南皮项目

市场分析报告南皮消防支队地块项目目录第一篇城市·解读CityAnalysis第二篇项目·区位projectlocation第三篇改变·以城市的名义ChangeInthenameofthecity第四篇城市·市场Citymarket第五篇城市·定位Citypositioning城市.解读CityAnalysis城市区位南皮县位于河北省东部。总面积794平方千米。南皮县北距北京249公里、天津l60公里，东距天津港180公里、黄骅港80公里，西距石家庄220公里。京沪铁路、京沪高速公路穿境而过城市交通南皮县境内京沪铁路、京沪高速104国道、285省道和302省道相互交叉，形成贯穿南皮县城的“十”字交叉线路网。城市路网建设日趋完善。完善的区域路网，便捷的城市交通，为南皮的物流产业发展提供了先天基础，城市人口与经济南皮县辖六镇三乡，总面积790平方公里，待开发土地22万亩，人口37万（2011年）。城镇居民人均可支配收入年均增长12%，达到24400元，农民人均纯收入年均增长10%，达到6600元。2008年，南皮县人口35万，在河北省县级市中，人口排名第86位，但城市化率低于河北平均水平。南皮县农业以农业为主，先后被国家列为粮、棉基地县。林果生产跨入省市先进行列，鸭梨、苹果、金丝小枣等干鲜果品蜚声中外，年产超亿斤。畜牧产品种类齐全，已形成规模优势，肉类、禽蛋产量逐年递增。城市文化南皮已有千年历史，早在新石器时代境内就有了人类活动，商朝时，姜太公曾隐居此地垂钓，遗留下丰富的文物古迹。石金刚、钓鱼台、明朝古槐、古皮城遗址等诸多古建筑。但由于景观缺乏代表性，对游客吸引力较弱。城市现状概述优势：位于河北中东部，重要交通枢纽人口基础大，潜在消费需求庞大支柱企业，行业区域影响力千年历史，古迹丰富，文化底蕴深厚典型华北平原内陆城市，山水资源匮乏文物古迹缺乏游客号召力第三产业发展不足商业发展滞后，城市形象有待提升劣势：VS建议：建议：充分运用城市区位和交通优势，发挥四大企业行业影响力，带动上下游产业；发展商业，带动文化产业。强化文化优势，整合历史文化，利用商业及文化产业带动第三产业发展。城市定位基于定州城市解读的优劣势我们为南皮做了城市的初步定位：发挥第二产业龙头企业优势，带动关联产业发展；挖掘商业和文化资源，带动第三产业发展；借助商业平台，促进农业发展；以商业为核心吸附周边城市资源，为南皮发展添翼。借助区域优势，以一二三产业的协同发展，促进产业升级，并提供大量就业岗位，全面促进社会的经济增长和繁荣发展。项目.区位projectlocation本案人民医院信合信合德信县中心区域本项目处于南皮西北部，上下高速高速必经之路。项目区域内城市配套不成熟，属于城乡结合部的位置项目位置本项目处于南皮西北部，项目周边以耕地为主，交通较为便利目前居住氛围较差项目四至西侧：三中南侧：消防支队北侧：家居城东侧：小崔庄住宅本案将军西路（S302）至京沪高速安顺街西环北路乡道乡道项目地内有信号塔一座，枣树、杨树杏树若干、电杆若干项目现状本地块分为两块地，共计约150亩。容积率较低，另外因为紧邻消防武警部队的缘故，高度有一定的限制地块条件项目基本为净地，便于开发，交通比较方便，虽然区域不够成熟，居住氛围较差，但1.5公里范围内生活圈比较便利项目地块指标具有一定限性，尤其地块NTP2016-1产品属性存在局限。项目小结项目区位：项目位于县城西北部，南皮南大门位置，区域不够成熟。项目四至：比较偏僻，居住氛围较差。项目交通：紧邻主干道，交通比较方便。周边配套：周边配套不够完善，但1.5公里内生活圈比较便利地块现状：基本为净地，拥有部分农作物地块经济指标：本地块氛围两块地，共计约150亩。容积率期建筑高度具有一定限制。改变·以城市的名义ChangeInthenameofthecity基于之前多次实地考察、以及根据《南皮县城北控制性详细规划》，明确本次汇报将要解决的关键问题……城市综合体项目的整体核心价值和开发理念是什么，即项目将以什么样的形象和姿态在市场上呈现？