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南京项目市场及产品设想报告2012年3月19日目录第一篇：南京市场剖析第二篇：汤山区域及本案地块剖析第三篇：市场分析1、南京城市属性2、南京宏观经济发展现状3、南京交通条件简析4、南京房地产宏观发展政策5、南京房地产板块划分6、南京别墅市场销售分析1、汤山区域概述2、汤山区域未来发展规划3、项目地块概述4、项目地块目前规划条件5、项目地块交通及配套分析1、别墅各板块市场分析2、竞品项目分析3、南京别墅项目全方位分析4、本项目SWOT分析5、南京别墅项目客群分析6、高端客群诉求分析7、产品初步设想方向8、产品组合及经济预算第一篇：南京市场剖析1、南京城市属性2、南京宏观经济发展现状3、南京交通条件简析4、南京房地产宏观发展政策5、南京房地产板块划分6、南京别墅类市场销售情况分析第一篇：南京市场剖析1、南京城市属性位置和人口在中国的历史长河中,南京多次成为重要的政治和经济中心,和西安、北京以及洛阳并称为“中国四大古都”。1368年,明朝定都于南京,自此南京进入了繁荣鼎盛时期。1912辛亥革命之后,南京被选为中华民国的首都。中华人民共和国成立之后,南京先是宣布为省辖市,但很快改为江苏省的省会城市。南京位于江苏省西南部,地处长江下游。南京不仅是江苏省的省会,同时也是一座历史文化名城。2010年,南京市城市人口已达到800万左右。南京市辖区面积6,587平方公里,由11个行政区(玄武区、鼓楼区、白下区、建邺区、秦淮区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、六合区和江宁区)和2个县(溧水县和高淳县)构成,其中市区面积仅为200平方公里。2、南京宏观经济发展现状2005年至2010年期间,南京地区生产总值年均增长率16%,但2010年的人均地区生产总值同比2009年下降了3%。2010年,南京工业附加产值首次突破人民币两千亿元的大关,较上年增长了22%。2005年至2010年期间,南京固定资产投资年均增长率19%,而社会消费品零售总额翻了一番,年均增长率18%。地区生产总值下图显示了按产业划分的南京2010年地区生产总值构成:2010年,第三产业和第二产业在南京地区生产总值中的比重分别为51%和46%。同期,包括农、林、渔在内的第一产业产值仅占地区生产总值的3%。第一篇：南京市场剖析南京市和江苏省其它四大城市的经济指标比较（2010年)资料来源:江苏省统计局总体而言,虽然南京的经济实力不如苏州,但南京的绝大多数经济指标都超过了江苏省的其他城市。2、南京宏观经济发展现状第一篇：南京市场剖析3、南京交通条件简析南京是一个区域枢纽中心,通过多条国道和省道与中国各个地区紧密相连。其中最重要的公路包括沪宁高速公路、宁杭高速公路和宁合高速公路等等。下图显示了南京的公路网络:资料来源:中国城市地图网第一篇：南京市场剖析3、南京交通条件简析地铁南京市的第一条公共交通地铁1号线于2005年开始运营。于2005年11月开始建造的2号线已于2010年通车。下图显示了南京目前运营中的地铁线路:南京地铁运营线路图除了目前运营中的两条地铁线路之外,南京的第三条地铁线已于2010年1月开始建造,预计于2014年底投入运营,如下图所示。根据南京市的长期规划,到2050年南京市计划建成总里程长433公里的17条地铁线和轻轨线。南京地铁线路规划图第一篇：南京市场剖析2011年延续去年从严调控的基调，调控政策措施不断升级，商品房、保障房双面夹击货币货币政策不断紧缩新增贷款增速减缓房地产新增贷款大幅下滑保障性住房贷款大幅上升各大银行停収房地产贷款信贷6次上调存款准备金率1次扩容存款准备金缴纳范围2次上调基准利率二套房首付六成，贷款1.1倍一套房首付三成，优惠措施取消房地产信托实行严格审批税收房地产税收优惠取消上海、重庆启征房产税营业税免征年限提高完善各项税收政策行政措施限购政策严格执行各地政店出台房价控制目标商品房明码标价土地供给提高土地市场加强监管，各地上报交易信息保障性住房1000万套保障性住房签订“军令状”中央对各地保障性住房监督实行责任制中央及地方政店出资5000亿，社会筹资8000亿加快保障房资金预算执行力度放开各类资金投资保障房建设单列保障房用地供应鼓励企业参与建设加强保障房用地管理加强工程质量管理4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析政策目标——继续严格执行调控政策，通胀压力减小释放政策微调空间目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行有具有举足轻重的作用；目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由供需夭衡的矛盾造成的，在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平衡房价的重要手段；目标3：政策挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的耽务之急，可以说“4.15新政”对楼市调控在很大程度上是一个政治问题。由于2009年救市政策“用力过猛”房地产行业一路飙升，经过近两年的调控目标基本达成，房价增长势央成功遏制，甚至出现下降趋势，房地产投资、投机被挤压出市场，保障房建设取得重大进展。考虑当前海外经济存在较大不确定性，透过影响出口增长回落而对经济近一步放缓产生一定影响，加上紧缩政策的作用不效果已逐步体现，未来政策存在放松的转向可能，但预计在新一届政策产生之前，从紧从严调控的力度不会改变。房地产市场的调整趋势已经确立，调整的时间将持续多年。未来政策的关注点依然是信贷、税收、土地等方面。随着通胀压力减小，房价下行趋势已立，为未来政策放松释放部分空间。近期，央行已经开始逐步微调货币政策。央票利率连续三期下降，10月信贷投放环比大幅上涨20%，资金面紧张局面得以缓解。调控政策的关注点开始出现。4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析部分政策解读1、新政国八条时间：2011年1月26日效应分枂：1、首次提出“价格控制目标”的概念，并需要向社会公布，这意味着行政干预已经进入了强硬阶段；2、四位一体的保障房体系已经成为2011年政府工作的主要目标之一；3、不足5年转手交易差额征税改为全额征税，返意味着全面封杀了投资投机者在楼市的获利空间；4、二套房首付比例提高1成，利率同样有所提高，进一步打击了投资型购房者；5、从限新购1套到全面限购，在打击投资投机者的同时，却误伤了部分改善性需求购房者。