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如东掘港项目市场篇Page.1.目目录录壹：关于城市功能布局及发展趋势的评估一、地区产业发展二、与周边苏中南城市区位比较1、在建城区和人口发展方向分析2、国内生产总值分析3、主要劳动力情况分析4、自然特征、风俗文化三、人口与生活状态分析1、人均可支配收入分析2、居民储蓄存款余额分析3、城镇居民生活基本情况分析四、城市行政区划特征五、市政建设效应评测1、关于规划理念的分析2、关于2006至2010年建设规划的分析六、结论贰：如东房地产市场综合评估一、综述1、房地产投资和消费主题2、市场存量3、房地产价格如东掘港项目市场篇Page.2.4、本土房地产企业二、供应分析三、需求分析1、市政动迁拉动住房需求2、改善居住条件需求四、价格分析五、相关政策分析1、关于房改政策2、关于房地产管理制度六、产品品质分析八、其他影响房地产市场的因素分析1、三级市场走势2、城市外来人口导入的消费拉动效应九、结论叁、项目开发战略建议一、对城市房地产宏观走势的判断二、本项目开发战略必须注意的问题及原则三、政府合作建议四、产品定位建议附件1、如东县城市规划2、如东县在销楼盘统计表如东掘港项目市场篇Page.3.序本项目无疑将成为如东有史以来第一个“房产航母”。因此，本报告将不单单局限于掘港市场的范围，“放眼如东”，将是对本项目所提出的第一份认识。本市场篇并不拘泥于泛泛的市场堆积及机械的数字铺陈，我们希望客观理性的对整个如东的城市特质以及楼市发展空间作出把握。同时，基于专业的研展理论及实务经验，对本项目的开发模式作出建议，作为本项服务决策咨询系统的一份市场服务报告，希望能为公司了解市场深层问题，建立初步产品定位予以建设性佐证。如东掘港项目市场篇Page.4.壹：关于城市功能布局及发展趋势的评估逻辑：“城市经营”的执政理念已在中国政界得到普及，城市化进程的最大得益者亦是房地产开发。从城市未来的远期效应来支撑目前项目的价值体系，是项目决策的先提条件。切入点：沪宁沿线及沿海城市比较，城建效应评估。一、如东地区产业发展分析2004年，如东县国民经济运行态势良好，全年国内生产总值达110亿元，按可比价计算增幅为9.7%，人均国内生产总值达8327元，按汇率折算，超1000美元。在经济发展的同时，城乡居民收入呈快速增长。据城乡住户抽样调查资料，全年城镇居民人均可支配收入达8282元，同比增长12.49%；农民人均纯收入3602元，同比增长6.4%。均比去年提高约1个百分点。年末财政收入过10亿元，同比增长13.6%。如东县国民生产总值对比图如下：作为房地产专业的研展评估，上述GDP增长尚不足以对我们的论证产生直接依据，在此，我们运用偏离——份额分析法，即Fi(T)=njTFij1)(，（Fi(T)表示T时期整个地区i产业的经济活动水平，Fij(T)表示T时期j地区I产业经济活78.9283.0892.019.40%8.50%9.70%7075808590952002年2003年2004年亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%国内生产总值同比增长率如东掘港项目市场篇Page.5.动水平），来定量地分析本区域经济增长中结构决定因素所起的作用。翻开几年来县政府工作报告，我们不难看到一个不争的事实，2001年之前，如东一、二、三产业在国民经济中的占比一直是一产占比较大，工业经济、服务业处于次等地位，2004年之后，一、二、三产业比已转化为二三一，第二产业比重同比提高4.2个百分点，工业化进程不断加快。2004年各产业明细偏离份额分析结果县名第一产业第二产业第三产业全县份额份量产业结构份量竞争份量全县份额份量产业结构份量竞争份量全县份额份量产业结构份量竞争份量如东县0.57-0.40-0.1223.29-1.26-3.9917.501.93-2.77数据显示，如东第三产业结构分量为正值，而第一和第二产业结构分量为负值，地区经济结构有所改善，但目前区域经济增长中的结构推动效益明显，竞争力因素不具有优势，我们在对如东相对比重较大的第二产业的行业比较中发现：目前的主要工业项目集中在掘港一带，在重大项目不多的情况下，支持高位增长的能量不丰。