形象·姿态于城市于市场于企业注：美林会更多的针对本项目的市场和城市背景的分析，结合企业情况给出项目的核心价值首先围绕项目的核心价值，各物业在整体开发中的功能及其之间的关系是什么？围绕·关系其次·综合体功能复合，物业之间的多重功能相互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力。•不同的发展模式，其物业的功能和作用也有所差异综合体住宅写字楼商业酒店公寓发展模式住宅模式写字楼模式酒店模式公寓模式商业模式•什么物业是项目的标杆，能够建立项目高端形象；•什么物业能够实现快速的现金回流，保证资金平衡；•什么物业能够实现高溢价；•什么物业能够作为资产沉淀或者整体销•……•住宅、公寓等为商业提供了大量客源；•五星级酒店物业带动了周边价值提升，同时也提升了住宅等产品的档次；•商业可以为住宅提供完善的城市配套设施；•写字楼如果运营成功，能够提升公寓的市场价值•……思考·思路针对以上两大关键问题，本项目的思考解决思路为：公司总部•城市发展背景分析•项目区域价值•分物业类型市场分析•项目市场机会住宅商业公寓写字楼酒店各类型物业市场定位各类型物业开发建议·项目整体开发理念·各类型物业功能关系地产服务南京金域中央广场京冠•万城华府爱家·金河湾借助美林的研究视野和平台为项目制定合理的开发理念公司总部城市·市场citymarket宏观市场逢高点政府必出政策行政干预，而后跟随市场一轮下跌走势。16年处于市场至高点，930新政后市场显著下滑，预测将较大程度影响明年市场走势。公司总部逢高点政府必出政策行政干预，而后跟随市场一轮下跌走势。16年处于市场至高点，930新政后市场显著下滑，预测将较大程度影响明年市场走势。为应对金融危机启动4万亿投资救市，2008年9-12月连续5次降息2010年4月，新国十条、京十二条连续出台拉开限购限贷大幕，同一家庭限购一套住房2010年10月-2011年7月，连续5次加息，二套房首付比例提高至60%2012年6-7月连续2次降息2013年3-10月，二手房“满五唯一”免征个税，二套房首付提高至70%，2万套自住房供地2014年9月-2015年10月，930新政认贷不认房，330新政，二套房首付降为4成，连续6次降息930新政，各大城市执行限购政策，首付比例提高2008…2008…2008…2008…2009…2009…2009…2009…2010…2010…2010…2010…2011…2011…2011…2011…2012…2012…2012…2012…2013…2013…2013…2013…2014…2014…2014…2014…2015…2015…2015…2015…2016…2016…2016…2016…政策走势与房价走势成交套数成交均价(元/㎡)政策支持，流动性偏松政策支持，流动由偏松政策抑制，流动由偏松到趋紧政策抑制公司总部天宸骏府天宸首府龙湖湾香涛花园本案阳光豪庭阳光名城信合项目锦绣华府碧水湾尚城国际在售项目近期售罄项目待开发项目本案项目名称项目属性项目情况天宸郡府中高端一期2栋售罄，二期7栋龙湖湾中高端项目已交房仅剩洋房、别墅碧水湾普通住宅一期售罄，等待二期锦绣华府刚需未入市信和项目洋房社区，高端项目未入市微观市场微观市场南皮市场信和为本地最大开发商，高层价格在5000元-5300元/㎡，洋房达5700元/㎡以上，信合洋房价格未定。先可售高层房源未有，南皮出现开盘即售罄状态。公司总部目前可售房源较少（仅洋房100余套），均集中2017年入市市场价格5000元/㎡，位置较好、品质较高的项目价格达5200元/㎡，洋房达至5700元/㎡项目名称项目体量产品销售状态剩余房源销售价格开发商天宸骏府300余套11层一期售罄，二期蓄客1栋小高层，约100余套5000元/㎡-5200元/㎡天宸地产龙湖湾30万㎡别墅、洋房、高层高层售罄，一二三期已入住4栋洋房，5栋别墅100余套洋房5700元/㎡，别墅价格未定宏宇地产碧水湾824户11层、17层高层一期4栋售罄，剩余8栋500余套价格未定越翔地产信和项目5万㎡6层洋房未开发2017年入市洋房200余套4700元/㎡信和地产锦绣华府23万㎡，1400户11-18层未开发2017年入市衡水利丰产品情况各项目主要规划户型为80-100㎡两居，110-140㎡三居产品。