南汇六灶项目分析报告

南汇六灶项目分析报告SWOT分析优势•项目自身规模优势明显，总建面60万㎡，如此大规模开发有利于聚集人气，提升产品知名度，推动销售顺利进行。•项目周边景观优势明显，周边大面积的绿化设施使得本案有着得天独厚的景观与环境优势。•野生动物园毗邻本地块，能够借助其影响对外进行推广•周边楼盘以别墅形态为主，能大幅度提升本案的档次，且不会形成竞争•刚泰自身的品牌优势，由于刚泰在上海已开发了多个楼盘，形成了一定的口碑及品牌形象，这些都为本案的推广打下了良好的基础弱点•边生活配套设施尚不完善完善，人气不足，对生活在此的居民生活造成一定影响。•公交线路缺乏，交通运能不足。•产品所在区域板块效应不强，已销售的几个别墅楼盘如建德南郊、上海蓝堡等楼盘的销售状况都不乐观，去化速度较为缓慢。虽然本案的建筑形态与这些别墅楼盘有着区别，但这一点一定要引起警惕。•南北纵向贯穿本地块的洪三港通航，过往行船产生噪音污染，对本案直接造成一定的影响。机会•在建中的沪芦高速公路将使本案直接连接康桥，并直通芦潮港。这为本案与康桥之间的价值可直接对比，同时芦潮港的规划招商引资直接带来本案大量的优质客户。•规划中的市域快速铁R3线更是直接拉近本案与市区的联系，本案的土地得以释放，可选择的客源范围得到扩张。•随着三城九镇的全面启动，南汇发展相对缓慢，势必不甘落后，将大幅加大开发力度。•规划中南汇将建成一个综合旅游度假区，对于本案价值品牌的提升有一定的帮助。威胁•“三城九镇”的全面开发，南汇发展目前相对过慢•2003年推出的110万的供应量将集中在05年上班年至06年上班年推出，而这一时间也是本案一期入市强销的时间段，届时市场上可能会形成激烈的竞争场面。•海港新城已先于本地块开发，并取得了初步成效果，且已深入民心，相对于本案来说海港新城有着先入为主的优势，届时将会是一大竞争对手。客户篇中国最大的资料库下载产品篇---本案运作基本概念打造一个生活中心，商业中心，奉献一座现代新城，把“造城运动”发挥到极至。中国最大的资料库下载产品篇---本项目思考的几个主题•人口与开发序列•商业与开发序列•土地价值与开发序列•产品与开发序列•中国最大的资料库下载产品篇---产品基本构想---住宅住宅：•住宅以街区形式（block）排列，形成相对独立、安全、私密的组团，既利于生活又利于管理•住宅区的建筑形态按照自东向西依次增高的排列方式布局，逐步提升容积率的使用，同时也逐步提升楼盘形象档次•整体住宅布置有层次感，与小区环境相结合，增强视觉效果•由于区域因素决定了整体经济水平不高，本案房型应以经济房型为主，二房主力面积在90-100㎡左右，三房则控制在110-130㎡之间中国最大的资料库下载产品篇---产品基本构想---商业商业：•根据总建筑面积600000㎡，每户100㎡计算，约有6000户，按照每户三人计算，那么整个社区约有18000人次左右，加上一些流动人口，预计20000人左右，根据人均商业面积1.5㎡计算得出本社区商业面积在30000㎡左右,加上引入两家中型超市，得出本案商业面积定于35000㎡左右比较合适。•商业形态以集中商业为主，形成集中商业效应，确定区域内的商业中心地位，建议引入中型超市•由于建筑物按规定必须退出河岸一定距离，且受洪三港通航的直接影响，在河岸两侧如建造住宅必将受到噪音的严重困扰，因此两侧河岸沿线建议建造商业来缓解噪音，同时将河岸进行美化改造，化劣势为优势，形成小区内的景观区域中国最大的资料库下载产品篇---产品基本构想---公建配套公建配套：•由于周边配套的不足，本案自身的公建配套一旦形成特色将会成为区域的亮点，对人气的聚集和造城效应的打造起到至关重要的作用。•建议本案与一些知名度较高的重点学校接洽，引入办学。