重点骨干企业支撑作用不强，50强企业有一部分出现了下滑趋势，有的出现了退位退档现象。列入新增长点的26家企业，增长态势也不尽如意，没有起到应有的拉动作用。产业升级步伐不快，缺乏高技术含量及高附加值产品。运行制约因素比较突出。一是供用电矛盾十分尖锐。二是流动资金紧缺。三是人力资源匮乏。四是工业用地指标严重不足。五是主要原辅材料缺货价格上扬。六是外贸出口退税率降低，对外贸出口企业的影响较大。本区域产业发展的概括性认知：开放型经济日益凸现，国民经济持续增长，综合经济实力低于苏南（苏、锡、南、镇）平均水平，产业升级起步较迟（高新产业滞后，企业创新能力不强，服务业发展水平不高），民众增收幅度不大。如东掘港项目市场篇Page.6.二、苏中南城市区位比较分析鉴于如东城市发展的后起之势，我们着眼于通过沪宁沿线诸多城市的横向比较，提供较为具像，同时具有参照意义的城市认知度。以下数据为各地区平均水平。1、在建城区和人口发展方向分析如东现有113万人口，人口密度较高，但考虑到未来“如东县城规划建设成为30平方公里、30万人口规模的中等城市的远景构想”，县城“一心两轴三带，组团式发展”的规划格局。人口密度将进一步提高。比较因素苏州无锡常州如东人口20921389.41113人口密度(人/平方公里)1269130631956032、国内生产总值（市县）分析比较因素苏州无锡常州如东GDP618.56800.56225.88110人均GDP296933770025417832720921389.41113050100150200250苏州无锡常州如东人口如东掘港项目市场篇Page.7.在此项比较中，我们看到，如东在经济总量上尚低于苏中南其它城市，从招商引资的排序来看，亦同样如此。3、主要劳动力情况分析市民在岗人数第一产业第二产业第三产业私营个体苏州107.8718.8449.7239.3113.31无锡103.1413.5656.732.886.8常州47.832.6824.6820.4712.52如东27.752.6111.1014.045.32618.56800.56225.881100100200300400500600700800900苏州无锡常州如东GDP29693377002541783270500010000150002000025000300003500040000苏州无锡常州如东人均GDP如东掘港项目市场篇Page.8.从上表可以看出，如东的私营个体经济所占比例不高，第二产业的薄弱，导致第三产业的动能不足，与邻城存在着较为明显的群量差距。小结：从上述几个方面产值的横向比较，我们发现了一个较为有趣，又非常合乎逻辑的迹象，即苏南三市的经济发展依沪宁线随着受上海经济辐射的效应而递减，作为处于南京都市圈与长江三角经济圈外围的县市，如东的城市经济发展，将为其房地产市场提供非常有市场规律的背景“解释”，也正是从产值的发展规律，使我们进一步明确了从周边城市房地产市场发展规律寻找可比依据，有所扬弃的客观借鉴这一结论。4、自然特征、风俗文化如东县，位于江苏省东南部、长江三角洲北翼。如东县有着优良的自然环境。东面和北面濒临南黄海，西部与如皋市接壤，西北与海安县毗连，南部与通州市为邻；陆地是典型的滨海平原，地势基本平坦，略呈西高东低、南高北低之势。气候属北亚热带海洋性季风气候区，受海洋的调节和季风环流影响，一年中四季分明、光照充足、雨量充沛，年平均气温15℃。如东交通便捷，五条省道穿境而过，县城离兴东机场仅半小时车程，苏通大桥建成后，如东将纳入“上海2小时经济圈”。如东还是全国基础教育强县，江苏教育位居全国前列。