两梯多户市场份额较大公司总部项目名称两居三居四室及以上梯户比经济型标准型舒适型经济型标准型舒适性70-8080-9090-100110㎡以内110-120120-140140以上阳光豪庭√√√两梯两户，两梯四户天宸首府√√√√两梯两户香涛花园√√√√两梯两户，两梯三户福星小区√√两梯两户阳光名城√√两梯四户天宸骏府√√√√两梯三户龙湖湾√√√√√两梯四户碧水湾√√洋房，两梯三户信发项目√洋房锦绣华府√√两梯三户，两梯四户天宸骏府处于南皮核心位置，德信商厦对面，周边享有多所学校，客户认可度较高。产品以110-130㎡三居，85㎡两居为主：两梯三户，两居为纯朝南产品，户型配比：两居：三居=1:2项目为核心位置，价格为5100元/㎡左右，客户以县城客户刚需及刚改为主占比50%，乡镇客户占比50%。公司总部项目位置：光荣大街与光明路交口东北角（德信商厦对过）开发商：天宸地产规模：3栋楼，建面约3万㎡配套：德信商厦、东兴市场、香涛公园、东兴小学、迎宾小学、职中、二中等主打价值点：中心位置，学区房，高品质销售状况：一期2栋售罄，剩余1栋蓄客开盘时间：预计2017年6月份推售工程进度：二期挖槽宏宇·龙湖湾南皮东侧高端大宅，位置较偏，宏宇开发商开发，主打公园配套及自身配套及规模，以高品质打入市场。剩余房源为洋房及别墅。产品：120㎡以上户型均为户型方正，一梯两户产品，市场认可度较高高层：两梯四户产品，户型为90㎡纯朝南两居，115㎡南北通透三居，市场认可度较低洋房产品：一梯两户，95-120㎡南北通透，户型方正。成交均价：高层5000元/㎡，洋房5700元/㎡客群：高层60%为东侧乡镇客群，洋房及别墅80%为县城高端客群公司总部项目位置：东外环路与盐泊路交汇处开发商：河北宏宇房地产开发集团规模：建面30万㎡配套：自身水系公园主打价值点：30万㎡高端大宅，中央户型双公园，龙湖湾公园，自身商业配套。销售状况：高层售罄，剩余4栋洋房，5栋独栋开盘时间：开盘，洋房价格4700元/㎡碧水湾南皮西侧，位置较偏项目，主打公园水岸观景小区。户型：两梯三户及一梯两户为主，户型不方正，布局不合理，大部分为北厅户型。两梯三户部分为纯朝南户型客群：项目接受度较低80%为乡镇客户，20%为县城去化速度：去化速度较慢，年去化200套。公司总部项目位置：光明西路与水上公园交口开发商：河北越翔房地产开发集团规模：建面10万㎡配套：姜太公钓鱼台（公园），五金城主打价值点：水岸观景豪宅，向西发展规划销售状况：一期4栋楼售罄交房，二期为预售证意向登记，2017年年初加推开盘时间：2017年年初，预计价格5000元/㎡以上客户分析2011年限购之后，刚需比例在高端项目中比例扩大，投资客户挤出，改善类客户比例较为稳定，但对项目更为挑剔，有需求但不迫切。公司总部客群南皮县高端项目改善为主，刚需及刚改置业客户多以城区及周边乡镇客群为主，高端类客户多居住于县城早期住宅项目。公司总部纯改善30-50岁南皮收入顶级人群人脉圈层活动南皮县为主弹改善30-50岁三代同堂有南皮县情节、改善环境国企事业单位中高级干部洋房客户小高层客户小结粗放、散乱的初级市场表现，整体平台产品力较弱，存在较大的超越空间。公司总部宏观市场：2017年整体市场房价上涨速度将受到抑制，趋于“稳步”发展土地市场：近两年成交地块共计9万平米，约140亩。已开发70亩，无大型地块。微观市场：后期入市项目较多，但均为小体量楼盘，目前市场出现供不应求局面，市场存在一定机会。市场主要规划户型为80-100㎡两居，110-140㎡三居产品，且三居占比较高再售项目区域差距较大，以两梯多户