初步想法是这些学校的规格一定要比“惠南镇”上的学校高，甚至于做到南汇最好，这样才能形成自身优势。•医疗机构的起到了安抚民心的作用，特别是对老年人来说，为其提供了极致的方便。初步想法本案医疗机构规格不用太高，只要能进行一般的日常门诊和护理就行。•本案地处偏远，没有完善的交通网络直接到达，因此解决交通问题也成为一个突出问题。初步想法，先成立社区班车通达各重要站点，由于社区班车一般都会亏损，待小区成熟后再与公交公司联系引入公交线路。•其它配套从居民生活需求和社区需求出发，如酒店、银行、邮局、菜场、图书馆、休闲健身场所等。初步想法可以成立一家俱乐部性质的休闲健身场所，包含球类、游泳、健身房、图书馆等项目的综合场所。中国最大的资料库下载产品篇---产品基本构想---环境环境：•整个新城要有中心环境区域，使得几个街区能够充分得到共享，并且与商业街有机结合，既能聚集人们休闲散步，又能促进商业繁荣•整治河岸，使之成为一条休闲景观带中国最大的资料库下载产品篇---推盘计划•首期塑造“大盘效应”，推出洪三港东侧地块约3000㎡商业用地；西侧地块约95000㎡，容积率1.05左右，建筑形态主要有多层住宅和部分商业及幼儿园等公建•二期在原有基础上提升容积率，推出占地80000㎡左右，容积率1.25左右，建筑形态主要有多层、小高层住宅和部分商业及医疗中心•三期推出65000㎡左右，容积率1.50左右，建筑形态主要有小高层住宅和其他配套公建•四期推出60000㎡左右，容积率1.65左右，建筑形态主要有小高层住宅•五期推出54000㎡左右，容积率1.85左右，建筑形态主要有小高层住宅•六期推出洪三港东侧43000㎡左右剩余用地，容积率2.7左右，建筑形态以高层为主中国最大的资料库下载产品篇---区域价格体系•中心区域价格以陆家嘴板块为代表：该区域内“盛大金磐”目前价格走势20000-40000元/㎡，确立市中心价格梯度在20000元/㎡以上的平台空间•一级次中心价格以内环线沿线为代表：以“联洋社区”为代表今年的价格走势8500-11000元/㎡，确立10000元/㎡的价格平台•二级次中心价格以内环线与外环线之间区域为代表：以“三林”、“北蔡”区域为例，目前价格走势6500-8000元/㎡，受一级次中心区的价格打压，其价格瓶颈8500元/㎡•外围区域价格以外环以外城郊地区为代表：随着“三城九镇”的发展规划，以其中的“松江”、“嘉定”区域为代表，目前价格分布在4000-5500元/㎡为主，本区域临近“惠南镇”，该区域内目前均价“4000-4500”中国最大的资料库下载产品篇---价格测算通过对目前周边几个相对开发较早的区块进行比较，选取其中目前代表性在售楼盘进行分析，经过测算及加权平均，得出本项目一期市场合理销售均价为4000元/㎡左右，价格区间在3900-4100左右，预计到正式开盘还略有上升，视具体时间再作详细测算。中国最大的资料库下载推广篇---营销阶段主要面临任务•通过营销明晰本案的市场位置；•树立整案在公众心目中的蓝图；•跟踪项目的工程进度，展示一个新城的概念；中国最大的资料库下载推广篇---项目整体概念塑造“刚泰国际城”、客户划分——明确优势客户•明确产品的客户层面，直接针对客源，建立产品的市场表达手段•减少客户分流，减少产品在市场上的竞争压力•增强产品风格的持续、稳定性、商业带动——提升区域的地级价值•通过商业的导入，带动六灶区域的商业人口增长•通过商业的发展，带动六灶区域的经济发展•商业的繁荣，完善居住条件，成为吸引外区人口流入本案的一大优势、规模效应——形成自身客户链•规模效应带来的客户体量，引发客户在同一产品内的平移•规模效应完善产品的成熟度•能够在客户和市场上形成一定的产品口碑和品牌效应附件------“证大家园”的启示二零零四年八月