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惠南镇茜尓斯商业项目市场研究及定位报告终稿呈交：上海茜尔斯百货有限公司CBRichardEllis|Page2DRAFTREPORT目录n宏观经济分析n整体商业市场分析n区域商业市场分n项目区域分析n竞争项目研究n商家访谈n参考案例分析n定位建议n设计要点建议n财务测算分析CBRichardEllis|Page3DRAFTREPORT目录宏观市场分析城市经济社会环境分析城市规划分析CBRichardEllis|Page4DRAFTREPORT上海概况u上海概况n上海位于长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。上海是中国四个直辖市之一，下属17个区，1个县，2008年末，上海全市土地面积为6340.5平方公里，常住人口1888.46万人。n上海是中国最大的经济中心城市、国际著名的港口城市和全国最大的综合性工业城市，也是全国重要的科技中心、贸易中心、金融和信息中心。2008年上海人均GDP达到10529美元，相当于世界上中等国家的收入水平。n上海产业发展规划：坚持二、三产业共同推动经济发展，优先发展现代服务业、先进制造业，加快生产型经济向服务型经济转变。中心城区重点发展现代服务业，郊区重点发展先进制造业。上海已建成国际汽车城、精品钢铁基地，并将加快上海化工区、微电子产业基地建设，着力推进临港装备产业基地和长兴岛造船基地建设。同时，上海努力建设资源节约型环境友好型城市。江苏省浙江省CBRichardEllis|Page5DRAFTREPORT上海浦东新区（南汇）概况u上海浦东新区（南汇）概况n浦东新区位于上海市东部，地处中国沿海开放地带的中点和长江入海口的交汇处。2009年南汇划入浦东后，浦东新区区域面积达到1210平方公里，常住人口412万人，均占上海市五分之一左右。n浦东新区内，集聚了陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、外高桥保税区、金桥出口加工区、洋山保税港区5个国家级开发区和1个国家级的临港装备产业基地。同时，浦东是上海重要交通枢纽。其中南汇功能定位为上海国际航运中心主体功能区，现代装备业为主体的先进制造业集群高地和自然与人文景观俱佳的旅游休闲度假区。n浦东新区产业发展规划：浦东南汇合并后，南汇依托深水港和航空港两大国际枢纽港，延伸和拓展浦东开发开放的经济社会效应，构筑以临港新城为核心区，发展周康综合经济区、祝桥临空经济区、六灶旅游休闲区、惠南科教经济区、航新商贸区和大团都市农业区六大功能区。2009年5月南汇并入浦东CBRichardEllis|Page6DRAFTREPORT经济发展概况1q上海自2001到2007年GDP一直保持两位数的增长，2007年增长率达到峰值，2008-2009年增幅略有下降，这主要是由于受到金融危机的影响，但整体经济发展迅速而稳定。2009年GDP14,901亿元，较前一年增幅为8.2%，人均GDP达到77,555元/人，宏观经济保持健康稳步的发展态势。q上海全社会固定资产投资额自2002年起增幅超过8%，到2009年达到5,273.3亿元。在固定资产投资额中，国有经济和非国有经济比例目前相同，但预计未来一年内国有经济投资比例将超过非国有经济；三大产业近两年第三产业投资额增长最为迅速。宏观经济2001-2009年上海市GDP及增长率数据来源：上海市统计局网站14,90113,69812,18910,3669,1648,0736,6945,7415,2108.2%9.7%14.3%12.0%11.1%14.2%12.3%11.3%10.5%-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002001200220032004200520062007200820090.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%国内生产总值(亿元)国内生产总值增长率(按可比价格计算)2001-2009年上海市全社会固定资产投资额及增长率1994.72187.12452.13084.73542.63925.14458.64829.55273.36.7%9.6%12.1%25.8%14.8%10.8%13.6%8.3%9.2%0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.02001200220032004200520062007200820090.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%固定资产投资总额增长率CBRichardEllis|Page7DRAFTREPORT-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%200120022003200420052006200720082009第一产业产值第二产业产值第三产业产值宏观经济2009年上海市三大产业占GDP比例q上海三大产业中，第三产业占GDP比例最大，约53.7%，第二产业次之，约45.5%，第一产业仅占GDP的0.8%。上海市第三产业发达，房地产业、信息产业、金融产业、商贸流通业是上海主要的支柱产业，经济发达程度较高，第三产业的发展，不仅为人们提供了更多的创业机会和就业岗位，还为人们提供了广阔的消费市场，对拉动内需作用巨大。q2004年起，上海市第三产业产值的增长率开始快于第二产，第二产业增长率自2003起呈递减趋势，第三产业发展速度增长较快，未来上海第三产业在国民经济中将占更大比例。数据来源：上海市统计局网站经济发展概况10.8%45.5%53.7%第一产业产值第二产业产值第三产业产值2001-2009年上海市三大产业增长率CBRichardEllis|Page8DRAFTREPORT社会消费q2004年至2009年，上海社会零售品销售总额持续保持两位数的快速增长，从2007年起，年增长率始终保持在14%以上的速度。