4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析部分政策解读——2011年上半年货币政策从紧3、年内央行六次上调存款准备金时间：2011年1月20日——2011年6月20日效应分枂：1、央行年内六度上调存款准备金率表明了抑制通胀的坚定决心2、短期内连续上调存款准备金率，有利于坚定市场对货币政策回调的阻断，推劢通胀预期回落；3、投资投机型购房者受到遏制。4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析部分政策解读——调控政策升级、多方位调控6、南京将列入全国联网“查限贩”系统时间：2011年8月25日主要内容：1、国家住建部正在推进热点城市的房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作。2、江苏省住建厅相关工作人员昨日向记者证实，首批联网的40多个城市就包括南京等省内多个城市3、省内联网年底初步实现，省住建厅相关人士表示，完善住房信息系统，实现信息的异地联网。效应分析：1、主要是提高市场监测分析能力，为政府调控市场、稳定房价提供更有力的支持；2、能帮助政府科学决策，有效制定相应的调控市场政策；3、可以引导消费者理性消费、企业理性投资，是提高政府市场监管能力的重要手段。4、江苏商品房明码标价细则时间：2011年5月10日主要内容：1、商品房标价实行“一套一标”；2、严格执行价格备案，南京3个月内不得调高；3、开盘前5天必须公开房源及价格。效应分析：1、明码标价，使得住宅市场发得更加健康、透明；2、政府监管力度不断加强。5、国务院发布土地市场国五条强化土地调控时间：2011年7月21日主要内容：1、切实加强耕地保护，确保耕地保有量不减少、质量有提高。2、严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。3、认真落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，加快规范农村集体建设用地管理。4、做好保障性安居工程用地供应。依法加快供地进度，保证今年１０００万套保障性安居工程建设用地。5、加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。效应分析：1、国务院此时强调“改善土地调控”，与上半年地价的快速上涨密切相关；2、上半年严格执行限购的城市房价同比涨幅微弱，部分不限购的城市和执行力度较弱的二三线城市上半年领涨全国房价。4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析部分政策解读——年末显调控放松迹象，高层频繁表态“辟谣”9、李克强“吹风”明年继续实行抑制房价快涨政策时间：2011年12月15日主要内容：1、国务院副总理李克强近日在河北召开保障房建设现场座谈会。2、调控高压“姿态”开发，他提出，在房地产市场调控已取得一定成效的关键时期，要坚持实行遏制房价过快上涨的政策措施，迕一步巩固调控成果。3、李克强同时强调，建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，推进城镇化，释放出巨大的消费和投资潜力，鼓励相关产业发展。4、2012年开始要大力完成保障房结转项目，各地区要新开工相当数量的保障房。同时继续完善住房供应体系，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。效应分析：1、最近一段时间，高层频频就推进房地产市场调控进行表态，表明中夬继续推进调控的决心很大。2、同时继续大力推进保障房建设，确保低收入人群的住房需求，未来将一定程度上对商品房市场造成冲击。3、而随着调控的稳步推进，房价下行压力将进一步加大，未来房价很可能出现全国普降的局面。7、三年来首次央行下调人民币存款准备金率0.5%时间：2011年12月5日主要内容：1、从2011年12月5日起，下调存款类金融机极人民币存款准备金率0.5个百分点。2、此次调整后，我国大型金融机极存款准备金率为21%，中小型金融机极存款准备金率为17.5%。效应分析：1、为了控制经济过热及较大的通胀压力，国家出台了紧缩的货币政策。2、准备金率的下调表明，政策拐点已经到来，当前的宏观调控应以保增长、稳住经济减速势头为主。准备金率下调有利于在当前复杂形势下稳定国内经济增长，但对于楼市而言，返而非放松房地产调控的信号。对于股市来说，具有一定利好作用。8、南京公积金个人最高可贷30万时间：2011年10月24日主要内容：1、恢复最高可贷额度。将最高贷款额度由20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。夫妻双方及未成年子女卖掉名下唯一房产，再次购买住房的，若提供房产部门出具的首套住房购房证明，可以再次申请住房公积金贷款。2、夫妻双方及未成年子女原人均住房建筑面积小于南京市人均住房建筑面积的（人均住房建筑面积以统计部门提供的上一年度全市人均住房建筑面积为准），在原住房公积金贷款结清的情况下，新购住房可以再次申请住房公积金贷款。效应分析：1、返种调整无疑是个利好消息，这意味有更多的刚需提高了可承受总价的上限，刺激出手。2、可以出手购房的刚需数量会有一定程度的增加，但目前对南京楼市的影响有多大，仍需观察。4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析2011南京楼市十大政策NO.1----新国八条出台新“国八条”政策解读二套房首付比例提至六成国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议确定八项政策措施：一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责。NO.2----京15条落地京版国八条细则15条落地新盘销售遭急冻2011年2月16日，北京市召开关于宏观调控座谈会，会议中宣布了以“国八条