107.87103.1447.8327.7518.8413.562.682.6149.7256.724.6811.139.3132.8820.4714.0413.316.812.525.32020406080100120在岗人数第一产业第二产业第三产业私营个体苏州无锡常州如东如东掘港项目市场篇Page.9.如东有下小海的风俗。过去，南黄海边的一些穷苦渔民因置办不起渔船、网具，不能到海上去张网捕捞，只得靠下小海维持生计。他们在小汛日子与大汛退潮之后的间隙，带一柄二齿耙儿与两只海兜子(一种以粗纱绳编结成的网兜)，来到海边沙滩，踩文蛤，捉蟛蜞，拾泥螺。有时潮水尚未退尽，站在丫漕里用小耥网捞取小鱼小虾。这种赶海采捕就叫下小海。掘港镇位于如东县境东部，濒临黄海，为县治所在地，是如东政治、经济、文化的中心。全镇总面积为71.72平方公里，辖8个居委会，18个行政村，现有人口13万。掘港成陆于春秋，初建于唐，发展于宋，繁荣于明清，绵延至今。至五代时掘港已成为著名的盐场。宋代建掘港场，逐步形成集市。明清以来，客籍商人纷至沓来，经商开店，市场繁荣。清代，掘港成为盐、棉、米、茧“四白”集散中心，一度有“小扬州”之美誉。如东掘港项目市场篇Page.10.三、人口与生活状态分析1、人均可支配收入分析2004年如东城镇居民人均可支配收入为9001元，同比增长了8.7％。如东最近几年的城镇居民人均可支配收入如下图：从图中数据显示，在近四年内，如东市城镇居民人均可支配收入增长速度总体呈现为稳中有升的趋势。值得注意的是，目前有50％城市居民人均月可支配收入在1000元以下，20％的低收入家庭年收入为8915元，基尼系数明显不合理。势必影响楼市需求结构。2、居民储蓄存款余额分析2004年银行储蓄存款额达到98.26亿元，比上年增长10个百分点。近几年如东市居民储蓄存款余额对比如下：从图中数据显示可看出，人均储蓄8695元，如东居民存款增长幅度较大，居民在银行的存款数目在快速上升，这一方面说明了如东居民收入在逐步提高，另一方面也说明了由于目前民间投资渠道的单一、金融市场的萎靡、投资理念71707698820290019.13%9.13%7.36%7.94%0100020003000400050006000700080009000100002001年2002年20032004元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%人均可支配收入同比增长率79.6588.3598.2610.00%9.00%9.80%0204060801001202002年2003年2004年亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%居民储蓄存款同比增长率如东掘港项目市场篇Page.11.的相对落后，绝大部分的市民还停留在有钱就存银行最保险的思想。从这一点来看，如东消费者的消费观念有待引导。4、城镇居民生活基本情况项目单位绝对数户均人口人2.9户均就业人口人1.5人均居住面积平米10.7人均年消费支出元6927其中可支配收入元9001本次调研中我们发现了大量在统计报表中无法体现的因素，通过访谈、了解归纳如下：适龄人群就业竞争激烈，特别是大、中专毕业生的就业压力非常大。城市白领阶层呈真空状态，政府机关、企事业领导仍为市民期待值最高职业，这与苏南、浙江的“崇商”心理形成明显对比。普遍对目前生活状态不满，但多数人对城市发展，特别是抱有后来居上追苏南的心态，对近年来城市建设的变化较为乐观。四、城市行政区划特征如东县为南通市下辖县，如东下辖掘港镇、马塘镇、双甸镇等十五个乡镇；县政府设置在掘港镇。与国内其它城镇一样，如东的城市功能区划显示出“中心城区商业聚合，外围乡镇工农均布”的特征，其外围乡镇掘港镇、马塘镇、双甸镇大都以农场、乡镇企业为主，近年来三资企业也正逐步引入，从居住的地域效应来看，随着未来如东中心城区的扩大，以及市政路网建设的加强，这些乡镇内将有部分高收入人群到中心城区进行置业消费，而余下绝大部分人群都会优先考虑在掘港镇、岔河镇、马塘镇及双甸镇等中心城镇置业。而掘港镇