2009年，全市累计社会零售品销售总额达5,172.9亿元，增幅达到14%。q2009年，上海全年批发零售贸易业商品销售额31,974.39亿元，较2008年增长13.5%，住宿餐饮业完成零售额2,109.82亿元，较2008年无明显增幅。q从2009年上海批发零售商品销售额中看出，食品、服装、烟酒占比分列前三位，是拉动上海批发零售市场的主要动力。社会零售品销售总额22003-2009年上海社会零售品销售总额及其增长率数据来源：上海市统计局网站2,016.42,203.92,404.52,656.92,973.03,360.43,847.84,537.15,172.98.1%9.3%9.1%10.5%11.9%13.0%14.5%17.9%14.0%-1,000.02,000.03,000.04,000.05,000.06,000.02001200220032004200520062007200820090.0%5.0%10.0%15.0%20.0%社会消费品零售总额(亿元)社会消费品零售总额增长率020040060080010001200140016001800食品饮料烟酒服装、鞋帽针、纺织品化妆品日用品家用电器中西药品通信器材2009年上海批发零售商品销售额CBRichardEllis|Page9DRAFTREPORT居民收入与消费水平居民收入及消费水平32001-2009年上海城镇居民收入-支出情况分析图p从居民人均可支配收入与支出来看，自2001年，上海城镇居民的人均可支配收入和人均消费支出均呈现逐年上升的趋势。人均可支配收入自2001-2009年保持较为稳定的增长率，保持在10%左右，2009年达到28,838元；而人均消费支出的增长率呈周期性波动，波动较大，其波动主要受收入预期的影响，与房地产和股市的波动关联密切，2009年人均可支配收入达到20,992元。p从居民人均消费支出构成上来看，上海城市居民支出食品、教育文化娱乐、交通支出占总支出比例最多，从近几年来看，食品占比有减小的趋势，而家庭设备用品及服务支出增加。随着人均可支配收入的增加，居民对于生活品质的要求不断提高。-10,00020,00030,00040,0000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%城市居民人均可支配收入(元)12,88313,25014,86716,68318,64520,66823,62326,67528,838城市居民人均消费支出(元)9,33610,46411,04012,63113,77314,76217,25519,39820,992城市居民人均可支配收入增长率9.9%11.5%12.2%12.2%11.8%10.9%14.3%12.9%8.1%城市居民人均消费支出增长率5.3%12.1%5.5%14.4%9.0%7.2%16.9%12.4%8.2%200120022003200420052006200720082009数据来源：上海市统计局网站食品34%17%教育文化娱乐服务15%医疗保健5%衣服8%居住9%家庭设备用品及服务7%其他商品和服务5%2009年城市居民人均消费支出构成CBRichardEllis|Page10DRAFTREPORT人口2001-2009上海市常住人口数（万人）q从人口数量上看，上海市常住人口数量自2001年-2009年来保持一定数量增长，2003年有明显增幅，2004年后每年增幅超过1.5%，人口增加速度较快。人口的增加除了人口的自然增长外，外来人口的进入也是主要原因。q从上海市人口年龄构成上看，人口老龄化趋势明显，2004-2009年，60岁以上人口数量增加，17岁以下人口数量递减。具有最强消费能力的15-60岁人口数量相对稳定，约占总人口的67%。2004-2009年上海市人口年龄构成数据来源：上海市统计局网站0%20%40%60%80%100%20042005200620072008200960岁以上35-59岁18-34岁17岁以下1,6141,6251,7111,7421,7781,8151,8581,8881,9210.3%0.7%5.3%1.8%2.1%2.1%2.4%1.6%1.8%1,4501,5001,5501,6001,6501,7001,7501,8001,8501,9001,9502001200220032004200520062007200820090.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%常住人口(万人)常住人口增长率17岁以下10%35-59岁43%60岁以上23%18-34岁24%CBRichardEllis|Page11DRAFTREPORT目录宏观市场分析城市经济社会环境分析城市规划分析CBRichardEllis|Page12DRAFTREPORT长江三角洲区域规划q长江三角洲区域总体布局：形成以上海为发展核心，沿沪宁和沪杭甬线、沿江、沿湾、沿海、沿宁湖杭线、沿湖、沿东陇海线、沿运河、沿温丽金衢线为发展带的“一核九带”空间格局，推动区域协调发展。q加快核心区发展。以上海为龙头，南京、杭州为两翼，增强高端要素集聚和综合服务功能，提高自主创新能力和城市核心竞争力。同时，强化核心区与苏北、浙西南地区基础设施的共建共享，加快苏北、浙西南地区发展，促进区域共同发展。q未来交通规划方面，完善沪宁、沪宁甬、沿长江、沿海等高速公路、铁路、海运、航运等交通通道；重点建设上海、南京、连云港、徐州、杭州、宁波全国性综合运输枢纽，强化各种交通运输方式的衔接，特别是加强铁路客运专线、城际铁路和干线铁路建设及其与港口、空港、城市轨道交通等的衔接；加强港口枢纽之间的协调，整合现有港口，加快以上海为中心，以江苏、浙江港口为两翼的上海国际航运中心建设；航空枢纽与配套机场群建设方面，形成大型国际枢纽机场—区域枢纽机场—国内小型枢纽机场合理布局、分工协作的航线网络和机场群。长江三角洲区域规划总体布局上海南京杭州宁波长江三角洲区域规划与2010年5月批准实施，上海作为长三角区域规划中的发展核心，未来将充分发挥国际经济、金融