,统一项目形象,以高端物业形象入市;•南宁写字楼市场发展水平与国内一线城市还存在一定差距,租金水平较低,西写字楼在建设标准上,建筑经济技术指标可参考深圳华润大厦,机电系统、装修标准在不明显影响整体档次效果的前提下,使用合资或国产产品。–东写字楼建设档次定位:国际标准的超高层甲级写字楼。•东写字楼位于民族大道及中新路交汇处,具有两个临街展示面,拟在项目后期按超高层甲级写字楼开发,起到巩固并提升南宁华润中心项目高端物业形象的作用。Part1:开发方案建议功能组合〉〉•写字楼(续)–西写字楼经营方式:租售并举。•西写字楼于项目一期开发,可考虑租售并举的方式,在不影响写字楼形象的基础上,针对整层以上的买家销售,回笼资金,有效平衡项目开发的现金流压力。–东写字楼经营方式:只租不售。•华润置地商业地产,以只租不售作为主要经营方式;•南宁正处于高速发展的时期,未来增长空间巨大,长期持有有利于我司获得最高的收益。Part1:开发方案建议功能组合〉〉•住宅–住宅具备周期短、操作易、回收快、风险小的特点。若与“万象城”同时开发,利于平衡项目短期收支;若晚于“万象城”开发,则价值增值大、利润高;–目前南宁商品房销售价格不高,但增长速度较快;–2012年开始,东盟商务区及附近区域基本无新住宅项目入市;–项目住宅可分布于各期开发,一能平衡前期财务收支,二能获取较大的项目收益。Part1:开发方案建议功能组合〉〉•住宅(续)–规模建议:21.6万m2;–项目定位:依托东盟商务区、面向全广西的高品质住宅;–档次定位:南宁品质最好、配套最好、物业服务水平最好的都市生活社区;–目标消费者:本地及外地高收入者、成功商务人士。Part1:开发方案建议功能组合〉〉•酒店–酒店对都市综合体整体形象和档次的提升有较强的作用;–酒店投资大、回收长、投资回报相对低,风险相对较大,需放在项目后期,视市场情况、核心区建设情况、首期效果再最终确定;–规模建议:4万m2;–初步定位建议:•南宁最高端的国际商旅涉外五星级酒店;•南宁商务办公/会务、涉外接待的最高规格的交流场所。Part1:开发方案建议功能组合〉〉•指导思想:符合市场需求,有效平衡财务,分期开发,商住协同,适时调整。–商业部分万象城购物中心是整个项目的核心形象,需首期入市;–写字楼规模较大,根据市场机会及租赁收益模式,需要分期入市;–住宅产品对现金流贡献最大,有利于短期回笼现金,分布于各期开发;–短期内高端酒店市场需求有限,风险较大,可于项目后期开发入市。•根据首期入市的物业组合的不同,有三种可能的分期开发方案,具体如下:Part1:开发方案建议分期开发计划〉〉分期开发计划Part1:开发方案建议方案一:先开商业+写字楼功能规模2009201020112012201320142015201620172018(㎡)上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下购物中心180,423写字楼68,100住宅90,000商业街5,418写字楼91,000酒店40,000住宅86,000住宅40,000社区商业10,000〉〉分期开发计划Part1:开发方案建议方案三:先开商业+写字楼+住宅功能规模2009201020112012201320142015201620172018(㎡)上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下购物中心180,423住宅90,000商业街5,418写字楼68,100住宅86,000写字楼91,000酒店40,000住宅40,000社区商业10,000〉〉分期开发计划Part1:开发方案建议方案三:先开商业+写字楼+住宅功能规模2009201020112012201320142015201620172018(㎡)上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下购物中心180,423住宅90,000商业街5,418写字楼68,100住宅86,000写字楼91,000酒店40,000住宅40,000社区商业10,000〉〉•财务测算结果(现金流预测期:40年):–三种方案的税后NPV均为正值,且税后IRR均大于长期贷款利率5.94%,财务上均可行。–三种方案的财务指标相差不大,说明三种方案整体盈利能力类似。–下面从资金筹措角度对三种方案进行对比分析。Part1:开发方案建议分期开发计划利息保障倍数IRRNPV(万元)EBITDA(万元)EBITDA回报率ROIC(资本报酬率)PP(静态)贷款偿还期税前税后税前税后税前税后方案一6.3510.63%9.24%243,920152,46834,9249.63%13.81%16.1917.108.15方案二7.4111.11%9.50%243,483149,93434,2559.40%13.46%16.8517.917.03方案三7.0210.92%9.45%244,322153,39834,9849.61%13.60%16.6517.557.66〉〉Part1:开发方案建议分期开发计划方案一资金筹措图(单位:万元)•资金筹措分析〉〉•资金筹措分析Part1:开发方案建议分期开发计划方案二资金筹措图(单位:万元)〉〉•资金筹措分析Part1:开发方案建议分期开发计划方案三资金筹措图(单位:万元)〉〉•资金筹措分析–方案二和方案三的首期负债峰值等均小于方案一;住宅提前对缓解项目首期资金压力,改善项目首期现金流作用较为明显Part1:开发方案建议分期开发计划开发方案方案一方案二方案三贷款总额(亿元)20.4717.7220.79整体负债峰值数值(亿元)20.2513.3715.29年份2012年2017年2011年2008-2013年(首期)负债峰值数值(亿元)20.2510.3615.29年份2012年2011年2011年贷款偿还期(年)8.157.037.66〉〉分期开发计划Part1:开发方案建议•建议开发方案–建议以方案三(先开发购物中心+写字楼+住宅)作为最终开发方案,理由如下:•方案三是最能体现华润置地商业模式(住宅开发+投资物业+增值服务)在南宁的落地•购物中心与写字楼是整个项目的核心形象,两物业均于一期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